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pierrev
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 08 avr. 2006 : 00:42:56
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Bonsoir
J'envisage l'achat d'une propriété immobilière que je compte utiliser en bail mixte, à la fois pour mon habitation et pour ma profession d'orthophoniste.
J'envisage de le faire dans le cadre d'une SCI avec mon père et ma mère, cette option étant judicieuse pour des aspects fiscaux, dans la mesure où je pourrai déduire de mon revenu professionnel le loyer que je verserai à la SCI.
La SCI empruntera avant d'acheter. Et je serai le seul à louer le local à cette SCI.
Sachant que l'essentiel des garanties pour le prêt proviendra de moi (car, mes parents m'ont déjà fait don de leurs 2 propriétés, ils n'en gardent que l'usufruit , je me retrouve de fait, beaucoup plus "riche" qu'eux), et sachant que l'apport financier initial sera essentiellement apporté par moi, est-ce que la structure de la SCI sera fragilisée ?
Garde-t-elle intégralement son avantage fiscal ? Ou tout est à relativiser en fonction des parts ?
Enfin, fait-on la part entre le côté habitation et le côté professionnel lorsque l'on déduit du revenu professionnel le loyer versé à la SCI ?
Je vous remercie par avance de vos futures réponses.
Pierre
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 13 avr. 2006 : 21:38:06
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Qu'entendez-vous par "Garde-t-elle intégralement son avantage fiscal ? Ou tout est à relativiser en fonction des parts ?"?
Pour votre 2ème question, vous ne pourrez déduire de vos résultats professionnels que la quote-part de loyers afférente à la location professionnelle : si toutefois vous payiez des loyers pour l'habitation, ceux-ci sont étrangers à votre activité.
Sachez que depuis peu, un BNC peut déduire ses loyers professionnels de son résultat sans avoir à créer de SCI.
@bonentendeur. |
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pierrev
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 14 avr. 2006 : 23:18:20
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Pour ma première question, je pense que je n'avais pas saisi le concept d'une SCI. J'avais peur qu'avoir 99% de parts me fasse courrir le risque de ne pouvoir déduire de mon revenu professionnel que 1% du loyer. Oublions.
Vous répondez parfaitement à ma 2ème question et je vous en remercie. Cependant, je ne comprends pas votre dernière phrase : depuis peu, un BNC peut déduire ses loyers professionnels de son résultat sans avoir à créer de SCI. Comment peut-il payer des loyers s'il est propriétaire autrement que par le biais d'une SCI ?
Mon problème est aussi d'échapper au régime des plus values professionnelles en fin de carrière lors de la vente de ma clientèle, plus values professionnelles particulièrement pénalisantes puisque les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le revenu imposable.
- En inscrivant l'immeuble dans mon patrimoine professionnel, je peux déduire mes intérêts d'emprunt, mes frais d'acquisition, la taxe foncière, récupérer la TVA sur le prix de l'immeuble (s'il est assujetti) et enfin amortir l'investissement. Mais je serai en revanche soumis au régime des plus values professionnelles.
- En inscrivant l'immeuble dans mon patrimoine privé, j'échappe aux plus values professionnelles, mais je ne peux plus rien déduire.
Voici ce que l'on m'a récemment proposé (une SARL de gestion au lieu d'une bonne et éprouvée SCI) mais je doute encore de sa légalité dans le cadre de ma profession :
1) Une SARL de famille (dont je serai un des associés) acquiert l'immeuble + mobilier du logement + matériel professionnel, le tout assujetti à TVA.
2) La SARL de famille inscrit au bilan l'ensemble des immos, de façon à les amortir.
3) La SARL est soumise au régime des BIC et non au régime des revenus fonciers, elle opte pour l'imposition à l'IRPP au lieu de l'IS.
4) la SARL me donne à bail :
a) le local d'habitation meublé, je lui verse un loyer normal
b) le local professionnel équipé qui m'est imposé sous le régime BNC, donc je passe en charge les loyers que je verse à la sarl.
5) Fiscalement pour la SARL :
- Elle récupérère la TVA qui gréve l'immeuble acquis si neuf et le mobilier + matériel professionnel.
- Elle percoit des loyers appeles Chiffre d'affaires,
- Elle passe en charge dès la 1ere année, les frais d acquisition (TPF + honoraires notaires),
- Elle passe en charge les amortissiments (immeubles + meubles + mobilier), les interets d'emprunts, Taxe fonciere, ainsi que toutes les charges d'exploitation...
- Elle est assujettie à la taxe pro, mais limitée à 3,50% de la valeur ajoutée (en gros VA = CA)
Le déficit constaté vient s'imputer sur le revenu global des associés, d'où reelle économie d'impôt.
- Si revente de l'immeuble au delà de 5 ans d'exploitation, exonération de + value si le CA annuel est inférieur à 250 000 euros. Seule une partie de la TVA sera à restituer pendant un certain délai.
6) Fiscalement pour le professionnel :
Régime BNC, je passe en charges les loyers payés à la SARL, je n'ai pas d'actif professionnel, les 2 patrimoines sont parfaitement séparés et indépendants, le jour où je présente ma clientèle à un acquéreur, je serai soumis à la + value, mais mon succésseur pourra reprendre la location à son nom, au profit de la SARL (interessant pour la retraite)..
Avant que la SARL ne devienne bénéficiaire (financement sur 15 ans, amortissement fiscal par composants) càd au bout de 10 à 15 ans, le déficit de la SARL viendra atténuer mon impostion propre.
Qu'en pensez-vous ? Cette forme de société commerciale est-elle permise pour l'exercice de professions libérales type medicales? Et pourquoi alors tant de professionnels de la santé ont encore systématiquement recours à la SCI ?
Je vous remercie par avance de vos futures réponses.
Pierre.
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Edité par - pierrev le 14 avr. 2006 23:56:07 |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 15 avr. 2006 : 10:02:46
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Je vois que vous avez potassé votre "examen", et que vous êtes entouré de bons conseils.
Pour répondre dans l'ordre :
- depuis peu, un BNC n'a plus à constituer de SCI pour pouvoir verser un loyer sur la partie professionnelle de ses locaux, par assimilation à ce qui se passait déjà en BIC : le mécanisme juridique le permettant est la prise en considération que le bien immobilier est d'usage mixte (privé<=>professionnel), alors que la propriété est, elle, "unitaire".
- le montage dont vous me parlez est un montage que je préconise moi-même lorsque les conditions sont adéquates, et elles semblent l'être chez vous : c'est de la location aménagée, assimilable en tous points à la location meublée en matière d'habitation.
Votre montage est tout à fait valide, et il ne faut y voir aucune contre-indication avec votre profession BNC (peut-être allez-vous constituer une SELARL pour votre activité professionnelle).
Mon bémol concerne plutôt l'imputation des déficits générés par l'exploitation de la SARL de gestion, car cette imputation est conditionnée au fait que les BIC dégagés soient d'un montant supérieur à 23 000 € : est-ce bien votre cas ?
Faites attention à la durée des amortissements pratiqués également.
D'une manière générale, tout l'intérêt de créer cette SARL est à comparer avec le nouveau régime d'exonération des biens immobiliers inscrits à l'actif du bilan, ce que vous appelez "anachroniquement" biens immobiliers professionnels générant une plus-value professionnelle : en effet, depuis la loi de finances pour 2006, les biens immobiliers inscrits à l'actif bénéficient du même régime d'exonération de plus-value que les plus-values des particuliers (exonération au bout de 15 ans).
Il faut maintenant mettre des chiffres en face de chaque hypothèse, mais dans votre cas, concernant un investissment patrimonial à long terme, je préconiserai une inscription au bilan, avec application à la sortie de l'article 151 septies B du code général des impôts.
Si vous avez des questions ...
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