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eldge
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49 réponses |
 Posté - 22 avr. 2006 : 21:49:44
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Citation :
Initialement entré par fdsc
Citation :
Initialement entré par eldge
...
Notez bien que ce n'est pas parce que le propriétaire n'a pas réclamé les augmentations depuis le début qu'elle n'ont jamais été appliquées. C'est une clause automatique du bail et de la loi de 1989 qui n'a pas besoin de notification du bailleur pour s'appliquer. Par contre il ne peut vous réclamer les arriérés que depuis le 1/5/2001. Ca représente tout de même une somme assez importante...
Etonnant votre avis. 
Il me semblait que la loi de 89 n'imposait pas la valeur de l'augmentation à faire, mais seulement une augmentation maximale à ne pas dépasser.
Quelques explications:
Premier argument
A moins de produire une lettre du propriétaire renonçant aux augmentations avant 2001, je pense que c'est mon cas qui s'applique. De plus, il y a un arrêt de la cour de cassation qui dit que dans le cas d'une augmentation en cours de bail, le recommandé n'est pas obligatoire de la part du propriétaire (de mémoire). Pour moi cela signifie que la preuve est à la charge du locataire, qui doit prouver que le propriétaire a refusé les augmentations. Je vous l'accorde c'est litigieux, mais plaidable je pense pour le propriétaire.
2eme argument
En fait, le code civil (articile 2277) dit que c'est l'action en paiement des loyers qui se prescrit par cinq ans. On parle ici uniquement de paiment, pas de l'application d'une clause répétitive du bail, qui elle est sousmise à la prescription de droit commun (trente ans).
Et effectivement la différence entre les deux modes de calcul comme l'explique Roland est énorme, ça vaut le coup d'y regarder à deux fois avant de tenter une quelconque action. Peut-être que ce que propose le propriétaire aujourd'hui est acceptable...
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Edité par - eldge le 22 avr. 2006 21:54:25 |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 23 avr. 2006 : 10:48:28
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Comment se peut-il qu'un bail prenant effet au 01 août 1996 indique comme référence un indice publié le 18 avril 1997 ?
Pour moi, le dernier connu le 01 août 1996 ne peut être que celui qui était publié le 12 juillet 1996, soit, comme il faut prendre la moyenne puisque c'est de l'habitation : 1024,50.
Le propriétaire peut demander de régulatriser à compter du 01 mai mais comme le bail indique sue le loyer est révisable aux dates anniversaire, il faut qu'il en reste, dans sa requête de ce jour, au montant du loyer relevant du calcul au 01 août 2005. Et il fera une nouvelle révision dans 3 mois.
Faire le calcul par étape ou y aller directement amène au même résultat pour trouver le montant du loyer de ce jour. Et le montant du loyer au 01/05/2006 est égal au montant du moyer obtenu par le calcul à compter du 01/08/2005 !
Moi, en prenant 1024,50 comme repère à la date d'effet du bail et en appliquant les moyennes, j'arrive, pour le 01 août 2005 à 944,52. Et ce montant reste le même au 01 mai 2006. On ne pourra le modifier qu'à compter du 01 août 2006, quand on connaître l'indice qui paraîtra en juillet 2006.
On ne peut pas se fonder sur des information non connues à la date du fait générateur ! même quand on refait le film après coup.
Moralite, le propriétaire aurait dû demander les loyers suivants :
- à compter du 01/08/1997 = 772,28 €
- à compter du 01/08/1998 = 791,07 €
- à compter du 01/08/1999 = 792,37 €
- à compter du 01/08/2000 = 800,18 €
- à compter du 01/08/2001 = 824,74 €
- à compter du 01/08/2002 = 852,45 €
- à compter du 01/08/2003 = 871,98 €
- à compter du 01/08/2004 = 901,00 €
- à compter du 01/08/2005 = 944,52 €
- à compter du 01/05/2006 = la même chose, c'est au 01/08/2006 qu'on pourra changer le montant du loyer...
Mais il peut demander de commencer à payer 944.52 € à partir du 01/05/2006.
Et c'est à la date du 01/05/2006 que le propriétaire peut faire le calcul de ce qu'il peut demander en rappel... C'est à dire ce qu'il a omis de percevoir pendant 5 ans en recul à compter du 30/04/2006, ce qui amène aux sommes dues par le locataire depuis le 01/05/2001 (c'est à dire valeur du loyer dû à compter du 01/08/2000).
Si le propriétaire pouvait revenir en arrière jusu'au 01/08/1996, le locataire lui devrait 2056.82 €
Mais comme il ne peut faire le rappel que sur 5 ans, le propriétaire ne peut demander que 1 624,92 €. C'est à dire 3 mois sur le montant correspondant à la valeur à partir du 01/05/2000 + 12 mois pour chacune des valeurs années allant du 01/08/2001 au 31/07/2005 et 9 mois pour la valeur à partir du 01/08/2005.
J'ai cherché à comprendre comment le propriétaire peut annoncer 930 € à compter du 01/05/2006. Il prend 1046 comme départ, 4e trim 1996 et 1276 comme actuel, 2e trim 2005. Un calcul qui ne raisonne pas sur des tranches de 12 mois est obligatoirement faux.
Quant à l'avocat, il n'a pas écouté la question ou il est très mauvais. Lui, il prend 1046 au départ et le dernier connu ce jour. Or les dates anniversaires sont le 01 août, pas le 01 mai. Il est forcément mauvais car lui aussi n'a pas raisonné sur des tranches de 12 mois en tre 2 changements de valeur.
Si j'étais à la place de brunath, puisque le propriétaire demande aujourd'hui 930 € pour le loyer, je ne me manifesterais pas encore et je pairais 930 € à partir du 01 mai 2006. Après, tout dépend de ce que le propriétaire va demander comme valeur d'arriéré et comment il va faire évoluer le loyer. Wait and see. Il sera toujours temps, selon ce que demande le propriétaire de lui faire un courrier exposant le bon calcul.
seborga1 |
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eldge
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 23 avr. 2006 : 11:34:38
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Citation :
Initialement entré par seborga1
Comment se peut-il qu'un bail prenant effet au 01 août 1996 indique comme référence un indice publié le 18 avril 1997 ?
Parce que la date de référence est librement choisie dans le bail.
Je vous l'accord c'est litigieux dans le sens ou l'indice n'est pas encore connu au moment de la signature du bail, mais à moins de trouver les bonnes références juridiques (lois, arrêts etc) rien ne l'interdit. Je le sais pour avoir cherché il y a peu de temps avec l'ADIL.
Citation :
Le propriétaire peut demander de régulatriser à compter du 01 mai mais comme le bail indique sue le loyer est révisable aux dates anniversaire, il faut qu'il en reste, dans sa requête de ce jour, au montant du loyer relevant du calcul au 01 août 2005. Et il fera une nouvelle révision dans 3 mois.
Il peut le faire mais entre le 1/5/N et le 1/7/N il utilisera le loyer fixé au 1/8/N-1.
Citation :
On ne peut pas se fonder sur des information non connues à la date du fait générateur ! même quand on refait le film après coup.
Si la vous avez une référence exploitable au tribunal je suis preneur, car pour l'instant la seule référence est le bail et la date de référence est précise et non discutable.
Citation :
Moralite, le propriétaire aurait dû demander les loyers suivants :
Je dirais même plus:
- à compter du 01/08/1997 = 772,28 €
- à compter du 01/08/1998 = 791,07 €
- à compter du 01/08/1999 = 792,37 €
- à compter du 01/08/2000 = 800,18 €
Arriéré depuis le 1/5/2001 = (800,18 - 762,24) x 3 = 113,82
La date du 1/6/2001 est celle de la demande du propriétaire moins 5 ans. S'il n'a pas envoyé de recommandé, le temps compte pour vous!
- à compter du 01/08/2001 = 824,74 €
Arriéré depuis le 1/8/2001 = (824,74 - 762,24) x 12 = 750
- à compter du 01/08/2002 = 852,45 €
Arriéré depuis le 1/8/2002 = (852,45 - 762,24) x 12 = 1082,52
- à compter du 01/08/2003 = 871,98 €
Arriéré depuis le 1/8/2003 = (871,98 - 762,24) x 12 = 1316,88
- à compter du 01/08/2004 = 901,00 €
Arriéré depuis le 1/8/2004 = (901,00 - 762,24) x 12 = 1665,12
- à compter du 01/08/2005 = 944,52 €
Arriéré depuis le 1/8/2005 = (944,52 - 762,24) x 12 = 2187,36
- à compter du 01/05/2006 = la même chose, c'est au 01/08/2006 qu'on pourra changer le montant du loyer...
Ce qui nous fait un arriéré total de 7115 Euros et 70 centimes 
Citation :
Si j'étais à la place de brunath, puisque le propriétaire demande aujourd'hui 930 € pour le loyer, je ne me manifesterais pas encore et je pairais 930 € à partir du 01 mai 2006. Après, tout dépend de ce que le propriétaire va demander comme valeur d'arriéré et comment il va faire évoluer le loyer. Wait and see. Il sera toujours temps, selon ce que demande le propriétaire de lui faire un courrier exposant le bon calcul.
Entièrement d'accord, d'autant plus s'il n'y a pas de lettre recommandée pour dater l'arriéré.
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 23 avr. 2006 : 19:39:21
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Exact, je me suis planté dans le calcul de l'arriéré, j'avais compté les différence de travers, à chaque nouveau montant trouvé au 01/08/année N, il faut examiner la différence avec le loyer initial et moi, je l'avais examiné avec le montant de celui correspondant au calcul de l'année N-1. Donc le résultat, en prenant ce que je pense être le bon repère d'indice initial est que brunath doit un ariéré de 6 568,88 €. Je me suis basé sur les moyennes de l'indice INSEE coût de la construction. Je n'ai pas fait le calcul du futur loyer avec le nouvel indice IRL. A quelques € près la dette est de 6 500 €.
OK, les parties sont libre de prendre un autre repère, mais à condition d'être limpide sur ce qui sera choisi. Par exemple, si on choisi comme repère initial le 4e trimestre 1996 (paru en avril 1997) quand on signe un bail qui commence le 01/08/1996, c'est qu'on se met d'accord pour ne commencer à appliquer les révision qu'à partir du 01 mai 1998. Car on ne peut pas connaître l'indice du 4e trim 97 avant. Si c'était l'accord, il faut recommencer le calcul. Et Il est possible que l'accord initial était de réviser les loyers les 01 mai de chaque année à compter de ce 01 mai 1998. Alors, si tel est le cas, le nouveau loyer à compter du 01 mai 2006 sera un peu plus faible et la dette sera un peu plus faible.
Si brunath pouvais nous indiquer ce qui est exactement mentionné sur son bail. Si c'est clair, il faut faire marche le calendrier comme indiqué dans son bail. Si c'est trop flou, dans le silence, si l'indication du loyer révisable est sans équivque, il faut appliquer ce qui serait la règle normale = révision annuelle tous les 01/08 et base sur le dernier montant connu (paru) à la date d'effet du bail.
Pour répondre à eldge je ne me réfère pas à des jugements, juste à des accords amiables... Les parties ont donc pu se tromper en se mettant d'accord. Mais elles ont convenu que ces approches paraissaient convenables.
L'essentiel est de connaître la date de signature du bail, sa date d'effet, la date convenue pour la première révision (même si elle n'a pas été demandée), les rythmes, donc dates convenues pour les révsions. Et là on pourra faire un calcul exact du loyer actuel et de la dette.
Le calcul du propriétaire présenté par brunath n'utilise pas des périodes entières de 12 mois... mais il est cohérent ce propriétaire puisqu'il veut appliquer au 01 mai. Cohérent mais je crois qu'on ne peut pas raisonner comme cela car il y a écrit "dtae anniversaire" sur le bail.
Bon, je m'étais planté dans le calcul de la dette. Mon approche, c'est d'aller vers ce qui aurait dû être normal, celle de eldge est de tenter de s'accommoder des données indiquées par brunath mêm si elles ne sont pas très logiques. En tout cas, une chose est certaine, c'est que la dette oscille entre 6 500 € et 7 000 €. On est loin des 2000 à 2600 € cités au début ! Aïe Aïe Aïe pour la trésorerie de brunath.
Elle est comment sa maison ? Si elle valait un loyer de 762.24 € en 1996, c'était une belle maison. Autant que brunath accepte de bon coeur l'arriéré et le nouveau loyer, pendant ce temps, l'argent de la dette, il l'avait dans sa poche et cet argent, s'il a pu travaillé, il a travaillé pour lui.
Maintenant, une maison offerte à la location pour 930 €, est nettement moins bien qu'une maison offerte à la location en 1996 pour 764.24 €.
Autant accepter de bon coeur, mais comprendre quand même et ne pas se faire peler la laine sur le dos.
En espérant ne pas m'être mélangé les pinceaux, ce coup-ci.
seborga1 |
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brunath
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 24 avr. 2006 : 12:16:17
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merci à tous pour vos réponsess, elles m'ont aidés à y voir un peu plus clair! (enfin presque!)
Citation :
Si brunath pouvais nous indiquer ce qui est exactement mentionné sur son bail. Si c'est clair, il faut faire marche le calendrier comme indiqué dans son bail. Si c'est trop flou, dans le silence, si l'indication du loyer révisable est sans équivque, il faut appliquer ce qui serait la règle normale = révision annuelle tous les 01/08 et base sur le dernier montant connu (paru) à la date d'effet du bail.
Citation :
L'essentiel est de connaître la date de signature du bail, sa date d'effet, la date convenue pour la première révision (même si elle n'a pas été demandée), les rythmes, donc dates convenues pour les révsions. Et là on pourra faire un calcul exact du loyer actuel et de la dette.
Citation :
Premier loyer au 1/8/96 = 762,24
Date de référence: 4e trimestre 96 = 1035,75 (il faut prendre la valeur moyenne des 4 derniers indices, voir loi de 1989 modifiée
sur mon bail, lorsque je l'ai signé l'indice de ref noté est bien 1046
(je ne l'ai pas inventé et ne peut donc pas le modifié!)
mon prorio m'a donné le calcul suivant pour hjustifié son augmentation: (762.24 x 1278)/1046=931.30
1778: nouvel indice
1046
ancien indice noté en ref sur le bail
en fait je me suis peut être un peu emballé, mon proprione m'a pas encore demandé d'arriéré (il n'y a même fait encore aucune allusion!)
j'ai voulu savoir ce à quoi je m'attendais si je contesté son augmentation
revenons donc à un pb simplifié:
augmentation reclaméé: + 169.06 € soit plus de 22%
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fdsc
Pilier de forums
1172 réponses |
Posté - 24 avr. 2006 : 12:24:41
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Brunath, pouvez-vous reproduire de manière exacte la partie qui parle d'augmentation annuelle dans votre bail ?
Ce point est important et même très important. |
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eldge
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 24 avr. 2006 : 13:06:01
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Citation :
Initialement entré par brunath
en fait je me suis peut être un peu emballé, mon proprione m'a pas encore demandé d'arriéré (il n'y a même fait encore aucune allusion!)
j'ai voulu savoir ce à quoi je m'attendais si je contesté son augmentation
Bon alors vu les sommes en jeu, à mon avis, faites le mort sur les arriérés pour l'instant. Le mieux à faire est de payer le loyer demandé et de se faire oublier  |
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fdsc
Pilier de forums
1172 réponses |
Posté - 24 avr. 2006 : 13:18:09
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Edge, j'ai lu la justification de vos calculs et vos explications (cf plus haut), même si je les comprends, cela me parrait étonnant.
Je pense qu'il faut que Brunath nous donne la formulation exacte donnée dans le bail avant de pourvoir conclure.
Cependant suivant vos calculs et justifications, je me suis posé une question.
Imaginons qu'un proprio achète un appartement loué avec un loyer faible mais dont le bail comporte une clause d'indexation qui n'a pas été appliquée depuis 15 ans.
Le proprio peut, selon vos justifications, réévaluer le loyer de manière radical alors !!! sans demander d'arriérés évidement.
Qu'en pensez-vous Edge ? ai-je bon ou pas ?
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brunath
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 24 avr. 2006 : 13:32:49
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Citation :
Brunath, pouvez-vous reproduire de manière exacte la partie qui parle d'augmentation annuelle dans votre bail ?
Ce point est important et même très important.
bail signé le 1 aut 97: montant du loyer 5 000 F (762.24)
sur le contrat il est spécifié que le loyer sera révisé chaque année
le 1 aout; moyenne de réf 4° trim 96 valeur 1046
aujourd'hui mon proprio veut me faire signer un nouveau bail:
loyer 930 €; révision du loyer chaque année le 1/05 moyenne
de ref 3° trim 2005 valeur 1278
methode de calcul: (762.24 x 1278) : 1046 = 931.30
1278 nouvel indice
1046 ancien indice |
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fdsc
Pilier de forums
1172 réponses |
Posté - 24 avr. 2006 : 13:52:26
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Citation :
Initialement entré par brunath
Citation :
Brunath, pouvez-vous reproduire de manière exacte la partie qui parle d'augmentation annuelle dans votre bail ?
Ce point est important et même très important.
bail signé le 1 aut 97: montant du loyer 5 000 F (762.24)
sur le contrat il est spécifié que le loyer sera révisé chaque année
le 1 aout; moyenne de réf 4° trim 96 valeur 1046
aujourd'hui mon proprio veut me faire signer un nouveau bail:
loyer 930 €; révision du loyer chaque année le 1/05 moyenne
de ref 3° trim 2005 valeur 1278
methode de calcul: (762.24 x 1278) : 1046 = 931.30
1278 nouvel indice
1046 ancien indice
1) je vois que vous avez du mal avec les citation Brunath !!!!
2) pourquoi resigner un bail ????
Pour quelles raisons ?????
Votre proprio vous a demandé de signer ce bail comment ? sous quelle forme ? quelles justifications ?
3) Citation :
le loyer sera révisé chaque année
le 1 aout; moyenne de réf 4° trim 96 valeur 1046
Textuellment ? Rien de plus ????
Edge, qu'en pensez-vous ?
Pour moi cela est léger pour imposer votre calcul puisqu'il n'y a pas d'obligation de suivre l'indice, alors c'est la loi 89 qui s'applique et je ne vois pas comment justifier le max de l'ICC à chaque fois. Non ?
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eldge
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 24 avr. 2006 : 14:11:11
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Citation :
Initialement entré par fdsc
Edge, j'ai lu la justification de vos calculs et vos explications (cf plus haut), même si je les comprends, cela me parrait étonnant.
Je pense qu'il faut que Brunath nous donne la formulation exacte donnée dans le bail avant de pourvoir conclure.
Cependant suivant vos calculs et justifications, je me suis posé une question.
Imaginons qu'un proprio achète un appartement loué avec un loyer faible mais dont le bail comporte une clause d'indexation qui n'a pas été appliquée depuis 15 ans.
Le proprio peut, selon vos justifications, réévaluer le loyer de manière radical alors !!! sans demander d'arriérés évidement.
Qu'en pensez-vous Edge ? ai-je bon ou pas ?
Pour moi oui, car la clause d'indexation fait partie du bail et un bail ne se prescrit pas tant qu'il est en vigueur. Et même après, il se prescrit par trente ans. Uniquement les paiements sont concernés par la prescription de 5 ans:
Citation :
Code Civil Article 2277
Loi n° 71/586 du 16/07/1971
modifié par loi 2005/32 du 18/01/2005 art113
Se prescrivent par cinq ans les actions en paiement :
- Des salaires ;
- Des arrérages des rentes perpétuelles et viagères et de ceux des pensions alimentaires ;
- Des loyers, des fermages et des charges locatives ;
- Des intérêts des sommes prêtées, et généralement de tout ce qui est payable par année ou à des termes périodiques plus courts.
Se prescrivent également par cinq ans les actions en répétition des loyers, des fermages et des charges locatives.
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brunath
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 24 avr. 2006 : 15:46:11
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c'est vrai j'ai du mal avec les citations! c'est lapremiere fois que je me connecte à ce genre de forum et j'avoue que pour moi le pb le + important est l'augmentation de mon loyer ! les subtilites de la mise en page, on verra + tard!
pourquoi resigner le bail? bonne question !
le proprio me l'a envoyé en me demendant de lui retourné un exemplaire signé sans plus d'explications
comme je l'ai deja precisé + haut:
loyer 930 €; révision du loyer chaque année le 1/05 moyenne
de ref 3° trim 2005 valeur 1278
methode de calcul: (762.24 x 1278) : 1046 = 931.30
1278 nouvel indice
1046 ancien indicet: |
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Roland MAILLET
Pilier de forums
1096 réponses |
Posté - 24 avr. 2006 : 19:27:24
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brunath l'affaire se complique, je pense qu'il faut faire comprendre à votre proprio que vous ne pouvez accepter une formule de révision avec un indice de base 4e trimestre 1996( 1046 ) et un indice retenu du 3e trimestre 2005 (1278 ). 762,24 x 1278 / 1046 = 931,30 €
Sachant que la loi du 21 juillet 1994 a imposé de calculer l'augmentation en fonction de la moyenne annuelle associée: qui est
4e trimestre 1996 = 1035,75
4e trimestre 2005 = 1289,00
Vous pouvez lui faire savoir que cela est plus avantageux pour lui.
762,24 x 1289,00 / 1035,75 = 948,61 €
Si il n'y a pas de rappel d'arriérés ne soyons pas plus royaliste que le roi, je vous accorde que cela représente une hausse de 24 % mais en dix ans.Pour 2006 l'indice IRL du 4e trimestre ne sera connu qu'en avril 2007.En suppossant qu'il sera de 106 le montant de votre loyer devrait être de 948,61 x 106 / 103,78 = 968,90 ( 103,78 IRL 4e trimestre 2005) insister pour lui faire comprendre qu'on ne peut appliquer une formule de révision avec des trimestres de nature différentes. 1e trimestre / 1er trimestre 2e trimestre / 2e trimestre et ainsi de de suite et non 4e trimestre / 3e trimestre.
Cordialement.
Roland MAILLET |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 24 avr. 2006 : 22:47:08
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j'ai lu avec attention les différentes contributions. Ayant pris le train en marche, je ne me suis pas manifestée plus avant et je dois avouer que je n'avais pas trop envie de me repencher sur ces calculs 
A ce stade, et vu les différentes informations données par brunath, qui doit déjà avoir une meilleure idée du principe d'indexation, je n'aurai plus qu'un conseil : prendre RV avec l'ADIL du coin et amener tous les documents en sa possession.
ce sera plus simple que via forum interposé.
***********
fdsc posait une bonne question :
bail faible loyer datant de 15 ans, jamais indexé.
Que peut faire un nouveau proprio ("héritant" de ce contrat) ?
Je suis tout à fait d'accord avec l'analyse de Eldge:
le nouveau proprio, peut adapter le montant du loyer en se basant sur l'indice de départ (annoncé sur le bail).
Le législateur a voulu par là, donner la possibilité au bailleur de "rattraper" le montant du loyer qu'il aurait touché s'il avait indexé chaque année.
L'art 2277 ne fait, lui, référence effectivement qu'au paiement des arriérés : Le locataire n'est pas pénalisé car le bailleur ne récupère pas le paiement des arriérés non réclamés mais il récupère sur le "niveau" du loyer.
N'oublions pas qu'un contrat se signe à 2 et que le locataire doit aussi, de son côté, prévoir l'application des clauses signées, même si le bailleur ne les applique pas.
*********
Citation :
bail signé le 1 aut 97: montant du loyer 5 000 F (762.24)
sur le contrat il est spécifié que le loyer sera révisé chaque année
le 1 aout; moyenne de réf 4° trim 96 valeur 1046
je ne comprends plus !
 Brunath maintenant nous dit que le bail est signé en 1997 donc la (longue et interressante) démonstration de Seborga entre autre, sur l'indice du 4e trim 96 APRES la signature du bail, ne tient plus : ou alors, brunath a fait une erreur sur l'année, ou bien j'y perds mon latin  et il est temps d'aller au lit
En tout cas, aucune raison de resigner un nouveau bail !
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fdsc
Pilier de forums
1172 réponses |
Posté - 25 avr. 2006 : 09:03:58
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Citation :
Initialement entré par Joulia
fdsc posait une bonne question :
bail faible loyer datant de 15 ans, jamais indexé.
Que peut faire un nouveau proprio ("héritant" de ce contrat) ?
Je suis tout à fait d'accord avec l'analyse de Eldge:
le nouveau proprio, peut adapter le montant du loyer en se basant sur l'indice de départ (annoncé sur le bail).
Le législateur a voulu par là, donner la possibilité au bailleur de "rattraper" le montant du loyer qu'il aurait touché s'il avait indexé chaque année.
L'art 2277 ne fait, lui, référence effectivement qu'au paiement des arriérés : Le locataire n'est pas pénalisé car le bailleur ne récupère pas le paiement des arriérés non réclamés mais il récupère sur le "niveau" du loyer.
N'oublions pas qu'un contrat se signe à 2 et que le locataire doit aussi, de son côté, prévoir l'application des clauses signées, même si le bailleur ne les applique pas.
Ce point me chiffone un peu.
Je pense qu'il faut bien lire la clause d'indexation pour voir si c'est automatique ou non (type: "le loyer sera réévalué selon l'indice ICC chaque année" et non "le loyer sera réévalué chaque année").
Il faut qu'elle impose cette augmentation.
Maintenant j e reviens sur une intervention précédente où quelqu'un disait que c'était au locataire de prouver qu'il y avait accord pour ne pas augmenter. Dans le problème que j'ai posé, si l'ancien proprio n'a pas augmenté le loyer car il y a eu un pb de travaux ou autre, et donc en compensation de cette gène. Alors comment le locataire peut-il se défendre ?
LE calcul de Edge n'est vraiment pas une bonne chose pour le locataire, et les ventes occupées représentent finalement un grand risque pour les loyers.
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eldge
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 25 avr. 2006 : 11:55:23
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Citation :
Initialement entré par fdsc
Ce point me chiffone un peu.
Je pense qu'il faut bien lire la clause d'indexation pour voir si c'est automatique ou non (type: "le loyer sera réévalué selon l'indice ICC chaque année" et non "le loyer sera réévalué chaque année").
Il faut qu'elle impose cette augmentation.
Non comme je disais tant que le propriétaire n'a pas expressément refusé l'augmentation, il a le droit de la réclamer. Et une clause d'un bail ne se prescrit pas, il s'agit uniquement des paiements.
Citation :
Maintenant j e reviens sur une intervention précédente où quelqu'un disait que c'était au locataire de prouver qu'il y avait accord pour ne pas augmenter. Dans le problème que j'ai posé, si l'ancien proprio n'a pas augmenté le loyer car il y a eu un pb de travaux ou autre, et donc en compensation de cette gène. Alors comment le locataire peut-il se défendre ?
Dans ce cas, le locataire doit pouvoir produire une lettre signée du bailleur indiquant les modalités. Le locataire est alors protégé. Par contre si tout a été fait oralement c'est plus délicat.
Citation :
LE calcul de Edge n'est vraiment pas une bonne chose pour le locataire, et les ventes occupées représentent finalement un grand risque pour les loyers.
La clause d'indexation est finalement très importante quand on voit les problèmes associés, j'y ai été moi-même confronté. La leçon est de bien lire et comprendre ce que l'on signe...
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fdsc
Pilier de forums
1172 réponses |
Posté - 25 avr. 2006 : 12:13:45
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JE suis d'accord avec vous Edge, je dis seulement qu'il faut que la clause d'indexation soit claire et imposant la réévaluation par rapport à un indice. Dans le cas contraire("le loyer sera augmenté au maximum ...", pas de précision d'indice, ...) je ne pense pas que le proprio puisse demander l'augmentation sur 30 ans.
La forme de cette clause est donc aussi importante.
PAr contre pour Brunath, la signature du nouveau bail supprime cette augmentation retroactive mais ne supprime pas la possibilité de récupérer l'arriéré. |
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eldge
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 25 avr. 2006 : 17:06:37
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Citation :
Initialement entré par fdsc
JE suis d'accord avec vous Edge, je dis seulement qu'il faut que la clause d'indexation soit claire et imposant la réévaluation par rapport à un indice. Dans le cas contraire("le loyer sera augmenté au maximum ...", pas de précision d'indice, ...) je ne pense pas que le proprio puisse demander l'augmentation sur 30 ans.
La forme de cette clause est donc aussi importante.
Exactement, il faudrait voir le bail dans ce cas précis. Mais attention, une clause du style "le loyer sera augmenté au maximum..." pourrait être carrément déclarée non-écrite par un juge. La loi encadre très précisemment les augmenations de loyer.
Citation :
PAr contre pour Brunath, la signature du nouveau bail supprime cette augmentation retroactive mais ne supprime pas la possibilité de récupérer l'arriéré.
Je ne suis pas certain que la signature d'un nouveau bail annule l'ancien. La aussi, la loi encadre très précisemment le congé.
Comme Joulia je pense que la signature d'un nouveau bail est inutile. Je dirais même qu'elle est impossible car on ne peut pas avoir deux baux en même temps.
Il faudrait voir la motivation du propriétaire. Peut-être tout simplement qu'après tout ce temps il se réveille et s'aperçoit qu'il a perdu son exemplaire? |
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fdsc
Pilier de forums
1172 réponses |
Posté - 25 avr. 2006 : 17:22:44
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Citation :
Initialement entré par eldge
Je ne suis pas certain que la signature d'un nouveau bail annule l'ancien. La aussi, la loi encadre très précisemment le congé.
Comme Joulia je pense que la signature d'un nouveau bail est inutile. Je dirais même qu'elle est impossible car on ne peut pas avoir deux baux en même temps.
Il faudrait voir la motivation du propriétaire. Peut-être tout simplement qu'après tout ce temps il se réveille et s'aperçoit qu'il a perdu son exemplaire?
JE reviens sur ce que vous dites, SI, on peut resigner un bail encours du bail. Cela serait plutot un avenant. Je ne vois pas pourquoi on ne pourrait pas et je l'ai déjà vu. Certes cela ne justifie pas de sa légalité.
Le nouveau se substituant à l'ancien et redéfinissant un loyer, le proprio ne peut plus dire "oups l'augmentation fait que le loyer devrait être de 930€ sur le nouveau bail, mais par erreur j'ai mis 850€, changeons le !!"
Il peut toujours récupérer l'arriéré d'augmentation, mais en fixant le bail, il se coupe de toutes possibilités sur l'augmentation ancienne du loyer.
ai-je été clair ? j'espère.
Sinon, il est évident que pour moi la signature d'un nouveau bail n'est pas conseillé, et je n'en vois pas l'utilité vu que l'autre est automatiquement reconduit.
Il est clair qu'il faudrait connaitre les motivations du proprio.
Maintenant avec votre hypothèse (bail perdu), si brunath était malhonnète, il pourrait alors prétendre qu'il a perdu le sien aussi. La cause d'indexation alors ....
Je plaisante et je ne donnerais jamais un tel conseil évidement.
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brunath
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 26 avr. 2006 : 10:00:35
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la signature d'un nouveau bail n'est pas conseillé! ok
mais peut être ai-je quand mçeme interet de le faire, vu que sur ce drenier il est noté que le loyer sera révisé chaque année le 01/05
sur la base de la moyenne de l'indice du coût de la construction sur 4 trimestres
moyenne de réf: 3 trim 2005 - valeur 1278
je n'aurais donc pas de nouvel augmentation en août! |
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