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Coprofessionnel
Contributeur actif
27 réponses |
 Posté - 02 juin 2006 : 16:14:13
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Une question aux spécialistes de la législation en copropriété. Selon quels critères un syndicat peut-il porter légitimement le nom de « Coopératif » ?
Suffit-il pour cela de respecter la loi ? Elle semble assez floue sur les obligations du rôle effectif de cette formule de gestion, par rapport à la formule non coopérative. Par exemple, quelles sont les tâches qu’un Syndicat Coopératif peut déléguer dans l’esprit de l’art 42 du Décret du 17 mars 1967 ? Dans le texte on lit « certaines tâches ». Et en allant à l’extrême, si même pourvu d’un conseil syndical, le Syndicat Coopératif (ou même le CS) déléguait toutes ses activités de gestion sans y exercer un rôle effectif, ce syndicat pourrait-il légitimement conserver son statut sans être inquiété ?
Il me semble qu’à l’origine, les législateurs qui avaient prévu cette formule souhaitaient permettre aux copropriétaires de s’autogérer, un principe très démocratique dans son esprit, qui devait, normalement, permettre des économies de charges et une meilleure participation des copropriétaires. Mais peut-on être qualifié de « coopératif » sans une réelle implication dans la gestion ? N’y a-t-il pas dans ce cas une possibilité de confusion entre la formule coopérative et une gestion professionnelle ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 juin 2006 : 18:57:29
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Il est certain que la brume envahit le monde des syndicats coopératifs.
C'est une formule excellente mais relativement élitiste. Je n'entends par par là qu'elle soit réservée aux classes sociales supérieures (pour autant qu'il y en ait) mais elle exige un état d'esprit qui n'est pas commun. Celui des Castors de l'après guerre pour ceux qui ont connu.
Or c'est fourvoyer maints syndicats, surtout petits, que de leur conseiller une formule de gestion très particulière, dont leurs membres ne savent rien.
Le syndicat ne peut rien déléguer. C'est le syndic coopératif qui peut déléguer, sous sa seule responsabilité, même s'il obtient l'aval de l'assemblée ou du conseil syndical.
La formule, à mon avis, n'a pas pour objet primordial l'économie des frais de syndic, - bien que l'argument soit souvent placé en premier -, Elle permet au syndicat de conserver la maîtrise absolue de sa gestion et des décisions de l'assemblée.
Le recours à un professionnel pour l'exécution de tâches diverses ne lui confère aucun pouvoir de décision, serait-ce pour les interventions les plus minimes. C'est le syndic et le conseil syndical qui font le boulot. Des économies significatives peuvent en résulter.
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 02 juin 2006 : 19:57:11
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Je ne répondrai pas dans un premier temps au niveau de la question posée, mais en essayant de prendre un peu de recul par rapport au statut de la copropriété en général (et sans aucune volonté de jouer sur les mots  ).
Que ce soit le syndic professionnel (en non-coopératif) ou le président-syndic (en coopératif), il faut bien distinguer selon moi le rôle d'administrateur, et celui de gestionnaire. J'entends par administrateur celui qui applique les textes (lois, décrets, RC et autres conventions), et exécute les décisions de l'AG. Le rôle d'un syndic est avant tout d'être un administrateur.
L'assistance à l'exécution est une des missions du CS, mais beaucoup tombent dans le piège de limiter cette assistance à cette seule exécution, au détriment de la mission de contrôle, et de celle, primordiale, que je vais décrire par la suite.
Dans ce rôle, donc en aval d'une décision d'AG, je ne vois pas d'acte de gestion dans le sens de choisir entre plusieurs options, tant au niveau opérationnel que stratégique (je n'utilise pas ces mots pour faire pompeux mais pour leur signification précise  ). Ce choix appartient sans conteste à l'AG.
Quand au reste des actes de gestion, cad la prospective, l'étude, la conception et la planification (la préparation de ces décisions, pour simplifier), ils sont théoriquement partagés entre le syndic et le CS, le premier dans sa mission de conseil et de "ministre" (= la main de copropriété), le second dans sa mission d'assistance, mais cette fois ci, "assistance" dans sa dimension "noble", celle de l'avis d'un "conseiller de la copropriété" (d'où l'intérêt de bien les choisir pour leur compétence en la matière  ).
Si l'on adhère à cette conception de la "gouvernance" de la copropriété (thème à la mode dans les staffs des grandes entreprises), alors il n'est pas difficile de comprendre le rôle du président-syndic, à la fois administrateur et gestionnaire; et de saisir le moment où ce "personnage" ne remplit pas son rôle, ou sort de son rôle.
En particulier, pour revenir au niveau de la question sur la délégation et la sous-traitance, celles-ci restent dans le cadre si l'initiative et la maitrîse des opérations sous-traitées ou déléguées restent in-fine au niveau du CS. L'édition des convocations, les mailings, la comptabilité peuvent être sous-traités, car il ne s'agit que de tâches d'exécution. Et encore, il faut que cette sous-traitance soit autorisée et conditionnée par l'AG...
Par contre, à partir du moment où l'initiative ou la maîtrise sortent du conseil syndical, et sont reprises par une personne extérieure, alors on peut dire que le syndicat coopératif ne l'est plus, et que l'on a de facto un syndic "classique" en cette personne extérieure. Et à ce moment là, on peut considérer le syndicat coopératif en état de crise "institutionnelle"  .
En conclusion, et pour rejoindre JPM, je dirais que la forme coopérative est toute indiquée pour "recentrer le pouvoir" entre les mains des copropriétaires, mais qu'elle exige des conseillers syndicaux un niveau de compétence que l'on ne rencontre pas couramment.
Si le but recherché est de se libérer du joug d'un syndic professionnel qui prive le CS et l'AG de leur prérogatives, il vaut mieux, si cette compétence n'est pas présente, de changer pour un syndic plus vertueux, quitte à passer par un période transitoire avec un syndic bénévole.
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Edité par - mfld le 02 juin 2006 20:13:43 |
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Coprofessionnel
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 03 juin 2006 : 08:36:16
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Merci pour ces réponses très intéressantes.
Ce qui serait aussi utile, c'est de mieux connaître le véritable rôle du Conseil Syndical dans la délégation des tâches de gestion. Son rôle est-il décisionnaire ou simplement consultatif ? Et sur un plan plus général, il serait bon de clarifier l'importance de son rôle, notamment, son avis doit-il être inclus dans les projets soumis aux votes, ou au moins présenté lors des Assemblées Générales ?
Sur http://interetsprives.grouperf.com/article/0629/ms/intprims0629copges01.html?format=imprimer, on peut lire :
« La particularité de la gestion coopérative prévue par l'article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965, c'est que ce sont les membres du conseil syndical qui gèrent l'immeuble, le président du conseil syndical faisant fonction de syndic. L'assemblée générale conserve son rôle pour les décisions importantes et l'approbation des comptes, lesquels doivent obligatoirement faire l'objet d'un contrôle chaque année.
À l'égard des copropriétaires, c'est le conseil syndical qui assume la responsabilité de la gestion. C'est à lui de décider des travaux d'entretien ou du licenciement du personnel, de préparer l'assemblée générale, et de veiller à la tenue de la comptabilité. »
En fait le Delmas Copropriété dit en substance : « Le conseil syndical reste un organe purement consultatif ». Qui a raison ?
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 03 juin 2006 : 10:53:46
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Bonjour Coprofessionnel,
JPM et mfld ont repondu à votre demande de renseignements sur le syndicat "vraiment " coopératif.
Peut être que la lecture des pages du Web complèterait vos informations en allant sur le moteur de Google et en tapant >syndicat coopératif<
Bonne lecture
Dura lex,sed lex. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 juin 2006 : 11:01:21
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Il faut recadrer un peu :
Le syndic, dans tous les cas,
en premier lieu le représente légalement le syndicat. On oublie trop souvent cette fonction de représentation.
En second lieu il assure l'exécution :
> des dispositions permanentes du règlement de copropriété
> des décisions périodiques de l'assemblée
En troisième lieu, il administre l'immeuble, pourvoit à sa conservation, à sa garde et à son entretien.
Le conseil syndical, quant à lui
assiste le syndic
et contrôle sa gestion.
Voila le cadre légal, d'ou il résulte qu'il est interdit au conseil syndical de s'immiscer dans l'administration du syndicat comme dans celle de l'immeuble.
Intérêts privés pose à tort comme une règle de droit Citation :
« La particularité de la gestion coopérative prévue par l'article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965, c'est que ce sont les membres du conseil syndical qui gèrent l'immeuble, le président du conseil syndical faisant fonction de syndic.
ce qui est une pratique de fait sans aucune valeur juridique.
Il est vrai que les syndicats de forme coopérative fonctionnent en fait comme les ASL
Mais en droit, le président-syndic est seul responsable et ne peut invoquer une décision du CS pour s'exonérer de cette responsabilité.
Dans les ASL au contraire, avant comme après la récente réforme le syndicat (conseil de syndicataires élus comme le conseil syndical de copropriété) reste un organe de gestion.
Pourtant cette gestion de fait par le conseil syndical coopérati a été prise en compte par le législateur puisque le CS coopératif a été privé de sa mission de contrôler les comptes. Tout le monde sait que la raison de cette mesure est que le conseil syndical aurait à contrôler sa propre gestion.
Et on voit pointer dans le projet de réforme des résidences services en copropriété une tentative de confier au conseil syndical une fonction de gestion des services 
Tout celà montre que le régime de la copropriété est complètement déboussolé, qu'il s'agisse de la législation, de la réglementation ou de la jurisprudence.
Le numéro de juillet 2005 de la revue Administrer se présente comme une concentration de tirs d'artillerie sur ces institutions.
Le professeur Atias p. 20 et 21 expose en premier lieu les multiples revirements de la Copur de cassation
Me Bouyeure p. 40 et ss continue avec de jolies expressions : le cheval de Troie dans la forteresse, preau de chagrin et illusions perdues, voyage au bour du doute et de l'incertitude, etc.
A tout celà une raison : le statut de la copropriété, malgré les mérites incontestables de la réforme de 1965, reste un bâtiment dépourvu de fondations.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 03 juin 2006 : 17:31:42
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...S'il manquait tant que cela de fondations, il y a longtemps que nous aurions appelé les pompiers pour nous dégager des décombres ....
Sur la gestion dans sa forme "coopérative", il convient de recadrer les choses au regard des textes ...mais aussi de la traduction 'philosophique' (si on veut !) de ces textes.
Dans un syndicat 'traditionnel' le syndic (représentant légal-gestionnaire-exécuteur) est personnellement, nominativement désigné par l'AG.
Il est donc censé pouvoir/savoir remplir la mission fixée par les textes, qu'il soit "professionnel" ou non de la gestion immobilière.
Particularité : le syndic ne peut se faire substituer.
Un syndicat ayant adopté la forme juridique "syndicat coopératif", l'AG n'a pas pouvoir de désigner le syndic ... mais une équipe, le conseil syndical 'coopératif', préalable obligé à la désignation du syndic.
Etant donné qu'il revient au CSCoop et à lui seul de désigner et de révoquer le syndic (et éventuellement un vice-pdt-syndic), on peut sans se tromper avancer que par là même le CSCoop est doté d'un pouvoir décisionnel au nom du syndicat.
Certes, ce n'est pas écrit dans le texte, mais il faudrait alors expliquer en quoi il n'aurait pas juridiquement de pouvoir décisionnel pour les affaires du syndicat, alors que la loi donne pouvoir, et à lui seul, pour désigner le syndic, personne clé, et pour mettre fin à ses fonctions.
Pour ce faire, les textes n'imposent aucun formalisme, ...s'en remettant de fait au "règlemenet de fonctionnement du CSCoop" obligatoire.!!
Pouvoir décisionnel du CSCoop d'importance, car par son choix du syndic (choix de révoquer et d'en désigner un autre) il est évident que le CSCoop fixe, oriente, controle, impulse la politique de gestion du syndicat.
Le CSCoop tient de fait les rênes du pouvoir, pouvoir exprimé par consensus par le pdt-syndic ..."tant que le CSCoop le veut bien" ! ..
Ce que je veux dire par là c'est que le fonctionnement du CSCoop et son articulation particulière avec le pdt-syndic font que nous sommes bien dans une gestion de fait collégiale, par le CSCoop, gestion mise en œuvre par le pdt-syndic. Il n'y en a qu'un seul qui tient le volant.
(C'est une particularité que j'ai eu l'occasion de présenter avec succès devant un TGI dans une affaire opposant un copropriétaire à un CSCoop, ce copropriétaire contestant le 'pouvoir' du CSCoop.)
Nous sommes donc, dans un syndicat de forme "coopérative" au bout de la logique du syndicat de copropriétaires telle qu'elle ressort des textes.
De même que le "patron" du syndicat, le "chef", celui qui décide et tranche c'est .. 'la majorité consensuelle des voix des copropriétaires, majorité consensuelle variable en fonction de l'importance de la décision à prendre', la forme 'coopérative' confie tout naturellement à une "équipe" de copropriétaires, le CSCoop, la mission de gérer et administrer la copropriété collégialement, collectivement ... même s'il faut bien désigner un représentant légal^parmi ces conseillers, le pdt-syndic.
Dans un syndicat 'traditionnel' on peut comprendre que la désignatation du syndic faite par l'AG se porte sur une personne ayant les qualités requises, les compétences, pour être syndic. C'est même vivement recommandé, qu'il soit "prof" ... ou "non prof". !
Dans un syndicat coopératif, géré de fait par le CSCoop donc uniquement par des copropriétaires, il est possible (évident ?) que certaines compétences échappent aux conseillers, donc de ce fait au pdt-syndic désigné parmi eux.
Quoi de plus naturel alors que le pdt-syndic (donc avec l'aval du CSCoop) puisse confier certaines tâches à une union coopérative ou à d'autres prestataires, ainsi que le prévoit D.art.42 !!!
Où est le problème de confier les taches de secrétariat, de comptabilité à un prestataire extérieur ??
Je vais même jusqu'à dire que cette possibilité devrait être offerte au syndic "non prof" !!
Car sur le fond il n'y a pas "substitution de syndic", pratique interdite suivant L.art.18 alinéa 2.
Le 'service', quel qu'il soit, est obligatoirement effectué sous l'entière responsabilité du pdt-syndic (et par là du CSCoop, même s'il n'est pas juridiquement 'responsable')
Il faut ici voir les choses en face : tous les grands groupes de syndic ont des services centraux principalement pour les taches comptables et administratives. Vous avez ici la SARL Dupont-Durant et là la sarl Dupont-Jules, dont tous le monde sait bien que c'est la maison mère 'Dupont' qui s'occupe de tout !!! (suivez mon regard...)
La question est apparu il y a quelques temps pour la conservation des archives, confiée à des société d'archivage.
Il s'agit bien là de "prestations de service" au syndic, le syndic restant toujours quoi qu'il arrive "Seul responsable de sa gestion...." selon L.art.18.
Je relève au passage que si L.art.18 précise que le syndic est 'seul responsable de sa gestion et qu'il ne peut se faire substituer' (dans sa gestion), aucune disposition ne lui interdit de faire appel à des prestataires extérieurs pour certaines tâches, ces dernières étant effectuées sous son seul controle, sa seule responsabilité, quoi qu'il arrive, tâches sous-traitées qui ne sont en rien "substitution dans la gestion" !
C'est pourquoi je trouve très sain cette possibilité de faire appel à des prestataires extérieurs pour certaines tâches, certes ici spécifiquement pour un syndicat sous forme 'coopérative', mais pourquoi pas pour un syndic "non prof", ce syndic 'non prof' comme le pdt-syndic (mais ce dernier tenu en main par le CSCoop) restant "seul responsable de sa gestion..." |
Edité par - gédehem le 03 juin 2006 17:48:51 |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 04 juin 2006 : 14:57:46
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| Bon, ben, voilà, Coprofessionnel, vous n'avez plus qu'a mélanger tout ça dans un shaker, secouer généreusement, et nous dire si le cocktail est bon ou carrément indigeste . |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 juin 2006 : 21:29:59
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Sur CScoop, Gedehem dit ce que je dis : le CScoop participe à la gestion.
J'ajoute seulement que le CScoop est soumis au même régime que les CS classiques. Donc légalement, il n'a pas le droit de gérer.
Or l'institution du syndicat de forme coopérative exige sans aucun doute que le conseil syndical participe à la gestion !!!!
D'où je conclus que les syndicats de forme coopérative sont une bonne chose, mais que le statut, sur ce point, est incohérent.
Dans le même genre, je lis dans Administrer, sous une plume éminente, et à propose de l'engagement juridique des dépenses (article L 14-3)
" éviter toute confusion, il convient d'apporter une précision de pure sémantique : [...] mais surtout le mot engagement s'entend au sens comptable et non pas pas au sens juridique "
Or la comptabilité commerciale classique ignore l'engagement pratiqué " au fil de l'eau " (vu dans les travaux parlementaires) et ne connait que les FNP (factures non parvenues) enregistrées le dernier jour de l'exercice). Elle ne connait que les engagements, notion tout à fait différente et hors bilan si je ne m'abuse.
D'autre part l'article 14-3 ne parle pas d'engagement mais d'engagement juridique. Et il ne faudait pas l'entendre au sens juridique !!!!!!!!!!!!!!!
Ceci étant je ne sais pas s'il était opportun d'introduire ledit engagement juridique dans le statut. Mais pour l'instant il est dans la loi
Ce qui n'est pas dans la loi, la loi ENL n'étant pas voté, c'est le report de l'entrée en vigueur des régles comptables au 1er janvier 2007. Donc ces règles sont applicables mais il ne faut pas les appliquer
C'est comme le Lundi de Pentecôte : les camionneurs travaillent , mais il est interdit aux camions de rouler
On a gagné On a gagné
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 juin 2006 : 17:52:00
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D'accord avec JPM ....., sauf sur un point :
"Or l'institution du syndicat de forme coopérative exige sans aucun doute que le conseil syndical participe à la gestion !!!!" (OK !)
"D'où je conclus que les syndicats de forme coopérative sont une bonne chose, mais que le statut, sur ce point, est incohérent."
NON : la conclusion n'est pas que le statut est 'incohérent' : c'est tout simplement qu'il est incomplet, qu'il ne va pas jusqu'au bout de sa logique et des règles spécifiques qu'il énonce pour le syndicat coopératif.
On le sait pour le "compte séparé".. dont il est dit qu'il est pourtant obligatoire, comme ici du CSCoop qui, 'de fait', participe à la gestion.
La désignation de "controleurs aux comptes" distincts du CScoop montre bien ce qu'il en est 'de fait'. Reste à le préciser 'en droit'.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 juin 2006 : 23:33:53
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Bof !! Incomplet ou incohérent. On est d'accord sur l'essentiel :
Comme dans lkes ASL, le CScoop doit contribuer, et contribue de fait à la gestion, ce qui lui est par ailleurs interdit.
Pour l'incohérence, je vous rappelle qu'on a refusé de revenir sur la qualification de syndicat de forme coopérative parce qu'il ne faut pas admettre que ces syndicats appartiennent au monde coopératif.
Mais on réintroduit les unions coopératives (ce qui en soi n'est pas critiquable) dans le statut de la copropriété avec un régime dérogatoire totalement étranger à celui des unions de syndicats. Dans ce cas, il n'y a pas incomplétude
Pour le thème de recherche de JPM-copro, on s'est distrait à faire une restructuration à droit constant (sans toucher au texte) de la loi de 1965 pour regrouper les articles par questions traitées. Comme celà on voit mieux ce qui manque (car il est vrai qu'il y a beaucoup de bon dans cette loi, M. Foyer avait raison de le dire).
On a aussi cogité quelques ajouts, notamment pour la phase initiale de l'assemblée générale. Si celà vous chante :
http://jpm-copro.com/Adaptation%20loi.htm
Si on veut faire passer quelque chose, il faut toujours le présenter tout bouclé
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Syndicat vraiment coopératif ?
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