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vvienne74
Nouveau Membre
7 réponses |
 Posté - 05 juil. 2006 : 11:24:53
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Bonjour,
J'ai signé un compromis de vente devant le notaire du vendeur pour l'achat d'un appartement et versé 1 acompte de 5%. Le compromis stipule une date butoir de l'acte authentique au 17 juillet et Le notaire m'annonce maintenant à 10 jours de la signature définitive que la vente est impossible car le juge des tutelles a refusé cette vente. Les vendeurs étaient composés d'une personne (fille) ayant la nue propriété issue d'une donation et de l'usufruitiere (mère) placée sous tutelle. Le tuteur avait donné son accord mais c'est le juge des tutelles qui refuse la vente!... Je me retrouve à la rue à partir du 17 juillet ayant par ailleurs vendu mon logement! Puis je prétendre à des dommages et intérets? Qui est responsable de cette erreur le vendeur, son notaire?
Merci pour vos infos
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 05 juil. 2006 : 12:27:26
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Vous pouvez mettre en cause les deux mais c'est probablement le notaire qui sera responsable au final. Avez-vous bien vérifié le compromis, n'y a-t-il pas une condition suspensive ?
jcm |
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Pascal_Rouen_Tours
Pilier de forums
487 réponses |
Posté - 05 juil. 2006 : 13:32:13
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Plusieurs réflexions :
- qui a signé le compromis ? Si c'est le tuteur sans l'accord du juge des tutelles, c'est la partie qui a fait signer le compromis (le notaire ou l'agent immobilier) qui n'a pas fait son boulot en vérifiant la capacité du signataire.
- jcm, je ne pense pas qu'une clause soit nécessaire dans le compromis de vente. Pour moi, le compromis ne peut être signé qu'à l'appui de l'accord du juge des tutelles. A défaut de cette formalité, il ne me semble pas valable.
Pour notre Uinaute ... quelque soit la responsabilité, je ne suis pas sur que vous obteniez une quelconque indemnité; ou alors après une procédure longue. Pourquoi ? Car si vous saviez et s'il est indiqué à l'acte que l'une des venderesse est un majeur protégé, vous ne pouviez ignoré qu'il fallait un accord formel du juge des tutelles (ne vous offusquez pas, il est évident que personne ne peut tout savoir, je transcris juste ici le principe que nul n'est censé ignoer la loi). Dès lors, on pourrait avvoir un jugement qui dise que vous ne pouviez ignorer que le compromis était de nul effet et donc il ne peut y avoir d'indemnisation sauf à tenter de vous faire indemniser pour "défaut de conseil" de l'intermédiaire.
Et hélas pour vous, ça ne change pas votre problème : il va vous falloir libérer votre appartement et prendre un logement en location.
Bon courage. |
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vvienne74
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 05 juil. 2006 : 14:53:57
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Rebonjour et merci deja de vos infos!
Il n'est pas tipulé au compromis que l'un des sigataire est un majeur protégé! Nous n'avons appris la situation qu'à la signature du compromis!... Le notaire me semble donc largement en "défaut" de conseil...étant lui meme le redacteur des donations antérieures...non?
Une procédure à son encontre ne vous parait pas envisageable?
Merci encore pour vos talents de juristes aux uns et aux autres.
Cordialement, vvienne74 |
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ali gator
Pilier de forums
9527 réponses |
Posté - 05 juil. 2006 : 15:23:40
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Bonjour,
Je suis très intéréssé par ce sujet.
Une question :
Le juge des tutelles a-t-il justifié son refus ???
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vvienne74
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 05 juil. 2006 : 15:51:21
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Bonjour,
Le juge des tutelles aurait (car je n'ai l'info qu'en "indirect"...) déclaré qu'il est mieux de louer l'appartement pour en tirer une rente pour la personne sous tutelle que de le vendre et de tirer la rente du produit de cette vente.
Voila pour l'info dont je dispose.
Par ailleurs quelqu'un peut-il me dire renseigner sur les "chances" d'exercer un recours contre le notaire qui est visisblement un nul de chez nul pour avoir laissé faire ce compromis?
Merci encore pour tous et tout, cordialement , VVienne74 |
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ali gator
Pilier de forums
9527 réponses |
Posté - 05 juil. 2006 : 15:58:26
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Citation :
Initialement entré par vvienne74
Le juge des tutelles aurait (car je n'ai l'info qu'en "indirect"...) déclaré qu'il est mieux de louer l'appartement pour en tirer une rente pour la personne sous tutelle que de le vendre et de tirer la rente du produit de cette vente.
Je ne sais pas ce qu'en penseront les juristes présents sur le forum mais l'argument me paraît pour le moins curieux !!!
Ce juge assumera-t il les loyers impayés ???
Bien à vous.
Ali. |
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Benoix
Pilier de forums
535 réponses |
Posté - 05 juil. 2006 : 16:04:06
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Quelques remarques en vrac, mais je ne suis pas un pro de votre question :
Le juge protège les intérêts de la personne sous tutelle, si il n'a pas les bons éléments fournis par le tuteur pour apprécier l'opportunité de cette vente, il est en droit de la refuser. ex: besoins d'argent pour mise en maison de retraite, marché immobilier favorable...etc.
La vente n'est pas annulée par le juge des tutelles, mais, ni le tuteur, ni le notaire n'ont pris la précaution de requérir (au préalable) son autorisation avant la signature du compromis pour la vente de ce bien. Le compromis est donc nul, de fait....
Si vous avez été informé de la tutelle au moment du compromis, vous en étiez donc informé... Point barre !
Ce qui m'étonne est que le notaire ait réalisé cet acte sans mentionner cette tutelle. Qui est une mention obligatoire pour les donations aussi, mais qui ne nécessite pas l'autorisation du juge (dans le cas de donation).
C'est en tout cas plus une responsabilité du tuteur de donner au juge les arguments de la nécessité de cette vente. Le notaire remplissant pour sa part un acte "administratif" (suis pas certain de ça) de demande au juge, sans le saisir de l'opportunité.
Vous auriez-du demander, au moment de la signature du compromis, si l'accord du juge avait-été requis ou non en préalable (sur l'opportunité). Ce qui me paraît être le B-A-BA qui incombe au tuteur, pas au notaire. Ce qui ne remet pas en cause votre sincérité. Mais aviez-vous votre propre notaire ?
A mon avis, le notaire est aussi embarassé que vous si il est sèrieux.
Mais le tuteur était-il présent au moment de la signature du compromis ? L'a-t-il signé ? Si ce n'est pas le cas, le notaire est sacrément "olé, olé"...
Ou alors c'est le tuteur qui est fortement incompétent et a voulu s'assurer d'avoir un acheteur ferme avant l'acte définitif... Vu le résultat, personne n'est gagnant. Sauf peut être le protégé, si cette vente était envisagée à un prix infèrieur au marché...
A mon avis, il ne vous reste qu'a chercher dare dare une location... ou bien tentez de prendre rdv avec le notaire pour bien vous faire expliquer les choses, avec un autre notaire de votre choix au cas ou tout cela sent l'incompétence ou du moins le manque d'anticipation et d'explications..
Tentez de vous renseigner directement auprès du juge des tutelles pour connaître ses raisons, mais pas sûr qu'il vous le dise... Par ailleurs sachez que dans la plupart des cas la date fixée dans le compromis pour l'acte définitif n'est qu'indicative. La jurisprudence est constante à ce sujet, vous avez donc un peu de marge de manoeuvre au delà du 17 juillet.
Par contre si le prix proposé à la vente est d'évidence infèrieur au prix du marché....ne cherchez pas. Vous partagez aussi "l'imprudence" commise...
Tout ceci dit avec les réserves contradictoires d'autres Uinautes...
Benoît |
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Benoix
Pilier de forums
535 réponses |
Posté - 05 juil. 2006 : 16:23:04
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Pour le recours auprès du notaire, renseignez-vous fissa à la chambre des notaires de votre département...
Ceci n'enlèvera rien à la décision du juge. Il a tranché, en logique avec les besoins de la personne protégé, du prix de vente proposé, du marché immobilier du secteur, de la gestion faite par le tuteur...et d'autres éléments d'appréciations plus ou moins futiles.
Pour ceux intéressés par ce sujet lisez ce livre http://www.amazon.fr/exec/obidos/ASIN/274910386X/402-4819993-1176166
Pourquoi ne louez-vous pas ce bien ? Vous serez prioritaire au moment de la vente.
Benoît |
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vvienne74
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 05 juil. 2006 : 16:34:33
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En complément d'info pour tous et pour Benoit que j eremercie de sa longue explication!
Le compromis nous a été présenté au nom de la fille de la personne sous tutelle qui est apparemment la "nue-propiétaire" du bien en question.
La tutelle représentée est en fait pour sa part usufruitiere du bien (30%) et "on" (leur notaire...) nous a dit au moment de la signature, pour laquelle nous n'avons jamais vu le tuteur...que ce n'était pas un problème...que le tuteur était d'accord pour la vente...etc...
Pour en ajouter un peu sur cet acte assez mal "cadré"...il est également apparu un frere de la nue propriétaire qui n'avait donc d'apres ce que je comprends aucun droit (sauf de "sucession") sur ce bien une contestation sur le taux d'usufruit déclaré et utilisé et qui exigeait pour donner son accord un usufruit de 50% pour sa mère...
J'avoue notre total ignorance devant tous ces embrouillaminis et le regret de n'avoir pas fait intervenir NOTRE notaire! C'est l'AI qui pour sa part nous a conseillé de signer avec le notaire des vendeurs pour faciliter la vente...! Nous avons donc vraiment cumulé les incapables...je pense!
Encore une fois quelqu'un peut-il me donner un point de vue sur les possibilités et les chances d'une action tournée vers leur notaire qui me parait quand meme sérieusement en cause et fautif dans la gestion de ce dossier?
Merci à tous! |
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vvienne74
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 05 juil. 2006 : 16:40:20
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Pour Benoit encore une fois, je vous remercie de votre suggestion sur la location de ce bien car je n'y avais pas pensé!...tout à ma déception et ma rancoeur de tant d'incapacité des "professionnels" de ce marché!...
Merci encore, cordialement, Vvienne74 |
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Benoix
Pilier de forums
535 réponses |
Posté - 05 juil. 2006 : 17:27:14
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Je peux naturellement comprendre votre rancoeur et encore plus votre situation...
Et j'en rajouterai encore une couche, c'est que même si le bien proposé à la vente était au juste prix, le juge a tranché pour une mise en location (toute hypothétique) qui va lier les parties sur un bail de trois ans renouvelable etc....et dont il va falloir s'occuper. Tout dépend de l'age de la personne sous tutelle et son état de santé, mais ce n'est pas forcément la meilleure solution si le processus vital est en cause. Ce qui n'est pas loin d'être le cas (en général) quand on est sous tutelle et agé...
Par ailleurs, la signature du tuteur sur le compromis est obligatoire. Ce tuteur dispose d'un pouvoir de représentation, il devait être là... Maintenant certaines pratiques sont tellement étonnantes (!)
Au sujet du frère surprise, il est héritier de sa mère et ne peut être déshérité. La donation faite à la fille ne l'éxonerera pas (la fille) de rendre en effet 50% de sa part à son frère le moment venu du partage, donc au décès de sa mère, ce qui est exact et si il s'agit du seul bien qui constituera l'héritage.
Mais pour le moment, il semble que ce frère réclame un droit d'usufruit supèrieur pour sa mère, et il conditionne sa signature nécessaire pour prévenir l'éventualité d'une action en recission et là notaire est correct. Ceci me semble plutôt sain de la part de ce frère qui semble soucieux de protéger les intérêts de sa mère. Mais ou vont les autres 50 % ? Les 70 % actuels ? J'avoue aussi mon ignorance sur un usufruit lié à une somme d'argent issue d'une vente, puisqu'il y a eu donation à la fille.
Bienvenu dans le monde de la tutelle et de...l'irrationnel... tentez de dépatouiller cette affaire avec VOTRE notaire. Si il est rigoureux et de confiance, tentez encore votre chance...on ne sait jamais, il y a des cahnces pour qu'il connaisse le juge des tutelles. Une action contre le notaire ne vous servira à rien pour vous rendre cette vente...à rien du tout.
Sous toute réserve d'un bon professionnel que je ne saurai remplacer.
Benoît |
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lidia
Pilier de forums
892 réponses |
Posté - 05 juil. 2006 : 22:23:02
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Pour le recours auprès du notaire...lire le N° de QUE CHOISIR consacré aux notaires...et aux erreurs des notaires (j'ai subi aussi une erreur de la part du notaire, ce qui a entrainé des frais d'avocats et plusieurs années sans pouvoir vendre mon bien).
Courage, vous n'êtes pas la seule mais il est évident que les erreurs et ommissions ne manquent pas ! |
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Vente annulée par un juge?
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