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J'envisage de me lancer dans du meublé, professionnel, avec l'achat de un ou plusieurs immeuble(s), et sous-traitance de la gestion locative par agence, sous-traitance de la comptabilité par un comptable (agréé si possible). J'ai plusieurs sujets qui me turlupinent, peut-être certains d'entre vous ont déjà réfléchi ou été confrontés à ces soucis:
1/ Je trouve des immeubles intéressants, rendement 9 à 10 %, les grands appartements déjà loués en nu, les studios et F2 libres ou bientot libres. Bien entendu, je compte ne meubler QUE les studios et F2. Je me demande si à terme de 5 ans (activité en LMP = rend les plus-values non taxables) il n'est pas astucieux de revendre ces grands apartements en nus. Il faut passer l'immeuble en copropriété, je pense que ce n'est pas très couteux, il faut éditer un réglement (peut-on le faire soi-même?).
Y'a t'il des précautions particulières à prendre DES l'ACHAT INITIAL de façon que les lots futurs soient DEJA identifiés?
2/ J'envisage de créer une SARL d'exploitation, laquelle recevrait les loyers des locataires et me les reverserait 'lissés' à moi, expoitant individuel. J'envisage de mettre cette SARL a l'impot sur les sociétés. Avantage initial, je récupère 25% de mon investissment en crédit d'impot (loi sur les investissement de sociétés non cotées) La SARL s'engage (bail signé entre moi et elle) a me verser mettons 7% sur les 10% de rendement théorique, paye les frais de gérance et de gestion, les taxes diverses, impots fonciers, frais de comptabilité, me rembourse les frais de transport pour aller sur place, et paye tous les courriers, location de voiture éventuelle, liés à l'activité de gestion.
Cette SARL paye un loyer meublé des le premier mois d'exploitation officiel, même si il n'y a que 25% des appartements qui trouvent preneur.
Inconvénient: 1/ Cette SARL va faire des benefices sur les 10%-7% imposés a l'IS et l'argent va rester bloqué dans la société sauf a sortir des dividendes dans un premier temps (tout a fait possible d'ailleurs).
2/ Comptabilité supplémentaire
Avantage: Cette SARL peut me salarier pour mon activité LMP d'ici deux ans par exemple, lorsque la trésorerie sera confortable, et que je me sentirais pret a faire cela a temps complet ou presque. Je peux alors abandonner mon boulot actuel et me mettre en 'préretraite (ce n'est pas le terme exact, plutot roue libre)' en étant salarié de mon entreprise pour un boulot peu prenant.
Y'a t'il des impossibilités, des impasses et des erreurs dans mon schéma?
(PS: J'ai créé une autre question sur la SARL d'exploitation pour du foncier nu, placé dans un autre fil, je pense que les implications sont différentes)
Meublé en LMP avec SARL d'exploitation
Forum fermé
Posté - 10 mai 2006 : 08:13:24
