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 Sujet  |
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Lieric
Contributeur débutant
19 réponses |
 Posté - 14 mars 2006 : 07:41:20
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Nous avons été convoqué à l'AG ; à l'ordre du jour était prévu approbation des compte. Notre syndic nous a envoyé les comptes annuels de la copropriété mais aucune répartition individuelle. Lors de l'AG il nous a expliqué que les compte devaient être validés en AG avant de faire la répartition des charges. Qui peux m'aider sur ce sujet.
Pour info les comptes ont été approuvés mais je ne sais toujours pas combien je vais payer.
Merci
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 14 mars 2006 : 09:43:45
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Il est logique d'attendre que les comptes soient approvés avant tout autre chose...les chiffres sont bloqués, il n'y a plus d'estimation!
D'aprés ce que tu écris, le budget a été dépassé...pour savoir quelle sera ta cote-part, une règle de trois : la différence entre les dépenses réelles et le budget, divisée par le nombre total de tantièmes, multipliée par ton nombre de tantièmes (pour chaque grille : charges communes, bâtiments, ascensseur, parking, chauffage, que sais-je...)
Voilà, en gros, comment j'opérerais à ta place.
snp |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 mars 2006 : 09:46:08
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...comme toujours, ce sera suivant votre (vos) quote-part, vos tantièmes de répartition suivant la ou les grilles prévues au RDC.
Voyez votre RDC. Renseignez-vous auprès du CS.
La réaction du syndic me semble saine dans la mesure où la répartition individuelle découle des sommes approuvées par l'AG, laquelle peut rejeter certaines qu'elle juge abusive, sans justification/fondement.
Si on vous propose d'approuver 50.000 € et que l'AG n'en approuve que 48.500, la répartition individuelle sera sur 48.500 €, donc après l'AG.
Pour autant, un 'décompte individuel' devrait être présenté, pour information, en même temps que la convoc à l'AG. Mais, on l'a compris, ce n'est qu'un 'décompte individuel' indicatif, qui ne présage en rien du décompte individuel définitif après approbation des comptes par l'AG. |
Edité par - gédehem le 14 mars 2006 09:48:39 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 mars 2006 : 14:14:14
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Oui, Gedehem, on discute là dessus, mais celà veut dire qu'à l'assemblée générale des copropriétaires, ceux ci n'ont eu en main aucun détail des comptes de charges ? Juste des totaux de rubriques et catégories ?
Je suis étonné que personne ne s'émeuve ... jusqu'à la réception de la convocation en AG, comme je viens de le voir chez nos voisins. Pas de relevé détaillé des charges  Le syndic a répondu en brandissant les textes et les bouquins. Il n'en a pas moins été mis en demeure de distribuer les relevés que le CS lui avait judicieusement conseillé d'apporter.
Comme le Cs avait fait un rapport détaillé, tout s'est bien terminé.
Mais on n'a pas fini d'entendre parler de cette histoire. Pas la peine de chicaner les syndics sur des détails si on les laisse présenter des comptes globaux.
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 14 mars 2006 : 16:11:47
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Question à JPM 14/03/2006 : 14:14:14
Pourquoi la consultation des comptes par le CS est, seulement une semaine (dans la plupart des cas) avant l'AG???
Le CS devrait faire voter une telle consultation avant l'envoi des convocations! Il (le CS) pourrait y remédier, le cas échéant, et pour éviter trop de frais ,faire circuler les comptes détaillés ou les proposer aux éventuels volontaires pour contrôle... car, pour une cinquante de lots, tous les comptes de bilan et de CE, cela représente une certaine somme en photocopies (sans parler du temps passé...)...d'autant, qu'à 70 voire 85 %, les copropriétaires ne lisent pas les documents fournis!!!!!
Est-ce pure utopie???
snp |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 mars 2006 : 09:20:29
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Snp : le conseil syndical vérifie les comptes quand il le désire, sur rendez vous pris avec le syndic; je ne vois pas à quoi se rapporte votre mention d'une semaine.
Pour le reste, il faut adresser aux copropriétaires des relevés de compte de charges détaillés comme dans le passé. Ce qu'il faut, c'est l'information correcte, et pas la chienlit.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 mars 2006 : 10:01:29
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Pardon, JPM, mais il me semble qu'il y a ici une confusion dans la réponse apportée à la question posée.
(Vous savez comment c'est : ici, c'est avoir les bonnes lunettes pour bien lire la question posée.....)
Lieric ne parle pas de la présentation des comptes de charges, détaillée, sur lequel vous avez embrayé, mais uniquement du décompte individuel de ses charges de copropriétaire.
Il s'étonne que son "décompte individuel" ne soit pas joint à la convocation.
La réponse est que ce "décompte individuel" découle des dépenses qui seront approuvées par l'AG, qu'il ne peut donc être anticipé, préalable à cette approbation.
Certes, je l'ai souligné, un 'projet' de décompte individuel peut être joint à la convocation, ce qui est sans doute souhaitable la plupart du temps.
Mais c'est un peu (beaucoup?) forcer la main pour que les copropriétaires approuvent sans broncher ce qui est présenté :
- "...puisque votre décompte individuel fait état des dépenses, vous ne pouvez vous y opposer. .." (entendu !)
- Présentés en AG 80.000 €, approuvés 78.000 € (2000 rejetés), ...les décomptes individuels ayant tous été établis avant l'AG sur les 80.000 €, aucune rectification n'a ensuite été entreprise sur la base des 78.000 approuvés. (vu à de nombreuses reprises).
C'est pourquoi, si le 'décompte individuel annuel' des charges de copropriété peut être joint à la convocation c'est à titre d'information, il ne peut être LE "décompte individuel" 'officiel', lequel découle obligatoirement des sommes approuvées par l'AG ..
A noter que l'approbation des comptes du syndicat ne vaut pas approbation du décompte individuel de chacun des copropriétaires
La présentation à l'AG, et donc aux copropriétaires, des comptes détaillés du syndicat est un autre sujet.
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Edité par - gédehem le 15 mars 2006 10:08:00 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 mars 2006 : 14:25:15
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Pas de problème de lunettes en l'occurence.
Pour ma part, face au silence assourdissant des textes, je considère que les copropriétaires doivent recevoir le décompte général détaillé des charges et leur relevé individuel dans les meilleurs délais.
A quel moment ? Après la mise en répartition faite par le syndic et la vérification des comptes par le CS. En d'autres termes, avant la convocation pour l'assemblée dans de nombreux cas.
Il est bien entendu que les soldes ne seront pas exigibles. Ils ne le seront qu'après approbation des comptes.
Dans 85 % des cas les comptes, vérifiés et approuvés par le CS (après d'éventuelles rectifications du projet initial), sont approuvés. Certains copropriétaires auront payé leur solde débiteur ? peu importe dès lors que tout est correctement enregistré.
Le syndic aura crédité les soldes créditeurs sur les comptes individuels ? tant mieux ! Aucune raison qu'il (ou le syndicat) conserve des fonds inutiles. Mieux vaut que les soldes créditeurs aient allégé le paiement de la provision suivante.
Pour l'assemblée, les copropriétaires ne recevront que les annexes. Tant mieux. Les LRAR coureront moins cher.
Difficultés ?
Menues rectifications ? La facture de 327 € passée en Charges B doit passer en charges communes générales ? OK Rien n'interdit de passer la rectification, nettement distinguée, dans un appel de provision.
Rejet total des comptes ? Là, il faut tout refaire et faire un nouvel envoi avec une circulaire explicative. Mettons 150 cas pour toute la France. On ne va pas boulerser toutes les autres copropriétés pour 150 cas.
Avantages :
Les copropriétaires auront pu voir leurs comptes en temps utile
Les bailleurs auront pu faire leurs décomptes de charges locatives.
Et si le pouvoir réglementaire estime que ce n'est pas bien, prière de bien vouloir nous sortir un texte explicitant clarement les règles à respecter, après avoir pris en considération les désirs de la majorité silencieuse, et non des principes virtuels en décalage permanent avec les besoins de la pratique courante.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 mars 2006 : 15:14:38
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Nous sommes bien d'accord sur ce point là, JPM, dans la pratique , je l'ai dit !!
Mais rien ne l'oblige, surtout depuis le 27 mai 2004 !!!
Il faut relever ici que l'ancienne version de D.art.11 prévoyait explicitement ce point :
"Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
1°- Lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes, le compte des recettes et des dépenses de l'exercice écoulé, un état des dettes et des créances et la situation de trésorerie, ainsi que, s'il existe un compte bancaire et postal séparé, le montant du solde de ce compte ; "
L'état des dettes et des créances concernait aussi bien celui du syndicat que de chacun des copropriétaires.
Chacun connaissait par avance la position de son compte.
Il est pour le moins surprenant que cet état n'existe plus (ce qui n'est en fait pas si surprenant lorsqu'on connait le lobbying de la profession sur bien des points !!! ).
S'il y a maintenant 'silence', c'est que c'est voulu !! (A rapprocher des modif de D.art.10 et D.art.27, entre autres, par exemple ...) |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 mars 2006 : 16:22:14
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Ah ! non ! le lobbying de la profession dans le présent cas, il ne faut rigoler trop fort 
Cinq annexes, la double présentation des charges, la ventilation des comptes de tiers copropriétaires en 4 rubriques, la gestion des emprunts, les appels travaux qui doivent passer par 102 puis venir en produits quand on a besoin d'eux, - mais qui restent à dormir en 102 quand on établit le compte 12 qui ne comporte que des produits et des charges -, tout celà, ce serait le lobbying de la profession ? Curieux lobbying alors.
Peut être a-t-il joué au sujet de la procédure d'engagement ? Jusqu'à ce qu'un avocat chargé d'un gros dossier soulève l'illégalité du décret comptable, seul moyen de sauver une affaire mal partie !
Mais lunettes quand même pour la note 2 de l'annexe 1 qui exige en annexe 1 bis une liste individualisée des copropriétaires créditeurs et débiteurs, d'où l'absence des soldes = 0, récemment considérée comme fautive par un jugement de TGI  Vous noterez que les soldes créditeurs sont baptisés : copropriétaires - excédents versés ! Jamais moyen de faire simple et court !
Pour le reste vous préchez un converti : j'ai toujours dit que l'unique document à joindre à la convocation devait être une balance générale. Il sufisait d'imposer en outre la création de certains sous-comptes.
Vous ne pouvez pas vous imaginer la stupeur de certains partisans de l'interdiction des comptes d'attente quand on leur fait valoir que certains d'entre eux ont vocation légale à demeurer dix ans. 
Il faut des gens comme Picault pour relever avec délicatesse et un certain humour les pataquès de ce genre.
Pour le lobbying, - et je ne le dis pas péjorativement, voyez du côté des coopérateurs, qui ont fait la part du feu avec la dénomination et les provisions mutualisées, mais qui réussi le coup de sortir les unions coopératives du régime général des unions de syndicats.
Il est vrai que la loi ENL n'est pas encore définitivement votée 
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 15 mars 2006 : 18:27:21
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Certes, il y a les lunettes pour déchiffrer, mais aussi la comprenette pour bien tout saisir...
Mais ici, au regard du sujet et de la question posée, j'ose avouer que je n'ai rien compris ....... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 mars 2006 : 22:55:17
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De lieric : Pour info les comptes ont été approuvés mais je ne sais toujours pas combien je vais payer.
Voilà la phrase qu'il faut adresser par pli recommandé aux rédacteurs des textes.
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