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nih
Nouveau Membre
7 réponses |
 Posté - 28 mai 2006 : 19:45:50
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bonjour,
mam mère hérite d'un appart loi 48 à paris il y a trois ans, occupé par une femme de +75 ans , occupante
autodidacte en loi 48, on me conseille l'article 18 car les jurisprudences permettent semble-t-il bien des amménagements....ex: pas d'obligation de loyer equivalent pour le logement de remplacement, droit de reprise non soumis à l'acceptation du logement de remplacement, prévalence du droit du bailleur, etc....
problème: aucun huissier semble connaitre le problème.....une aide, pitié....
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
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nih
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 29 mai 2006 : 14:36:24
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la question est : les jurisprudences concernant les articles 18 permettent-elles d'effectuer non plus un "échange" mais un réel droit de reprise ?
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 30 mai 2006 : 15:24:18
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voici le texte de l'article 18 de la loi de 48:
"Chapitre II : Du droit de reprise.
Article 18
Modifié par Loi n°93-1420 du 31 décembre 1993 art. 11 (JORF 1er janvier 1994).
Le droit au maintien dans les lieux cesse d'être opposable au propriétaire de nationalité française ou ressortissant d'un Etat membre de la Communauté européenne qui veut reprendre son immeuble pour l'habiter lui-même ou le faire habiter par son conjoint, ses ascendants ou ses descendants ou par ceux de son conjoint, lorsqu'il met à la disposition du locataire ou de l'occupant un local en bon état d'habitation, remplissant des conditions d'hygiène normales ou au moins équivalentes à celles du local objet de la reprise et correspondant à ses besoins personnels ou familiaux et, le cas échéant, professionnels, et à ses possibilités.
Le local offert peut être constitué par une partie du local faisant l'objet de la reprise après exécution éventuelle de travaux d'aménagement.
Le propriétaire ne peut exercer le droit ouvert à l'alinéa 1er que pour des locaux correspondant aux besoins personnels ou familiaux du bénéficiaire de la reprise, et, le cas échéant, à ses besoins professionnels.
Le propriétaire qui veut bénéficier de la disposition ci-dessus doit prévenir par acte extrajudiciaire celui dont il se propose de reprendre le local ; ledit acte doit indiquer à peine de nullité ;
Le nom et l'adresse du propriétaire du local offert ;
L'emplacement de celui-ci ;
Le nombre de pièces qu'il comporte ;
Le degré de confort ;
Le loyer ;
Le délai à l'expiration duquel il veut effectuer la reprise et pendant lequel il peut être pris possession du local offert, délai qui ne peut être inférieur à trois mois s'il s'agit d'un locataire ;
L'identité du bénéficiaire de la reprise ainsi que sa situation de famille et sa profession.
Si, dans le délai d'un mois à compter de la signification de l'acte extrajudiciaire, le locataire ou l'occupant donne son acceptation écrite à la proposition qui lui est faite, il doit remettre le local qu'il occupe à la disposition du propriétaire, au plus tard à la date fixée pour la reprise dans l'acte extrajudiciaire prévu à l'alinéa précédent.
Si, dans le même délai d'un mois, le locataire ou l'occupant refuse ou ne fait pas connaître sa décision, le propriétaire l'assigne, suivant la procédure prévue au chapitre V du présent titre, aux fins de nomination d'un expert.
Ledit expert, qui peut être saisi sur minute et avant enregistrement, a pour mission de visiter les locaux offerts, de dire s'ils remplissent les conditions d'hygiène prévues au premier alinéa et sont susceptibles de satisfaire aux besoins personnels ou familiaux, et le cas échéant professionnels, du locataire ou de l'occupant, de vérifier enfin si les possibilités de ce dernier lui permettent d'en supporter les charges.
Il doit déposer son rapport dans la quinzaine du jour où il a été saisi. Faute par lui de ce faire, il est de plein droit dessaisi et le juge doit pourvoir d'office à son remplacement par nouvelle ordonnance rendue dans les quarante-huit heures suivant l'expiration dudit délai.
Dans les quarante-huit heures qui suivent le dépôt de ce rapport, les parties sont informées par le greffier par lettre recommandée avec accusé de réception, comportant convocation pour la plus prochaine audience utile.
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nih
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 02 juin 2006 : 08:36:39
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j'ai lu et relu cet article 18...je ne comprends toujours pas si le local proposé doit etre "offert" par moi-même (ex: je met à la disposition de l'occupante un appartement m'appartenant, lui "offrant" le loyer), ou si je dois lui proposer n'importe quel appartement en location, quitte à relever des annonces de location dans le quartier.
Les jurisprudences mentionnées dans le code des baux semble m'ouvrir des portes, mais j'aimerais que quelqu'un ayant une meilleure connaissance et interprétation que moi me confirme ou m'infirme.
ce forum est pour moi l'unique chance de m'informer: ni les organismes d'état, ni les huissiers n'ont été en mesure de me répondre sur cette loi si peu usitée à leur connaissance
merci donc de votre attention |
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jmguerin
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 02 juin 2006 : 10:11:05
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Bonjour,
Effectivement, l'article 18 de la loi prévoit un droit de reprise qui est le moins difficile à exercer. Pour autant, ce n'est pas si simple.
Il faudra établir que le logement repris correspond à vos besoins familiaux.
Ensuite, il faut mettre à disposition de l'occupant un logement correspondant aussi à ses besoins familiaux. Non, il n'est pas question de l'offrir, il n'est pas non plus obligatoire que le logement mis à disposition soit lui-même sous la loi de 48, ou que son loyer soit équivalent au loyer de l'actuel logement. Pour autant, le juge a la faculté, lorsqu'il vérifie que le logement mis à disposition correspond aux besoins familiaux de l'évincé, de prendre en compte sa situation sociale et ses besoins de santé (un 6ème sans ascenseur, pouru une personne âgée, ça ne marche pas!!).
Le logement offert en remplacement peut appartenir à un tiers. Mais vous devez fournir, à l'appui de votre congé, un engagement volontaire dudit tiers de louer le logement à votre occupant évincé. Il ne suffit donc pas de fournir des offres de logement (petites annonces).
Enfin, il faut scrupuleusement respecter les conditions de forme édictées par l'article 18. Pour ceci, il est préférable de prendre un huissier en fin de carrière, car il a déjà fait ce genre d'acte. L'oubli d'une mention frappe de nullité le congé.
A défaut de réponse, ou en cas de refus de l'occupant actuel, l'assignation que vous devrez délivrer est une assignation aux fins d'expertise. Vous devrez donc saisir le juge et celui-ci fixera une provision pour frais d'expert que vous devrez avancer. Je gage qu'un juge d'instance, considérant l'âge de l'occupante, vous assaisonne un peu concernant ladite provision. L'expert vérifiera notamment que l'occupant évincé peut supporter la charge du nouveau loyer. Au résultat, donc, même si vous n'êtes pas obligée de fournir un logement à loyer équivalent, il faut proposer un logement dont le loyer êst supportable pour la dame.
Notez enfin que, si tout marche, vous devrez occuper le logement libéré dans les trois mois, sinon, vous vous exposeriez à une amende civile et à des dommages et intérêts (article 60 de la loi).
D'un point de vue pratique, c'est un long chemin !! En cas de contentieux, vous n'arriverez pas en terrain favorable, car il s'agit de déloger une personne âgée. Si vous arrivez au bout, je crains que vous ayez encore les pires difficultés à faire exécuter un jugement d'expulsion à l'encontre de ladite personne.
Espérant que ces premiers renseignement vous soient utiles,
Bon courage !!
JM GUERIN |
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nih
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 03 juin 2006 : 09:09:35
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M Guerin, vous venez de m'expliquer clairement ce que je cherchais à comprendre depuis désormais...presque trois ans.Ni l'Adil, ni personne n'a su me l'expliquer.
C'est certes un chemin difficile, mais obligatoire pour moi.
désormais, je sais exactement quoi faire, et je ne sais pas comment vous remercier.
j'espère justement arriver à ce point ou la justice compare nos situations financières respectives.Je dois vous dire que je fais cette démarche pour une parente propriétaire de ce loi 48, handicapée à 80% et donc pauvre.Ni elle ni moi n'avons les moyens de consulter un avocat specialisé.....alors MERCI ! |
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pierrecla
Contributeur actif
39 réponses |
Posté - 18 juin 2006 : 09:41:03
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Attention la loi de 48 est pleine de piège.
Donnez un congé de suite par voie d'huissier ( c'est impératif ) pour éviter de retrouver qq d'autres dedans ( descendants, enfants,...)
Il faut trouver un huissier qui connait le problème c'est assez rare ( cout 300 Euros environ il me semble ).
Vous n'avez en général aucune chance de récupérer votre logement avant le décès de l'occupant, car il y a des conditions de relogement, de ressources ...
Attention, posséder un logement loi de 48 peut être trés ruineux si le locataire demande des travaux de mises en conformité ( logement décent ,...)
Il y a une voie si la locataire justifie de ressources supérieures à un plafond. Demandez lui de justifier ses revenus a defaut si vous habitez dans la meme commune vous pouvez consulter la base imposable de la personne
La meilleure solution trouver un acquéreur et vite !
Pierre |
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boogie91720
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 27 juin 2006 : 13:24:16
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Citation :
La meilleure solution trouver un acquéreur et vite !
Pierre
Je suis un peu dans la meme situation que cette personne avec deux 4 pieces dans le 94, comment estimer la "decote" par rapport a un appartement vide?
Merci pour vos conseils |
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jmguerin
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 27 juin 2006 : 16:36:01
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Bonjour,
Pierrecla, vous évoquez la nécessité de délivrer, en premier lieu un congé de pure forme (art 4 de la loi). C'est vrai que ce peut être une bonne précaution, vous avez raison, mais je n'en avais pas parlé parce que la reprise de l'article 18 est la seule qui soit opposable aussi bien à l'occupant sans titre qu'au locataire. En résumé, on peut directement exercer cette reprise à l'encontre d'un locataire loi de 48 qui a un bail, sans passer par l'étape du congé de pure forme.
Boogie, on estime la décôte d'un appartement loi de 48 occupé à 30 ou 40 %.
Mais, avant de consentir une telle décôte, vous avez intérêt à vérifier que la situation ne vous ouvre pas une autre porte de sortie. Je note, par exemple, qu'il s'agit de logements de 4 pièces. S'ils étaient occupés par des personnes seules, par exemple, ils seraient insuffisament occupés et vous pourriez faire valoir le cas de déchéance du droit au maintien dans les lieux visé au 7° de l'article 10 de la loi. Bref, il faut faire une analyse complète de la situation, à mon avis, avant de prendre une décision.
Bon courage
JM GUERIN |
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boogie91720
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 02 juil. 2006 : 09:39:43
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Citation :
Initialement entré par jmguerin
Bonjour,
Boogie, on estime la décôte d'un appartement loi de 48 occupé à 30 ou 40 %.
Mais, avant de consentir une telle décôte, vous avez intérêt à vérifier que la situation ne vous ouvre pas une autre porte de sortie. Je note, par exemple, qu'il s'agit de logements de 4 pièces. S'ils étaient occupés par des personnes seules, par exemple, ils seraient insuffisament occupés et vous pourriez faire valoir le cas de déchéance du droit au maintien dans les lieux visé au 7° de l'article 10 de la loi. Bref, il faut faire une analyse complète de la situation, à mon avis, avant de prendre une décision.
Bon courage
JM GUERIN
Bonjour,
Je vous remercie pour vos informations. Apres verifications aupres de juriste il y aurait legalement des possibilités pour liberer les appartement qui sont en loi de 48 mais, les occupants etant agés (un de 1924 et un couple 1923/1931) on m'a bien precisé qu'aucun juge ne fera quoi que ce soit pour les expulser...
Bon, il ne me reste plus qu'a vendre, ou attendre qu'ils decedent tous...
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 02 juil. 2006 : 12:06:45
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Citation :
Initialement entré par nih
M Guerin, vous venez de m'expliquer clairement ce que je cherchais à comprendre depuis désormais...presque trois ans.Ni l'Adil, ni personne n'a su me l'expliquer.
C'est certes un chemin difficile, mais obligatoire pour moi.
désormais, je sais exactement quoi faire, et je ne sais pas comment vous remercier.
j'espère justement arriver à ce point ou la justice compare nos situations financières respectives.Je dois vous dire que je fais cette démarche pour une parente propriétaire de ce loi 48, handicapée à 80% et donc pauvre.Ni elle ni moi n'avons les moyens de consulter un avocat specialisé.....alors MERCI !
avez vous regardé du côté de l'aide juridictionelle ?????
ou d'une protection juridique dans un de vos contrats d'assurance ???
à Paris il existe aussi les maisons de la justice et du droit |
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