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Je souhaiterais créer une entreprise dont l'activité serait la mise en location d’un immeuble comprenant 6 appartements et d'un local commercial. Ce projet serait financé en très grande partie par un crédit. Cette acquisition n’entre ni dans le carde de la loi Besson, ni de la loi Robien, ni d’aucune autre loi (ça reste à valider).
L'objectif de cette activité est de me constituer un patrimoine immobilier sans perspective de vente et sans objectif de rémunération, cependant j'aimerais l'autofinancer en essayant de trouver le juste équilibre entre décaissement annuel et encaissement annuel. Mon objectif est très clairement de faire en sorte que mon résultat comptable soit le plus proche possible de mon résultat "financier" (Fond détenue en cash = Revenu de l’entreprise). Et soit dit en passant ça n'est pas très évident.
Je vais déjà vous faire part d'un début d'analyse que j'ai faites (avec l'aide d'un certain nombre de personne de se forum que je remercie au passage), au cas ou cela peut servir à quelqu’un.
La première question que je me suis posé était la question du choix du statut à adopter : Indivision, SCI soumis à l'IR, SCI soumis à l'IS, SARL ou autres.
En ce qui concerne la SCI soumis à l'IR et l'indivision, l'architecture fiscale de ces statut ne me convenait pas car je me retrouver avec un revenu imposable nettement supérieur à la trésorerie que je pouvais dégager de l’entreprise. Autrement dit, j’aurais déclaré dans ma déclaration des revenus des revenus que je n’aurais pas perçu en cash. Et cela tout simplement parce le remboursement du crédit, qui correspond à la plus grande partie des décaissement effectuer n’entre pas en compte dans le calcul des revenus de la SCI. L’une des choses qui peuvent rendre ce type de statut avantageux serait soit de rentrer dans le cadre de la loi Besson, Robien ou autres, ou alors d’avoir suffisamment de travaux à réaliser pour rentre la SCI dans une situation déficitaire.
Mon objectif étant d’intégrer dans le calcul des revenus de l’entreprise des charges qui compenserait les décaissements financiers correspondant au remboursement du crédit.
Mon attention c’est porté sur la SCI soumise à l’IS, en effet, cette structure juridique implique la tenue d’une comptabilité identique à celle d’une entreprise classique (Charge, Produit, Provision, Amortissement, etc…). La principal chose qui m’attire dans ce type de statut est le fait de pouvoir comptabiliser l’acquisition de l’immeuble et de passer des charges d’amortissement. La plus grosse contrainte étant que cela implique la tenue d’une comptabilité plus lourde et plus rigoureuse.
Cependant, j’aimerais vous poser quelque question, j’aimerais savoir dans une SCI soumis à l’IS :
1) Sur quel durée minimum selon vous le fisc tolérerai que l’on amortisse un vielle immeuble dans un état plutôt moyen ?
2) Est elle assujettis à la Taxe professionnel, taxe d’apprentissage, effort de construction, IFA, etc.…
3) Les revenus imposables des associes de la SCI soumise à l’IS sont-il ceux perçu lors de la distribution des dividendes ainsi que les rémunération perçue en cours d’année et donc si pas de rémunération et pas de distribution, il n y a pas de revenu à déclarer ?
4) L’immeuble comprend 80% de locaux à usage d’habitation et 20% de locaux commerciaux. La SCI soumise à l’IS est Obligatoirement assujettis à la TVA. Cependant pouvez vous me confirmer ces quelques points. Un Immeuble qui détient plus de 50% de surface habitable peut ne pas être assujetti à la TVA ; La société peut tout de même déduire et collecter de la TVA au prorata de la surface commercial. Donc 20% du montant de TVA déduit et collecter sur tout les opérations ?
5) La SCI soumise à l’IS peut appliquer le régime d’amortissement Besson ou Robien et si oui de quel façon cela se matérialise t-il comptablement ?
6) Quelle est la principale différence entre la SCI soumis à l’IS et la SARL en dehors de la responsabilité limité ou illimité des associés et que pensez vous de la SARL pour ce type de projet ?
Je rappelle mon objectif majeur, faire en sorte que fiscalement et comptable la société est un résultat inférieur au cash qu elle détiendrait, afin d’éviter toute injection de fond dans la société et ainsi la laisser « s’autofinancer ».
Si chacun de vous pouvez me faire part de ses connaissances et laisser quelques éléments de réponse, ça m’aiderait à me fixer sur le statut juridique que je dois adopter car le compteur tourne et je n ai plus beaucoup de temps devant moi.
SCI soumis à l'IS ou SARL
Forum fermé
Posté - 17 juin 2006 : 00:01:24
