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Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 19 octobre 2005 Rejet

N° de pourvoi : 04-17039
Publié au bulletin

Président : M. WEBER

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 20 avril 2004), que les époux X... ont donné à bail à M. Y... un immeuble à usage d'habitation ; que le 17 décembre 1983, M. Y... s'est marié ; que le 23 juin 2000, les bailleurs ont délivré un congé pour vendre à M. Y... seul ; que les époux Y... ont assigné les époux X... en nullité ou, à défaut, en inopposabilité de ce congé ;

Sur le premier moyen :

Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande en nullité du congé alors, selon le moyen que, lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, sans qu'il y ait lieu de justifier d'un grief ; qu'en l'espèce, comme le soutenait le preneur, le congé visait "des locaux sis à Giroussens, consistant en un bâtiment d'habitation de trois niveaux dépendant d'un immeuble en copropriété n° 845, 846, 850 et 1305 de la section D du cadastre de ladite commune dont vous êtes locataire" ; que pour déclarer valable le congé avec offre de vente, la cour d'appel énonce que la désignation des locaux est "claire et précise", que "la consistance des biens à acquérir était suffisamment déterminée pour permettre au locataire de donner son consentement en pleine connaissance de cause" et que "les époux Y... n'établissent ni n'allèguent l'existence du moindre grief que leur aurait causé l'absence dans le congé du numéro du lot et du nombre de tantièmes affectés au logement mis en vente dont ils avaient par ailleurs une parfaite connaissance par le bail, l'objet de la vente étant parfaitement déterminé ou, à tout le moins, facilement déterminable" ; qu'en statuant ainsi, alors qu'il appartenait au bailleur de faire connaître aux locataires les conditions de la vente projetée pour le local pris à bail, la cour d'appel a violé l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 ;

Mais attendu qu'ayant constaté que la location portait sur des locaux et leurs accessoires dans un immeuble soumis au régime de la copropriété, ledit immeuble figurant au cadastre de la commune de Giroussens sous le n° 845, 846, 850 et 1305 de la section D, le lot n° UN du règlement de copropriété consistant en un bâtiment d'habitation de trois niveaux et les 230/1000 èmes des parties communes générales, et que le congé pour vendre du 23 juin 2000 avait été donné pour des locaux sis à Giroussens consistant en un bâtiment d'habitation de trois niveaux dépendant d'un immeuble en copropriété n° 845, 846, 850 et 1305 de la section D du cadastre de ladite commune, la cour d'appel, qui en a déduit que l'offre de vente comprise dans le congé correspondait aux seuls locaux loués et a exactement retenu que le congé n'avait pas à être accompagné du règlement de copropriété ni de l'état descriptif de division, a, abstraction faite d'un motif surabondant, légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le deuxième moyen :

Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt de retenir l'opposabilité du congé à l'égard de Mme Y... alors, selon le moyen, qu'en déclarant le congé pour vendre opposable à Mme Z... épouse Y..., par des motifs d'où il résulte que le bailleur avait une connaissance certaine du statut matrimonial des preneurs, puisque, notamment, il avait notifié une augmentation de loyer à "Monsieur et Madame Y..." et que son conseil avait réclamé paiement d'un arriéré de loyers à "Monsieur et Madame Y...", sans qu'il puisse être exigé de ces derniers de notifier au bailleur leur statut matrimonial selon une formule et des modalités imposées par la loi, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1751 du Code civil, 9-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la cause ;

Mais attendu qu'ayant à bon droit énoncé que l'article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989 faisait peser sur le locataire une obligation d'information de son lien matrimonial impliquant une démarche positive de sa part envers son bailleur et que la preuve que cette information avait bien été donnée incombait au preneur, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que cette preuve n'était pas rapportée, en a exactement déduit que le congé notifié à M. Y... seul était opposable à son épouse ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le troisième moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne les époux Y... à payer aux consorts X... la somme de 2 000 euros ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande des époux Y... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf octobre deux mille cinq.

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http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACECQ.htm

Loi n°89-462 du 6 juillet 1989

Loi tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

Article 15
Modifié par Loi n°2002-73 du 17 janvier 2002 art. 223 (JORF 18 janvier 2002).


I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.
Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.
Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au troisième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l'article 1er de la loi n° 53-286 du 4 avril 1953 modifiant la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel.
Dans les cas de congés pour vente prévus à l'article 11-1, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé.
III. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.
Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance.
L'âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

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NOUVEAU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Article 700

(Décret nº 76-714 du 29 juillet 1976 art. 5 Journal Officiel du 30 juillet 1976)

(Décret nº 91-1266 du 19 décembre 1991 art. 163 Journal Officiel du 20 décembre 1991 en vigueur le 1er janvier 1992)

Comme il est dit au I de l'article 75 de la loi nº 91-647 du 10 juillet 1991, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

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Chambre civile 3
Audience publique du 19 octobre 2005 Rejet

N° de pourvoi : 04-17039

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que "les époux Y... n'établissent ni n'allèguent l'existence du moindre grief que leur aurait causé l'absence dans le congé du numéro du lot et du nombre de tantièmes affectés au logement mis en vente dont ils avaient par ailleurs une parfaite connaissance par le bail, l'objet de la vente étant parfaitement déterminé ou, à tout le moins, facilement déterminable"
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