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marie-marie
Contributeur débutant
11 réponses |
 Posté - 17 mars 2006 : 10:25:31
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Nouvellement débarquée dans le monde des copropriétaires et des syndics bénévoles, voici mon histoire :
lorsque j'ai acquis en octobre un appartement dans une petite copropriété de 5 appartements, on m'a proposé de reprendre la gestion du syndic bénévole, la personne qui me vendait l'appartement s'en étant chargée précedemment.
J'ai accepté, sans savoir que l'un des copropriétaires est particulièrement coriace à propos de ce qui est légal ou pas, en plus d'être malheureusement légèrement sénile.
nous avons convoqué en janvier une assemblée générale extraordinaire pour élire donc un syndic intrimaire, en l'absence de syndic puisque mon vendeur a bien entendu démissionné. Nous n'avons pas fait de convocation écrite ni d'ordre du jour écrit, tout s'est fait par oral. Le jour de la réunion tout le monde était là, mais le copropriétaire récalcitrant a refusé de signer la feuille d'émargement. Il a contesté la légalité de cette réunion pendant toute la durée de la réunion, durant laquelle il s'est tout de meme porté candidat pour l'élection de syndic intérimaire (et il a perdu puisque c'est moi qui ait été élue) et a signé un chèque pour régler un dégat des eaux survenu le jour précedent, preuve qu'il était bien là ! Je lui ai par la suite envoyé le compte rendu de cette AGE avec accusé de réception.
Maintenant que le moment est venu de convoquer l'AG annuelle, il conteste ma position de syndic intérimaire, refuse que nous fassions référence à la précédente AGE et la prochaine réunion s'annonce corsée, d'autant plus qu'il ne fait que la repousser.
Voici donc mes questions :
> que pouvons nous faire pour revenir à une situation légale, si elle ne l'est pas ?
> sommes nous obligés d'attendre que tous les copropriétaires soient présents pour convoquer l'AG, ou pouvons nous convoquer l'AG en choisissant une date qui convient à la majorité ?
Merci d'avance !
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 17 mars 2006 : 12:04:00
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Votre copropriétaire "coriace" est loin d'être sénile, et c'est vous qui êtes dans l'illégalité la plus totale. Vous feriez mieux de vous rapprocher de cette personne qui a l'air plus au fait que vous des règles minimales à respecter  .
- copropriété sans syndic hors administration judiciaire
- convocation non écrite
- convocation par une personne non qualifiée pour le faire
Votre désignation comme syndic n'est pas régulière, et il suffit à ce copropriétaire de contester cette AG devant le TGI pour la faire annuler à coup sûr, s'il est vraiment coriace.
Maintenant, à part vous conseiller vivement de vous documenter un minimum sur les règles de base de la copropriété (lisez en urgence la loi et le décret de référence sur ce site), vous pouvez vous en sortir de deux manières.
La manière propre, c'est de vous retirer immédiatement de votre position de syndic de facto, et de faire nommer un administrateur judiciaire en l'absence de syndic.
La manière sale, c'est d'attendre la fin du délai de 2 mois dont dispose ce copropriétaire pour contester l'AG, à compter de la réception de votre recommandé (au moins vous avez fait cette notification correctement  ).
Passé ce délai, les derniers arrêts de la cour de cassation semble montrer un revirement de jurisprudence : les vices de forme ne seraient plus contestables après ce délai de 2 mois, alors qu'avant, ce délai était de 10 ans.
Mais attention, ceci ne veut pas dire que le TGI éventuellement saisi par votre copropriétaire ira dans le sens de cette jurisprudence, tellement sont grosses vos erreurs, même dans la plus totale bonne volonté.
Enfin, vous pouvez remercier le syndic bénévole précédent d'avoir abandonné la copropriété de cette façon, sans prévoir sa succession et vous laisser dans une telle panade ! Car c'était à lui qu'il appartenait de vous informer correctement, et de convocquer l'AG pour désigner son successeur. Avait-il un contrat de syndic, au moins ?
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Edité par - mfld le 17 mars 2006 12:10:24 |
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marie-marie
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 17 mars 2006 : 13:38:24
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ça m'étonnerait qu'il y ait eu un contrat de syndic !
les choses étant ce qu'elles sont, c'est à dire que je débarque dans le marasme le plus total et que ce copropriétaire certes avisé n'en est pas moins un peu déboussolé, disons qu'on utilise la manière propre, je préfèrerais :
faut-il que je fasse un courrier annonçant que je me retire ?
comment fait-on pour faire nommer un administrateur judiciaire ?
et c'est donc lui qui gère les affaires (compte et assurance) du syndic pendant ce temps-là ?
c'est normalement la période de l'AG, il va falloir faire des appels de fonds, comment ça se passe à ce moment là ?
peut-on repousser la date de l'AG indéfiniment ?
je sais que ce sont des questions de base, je vais bien sur très très rapidement me documenter, mais je vais avoir besoin de répondre aux questions des autres copropriétaires que je vais voir très rapidement aussi !
En tout cas merci beaucoup ! |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 17 mars 2006 : 18:43:09
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Marie, il vous faut choisir la méthode adaptée en fonction non seulement de son "degré de propreté", mais aussi sur d'autres critères.
Vous avez la chance d'être une petite copropriété (5 lots). Le mieux serait de vous réunir ensemble, et notamment avec le copropropriétaire contestataire. Lui expliquer calmement que la manière propre, à savoir l'administrateur judiciaire, présente des inconvénients de taille : faire intervenir le juge pour sa nomination, payer ses honoraires incomparables avec le coût dérisoire d'un syndic bénévole, et risquer de tomber sur une personne qui n'a cure du sort de votre copropriété et qui risque de faire traîner l'affaire en longueur, avant d'avoir un syndic régulièrement désigné, qui aurait à son tour besoin d'un peu de temps pour prendre en charge les affaires courantes.
Ou alors, obtenir de ce copropriétaire la reconnaissance d'une volonté majoritaire de vous désigner syndic bénévole, en contrepartie de votre reconnaissance des irrégularités de forme, et que promis juré, on va lire les textes, l'écouter un peu plus, et respecter les procédures. Lui expliquer que l'on attend tranquillement 2 mois pour passer le délai de contestation de la dernière AG, et qu'après ce délai, vous continuerez d'exercer votre mandat de syndic. Et lui demander de bien réfléchir à la pertinence de dépenser plus de 1.000 euros pour faire annuler cette AG devant le TGI, alors que la majorité une fois l'AG annulée, revotera exactement la même chose lors de la prochaine AG.
C'est le résultat de cette discussion qui vous aidera à déterminer le niveau de risque à continuer votre mandat, ou céder la place à un administrateur judiciaire.
Tenez-nous au courant de la suite, on est là non seulement pour exprimer nos opinions (la mienne est parfois un peu abrupte), mais avant tout pour rendre service et en apprendre davantage au travers de cas tel que celui que vous exposez  .
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marie-marie
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 17 mars 2006 : 19:03:07
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Bon bon bon, en fait je crois que je n'avais pas saisi toutes les conséquences y compris financières que supposaient la nomination dudit administrateur, et dans l'après midi j'ai acheté un bouquin et vu un autre copropriétaire, et effectivement nous étions arrivés à cette conclusion : lui faire entendre raison.
Vous me confirmez donc qu'une fois ce délai dépassé (ce qui est le cas à quelques jours près), s'il n'a pas saisi le TGi pour contester cette réunion c'est qu'il en accepte les décisions et actes, et qu'il ne peut pas contester ma position de syndic intérimaire, et que donc je suis bien en droit de convoquer l'assemblée générale ? (sinon c'est sans fin !  )pourrais-je donc également mettre à l'ordre du jour l'approbation par la copropriété du pv de l'AGE, chose dont jusqu'à maintenant il ne voulait pas entendre parler ? je suppose qu'il faut aussi mettre à l'ordre du jour l'élaboration du nouveau contrat de syndic ? enfin, tout ça doit etre dans mon bouquin, mais je vous tiendrai au courant ! merci beaucoup !  |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 17 mars 2006 : 19:28:09
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Oui, je confirme, sur la base des derniers arrêts de la C.C., que passé ces deux mois à partir de la première présentation de la LRAR où vous lui notifiez le procès-verbal de l'AG, il ne peut plus déposer de recours au TGI en annulation de tout ou partie de cette AG. Ce qui veut dire que la décision de cette AG de vous désigner comme syndic n'est plus contestable, même si elle demeure irrégulière.
Selon moi, faire approuver le compte-rendu de l'AG irrégulière par la suivante n'apporterait rien de plus. L'avez-vous envoyé en LRAR à TOUS les opposants ou absents à votre élection, en dehors de ce contestataire ?
Enfin, si cela vous intéresse, envoyez moi par mél votre projet de convocation, je vous dirais ce que j'en pense. En attendant, prenez modèle sur : http://www.jpm-copro.com/Etude%203-3-1.htm.
Bon courage !
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marie-marie
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 18 mars 2006 : 16:44:02
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le lien est 404 not found !
mais bon, c'est pas grave, je vais faire avec ce que j'ai déjà,
et je vous enverrai éventuellement tout ça le moment venu !
en tout cas merci pour tout et à la prochaine ! |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 21 mars 2006 : 20:35:55
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Bonjour,
D'accord avec les réponses de mfld, sauf sur un point sur lequel je préfère m'abstenir de me prononcer, faute de l'avoir étudié suffisamment, qui est le délai de contestation. Je ne suis pas certain de ce que le délai de 2 mois, quand il s'agit d'une assemblée irrégulièrement convoquée, soit suffisant. Imaginez que n'importe qui dans une copropriété momentanément dépourvue de syndic, décide de convoquer une AG. La plupart des copropriétaires ne donne pas suite à la convocation qui n'a aucune valeur officielle. Le convocant réunit quand même 3 courageux pélerins, se fait élire syndic par ces 3 pélerins (art 25, puis 24) et envoie des courriers recommandés à ceux qui ne sont pas venus pour les informer de sa nommination en tant que syndic. Si les règles de contestation prévues à l'article 42 s'appliquaient à ce cas-là, tous ceux qui ne sont pas d'accord, devraient engager une action devant le TGI avec avocat et tout, sinon accepter d'avoir cette personne comme syndic. Ce serait assez extraordinaire.
L'article 42 parle des "actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales". Or, pour qu'il y ait assemblée générale, il faut qu'il y ait une convocation régulière par le syndic ou par l'administrateur nommé par le tribunal.
Il existe une seule exception à cette obligation de convocation par syndic ou administrateur, c'est l'auto-convocation. Si tous les copropriétaires (1000/1000 èmes) décident de se réunir pour faire une AG et s'ils sont tous d'accord pour la décision prise au cours de cette AG. Dans ce cas-là et je crois que c'est le seul, il n'y a aucune contestation possible. Mais ce cas n'est pas le cas de marie-marie.
Je pense qu'il existe une autre solution pour marie-marie, compte tenu des éléments qu'elle nous a fournis.
marie-marie, votre problème fondamental est de sortir de la situation "syndicat sans syndic". C'est le plus urgent. Le fait de désigner "le" syndic qui va effectivement gérer la copropriété est important, mais, dans l'ordre des priorités, c'est en seconde position.
Puisque vous ne pouvez pas avoir l'unanimité pour faire une AG et être élue syndic, ce qui aurait été le seule solution de règlement direct du problème, il faut au moins désigner un "syndic provisoire" qui pourra convoquer l'AG pour la nomination du syndic "définitif". Alors, s'il est impossible d'obtenir l'accord de l'un des copropriétaires, je pense que vous devriez bien expliquer les enjeux et le coût du passage par le tribunal et expliquer que le problème peut se régler très facilement à votre niveau.
Convenez entre vous (unanimement) d'une AG pour élire non pas le "syndic définitif", mais un syndic provisoire qui lui aura la capacité de convoquer. Ce syndic provisoire n'aurait d'autre pouvoir que celui de convoquer l'AG dans un délai que vous définirez (3 semaines par exemple). Si le contestataire veut se faire élire "syndic provisoire", élisez-le. Il convoquera régulièrement l'AG et dans ce cas (d'une AG régulièrement convoquée), il n'y a plus besoin d'unanimité. A cette nouvelle AG, présentez votre candidature. Si vous avez la majorité requise vous êtes élue de la manière la plus régulière qui soit. |
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syndic intérimaire et légalité
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