|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
patmar
Contributeur débutant
17 réponses |
 Posté - 08 juin 2006 : 22:15:46
|
Bonjour à tous,
j'aimerais vous faire partager ma mésaventure relative à l'acquisition d'un bien avec travaux. Aujourd'hui, l'affaire est en suspend, et l'issue plus ou moins incertaine. Mais voici mon histoire.
Amener pour raisons professionnelles à une mobilité régulière (entre 2 et 5 ans), je n'ai jamais eu l'opportunité d'investir dans l'immobilier. Jeune quadragénaire, j'ai fini par recherché un bien à acquérir en début d'année, poussé par la frénésie de l'entourage et la hantise de la hausse des taux d'intérêts. La chance me sourie, puisqu'une semaine suffise pour dénicher une superbe fermette rénovée à conforter à un prix correct. Mais le vendeur préfèrera un autre acquéreur. Tant pis, mais déception. Il faudra plusieurs semaines pour se remettre en quête d'un logement. Les visites s'enchaînent avec les AI, mais sans succès. Puis une maison ancienne présentera un potentiel non négligeable, grâce notamment au baratin de l'agent immobilier. Et voilà en train signer un compromis de vente. Et quel compromis, la totale. Mandat donné à l'AI pour des organismes financiers, clause suspensive sur un permis de construire, DG, sans compter le minimum légal sur le délai de la condition suspensive du financement, soit 30 jours. Mais voilà, malgré nos propos répétés sur l'importance de la totalité du financement (acquisition + travaux), l'AI ne nous met pas en garde sur le fait que le montant préciser sur le compromis est uniquement lié à l'acquisition , à l'exclusion de toute autre opération. Début des démarche pour des devis travaux, attente de la réception du compromis en LRAR (qui interviendra une semaine après la signature). Tellement naïf et emballé malgré l'âge, la lecture des documents est négligée et le délai de rétractation arrive à terme. C'est l'arrivée des premiers devis, une seule démarche vers ma banque'domiciliée à 70 km), qui m'annonce plutôt un avis favorable, avec des conditions de taux très correctes. Dans ces conditions, pas besoin de consulter d'autres organismes, c'est réglé. Mais voilà, mes contraintes professionnelles (déplacement,horaires, planning), ainsi que celles de mon conseiller bancaire (vacances, formation, planning)feront que le dépôt de la demande de prêt s'effectue 4 jours après la date mentionnée sur le compromis. Bien évidemment, c'est tellement plus facile, que l'acquisition et les travaux font l'objet d'un seul prêt. En parallèle, le dossier permis de construire réalisé de ma main suit son cours et l'investissement personnel est conséquent. Le temps passe, presque deux mois (56 jours) se sont écoulés depuis la signature. Au fait, où en est mon prêt? Contact avec la banque, et là surprise : il est refusé. Attendons, le directeur d'agence va essayer d'intervenir. Cinq jours s'écoulent, avant que de nouveau j'appelle. Le refus est confirmé, je préviens l'AI par téléphone. Envoie par la banque d'une lettre qui mentionne une adresse erronée du bien objet du compromis, ainsi que sur mon adresse. Nouvel appel pour rectification, encore une semaine de perdue. Je me rens à l'AI et je lui remet la lettre. Début du sketch : la lettre mentionne le coût global du prêt et non uniquement l'acquisition. De plus, rappelez-vous je n'ai pas d'autres demandes de prêt auprès d'autres organismes financiers. Sur insistance de l'AI je prends RDV auprès d'autres banques dans les deux jours qui suivent, je me rends à ma banque, le refus du financement de l'acquisition seule est refusée par tous. OUF !!! J'envoie tout celà en LRAR à l'AI, en évoquant le fait que la non réalisation de la condition suspensive relative au fianancement n'est pas réalisé sans que cela soit de ma faute, et sans avoir renoncé à ladite condition. Ce n'est pas encore terminé. Le permis de construire est en final et va être accepté. 83 jours se sont écoulés depuis la signature du compromis, n'oublions pas qu'il y a eu le mois de mai avec ses jours fériés et les ponts. Voilà, j'attends une issue que j'espères en ma faveur, même si la consultation ce jour d'un avocat laisse présagé soit effectivement un compromis annulé (décision vendeur + AI), soit décision judiciaire vers le TGI compte tenu du montant de la clause pénal (10% du bien > 10 000 euros).
De cette mésaventure, j'en retire plusieurs leçons :
1- un compromis = ENGAGEMENT D'ACHAT (la vente est faite)
2- lire le compromis pendant la période de rétractation, et éventuellement se faire conseiller (notaire, conseiller juridique, avocat) afin de déceller tous les pièges
3- compromis = achat du bien et uniquement lui. Il convient donc avant de s'assurer de sa capacité à acquérir ET réaliser les travaux séparément
4- financement = séparer les opérations en réalisant des demandes de prêts distincts
5- ne pas donner de mandat à l'AI, c'est forcément à son avantage
6- le montant de la clause pénale supérieure à 10 000 euros possède l'avantage qu'en cas de litige, l'affaire soit portée au TGI, donc avec défense assurée par un avocat. Certes le coût n'est pas négligeable, mais il en sera de même pour l'AI et/ou le vendeur. Cela peu freiner l'envie d'y aller.
Mon mea culpa étant fait, et ma naïveté étalée sur la place publique,il n'en demeure pas moins que j'ai quelques questions.
a- En cas de décision judiciaire, est-il exacte que le magistrat peut condamner à un montant de clause pénale inférieure (jusqu'à 25 %) à celle mentionnée dans le compromis?
b- J'ai également cru comprendre que certains cas de jurisprudence avaient annulé le paiement des frais à l'AI lors du jugement.
c- Enfin, il semblerait également que la jurisprudence soit intervenue dans des non respects de date de dépôts de demande de prêt
Est-il possible de m'en dire plus sur les jurisprudence, est-ce du niveau TGI ou cassation, et où peut-on en prendre connaissance?
Voilà, j'espère que mon expérience malheureuse servira à beaucoup, et que qoique l'on pense de soi-même, devant un professionnel mieux vaut prendre toutes les précautions et se prémunir
Patmar
|
|
Signaler un abus
|
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
 |
|
|
|
compromis de vente : Acquisition et travaux
Forum fermé
