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j'ai signé la semaine dernière une promesse de vente pour un appartement sur Paris. L'appartement est en fait constitué de deux appartements comprenant entre les deux un "palier" dont la jouissance exclusive et perpétuelle m'est donnée. A noter que personne ne peut y accéder, l'appartement se trouvant au premier et dernier étage et qu'en dessous il y a un bar (il y a donc un plancher entre le premier et le deuxième étage).
Mon notaire m'a informé que je devais me rétracter car la jouissance exclusive et perpétuelle n'était pas une garantie suffisante, surtout si je souhaite aménager cette partie (salle de bain !).
Savez vous quels sont les recours possibles, soit pour acquérir cette partie (le tout à moindre coût bien sûr puisque personne d'autre ne peut y accéder) soit pour être certains que personne ne vienne me réclamer un quelconque droit à utiliser cet espace ?
L'AG avait délivré cette jouissance exclusive et perpétuelle en 1981, je ne sais pas si c'est important.
Je suis vous le comprendrez dans l'urgence (rétractation possible sous 48h maxi).
Bonjour, JPM nous a fait, il y a peu, un exposé assez complet sur ce sujet. Je le reproduis ci-dessous :
"Lors de sa constitution, la concession d'un droit d'usage exclusif sur une partie commune doit prévoir son rattachement à un lot existant déterminé.
La concession est en principe définitive, sans possibilité de revenir sur la décision qui doit être publiée. Le défaut de publication n'entraîne pas la disparition du droit mais son inopposabilité aux acquéreurs postérieurs, sauf si la concession a été visée dans l'acte d'acquisition.
Le parachèvement d'une concession de droit d'usage exclusif impose un acte notarié qui est bien entendu publié.
La concession peut toutefois être temporaire. Soit elle est consentie par le syndicat pour une période de n années. Soit elle est consentie à titre viager sur la tête du propriétaire du lot de rattachement. Le droit disparait alors au décès de ce propriétaire, soit en cas de vente anticipée par une clause spécifique. En l'absence de cette clause l'acquéreur reste titualire du droit jusqu'au décès de son vendeur. Elle peut aussi être soumise à une condition résolutoire. Celle ci ne peut être "purement potestative", c'est à dire dépendant de la seule volonté du syndicat. Elle doit être liée à la survenance éventuelle un évènement extérieur indépendant de la volonté des parties.
Il est possible de prévoir dans la convention de concession approuvée par l'assemblée général :
1° une redevance annuelle ou un prix payé une fois pour toutes, au profit du syndicat dans les deux cas.
2° une augmentation des tantièmes de charges ou de certains d'entre eux. Par exemple la concession sur un jardin comportera une augmentation des tantièmes de charges communes générales mais pas d'augmentation des charges de chauffage ou d'ascenseur.
Ces deux stipulations peuvent coexister.
Le droit de jouissance d'une partie commune ne permet pas la consitution en lot, sauf lorsqu'elle est assortie d'un droit de construire sur le lot. On se trouve alors dans le cas d'un lot transitoire et il importe peu que le titulaire construise un immeuble ou un garage.
La concession doit être accompagnée de clauses appropriées, notamment pour les modalités d'entretien et la contribution aux charges de réfection d'une étanchéité de terrasse supérieure par exemple."
Effectivement, comme vous le dit votre notaire, il existe une différence très importante entre le droit d'usage et la propriété. La seule appellation le dit. Le "droit d'usage" n'est que le droit d'usage. Vous pouvez l'utiliser, mais seulement comme cette partie est faite. La partie ne vous appartient pas et vous ne pouvez rien y modifier sans l'accord du syndicat des copropriétaires. Alors qu'en propriété d'un lot de copropriété, vous avez la possibilité de modifier l'intérieur du lot sans autorisation (à condition, bien sûr, de ne rien faire qui mette en cause la solidité de l'immeuble).
Pour acheter cette partie, il ne s'agit pas d'un recours. Vous devez tout simplement le demander à l'AG. Il est évident que vous ne pourrez pas avoir la réponse de l'AG sous 48 h. Il n'y a malheureusement aucune autre solution. Vous devez également savoir que cette opération a un coût. Il va y avoir création d'un lot de copropriété et donc probablement intervention d'un géomètre qui va déterminer les tantièmes affectés à ce lot (géomètre à vos frais). Puis modification du règlement de copropriété (opération à vos frais également). Prix du nouveau lot à payer au syndicat des copropriétaires. Nouveaux tantièmes. Au sujet des tantièmes, si vous veniez à acheter, il vous faudrait vérifier si, au moment de l'octroi du droit de jouissance, il n'a pas été ajouté des tantièmes à votre lot d'origine. Si c'est le cas, il ne faudra pas oublier de les faire enlever, avant que les nouveaux tantièmes attachés au nouveau ne s'appliquent.
tout d'abord merci beaucoup pour vos réponses et vraiment désolé pour le triple postage... je ne suis pas très doué côté informatique !
Pour répondre à votre question Nefer, oui le terme exacte est "droit de jouissance exclusif et perpétuel". L'AG de l'époque n'avait pas changé les tantièmes car la véritable contrepartie consistait pour le propriétaire de l'époque à construire en dur ce fameux palier.
LD47 votre réponse est très détaillée et instructive, je vous remercie d'avoir passé du temps à me répondre. J'ai une toute petite question encore : L'actuel propriétaire vient de mettre à l'ordre du jour de la prochaine AG (le 4 mai prochain), la demande de transfert du droit de jouissance exclusif et perpétuel en partie privative. Il s'engage à prendre en charge les frais de modification. J'ai bien compris les divers frais (géomètre, modification du règlement de copropriété) mais par contre pour la partie "rachat" du nouveau lot, je voudrais savoir si l'AG ou le syndic peuvent décider par exemple de mettre un prix élevé pour cette partie ? Par exemple la moyenne du prix au m² dans le quartier... auquel cas je ne suis pas certains que l'actuel propriétaire ait très envie d'investir une telle somme !!!
Encore une fois merci de votre réponse détaillée et merci d'avance si vous pouvez me renseigner pour la dernière question.
PS : quoi qu'il en soit, avec l'engagement du propriétaire actuel, je pense avoir suffisament de garanties pour acheter. Je vais faire modifier le compromis mais je pense que c'est bon.
dom7515, La réponse à votre dernière question est oui l'AG peut décider du prix qu'elle veut. C'est une vente comme une autre vente. Cependant, je ne pense pas que vous devriez vous inquiéter, puisque le prix est basé sur l'offre et la demande. Actuellement, les autres copropriétaires n'ont déjà pas l'usage de cette partie. La vendre ou ne pas la vendre ne change rien pour eux, du point de vue de l'utilisation qu'ils en font. Si le prix vous parait trop élevé, vous n'achetez pas et continuez de l'utiliser. La seule différence pour les autres copropriétaires est qu'ils ont le choix entre encaisser quelque chose ou ne rien encaisser. Je pense que cette évidence calera d'elle-même le prix à une valeur raisonnable. N'hésitez pas à rappeler cette évidence, si les idées venaient à déraper.
- le produit de la vente permettra aux copropriétaires soit de faire des travaux d'entretien , de rénovation... ou de percevoir une somme.
- l'achat de cette partie commune par le propriétaire du lot contigu lui permettra d'avoir une plue value très importante concernant son bien.
Donc , même si ce copropriétaire est le seul à pouvoir acquérir ce lot ainsi nouvellement crée, iln'y a aucune raison de léser les copropriétaires, d'autant plus qu'ilen percevra un pourcentage à hauteur de ses millièmes généraux.
Bonjour nefer, Non, je ne pensais pas à léser les copropriétaires. Je voulais seulement rassurer dom7515, sur le fait qu'il craignait un prix surrevalué. Je pense que le prix ne sera pas surrévalué compte tenu de la situation. Je pense qu'il sera le juste prix correspondant à ce que perd le syndicat et à ce que gagne dom7515.
Il faut aussi tenir compte de ce que dom7515 (ou son prédécesseur copropriétaire) fait partie du syndicat et qu'il sera donc également bénéficiaire à ce titre des sommes qu'il paiera.
Jouissance exclusive et perpetuelle
Forum fermé
Posté - 12 avr. 2006 : 14:17:39
