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lipstick
Contributeur débutant
14 réponses |
 Posté - 03 avr. 2006 : 21:33:15
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Bonjour à tous,
Cela fait bientôt 9 ans que j'occupe un appartement sur Paris. Je paie un loyer + des provisions sur charges (environ 50 Euros). Une régularisation des charges est faite tous les 3 mois avec envoi du décompte individuel des charges en fonction du tantième. Depuis mon arrivée, cette régularisation n'a pratiquement jamais dépassé les 50 Euros. Seulement en Janvier dernier j'ai reçu une régularisation de 600 Euros sur 3 mois!!! A priori ceci est du à un compteur electrique (facturation de 9000 Euros par EDF)qui ne concerne pas les parties communes, mais un local reservée pour la concierge, (c'est le propriétaire lui-même qui me l'a dit au téléphone lorsque j'ai demandé des explications)sauf que ce local est inoccupé depuis mon arrivée - il n'y a jamais eu de concierge!!!
Lorsque j'ai signé le contrat, je l'ai fait directemnt avec le propriétaire sans passer par une agence, mais le propriétaire à recours à un gestionnaire auprès duquel je paie mon loyer. Du coup l'agence dit que cette répartition est faite suite à la demande du proprio et le proprio dit que c'est l'agence qui s'en occupe!  J'ai toujours été en règle avec le paiement de mes loyers, charges et régularisations... Seulement je ne suis pas d'accord pour payer des charges/consommations qui ne me concernent pas!
- J'ai envoyé une lettre RAR il y a 15 jours à l'agence afin de lui exposer ma situation et demander des explications et je n'ai toujours pas de réponse!
- Je vais quitter le logement dans 2 mois, j'ai peur qu'ils prélèvent ce montant sur les 2 mois de caution. Or il sera 100 fois plus difficile de récupérer cet argent, même s'ils sont en tort! J'envisage donc de ne pas payer les 2 derniers mois tant que ce litige n'est pas réglé! Je n'avais pas prévu de faire cela, mais la situation m'y oblige. Je n'ai pas une telle somme de prévue!
- Qu'en pensez-vous? Que dois-je faire?
Toute idée est bienvenue. Je ne suis pas française, je ne connais donc pas très bien les procédures et les lois françaises 
Je vous remercie par avance.
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 04 avr. 2006 : 14:09:56
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Vous nous demandez Lipstick de vous répondre qq chose qui viendrait en contradiction avec la loi ... ne vous attendez pas à ce qu'on vous dise que vous avez raison !
vu la problématique, je me hasarderai juste à dire: vous semblez connaitre la loi bien qu'étant non francaise, vous avez fait le nécessaire en demandant des comptes (par LRAR j'espère), à vous de prendre votre décision  puisque vous connaissez les risques.
Il est vrai que cette facture est totalement abbérante: connaissez vous quelqu'un de votre immeuble qui siège au conseil syndical ? un copropriétaire au courant ???? vous pourriez aborder la question avec lui car tout le monde habitant là, est concerné.
Si la loge n'est pas occupée c'est qu'il y a, soit des squatteurs, soit qq'un qui pompe l'électricité des communs  - et ce serait aux copropriétaires/syndic de s'activer pour trouver la cause !
Refaites une LRAR à l'agence et au bailleur (aux 2) en disant que vous n'êtes pas d'accord sur cette consommation, et que vous demandez des recherches actives  et copie de la facture - ca fait pas avancer votre schmilblick, mais au moins, vous pourrez produire cette lettre si procédure future il y a  |
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fdsc
Pilier de forums
1172 réponses |
Posté - 04 avr. 2006 : 14:31:10
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Moi il y a un point:
Citation :
qui ne concerne pas les parties communes, mais un local reservée pour la concierge, (c'est le propriétaire lui-même qui me l'a dit au téléphone lorsque j'ai demandé des explications)sauf que ce local est inoccupé depuis mon arrivée - il n'y a jamais eu de concierge!!!
Sans plus d'information, je dirais que cela n'est pas à la charge des locataires car cela ne fait pas partie des parties communes et cela est, de plus réservé au concierge.
Après qu'il y ait oui ou non quelqu'un, ce n'est pas le pb du locataire. A la copro et aux copro de se debrouiller avec cette facture.
Citation :
- Je vais quitter le logement dans 2 mois, j'ai peur qu'ils prélèvent ce montant sur les 2 mois de caution. Or il sera 100 fois plus difficile de récupérer cet argent, même s'ils sont en tort! J'envisage donc de ne pas payer les 2 derniers mois tant que ce litige n'est pas réglé! Je n'avais pas prévu de faire cela, mais la situation m'y oblige. Je n'ai pas une telle somme de prévue!
- Qu'en pensez-vous? Que dois-je faire?
STRICTEMENT INTERDIT !!!!!
Vous seriez en tord en cas d'action par le proprio. Ne vous foutez pas vous-même dans la merde !!! |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 04 avr. 2006 : 15:08:34
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j'avoue fdsc, que vous soulevez un bon point  et une bonne matière à réflexion :
si gardien ou concierge, logé dans l'immeuble, est-ce que ses consommations d'eau et d'électricité (et autres éventuellement), qui ne sont pas payées par lui directement, sont des charges récupérables ?
Dans le cas où cela ferait partie de sa rémunération, ce sera un avantage en nature, sur lequel les copro paieront des charges sociales.
comment le syndic indique t-il cette consommation dûe à la loge ? j'ai regardé différents relevé de comptes annuels que j'ai a disposition et rien apparait à propos de cela (à croire que les gardiens payent tous leur propre électricité ).
mais est-ce récupérable sur les locataires ? J'avoue que après avoir repassé en revue le décret 87-713, rien n'apparait de tel.
Fdsc: avez-vous une analyse complémentaire ?
Lipstick : ce pourrait être la solution à votre problème. 
Ce serait pas mal de vérifier avec l'ADIL de votre coin, si le point soulevé est vrai ou pas.
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Edité par - Joulia le 04 avr. 2006 15:11:37 |
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lipstick
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 04 avr. 2006 : 15:16:40
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Je vous remercie pour votre réponse. J'ai effectivement demandé des explications pour la facturation de cette consommation par LRAR. Ne sont-ils pas en tort s'il ne répondent pas à cette lettre? Puis-je envoyé une 2ème LRAR en leur rappelant que j'en ai déjà envoyé une et que si je n'ai pas une réponse je suspens les 2 loyers restants dans l'attente de celle-ci. Je sais que ce n'est pas légal, mais cette facturation elle non plus ne l'est pas!!! Et il y a d'ailleurs plein d'autres irrégularités venant de l'agence et de la proprio!
- J'ai un contrat de logement non meublé, alors que dans l'état des lieux c'est marqué "Studio meublé" et les meubles sont listés!! Il est donc en effet meublé, sauf que la proprio m'a demandé de faire de la sorte, ne m'y connaissant pas en matière de location lors de mon arrivée, je n'ai pas vu en quoi cela posait un problème, mais je sais maintenant qu'à priori ce n'est pas légal! Est-ce bien le cas?
J'ai oublié de noter qu'il s'agit d'1 studio de 23m² et que le montant de cette facturation de charges représente l'équivalent d'1 mois de loyer!!! Vous comprendrez donc que cette somme qu'on me demande est totalementinacceptable. Je suis étudiante et je travaille à mi-temps uniquement! Depuis 9 ans je n'ai jamais eu de loyers ou de charges impayés!!
Par ailleurs, l'immeuble appartient à la même propriétaire et c'est pour cela qu'elle a demandé à l'agence de partager entre les locataires (c'est l'agence même qui me l'a dit, alors que la proprio me dit que c'est l'agence qui n'a pas fait son travail puisqu'elle aurait du arrêté le compteur en question depuis longtemps). Enfin, c'est clair que la proprio n'a pas envie de sortir cette somme de sa poche, elle essaie donc de faire trinquer les gentils locataires.
Tous les locataires sont donc dans la même situation. Seulement nous ne sommes pas nombreux à contester: 3!!! Car sur 1 immeuble de 6 étages - le RDC, le 1er et le 2ème étage sont occupés par des entreprises qui n'ont pas contesté et ont payé les charges, les 3ème et 4ème étage sont inoccupés, il ne reste donc que 2 étages! Dès qu'on essaye de parler de ce problème à la proprio - elle ne veut pas en entendre un mot et nous demande de nous adresser à l'agence!! Ils se renvoient la balle sans cesse et font traîner l'histoire.
Sur les relances qu'on m'envoie concernant ces charges, le courrier dit "Loyer impayé"!!! J'ai appelé l'agence pour dire qu'il ne s'agit pas de mon loyer, mais de charges. On m'a alors répondu simplement que c'est une lettre type!!! Est-ce légal? On m'accuse de ne pas avoir payé mon loyer comme je me suis engagé, alors que j'ai bien continué à faire cela, seulement à chaque fois j'ai déduit les charges! Encore une fois, c'est l'agence qui m'a dit au téléphone de mettre les charges de côté, mais de continuer à payer mes loyers (ce que je n'ai jamais contesté)!!
Je ne sais vraiment pas quoi faire??? J'aime être en règle et je l'ai toujours été, mais cette fois-ci le montant de la somme est beaucoup trop important pour moi! |
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fdsc
Pilier de forums
1172 réponses |
Posté - 04 avr. 2006 : 16:11:57
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Citation :
Initialement entré par Joulia
j'avoue fdsc, que vous soulevez un bon point et une bonne matière à réflexion :
si gardien ou concierge, logé dans l'immeuble, est-ce que ses consommations d'eau et d'électricité (et autres éventuellement), qui ne sont pas payées par lui directement, sont des charges récupérables ?
Dans le cas où cela ferait partie de sa rémunération, ce sera un avantage en nature, sur lequel les copro paieront des charges sociales.
comment le syndic indique t-il cette consommation dûe à la loge ? j'ai regardé différents relevé de comptes annuels que j'ai a disposition et rien apparait à propos de cela (à croire que les gardiens payent tous leur propre électricité ).
mais est-ce récupérable sur les locataires ? J'avoue que après avoir repassé en revue le décret 87-713, rien n'apparait de tel.
Fdsc: avez-vous une analyse complémentaire ?
Si je me base aux différents décomptes de charges (7 années) et aux doc que j'ai:
- j'ai un poste pour la conso d'électricité de la loge.
- je n'ai rien pour l'eau et l'électricité, pour le logement de la gardienne.
Mais cet appart doit apparaitre dans les tantièmes de la copro. LA répartion de l'eau étant aux tantièmes, les locataires ne payent pas l'eau de la gardienne. L'électricité est individuelle.
Maintenant dans ma doc (en partie issue de la CNL), la loge et les fournitures (elect, eau, ...) sont des avantages en nature et donc par définition non récupérables.
Dans les controles que j'ai fait, j'ai toujours laissé le poste EDF-loge à la charge de la copro.
Cela vient du fait que la loge fait partie du logement de la gardienne qui est un avantage.
Ici quand j'analyse les propo de lipstick, elle parle d'un local reservée pour la concierge, donc à sa disposition et non pour tous (ce qui serait une partie commune alors). C'est un avantage en nature (un peu comme une cave ou une chambre en plus hors de son logement).
Les consommations afférentes sont donc à charge de la copro ou de la gardienne.
LE truc est qu'il n'y a pas de gardienne !!! donc à charge de la copro.
De plus cette facture émane forcement d'un compteur qui est différent du compteur commun, sinon comment estimer la conso de cette pièce seule ? Il y a bien une raison, non ?
Voila comment j'analyse le truc.
Par contre quand vous dites qu'il y a des charges sociales sur les avantages en nature, pour moi, seul les charges sociales en rapport avec le salaire (hors nature) sont récupérables.
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lipstick
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 04 avr. 2006 : 17:01:55
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Oui, il paraît que le compteur privé à l'intérieur de ce "local prévu pour 1 éventuel concierge" a tourné, tourné... depuis un certain temps! A priori un chauffe-eau est également resté branché!
Il y a un autre compteur pour les parties communes qui se trouve juste à l'entrée de l'immeuble (compteur visible et accessible à tout le monde donc prélevé régulièrement par l'EDF et qui apparaît régulièrement dans le décompte individuel de charges que je reçois tous les 3 mois)! D'où mon incompréhension pour cette somme EDF de 9000 Euros! Il est juste notifié EDF 08/05, mais aucun détail!!! |
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fdsc
Pilier de forums
1172 réponses |
Posté - 04 avr. 2006 : 17:06:14
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Lipstick, je vous renvoie à l'article 23 de la loi 89 qui dit qu'il faut des justifications.
Vous pouvez demander la facture (ou photocopie). Cela sera dur, mais vous serez ce qu'est cette facture de 9000€.
Je reviens sur le montant, personne n'est choqué par cette somme ?
C'est pour combien d'années, là ???
cela ne serait pas une faute de frappe et plutot 90,00 € ?? |
Edité par - fdsc le 04 avr. 2006 17:07:28 |
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lipstick
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 04 avr. 2006 : 17:22:21
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Citation :
Initialement entré par fdsc
Je reviens sur le montant, personne n'est choqué par cette somme ?
C'est pour combien d'années, là ???
cela ne serait pas une faute de frappe et plutot 90,00 € ??
Oui, fdsc, c'est ce que j'ai pensé au début "faute de frappe", cela peut arriver à tout le monde, mais en appelant l'agence il m'ont dit que ce n'était pas une erreur, que c'est une somme qu'ils ont bien payé à l'EDF! Qu'ils étaient en litige avec ce dernier pour essayer de comprendre pourquoi une telle somme! Dans le régulation de ce mois-ci d'ailleurs, EDF a fait un avoir de 4000 Euros, mais cela n'a rien changé au charges qu'on me réclame! On me réclame toujours ces 600 Euros!
Je ne sais pas depuis combien de temps ce local est inoccupé, mais au minimum depuis 1997, année durant laquelle j'ai emmenagé! |
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fdsc
Pilier de forums
1172 réponses |
Posté - 04 avr. 2006 : 17:34:23
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Citation :
Initialement entré par lipstick
Oui, fdsc, c'est ce que j'ai pensé au début "faute de frappe", cela peut arriver à tout le monde, mais en appelant l'agence il m'ont dit que ce n'était pas une erreur, que c'est une somme qu'ils ont bien payé à l'EDF! Qu'ils étaient en litige avec ce dernier pour essayer de comprendre pourquoi une telle somme! Dans le régulation de ce mois-ci d'ailleurs, EDF a fait un avoir de 4000 Euros, mais cela n'a rien changé au charges qu'on me réclame! On me réclame toujours ces 600 Euros!
Je ne sais pas depuis combien de temps ce local est inoccupé, mais au minimum depuis 1997, année durant laquelle j'ai emmenagé!
Mais c'est quoi votre gérant !!!!!!
- si il y a un avoir de 4000 € pour l'electricité des parties communes, vous devez en recevoir une partie !!! enfin plus exactement cela doit diminuer d'autant la facture des charges locatives,
- comment peuvent-t-ils payer 9000€ et vous les réclamer sans savoir ce que cela représente ???? cela est totalement opposé à la notion de récupérabilité de charges !!! "il ne savent pas ce que sait" ne fait pas partie des charges récupérables listées dans le décret.
Parfois, je me pose des questions ....
Ce pb de 9000€, ne vous touche pas uniquement. Etes vous allés voir voisins ? qu'ont-ils dit ?
Un mouvement de masse est souvent plus efficace qu'une demande simple.
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lipstick
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 04 avr. 2006 : 17:59:06
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Oui, comme je l'ai écris un peu plus tôt ce jour
"Tous les locataires sont donc dans la même situation. Seulement nous ne sommes pas nombreux à contester: 3!!! Car sur 1 immeuble de 6 étages - le RDC, le 1er et le 2ème étage sont occupés par des entreprises qui n'ont pas contesté et ont payé les charges, les 3ème et 4ème étage sont inoccupés, il ne reste donc que 2 étages!"
Les 2 autres personnes n'ont pas payé ces charges non plus et essayent d'avoir des explications mais sans succès. Il s'agit de 2 personnes d'une 60aine d'années, dont une dame qui est là depuis 40 ans et tous 2 profitent de la loi de 1948 (j'espère que je ne me trompe pas d'année)! Les charges pour eux sont donc d'autant plus importantes qu'ils ont des loyers pas très élevés!
Nous avons tous reçu une lettre de "mise en demeure de paiement" par LRAR (avec toujours la mention de "loyer impayé"), lorsque j'ai rappelé l'agence pour demander pourquoi cette mise en demeure, surtout pour un loyer impayé ils m'ont répondu "c'est une lettre type, on ne peut pas la modifier et ne vous inquiétez pas, tant qu'il n'y a pas de frais facturés pour la mise en demeure
c'est juste pour ne pas que vous oubliiez!!!" On n'oublie pas aussi facilement une telle somme!
Il y avait encore 2 jeunes concernés par la situation, mais ils ont donné congé début mars! |
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fdsc
Pilier de forums
1172 réponses |
Posté - 04 avr. 2006 : 18:05:25
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Tout d'abord, à votre place, j'enverrai en LRAR un courrier avec:
1- en réponse à la mise en demeure, précision que vous avez payé le loyer et la provision pour charges. Vous demandez la quittance en bonne et due forme le prouvant.
Pourquoi ? car dans 3 ans, il restera une mmise en demeure pour loyer impoyé et très peu d'oral !
2- prenez appui sur l'article 23 de la loi 89.
Demandez les justificatifs avant tout paiement. Allez les voir et, avec ce que nous avons ecrit ici, vous avez de quoi répondre.
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fdsc
Pilier de forums
1172 réponses |
Posté - 04 avr. 2006 : 18:06:37
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Citation :
Initialement entré par lipstick
Il y avait encore 2 jeunes concernés par la situation, mais ils ont donné congé début mars!
Le proprio, comme vous, vous pouvez revenir 5 ans en arrière.
Ils sont concernés.
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 04 avr. 2006 : 18:15:56
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sans compter que puisque c'est une monopropriété (immeuble avec 1 seul bailleur), il vous faut connaitre la répartition exacte des charges entre les différents lots que composent cet immeuble.
le bailleur a peut-etre pas tenu compte des apparts vides et répartit tout cela sur le nombre de logements occupés.
dans votre lettre, demandez (si vous ne la connaissez pas) cette répartition : je vous donne mon billet que cette répartition est faite n'importe comment ....
PS: quel est le montant du loyer ? SVP (juste pour voir quel prorata versus régul de charges.
*******
FDSC, je suis tout à fait d'accord avec votre réponse. Mais dans mes décomptes, le syndic ne fait pas la distinction dans les charges patronales : ce qui reviendrait à dire qu'on ne saurait pas quelles sont les charges patronales appliquées aux avantages en nature  |
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fdsc
Pilier de forums
1172 réponses |
Posté - 04 avr. 2006 : 18:23:20
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Citation :
Initialement entré par Joulia
FDSC, je suis tout à fait d'accord avec votre réponse. Mais dans mes décomptes, le syndic ne fait pas la distinction dans les charges patronales : ce qui reviendrait à dire qu'on ne saurait pas quelles sont les charges patronales appliquées aux avantages en nature
J'ai, via notre asso de loc, un état des dépenses. Cela aide un peu .
J'ai donc une catégorie "Salaire gardien" et une autre "Charges sociales gardien" avec des intitulés: URSSAF, Taxe salaire, CRIP ...
J'ai vu aussi les copies des bulletins de salaires.
Seulement je ne suis pas capable de déterminer les charges sociales dues aux avantages en nature. Cela dit, cela ne se règle pas autrement: impots, .... ?
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lipstick
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 04 avr. 2006 : 18:27:02
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A fdsc:
Où puis-je trouver plus de détails sur l'article 23 de la loi de 89?
A Joulia:
Effectivement je ne sais pas s'il tient compte des logements vides?
Mon loyer est de 596,61 Euros. A cela il faut rajouter 48,44 Euros de provisions de charges/mois et les Frais de correspondance de 0,53 Euros (et oui vous ne rêvez pas, on nous facture le prix du timbre!)
Pourriez-vous me dire si la répartition des charges se fait en fonction de la superficie ou pas du tout? Car mes voisins ont le même montant de charges pour une superficie plus importante!
(Je vous remercie infiniment pour vos conseils à tous les deux, je me sens légèrement moins perdue! ) |
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fdsc
Pilier de forums
1172 réponses |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 04 avr. 2006 : 18:51:18
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Citation :
Effectivement je ne sais pas s'il tient compte des logements vides?
Mon loyer est de 596,61 Euros. A cela il faut rajouter 48,44 Euros de provisions de charges/mois et les Frais de correspondance de 0,53 Euros (et oui vous ne rêvez pas, on nous facture le prix du timbre!)
Pourriez-vous me dire si la répartition des charges se fait en fonction de la superficie ou pas du tout? Car mes voisins ont le même montant de charges pour une superficie plus importante!
cette répartition doit être connue du locataire au moment de la signature: réclamez la dans votre lettre en même temps que la quittance de loyer.
il faut savoir que vous pouvez réclamer les 0,53 euros de frais de timbres : totalement illégal !!! ne faites rien pour le moment, vous demanderez tout en même temps après votre sortie.
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lipstick
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 04 avr. 2006 : 20:50:57
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A Joulia:
A votre avis il faudrait que je leur renvoie une LRAR, même sans avoir eu de réponse à la première? Je leur demanderai la répartition exacte entre les différents appartements, ainsi que la copie de facture EDF avec les 9000 Euros?
De quelle quittance me parlez-vous? Je reçois les quittances avec la prochaine facture.
Ce que je ne comprend d'ailleurs pas c'est que le montant des charges payées ne correspond pas au montant payé. Sur la quittance figurent à mon débit : le loyer (596,61) et à mon crédit : charges (32,45)+ regul.(8,86) ce qui fait 41,31 euros alors que j'ai payé 48,44 euros de charges. Je ne comprend vraiment rien!! De plus depuis octobre 2005, sur toutes les quittances figure "période du 01/10/05 au 31/10/05" - même sur la quittance de mars 2006!! |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 05 avr. 2006 : 14:12:04
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Citation :
A Joulia:
A votre avis il faudrait que je leur renvoie une LRAR, même sans avoir eu de réponse à la première? Je leur demanderai la répartition exacte entre les différents appartements, ainsi que la copie de facture EDF avec les 9000 Euros?
oui absolument. même si vous en avez dejà envoyé une à laquelle ils n'ont pas répondu: ce sera à garder pour vous constituer votre dossier au cas où cela irait en procédure .....
Citation :
De quelle quittance me parlez-vous?
FDSC vous conseillait de faire une lettre pour demander une quittance. J'ai juste repris son idée ...
Citation :
Ce que je ne comprend d'ailleurs pas c'est que le montant des charges payées ne correspond pas au montant payé. Sur la quittance figurent à mon débit : le loyer (596,61) et à mon crédit : charges (32,45)+ regul.(8,86) ce qui fait 41,31 euros alors que j'ai payé 48,44 euros de charges. Je ne comprend vraiment rien!! De plus depuis octobre 2005, sur toutes les quittances figure "période du 01/10/05 au 31/10/05" - même sur la quittance de mars 2006!!
si vous recevez des quittances régulièrement, alors pas de pbl bien qu'elles soient erronées : faites leur en la remarque !!!!
ils ont l'air vriament d'etre à coté de leurs pompes dans cette agence
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lipstick
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 05 avr. 2006 : 14:41:38
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Citation :
Initialement entré par Joulia
[quote]ils ont l'air vraiment d'etre à coté de leurs pompes dans cette agence
OUI, complètement, pourtant c'est une chaîne, ils ont 33 agences dans 24 villes de France! Incompréhensible!
Merci pour tous ces conseils, je vais leur refaire une LRAR? J'espère que tout s'arangera, car c'est réellement abusif!
Connaissez-vous une association d'avocats sur Paris ou je pourrai prendre rendez-vous et me renseigner gratuitement? Il serait surement plus facile de juger la situation en ayant les documents sous les yeux! |
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SOS Charges!!!???
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