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ARGOSDU49
Nouveau Membre
2 réponses |
 Posté - 18 avr. 2006 : 21:27:49
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Je suis propriétaire d'un appartement que je loue pour partie à une entreprise dont je suis le seul actionnaire (EURL sans immobilier - option IS), et vais le vendre pour faire construire une habitation à usage mixte en ZA (RDC activité artisanale + 1er étage Résidence principale). J'en profite pour créer une SCI (capital social = prix de vente de l'appart).
1/Est ce que je peux faire payer par l’EURL un loyer pour toute l'habitation et considérer la résidence principale comme logement de fonction (pour ne pas être "requalifier fiscalement" sur la partie privé) #61664; indiquer dans la déclaration de revenus, le logement privé comme un avantage en nature)
2/Est ce que je dois créer une SCI détenue à 99% par moi même avec un capital social élevé (option à l'IR) pour limiter la plus value ?
3/Créer une SCI, avec option IS, détenue à 99% par une Holding qui supporterait l'endettement supplémentaire lié au projet immobilier (la holding est créée par les parts apportées par l'EURL) avec pour avantage de pouvoir déduire toutes les charges et procéder à une intégration fiscale .
4/Finalement ne serait-t-il pas mieux de créer une SASU filiale de la holding, au lieu d’une bonne vielle SCI, avec pour uniques actifs, l’immobilier, car frais de mutations limités si revente de l’immobilier.
Quelle est la meilleure solution, si je veux garder l'immobilier entre 5 et 10 ans… j’en perds un peu mon latin…
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 20 avr. 2006 : 17:46:01
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Pour répondre à vos questions :
1/ Vous pouvez faire payer le loyer d'habitation à la SARL, il faut simplement que celà apparaisse et soit soumis à cotisations sociales, comme avantage en nature
2/ La création de la SCI avec un capital élevé vous permettra effectivement de limiter la PV
3/ Le montage en vaut-il la chandelle ? L'intégration fiscale est lourde à gérer (3 comptabilités d'engagement, avec des clôtures aux mêmes périodes) : la question est "est-ce que le montant de charges dégagé sur cette opération vous permet d'abaisser votre résultat bénéficiaire dans la SARL de manière intéressante ?"
4/ Oui si vous vendez les actions, mais trouverez-vous un repreneur de la SAS ? peut-être ne voudra-t-il acquérir que l'immeuble ...
Pourquoi ne pas vous orienter vers une location aménagée de l'immeuble pour la partie commerciale ?
Quel est le montant du loyer commercial envisagé ?
@bonentendeur. |
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ARGOSDU49
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 23 avr. 2006 : 21:59:16
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Tout d’abord, merci pour vos réponses
En complément d’info, et pour reformuler vos « pistes », je vous reprécise les points suivants :
AVANTAGE EN NATURE
Si je comprends bien, il ne sera plus question de loyer immobilier, mais d’un complément de rémunération
LOURDEUR COMPTABLE
Effectivement, le principe de 3 sociétés intégrées fiscalement est un peu lourd, cependant j'y voyais les avantages suivants
1: séparer l'immo de l'exploitation, car cela peut être + facile à revendre, si un acquéreur n'est intéressé que par l'immobilier ou que par l'exploitation
2 : dans une hypothèse de croissance future, la création d’une holding (en sarl, car sas = commissaire aux compte = cher) permettait d’avoir un « effet levier » ou de créer une « tête de pont » qui ferait que la holding n’aurait, en simplifiant, pour activité que celle de détenir des titres de sociétés
3 : utiliser les pertes des premières années de la Sci (intérêts d’emprunt) pour générer une économie d’IS,
4 : Eviter que la Sci soit filiale de la Sarl (« alourdissement » du haut de bilan de la sarl, si valeur des parts sociales élevée)
SCHEMA OPTIMAL (SCI détenue à 99% par moi-même)
S’orienter vers une location aménagée de l'immeuble pour la partie commerciale, ne reviendrait t’elle pas à créer une SCI option à l’IS (rendue obligatoire par l’activité de LMP)
- Si je garde cette SCI pendant 15 ans, l’option IR serait t-elle la meilleure ?
- Si je la garde entre 5 et 10 ans, l’option IS à 15 % pourrait peut être mieux convenir, compte tenu d’une plue value au pire de 27% (11+16) au mieux de 19 % (11+8) pour une option à l’IR
LOYER COMMERCIAL
- pour rembourser l’emprunt, et équilibrer le budget, il faudrait un loyer de 20 KE par an pendant 15 ans, pour une surface commerciale estimée à 200/250 m2 (amortissement annuel = 15 ke)
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 26 avr. 2006 : 11:41:37
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Pour les avantages en nature, la réponse est oui.
Sur les avantages que vous y voyiez,
1: il n'est pas nécessaire d'intégrer fiscalement pour séparer vos patrimoines d'exploitation et immobilier commercial ;
2: oui, dans une hypothèse de croissance future, donc à mon avis, réservez-vous cette faculté pour l'avenir, si celà vous tient à coeur ;
3: chiffrez votre déficit, et mesurez l'impact sur votre imposition ;
4: la SCI peut ne pas être filiale de la SARL, mais malgré l'alourdissement, il peut y avoir des avantages à celà (amortissements ...), mais faire fi de la séparation des patrimoines ...
Pour le schéma optimal :
Vous pourriez créer une SARL unipersonnelle soumise à l'IR (cédule des BIC, car location aménagée) plutôt qu'une SCI dont l'objet social doit être civil.
Avec une conservation de l'immobilier pendant 15 ans, l'exonération est acquise, comme en matière de plus-values privées. Mais peut-être que le régime IS serait plus intéressant dans le cadre d'une conservation du bien moins longue, comme vous le remarquez. Faites opter votre SARL unipersonnelle à l'IS dans ce cas (elle est de droit à l'IR).
Quant à votre loyer commercial, ne l'adaptez pas à vos annuités de remboursement, mais à un montant de loyer réel : le risque serait de faire naître des relations financières anormales entre les deux structures et d'aboutir à une confusion des patrimoines.
Cependant, si votre loyer correspond à vos annuités, celà ne pose pas de problèmes, mais justifiez cet état de fait.
@bonentendeur. |
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SCI - OPTION IS OU IR ?
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