|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
soleil56
Contributeur vétéran
126 réponses |
 Posté - 22 juin 2006 : 23:43:09
|
Bonjour,
L'an dernier, j'ai acheté un terrain de 2000 m2 : 400 m2 constructible et 1600 m2 en zone inondable à usage de jardin.
En fait, sur place, on en voit aucune différence entre les 2 zones, il s'agit juste d'une ligne administrative qui traverse la ville de part et d'autre. Mon terrain est complétement plat et au meme niveau. Si les choses avaient été bien faite, il aurait du être classé en totalité en zone constructible ou en totalité en zone inondable. Mais bon, c'est une nouvelle bizarerie administrative.
Bref, j'obtiens un permis de construire pour une maison d'habitation principale, construction devant s'édifier bien entendu sur les 400 m2 de la zone constructible.
Mais une erreur d'implantation a décalé la maison de 6 mètres. Du coup, une partie de ma maison (environ la moitié) se retrouve dans la zone classée administrativement inondable.
La mairie s'est aperçu de cette erreur et vient de me signifier un arreté d'arreter les travaux et de me remettre en conformité.
Mais vu l'avancée des travaux (les maçons attaquent la toiture), il me parait difficile de faire machine arrière et de rectifier le tir.
Et si je continue les travaux, je pense que je file droit devant une condamnation devant une juricdition.
Sachant que j'ai déjà investi 100 000 euros dans cette affaire, que me conseillez vous de faire ?
Qui connait le "tarif" pour ce genre de problème devant une juridiction (amende, destruction ?)
Merci de vos conseils
|
|
Signaler un abus
|
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 23 juin 2006 : 08:59:51
|
Citation :
Initialement entré par soleil56
Bonjour,
L'an dernier, j'ai acheté un terrain de 2000 m2 : 400 m2 constructible et 1600 m2 en zone inondable à usage de jardin.
En fait, sur place, on en voit aucune différence entre les 2 zones, il s'agit juste d'une ligne administrative qui traverse la ville de part et d'autre. Mon terrain est complétement plat et au meme niveau. Si les choses avaient été bien faite, il aurait du être classé en totalité en zone constructible ou en totalité en zone inondable. Mais bon, c'est une nouvelle bizarerie administrative.
Bref, j'obtiens un permis de construire pour une maison d'habitation principale, construction devant s'édifier bien entendu sur les 400 m2 de la zone constructible.
Mais une erreur d'implantation a décalé la maison de 6 mètres. Du coup, une partie de ma maison (environ la moitié) se retrouve dans la zone classée administrativement inondable.
La mairie s'est aperçu de cette erreur et vient de me signifier un arreté d'arreter les travaux et de me remettre en conformité.
Mais vu l'avancée des travaux (les maçons attaquent la toiture), il me parait difficile de faire machine arrière et de rectifier le tir.
Qui connait le "tarif" pour ce genre de problème devant une juridiction (amende, destruction ?)
Merci de vos conseils
Alors là, c'est mal barré: vu la pression mise actuellement sur les pb d'inondation, vous risquez la démolition (démolition et/ou amende, voire en cas de mauvaise foi caractérisée la prison ( ) laissée à l'appréciation du juge...)
Respectez strictement l'arrêté interruptif de travaux : la construction ne respectant pas le PC est susceptible d'amende... et le non respect de l'arrêté interruptif aussi : ne cumulez pas ! Vos risques sont décrits aux articles L480-3 et L480-4 du Code de l'Urbanisme.
L'inondabilité est-elle inscrite au PPRI (annexé au POS) par du rouge (construction interdite) ou du bleu (prescriptions spéciales de construction) ? Si c'est le deuxième cas, voir avec le service instructeur du PC comment corriger le tir avec un PC Modificatif par rapport aux travaux engagés (suppression d'ouverture, mise en oeuvre d'une diguette, etc.)
contactez votre assurance pour profiter de l'assistance juridique que vous avez peut-être souscrite .
A mon avis, il faut prendre l'affaire par deux bouts :
- qui est responsable de cette erreur, donc qui va payer les pots cassés (maçons, archi, vous...) si il faut les payer
- comment éviter de payer des pots: réussir à montrer que le PPRI qui a classé la zone en inondable (ca, c'est du ressort de l'Etat, pas de la commune) est entaché d'une erreur d'appréciation puisque les 6 mètres d'erreur sont strictement à la même altitude (terrain naturel bien sur) que le reste
 si c'est vraiment le cas! .
Tenez nous au courant !
cordialement
wroomsi |
Signaler un abus  |
|
|
soleil56
Contributeur vétéran
126 réponses |
Posté - 24 juin 2006 : 02:56:29
|
Merci pour votre analyse
Pour répondre à vos interrogations, la zone en partie inondable est classée en zone rouge (construction interdite).
Toutefois, comme vous l'avez compris, il s'agit de la fin de cette zone puisque immédiatement aprés, alors que le terrain est à toujours la même altitude, il devient parfaitement constructible dés le mètre suivant !
Comme vous dites, je peux axer ma défense sur une erreur de jugement lors du traçage de cette limite qui manifestement n'a pas été étudié à l'attention qu'il aurait fallu !
Quant à l'erreur d'implantation de la maison, elle m'en incombe directement donc de ce coté là, pas de possibilité de recours.
Néanmoins, en me renseignement auprés de l'ancien maire délégué à l'urbanisme (qui est resté 18 ans aux affaires), il m'a affirmé qu'il n'avait jamais connu de jugement de destruction dans de tel cas, même pour une construction en pleine zone rouge ou directement en front de mer (ne respectant pas la loi littoral) et il m'a cité 2 cas qu'il avait en mémoire, ou les propriétaires ont été condanmés respectivement à 1500 et 2000 euros d'amende.
On est loin de la peine d'emprisonnement promise dans les articles que vous m'avez cité !
Je serais donc bien tenté de poursuivre les travaux et de me diriger vers une telle condanmation qui sera, de toute façon, bien moins pénéalisante que la destruction complète de l'édifice.
Qu'en pensez vous ? |
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 24 juin 2006 : 08:14:37
|
Citation :
Initialement entré par soleil56
Merci pour votre analyse
Néanmoins, en me renseignement auprés de l'ancien maire délégué à l'urbanisme (qui est resté 18 ans aux affaires), il m'a affirmé qu'il n'avait jamais connu de jugement de destruction dans de tel cas, même pour une construction en pleine zone rouge ou directement en front de mer (ne respectant pas la loi littoral) et il m'a cité 2 cas qu'il avait en mémoire, ou les propriétaires ont été condanmés respectivement à 1500 et 2000 euros d'amende.
On est loin de la peine d'emprisonnement promise dans les articles que vous m'avez cité !
Je serais donc bien tenté de poursuivre les travaux et de me diriger vers une telle condanmation qui sera, de toute façon, bien moins pénéalisante que la destruction complète de l'édifice.
Qu'en pensez vous ?
J'en pense qu'une servitude d'urbanisme, type PPRI, qui ne serait pas entachée d'erreur d'appréciation n'est pas une option, qu'elle correspond à une protection de biens et des personnes, et que la règlementation sur l'inondabilité a été renforcée pour éviter les catastrophes vues ces dernières années, notamment en vallée du Rhône...
A vous de voir avec un vrai juriste (ce n'est pas mon cas ).
Pour les amendes, c'est le code de l'urbanisme qui les donne. Je connais mal leur application effective.
Tenez nous au courant
cordialement
wroomsi |
| Signaler un abus |
|
|
soleil56
Contributeur vétéran
126 réponses |
Posté - 25 juin 2006 : 16:28:00
|
Finalement, aprés vérification, seul 1 m de la construction se situe véritablement en zone inondable.
Du coup, la maison se trouve à 90 % dans la bonne partie.
Comment pouvoir régulariser cette situation ?
Y a t-il moyen d'obtenir un arreté de modification minime malgré le débordement en zone rouge ?
Qui peut me conseiller ? un avocat ? un juriste ?
Quels sont les peines encourus et pratiquées ?
Merci de vos analyses |
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 25 juin 2006 : 17:42:30
|
Citation :
Initialement entré par soleil56
Finalement, aprés vérification, seul 1 m de la construction se situe véritablement en zone inondable.
Du coup, la maison se trouve à 90 % dans la bonne partie.
Comment pouvoir régulariser cette situation ?
Y a t-il moyen d'obtenir un arreté de modification minime malgré le débordement en zone rouge ?
Qui peut me conseiller ? un avocat ? un juriste ?
Quels sont les peines encourus et pratiquées ?
Merci de vos analyses
1m ou 6 mètres ne changent juridiquement rien : on est ou on n'est pas dans la loi.
En revanche, les peines étant laissées à l'appréciation du juge, le risque financier est moindre peut-être...mais puisque la démolition peut être ordonnée, là, c'est binaire !
Je pense qu'assisté d'un avocat spécialisé en risques et urbanisme -pour éviter les gaffes-, vous pouvez vous rapprocher du service Environnement de la DDE qui instruit le PPRI pour voir comment corriger le tir...
A terme, si vous réussissez à passer à travers les "mailles" du filet pénal (amende ou démolition), mais si la construction reste en zone rouge, vous avez trois pb à prendre en compte :
*impossibilité potentielle d'obtenir des autorisations d'urbanisme nouvelles (PC ou DT)
*difficulté à vendre
*en cas d'inondation, votre assurance pourra refuser l'indemnisation puisque lui, il assure un bien situé en zone non inondable; en cas d'inondation, il se retourne contre l'Etat en disant "c'est de votre faute, vous aviez dit que ça n'était pas inondable..."; l'Etat renvoie: "la construction n'est pas conforme"; l'Etat et l'assureur vous regardent pleurer  sur votre bien inondé...
Vous avez donc tout intérêt à remettre les choses dans la règle, en faisant évoluer la règle si possible !
J'ajoute, par optimisme, qu'un mètre sur un PPRI, c'est l'épaisseur du trait à moins d'un terrain très en pente : on peut "plaider" l'épaisseur du trait auprès des services techniques de la DDE...
cordialement
wroomsi |
| Signaler un abus |
|
|
soleil56
Contributeur vétéran
126 réponses |
Posté - 25 juin 2006 : 21:24:09
|
Merci pour votre analyse qui m'éclaire bien sur le chemin administratif à parcourir.
Je vais effectivement me rapprocher de la DDE pour plaider ma cause et essayer de faire évoluer la règle.
Je pense qu'effectivement, vu "l'épaisseur du trait" comme vous dites et que le terrain est tout à fait plat, j'ai espoir d'obtenir gain de cause.
Je remercie trés sincèrement de vos conseils tout à fait avisés qui m'ont bien aidé dans ma reflexion.
Je vous tiendrais au courant
Bien à vous |
| Signaler un abus |
|
|
soleil56
Contributeur vétéran
126 réponses |
Posté - 26 juin 2006 : 23:05:42
|
Je vais également faire faire une attestation par un geomètre expert qui pourra confirmer que faute de pouvoir reperer cette limite sur le terrain qui est absolument plat, il en est réduit à la calculer sur plan à partir d'un agrandissement du plan cadastral et que suivant que l'on prenne le calcul par rapport à limite nord de mon terrain ou par rapport à la limite sud, le résultat différe de 2m. Cette amplitude d'interprétation suffira je pense (j'espère !) à me sortir de cette ornière !
Je vais également d'obtenir une attestation dans cet esprit de la DDE.
Qu'en pensez vous ?
Avez vou une autre idée ?
Je suis preneur de toute suggestion
Merci |
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 27 juin 2006 : 03:13:51
|
Citation :
Initialement entré par soleil56
Je vais également faire faire une attestation par un geomètre expert qui pourra confirmer que faute de pouvoir reperer cette limite sur le terrain qui est absolument plat, il en est réduit à la calculer sur plan à partir d'un agrandissement du plan cadastral et que suivant que l'on prenne le calcul par rapport à limite nord de mon terrain ou par rapport à la limite sud, le résultat différe de 2m. Cette amplitude d'interprétation suffira je pense (j'espère !) à me sortir de cette ornière !
Je vais également d'obtenir une attestation dans cet esprit de la DDE.
Qu'en pensez vous ?
Avez vou une autre idée ?
Je suis preneur de toute suggestion
Merci
Vos solutions semblent bonnes
cordialement
wroomsi |
| Signaler un abus |
|
|
soleil56
Contributeur vétéran
126 réponses |
Posté - 28 juin 2006 : 18:02:12
|
J'ai pris rendez vous avec le service hydrologie de la DDE.
La personne m'a déjà indiqué par téléphone qu'il faut simplement que je respecte une hauteur de 30 cm au dessus de la cote PHE (plus hautes eaux)pour pouvoir construire en limite d'une limite PPRI.
J'attends confirmation et vous tient au courant.
Qu'en pensez vous ?
Est ce possible ? |
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 28 juin 2006 : 19:39:15
|
Citation :
Initialement entré par soleil56
J'ai pris rendez vous avec le service hydrologie de la DDE.
La personne m'a déjà indiqué par téléphone qu'il faut simplement que je respecte une hauteur de 30 cm au dessus de la cote PHE (plus hautes eaux)pour pouvoir construire en limite d'une limite PPRI.
J'attends confirmation et vous tient au courant.
Qu'en pensez vous ?
Est ce possible ?
Oui, oui, ca me semble cohérent, la zone rouge étant la limite PHE a priori...
cordialement
wroomsi |
| Signaler un abus |
|
|
soleil56
Contributeur vétéran
126 réponses |
Posté - 28 juin 2006 : 20:09:38
|
D'accord mais à ce moment là, toutes les zones inondables sont constructibles avec cette astuce !!
mais bon toutes les régles sont faites pour etre détournée ! |
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 28 juin 2006 : 21:07:36
|
Citation :
Initialement entré par soleil56
D'accord mais à ce moment là, toutes les zones inondables sont constructibles avec cette astuce !!
mais bon toutes les régles sont faites pour etre détournée !
NON !!!
Nous parlons ici de limite de la limite (l'épaisseur du trait dont j'ai parlé plus haut).
Les 30 cm de relèvement de construction sont une prescription de construction ressemblant à ce qu'on peut imposer dans une zone "bleue" (constructible sous contrainte...).
L'épaisseur du trait dont je parlais est une donnée physique -ou plutot mathématique- réelle : la limite de la limite de la zone rouge est fixée par la connaissance des plus hautes eaux connues ou sur un évènement qualifié de bicentennal: ça ne veut pas dire qu'il se produit tous les deux cents ans mais que chaque année on a une probabilité d'1/200 de le voir survenir... (pour plus de détails,  revoyez notamment les proba conditionnelles à variables indépendantes qu'on aborde en fin de lycée...). Une fois décidé qu'on fixe la limite à ce niveau -le bicentennal-, on cherche dans les archives la trace des PHE connues... On en déduit une estimation du volume de l'inondation puis du niveau qu'elle atteindrait en cas d'occurence aujourd'hui (les conditions d'écoulement des inondations ont pu varier depuis la dernière grande crue, avec des endiguements nouveaux, des autoroutes, des barrages...). La limite de la limite, c'est ce niveau. Il est évident que son estimation est issue de modèles de simulation hydraulique complexes avec une certaine .... incertitude ... à chaque étape, d'où l'épaisseur du trait, mais pas beaucoup plus quand même parce qu'il faut bien trancher.
cordialement
wroomsi |
| Signaler un abus |
|
|
Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 28 juin 2006 : 22:05:34
|
La grammaire française est décidemment pénible...
Un bihebdomadaire parait 2 fois dans la semaine.
Un bimensuel parait 2 fois dans le mois.
Mais :
Un rassemblement bisannuel a lieu tous les 2 ans.
Une crue bicentennalle a lieux tous les 200 ans.
Va comprendre Charles...
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
|
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 28 juin 2006 : 22:30:57
|
Citation :
Initialement entré par Laurent CAMPEDEL
La grammaire française est décidemment pénible...
Une crue bicentennalle a lieux tous les 200 ans.
Va comprendre Charles...
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
Justement, on a ici deux pièges !
Le premier porte sur l'approche probabiliste du risque:
- La crue bicentennalle n'a pas lieu tous les deux cents ans... Elle a chaque année une probabilité d'1/200 d'arriver... Ca veut dire qu'on peut avoir des crues bicentennalles 4 fois de suite en 4 ans !
La notion de decennal, bicentennal, ou n'importe quel "-al" quand on parle d'analyse des risques naturels n'est pas une notion de cadence mais de probabilité d'occurence d'un aléa.
Le deuxième sur le français... 
- Bien sur piqué au vif, j'ai foncé dans Robert (le petit) et dans Gaffiot (pas plus gros!!!). Alors voilà : j'y retrouve comme prévu qu'il faut distinguer bimensuel et bimestriel, bisannuel et semestriel... mais que Littré, lui, dit que bi-hebdomadaire signifie "qui se fait ou qui parait toutes les deux semaines" alors qu'il faut dire semi-hebdomadaire pour ce "qui se fait ou qui parait deux fois par semaine"
 . Que dois-je faire de bicentennal contre bi-séculaire ? 
cordialement
wroomsi |
| Signaler un abus |
|
|
BGO
Pilier de forums
307 réponses |
Posté - 28 juin 2006 : 23:29:19
|
Citation :
Que dois-je faire de bicentennal contre bi-séculaire ?
cordialement
wroomsi
Bsr,
Relativement ( ... ) simple !
Bicentennal : se dit d'un évènement qui peut arriver 2 fois par siècle ...
Bi-séculaire : se dit d'un évènement qui arrivera sur la même période.
Ceci-dit, je n'y mettrai pas ma main à couper (loi des probabilités oblige) !
A+ |
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
CONSTRUCTION EN PARTIE EN ZONE INNONDABLE
Forum fermé
