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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
 Posté - 08 juil. 2006 : 05:40:12
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Prestations de base / Comptes de charges courantes :
- Etablissement et mise à jour de la liste des Copropriétaires
Prestations particulières / Concernant un ou plusieurs Copropriétaires :
- Formalités à accomplir en cas de mutations, renseignements aux candidats acquéreurs, calcul des charges prorata-temporis, mise à jour du fichier
Restent à la charge du Syndicat tous les frais tels que :
- Additifs à l'Ordre du Jour
- Passation de dossiers
Rémunération / Honoraires : Clause de révision des prix
Les honoraires prévus aux Conditions Particulières [...] seront révisés à la fin de l'exercice en fonction des dernières variations des indices connus
Prestations particulières, tarifs HT
- Honoraires de mutation à charge du vendeur : 102,12
- Mise en place du carnet d'entretien par lot : 11,45 (64 lots, donc 732,8 € !)
Je rappelle que le Syndic jusque là facturait :
- Frais d'archivage (273,59 €, facturé sur 75 lots alors qu'il y en a 64)
- Cotisation AURA (400,06 €, facturé également sur 75 lots)
... mais je les ai fait supprimer à la dernière AG (ma 1ère !)
PAR RAPPORT A LA DERNIERE AG :
Résolution : En vertu de l'article 1er de la loi du 31/12/85 [...] décision à prendre pour l'ouverture d'un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat, suivant projet de résolution ci-après" : [...] et de la faculté laissée au Copropriétés administrées par un Syndic soumis aux dispositions de la Loi du 02/01/70 d'y déroger, décide toutefois de ne pas modifier le mode de gestion actuel et de maintenir un compte bancaire individualisé ou vert au nom de : ***** Batiment C sur lequel seront déposées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du Syndicat, jusqu'au terme du mandat en cours".
Résolution : Vote d'un fonds de roulement
MES QUESTIONS SONT TOUTES EN RAPPORT AVEC CES POINTS :
1- J'ai été facture d'environ 15 € pour "Création de fichiers" : on est d'accord que je peux me les faire rembourser par rapport au 1er point ?
2- Calcul prorata-temporis : c'est fini depuis le 01/09/2004 !
3- Mise à jour du fichier : ça veut dire ?!
4- Additifs à l'ODJ payant : une loi indique que chaque copropriétare peut poser une "question" à mettre à l'ordre du jour non ?
5- Passation de dossier : je lis partout que ça doit être inclus dans les prestations de base ?!
6- Révision des prix : j'ai lu que cette clause était abusive car il fallait un calcul sur le DERNIER indice, sinon chaque mois ça pouvait être révalué si l'indice change chaque mois ?
7- Honoraires de mutation : illégal non ? fait partie des prestations de base...
8- Carnet d'entretien payant : illégal !!
9- Frais d'archivage : gestion interne du syndic !!
10- Cotisation AURA : http://www.unarc.asso.fr/site/actual/aura/lesaura.htm
11- On ous fait croire qu'on aura un compte séparé alors que c'est pas le cas ! On a des frais de virement interbancaire par exemple. Est-ce abusif ou la renonciation est formulée ?
12- J'ai lu que le Fonds de Roulement était devenu interdit ? (on nous a prélevé 76 € chacun pour celui-ci)
Je passe des heures et des heures à lire des manuels de l'ARC, sur ce site, partout... et je vois qu'en tant que membre du Conseil Syndical je vais avoir du pain sur la planche : que pouvez-vous dire de tout ceci, et qu'en pensez-vous ? Je vous remercie pour votre apports d'expériences... Je me sens si seul (personne ne met le nez dans la gestion du Syndic)
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 juil. 2006 : 10:15:01
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1- J'ai été facture d'environ 15 € pour "Création de fichiers" : on est d'accord que je peux me les faire rembourser par rapport au 1er point ? OUI
2- Calcul prorata-temporis : c'est fini depuis le 01/09/2004 ! OUI
3- Mise à jour du fichier : ça veut dire ?! VOIR 1
4- Additifs à l'ODJ payant : une loi indique que chaque copropriétare peut poser une "question" à mettre à l'ordre du jour non ? INTERDIT SANS AUCUN DOUTE
5- Passation de dossier : je lis partout que ça doit être inclus dans les prestations de base ?! OUI
6- Révision des prix : j'ai lu que cette clause était abusive car il fallait un calcul sur le DERNIER indice, sinon chaque mois ça pouvait être révalué si l'indice change chaque mois ? L'observation sur la révision mensuelle est infondée. Le montant correspondant à l'indice de novembre 2004 est révisé en fonction de l'idice de novembre 2005. IL peut s'agit d'une variation indicative mais on discute sur la notion de renouvellement du contrat de mandat.
7- Honoraires de mutation : illégal non ? fait partie des prestations de base... Parfaitement légaux jusqu'à présent et plus légaux encore depuis le vote de la loi ENL, qui les met à la charge du vendeur
8- Carnet d'entretien payant : illégal !! Pas de rémunération si le carnet est conforme au décret de création (c'est à dire sans intérêt). Rémunération possible si le carnet d'entretien est "enrichi" et devient un outil de gestion (réponse ministérielle récente)
9- Frais d'archivage : gestion interne du syndic !! OUI
10- Cotisation AURA : http://www.unarc.asso.fr/site/actual/aura/lesaura.htm Les AURA sont un attrappe nigauds mais ne tombent pas sous le coup de la réglementation des honoraires. C'est à l'assemblée de veiller à ne pas adhérer. Une décision d'adhésion justifie la cotisation.
11- On ous fait croire qu'on aura un compte séparé alors que c'est pas le cas ! On a des frais de virement interbancaire par exemple. Est-ce abusif ou la renonciation est formulée ? Il s'agit d'un compte individualisé, pas d'un compte séparé. Si le syndic ne peut ni présenter une dispense d'ouvrir un compte séparé, ni justifier l'existence d'un tel compte, il est possible de faire constater la nullité de plein droit de son mandat. Ce n'est pas la bonne solution car le syndicat sera le premier géné. Mais vous pouvez l'inviter à résulariser la situation sous délai d'un mois et après on ne parlera plus de l'incident.
12- J'ai lu que le Fonds de Roulement était devenu interdit ? (on nous a prélevé 76 € chacun pour celui-ci) INTOX ! Vous avez de mauvaises lectures ! La réserve de trésorerie, qui ne peut excéder 2 / 12 emes du budget prévisionnel est non seulement légale mais de plus utile, pour ne pas dire indispensable
Il ne faut pas croire tout ce qu'on écrit dans les journaux  Il y a des problèmes, certes, mais il ne faut pas en ajouter. Avant de préparer un nettoyage du contrat de syndic, voyez d'abord le montant HT des honoraires de gestion courante, qui est vraisemblablement inférieurs à celui nécessaire pour l'équilibre financier de l'activité. Il faut alors en venir à un montant raisonnable mais par ailleurs nettoyer les honoraires exceptionnels parasitaires et la perception par le syndic de la rémunération des fonds déposés. Le syndic et le syndicat seront alors nets et clairs l'un devant l'autre et tout ira mieux...
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 08 juil. 2006 : 11:34:38
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Point 6 (révision des prix) : gourde de ma part, désolé
Point 7, honoraires de mutation : Les frais de mutation imputés aux acquéreurs : abusifs ET illégaux : http://www.unarc.asso.fr/site/abus/1104/abus274.htm
Voir aussi : http://www.unarc.asso.fr/site/abus/1205/abus630.htm : lire à la fin "Voilà pourquoi nous n’avons aucune hésitation à suivre la Cour de Cassation dans son nouvel arrêt et à continuer notre action pour faire disparaître cette « taxe » supplémentaire liée à la vente."
Qui dois je croire ? ;-)
Point 8 (carnet d'entretien) : il ne doit même pas y en avoir, je saurais lundi...
Point 11 (compte séparé), j'ai besoin d'un éclaircissement SVP :
"En vertu de l'article 1er de la loi du 31/12/85 [...] décision à prendre pour l'ouverture d'un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat, suivant projet de résolution ci-après" :
"L'assemblée générale, informée de l'obligation instaurée par l'article 1er de la loi du 31/12/85, modifié par la loi du 13/12/2000 et de la faculté laissée au Copropriétés administrées par un Syndic soumis aux dispositions de la Loi du 02/01/70 d'y déroger, décide toutefois de ne pas modifier le mode de gestion actuel et de maintenir un compte bancaire individualisé ou vert au nom de : (nom du syndic) MARSEILLE / COPROPRIETE ***** BATIMENT C sur lequel seront déposées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du Syndicat, jusqu'au terme du mandat en cours".
=> Je n'arrive pas à saisir la nuance, cela veut-il dire qu'on l'on a renoncé (sans le savoir) au compte séparé ? ou bien cela n'est pas explicite ? Car la personne du syndic qui s'occupe de notre copro, m'a dit de vive voix qu'il s'agissait d'un compte séparé. Alors je désire savoir s'il m'a menti ou pas...
Quand je lui ai demandé si nous pouvions avoir la liste des coordonnées de tous les copropriétaires, il m'a directement répondu que c'était impossible à cause des textes sur les libertés blablabla... et la seule solution qu'il m'a donné pour pouvoir écrire à tout le monde pour diverses informations, était de passer par lui et que lui se chargerait de l'envoi de nos lettres écrites par le conseil syndical. Mensonge énorme donc, car volonté de tout contrôler...
Point 12 (fonds de roulement) : page 173 du guide de "La copropriété pratique en 300 questions" éditée par l'ARC, je cite :
"Depuis le 5 juin 2004, les fonds de roulements sont interdits et les syndics doivent les rembourser. (l’article ne dit pas : ‘Le fonds est supprimé’ mais… il n’inclut PLUS dans la liste des sommes que le syndic peut appeler le fonds de roulement). [...] Le FDR fait double emploi avec les charges prévisionnelles.
De même signalons que si le règlemen de copropriété a prévu une réserve, celle-ci ne peut être supérieure à deux mois de charges et que, là encore, le syndic devra rembourser la différence"
Article 35-1
=> Donc, je comprends qu'il y a une différence entre FDR et réserve de trésorerie. A quoi sert une réserve de trésorerie ? Car ce que j'ai compris c'est que pour palier à ceux qui ne paient pas leurs charges, on mettait en place ça... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 juil. 2006 : 14:51:47
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Pour le compte individualisé, la situation est OK compte tenu de la résolution adoptée par l'assemblée.
Poure les honoraires de mutation, l'indication ancienne de l'ARC était inexacte et de plus la loi ENL vient de légaliser la pratique et l'imputation au vendeur. Par contre la demande d'honoraire à l'acquéreur n'est pas légale.
Pour le fonds de roulement : nous connaissons tous le texte de l'ARC qui était totalement erroné. Ici encore la situation est claire et nette, même au regard du décret et de l'arrêté du 14 mars 2005 qui prévoient les comptes du plan comptable affectés à la " réserve de trésorerie ". Si le statut en fixe la limite, c'est bien que la réserve existe
Pour tout celà, il vous suffit de voir les textes.
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 08 juil. 2006 : 15:56:04
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Bonjour.
Concernant le point 7, JPM trouve cette disposition légale. Normal, lui-même la facture à ses clients.
Flap, vous rappelez à juste titre l'abus de l'UNARC, vous auriez pu rappeler à JPM que la loi ENL a été adoptée par le sénat et qu'elle doit revenir en 2nde lecture à l'assemblée.
Tant que celle-ci n'aura pas voté et que la loi ne sera pas au JO, c'est comme si elle n'existait pas. Un syndic ne peut anticiper une loi (JPM pas plus que les autres).
Dernière chose, le compte séparé : Si, comme on peut le croire, vous n'avez pas de compte séparé, le syndic doit obligatoirement indiquer la durée de la dispense. La mention "durée du mandant en cours" n'est pas suffisante puisqu'un lecteur n'ayant pas le contrat du syndic ne connait par la durée de ce mandat. Auquel cas le compte séparé est obligatoire
Amicalement.
Colette
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 08 juil. 2006 : 19:35:36
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Tout d'abord merci JPM et Colette !
Ma foi si l'ARC ne se met pas à jour et qu'on avance des bêtises devant le Syndic, on perd de notre crédibilité...
En tout cas je note que le Syndic m'a dit texto qu'il s'agissait d'un compte séparé et que ce serait mieux pour controler les comptes (avant l'adoption de la résolution !). Il nous a trompé, je lui ferais savoir que ce n'est pas honnête.
Donc selon vous, le compte séparé serait obligatoire en se basant sur le fait que la date de validité n'est pas précisée ?
En effet je compte le signifier au Syndic par LRAR, donc il ne faut pas que je me trompe ou qu'on m'envoie balader au final... |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 08 juil. 2006 : 20:01:28
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Plus qu'un long discours, le rappel de la loi : " … Considérant que l'article 29-1 du décret du 17 mars 1967 susvisé, modifié par le décret du 27 mai 2004, précise que la décision qui dispense le syndic de l'ouverture d'un compte bancaire ou postal séparé, fixe la durée de validité de la dispense, que celle-ci est renouvelable mais qu'elle prend fin de plein droit en cas de nomination d'un nouveau syndic …"
Amicalement.
Colette
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 08 juil. 2006 : 20:47:21
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Le Syndic va se retrancher sur le fait que la fin du mandat est spécifiée dans une résolution de la dernière AG ("jusqu'à la date de l'AG appelée à statuer sur les comptes de l'execice 2007/2008 [blabla], son mondat prendra fin au plus tard le 17 mai 2009"). Mais comme vous dites, on n'a pas forcément ce document.
Bon, je vais préparer la LR.
Reste plus qu'à informer la Présidente de tout cela, en espérant qu'elle ma fasse confiance et qu'elle me laisse faire valoir tout ça.
D'ailleurs, il est dans la logique que le(la) Président(e) soit informée de toute démarche des membres du Conseil Syndical. Mais si ce Président n'est pas d'accord sur un point, le membres du Conseil Syndical peut-il quand même faire appliquer sa requête ? Ou bien TOUTE décision passe par le Président ?
Car notre Présidente m'a avoué qu'elle ne connaissait pas tout ce qui était législatif, elle s'occupe d'énormément de choses mais rien en rapport avec la loi, les obligations du syndic, etc. LE Syndic l'a semble t-il découragée de le faire... (elle voulait adhérer à une association il y a qq années, le Syndic ainsi que le Syndicat Principal lui ont signifié leur refus, donc elle a abandonné...). |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 juil. 2006 : 00:13:27
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Colette ne lit pas les messages.
Flap a reproduit la résolution de l'assemblée dont j'extrais ce qui suit :
" décide toutefois de ne pas modifier le mode de gestion actuel et de maintenir un compte bancaire individualisé ou vert au nom de : (nom du syndic) MARSEILLE / COPROPRIETE ***** BATIMENT C sur lequel seront déposées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du Syndicat, jusqu'au terme du mandat en cours "
J'ai, dans un premier temps, signalé l'illégalité possible de la situation.
Je suis revenu en arrière pour deux raisons :
1 ) la résolution exprime clarement que le compte est ouvert au nom du syndic et que ce n'est pas un compte séparé mais un compte individualisé
2 ) la durée est fixée : " jusqu'au terme du mandat en cours ".
Donc les indications données données par Colette sont inexactes.
On peut seulement admettre que le syndic, comme beaucoup d'autres, a entretenu un flou artistique et fait croire qu'un compte individualisé est un compte séparé. Il suffit de consulter sur ce point la recommandation 22 de la Commission de la copropriété.
En cas de doute, j'ai proposé un modèle de letre à adresse rà la banque pour provoquer une réponse claire sur la nature du compte.
Quant aux travaux de l'ARC, ils ne peuvent être négligés mais il est vrai qu'il y a parfois des dérapages. Je parle de dérapages parce que tout le monde peut commettre une erreur d'interprétation et la diffuser en toute innocence. Mais la prudence commande de ne pas faire campagne sur la base d'une interprétation risquée, comme celà a été le cas pour le remboursement des fonds de roulement.
C'était d'autant plus mal venu que la nature, l'intérêt pratique et la légalité du fonds de roulement étaient mises en cause alors qu'il s'agit tout simplement d'une mesure de bonne gestion.
Était visée la détention par les syndics, sur les comptes uniques, des fonds de roulement. Aucun intérêt pratique. Si l'on veut assécher les fonds détenus, il suffit de voter le compte séparé et de veiller à ce qu'un vrai compte séparé soit ouvert. Dans ce cas il ne faut pas renâcler à remettre à niveau correct les honoraires de gestion courantes quand il apparait évident qu'ils sont insuffisants dès lors que la manne de la rémunération des fonds détenus ne tombe plus.
Quand la situation est claire, on travaille beaucoup mieux.
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 09 juil. 2006 : 00:15:13
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Le 17/05/2006 nous avons voté le budget prévisionnel du 01/12/2006 au 31/10/2007 : 115.500 € pour 64 lots (pour quelque chose de pourri de chez pourri... rien de rien, juste de l'entretien et réparations ). Avec les réguls à la fin ça donne 2000 € par an chacun...
Bref, j'ai bien étudié tous les comptes de dépenses de l'exercice précédent...
Et je mettrais ma main à couper qu'avec l'attention qu'il faudrait porter à notre copro, et une aide extérieure (moi par exemple), le Syndic pourrait faire baisser les charges à environ 85/90.000 €...
A la dernière AG, nous avons voté un réajustement du budget de l'exercice en cours (proposé par le syndic donc forcément voté). Il y a eu un rappel supplémentaire par rapport aux 2 dernier appels de fonds.
Donc ma question était : si l'on fait une prochaine AG bientôt pour plusieurs points non traités à l'AG annuelle, peut on revoter un autre budget ? Le syndic peut il refuser de revoir ce vote ?
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 09 juil. 2006 : 00:19:46
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[quoteFlou artistique...[/quote]
A qui le dites vous ! Surtout que par dessus ça à la lecture de cette résolution le Syndic m'a dit de vive voix que c'était un compte SEPARE pour faciliter notre contrôle ! pffff
Ce qui me gene, c'est que vous avons pas mal d'entreprises non payées, alors que le Syndic doit se faire des intérêts sur nos fonds... mais comment le prouver ?
C'est vraiment un métier d'ingrats. |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 09 juil. 2006 : 23:33:21
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Citation :
JPM
Messages 7583
Posté - 08 Jul 2006 : 14:51:47
--------------------------------------------------------------------------------Pour le compte individualisé, la situation est OK compte tenu de la résolution adoptée par l'assemblée.
Poure les honoraires de mutation, l'indication ancienne de l'ARC était inexacte et de plus la loi ENL vient de légaliser la pratique et l'imputation au vendeur. Par contre la demande d'honoraire à l'acquéreur n'est pas légale.
Compte séparé :
Non, pour le compte individualisé ce n'est pas OK puisque Flap semble dire "qu'il y aurait renoncé sans le savoir" : le projet de résolution est nul et ne donne pas la possibilité, le choix, aux copropriétaires d'un vrai compte séparé ou d'un compte unique au nom du syndic, avec sous-comptes ni la durée de la dispense : http://www.mon-immeuble.com/Lois/Recommandation22%20bis.pdf (recommandation n° 22 bis)
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 3 mai 2001
Rejet
N° de pourvoi : 99-19592
Attendu qu’ayant relevé que l’ordre du jour de l’assemblée générale du 11 août 1995 comportait un point relatif au "mandat du syndic pour maintenir dans ses comptes un compte-bancaire individualisant toutes les sommes et valeurs reçues ou payées par le syndicat", que la décision avait été votée dans les termes du projet de résolution et ayant constaté que le syndic n’avait pas soumis au vote de l’assemblée générale la décision d’ouvrir ou non un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat, la cour d’appel, qui, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a retenu exactement qu’un sous-compte dans les comptes du syndic ne pouvait être qualifié de compte bancaire séparé, a pu en déduire que la société Lamy n’avait pas soumis à l’assemblée générale la question exigée par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ce dont il résultait que son mandat était nul ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Lamy aux dépens ;
Vu l’article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société Lamy à payer à M. Miguet, Mme Decornez, MM. Rossi, Lussault, Mmes Savalli, Meniole de Gizancourt et aux consorts Chaix, ensemble, la somme de 12 000 francs ou 1 829,39 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois mai deux mille un.
Décision attaquée :cour d’appel d’Aix-en-Provence (4ème chambre, section A) 1999-06-10
Titrages et résumés : COPROPRIETE - Syndic - Mandat - Nullité - Causes - Ouverture d’un compte bancaire ou postal séparé - Soumission à l’assemblée générale par le syndic lors de sa première désignation - Défaut.
Lois citées : Loi 1965-07-10 art. 18.
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INC Hebdo N°1380 (24/03/06)
Faux compte séparé, syndic condamné
Il ne s’agirait pas d’un cas isolé, comme le montre une enquête de l’Association des responsables de copropriété.
La loi re lative à la solidarité et au renouvellement urbains (loi SRU) du 13 décembre 2000 a rendu obligatoire l’ouverture par le syndic d’un compte séparé au nom du syndicat de copropriété. Cette ouverture doit se faire automatiquement, sans vote de l’assemblée générale des copropriétaires. Cette dernière peut cependant en décider autrement, par un vote à la majorité définie par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Le 23 janvier dernier, le tribunal de grande instance d’Évry (Essonne) a dû rappeler ces règles à un syndic de Juvisy-sur-Orge. Le tribunal estime que "ne répond pas à la définition du compte séparé, le compte ouvert au nom du syndic suivi de celui du syndicat des co propriétaires ou le compte personnel! du synd ic, divisé en sous-comptes dont chacun recueille les écritures des différents syndicats administrés". Le syndic aurait dû ouvrir, dans les trois mois de sa désignation, un compte bancaire ou postal séparé au seul nom du syndicat des copropriétaires. A défaut, le juge constate la nullité de plein droit du mandat. D’ailleurs, le principe qu’"un sous-compte dans les comptes du syndic ne pouvait être qualifié de compte bancaire séparé" a déjà été édicté par la Cour de cassation dans une décision du 3 mai 2001 (pourvoi numéro 99-19592).
Cette pratique n’est pas un cas isolé, comme a pu le constater l’Association des responsables de copropriété (ARC) dans une enquête réalisée en 2005 auprès de quelque 970 copropriétés. 5 % des personnes ayant répondu ont fait part de la découverte d’un faux compte séparé. L’ARC conseille à ceux qui veulent vérifier que le compte est bien séparé de demander au syndic de leur fournir une copie de la convention d’ouverture : l’intitulé du compte doit comporter uniquement le nom du syndicat, sans aucune mention du cabinet de syndic.
Majoration d’honoraires de 50 %
Dans cette même enquête, l’ARC révèle que le compte séparé est en réalité une exception. Seules 14,6 % des copropriétés ayant répondu déclarent disposer d’un tel compte. Les syndics incitent très fortement les copropriétaires à voter contre en assemblée générale. "Pour empêcher les copropriétés de disposer d’un compte séparé, explique l’association, au moins un tiers des syndics n’hésitent pas à appliquer une majoration d’honoraires de 50 %."
> Référence jurisp. INC numéro 3907.
Plus d’info : L’enquête de l’ARC sur le compte séparé en copropriété est téléchargeable à l’adresse : http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0905/separe.PDF
=======
Frais de mutation :
Tant que le projet de loi ENL ne sera pas adopté, les frais de mutation devront soit, être remboursés, soit disparaître des contrats des syndics. La jurisprudence est constante !
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 juil. 2006 : 00:22:46
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Mathi ne lit pas non plus les messages, ou les lit avec ratard.
J'ai précisé ce qu'il lieu d'en penser compte tenu de la résolution de l'assemblée. Il est bien entendu qu'un compte individualisé n'est pas un compte séparé.
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 10 juil. 2006 : 06:41:26
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Ce qui me gene fortement, c'est que le Syndic a fait passer tout ceci pour un comtpe séparé, afin de faire voter cette résolution comme tous les ans. Le fait de voir "Copropriété Batiment C" à la fin laisse croire que c'est bien un compte à nous seuls, et le fait que le Syndic le dise texto ensuite nous induit en erreur.
Le RDV de cet après midi risque d'être brulant... |
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 10 juil. 2006 : 07:37:54
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Mathi :
J'ai lu le pdf sur la durée de la dispense... Mais hélas, je comprends que la résolution du syndic pour nous y faire renoncer est "bonne", car le document "recommande" d'indiquer la durée déterminée et certaine en mois ou en année, mais ne l'oblige pas. Donc, pas l'expression "jusqu'à la fin du mandat du syndic" serait OK.
Et zut... l'année prochaine il ne nous aura pas.
Rha je ne supporte pas la mhonnêteté !!!!!!!!!!!!!!! |
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 10 juil. 2006 : 17:42:44
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De retour du RDV avec le Syndic : aïe
Résumé : ça marche comme ça, sinon on ne va pas s'entendre, tout est question "d'interprétation" des textes dictés par les associations qui ne sont que des fouteuses de merde
Pour exemple, les frais de constitution de dossier de l'acquéreur : ça ne fait pas partie pour lui de la "création et mise à jour de la liste des propriétaires". Car l'interprétation faite qui dit que ça fait partie de la gestion courante est fausse.
Et impossibilité complète d'obtenir un compte séparé à la prochaine AG : sinon, faut changer de Syndic (c'est imposé, sinon le Syndic dit au revoir car c'est incompatible avec son mode de gestion).
Je pourrais faire 10 pages... Je suis démoralisé, complètement. |
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giwdul
Pilier de forums
341 réponses |
Posté - 11 juil. 2006 : 10:07:52
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Citation :
Initialement entré par Flap
Et impossibilité complète d'obtenir un compte séparé à la prochaine AG : sinon, faut changer de Syndic (c'est imposé, sinon le Syndic dit au revoir car c'est incompatible avec son mode de gestion).
Je pourrais faire 10 pages... Je suis démoralisé, complètement.
Faut pas démoraliser, il donne lui même la solution. Cherchez un remplacant. |
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giwdul
Pilier de forums
341 réponses |
Posté - 11 juil. 2006 : 10:10:16
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Citation :
Initialement entré par JPM
7- Honoraires de mutation : illégal non ? fait partie des prestations de base... Parfaitement légaux jusqu'à présent et plus légaux encore depuis le vote de la loi ENL, qui les met à la charge du vendeur
Deux remarques : Honnoraires légaux mais à la charge de la copro et non du seul vendeur ou acquereur en vertu de l'article 10.1 en vigeur au moment du vote du contrat.
La loi ENL n'est pas encore applicable (en tout cas hier elle ne l'était pas).
LA question est en fait : Si le contrat prévoie des frais de mutation pour l'acquereur ou le vendeur, le syndic peut il les facturer à la copro quand il réalise son erreur ? |
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Flap
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808 réponses |
Posté - 11 juil. 2006 : 16:28:48
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La personne qui s'occupe de notre copro m'a dit qu'elle facturait ce qu'elle voulait, sinon ça serait à perte qu'elle travaillerait avec nous.
Après au cas par cas s'il y' a contestation, elle veut bien diminuer ou supprimer des honoraires dus, mais certainement pas les enlever du contrat.
Il y a bon nombre de Syndics, difficile de trouver le "mieux"...
La présidente m'a dit qu'il y a quelques années ils ont déjà changé de Syndic, mais apparemment c'était pire donc ils sont revenus vers eux. Je pense donc qu'ils se sentent en position de force.
Ils font strictement ce qu'ils veulent, si on s'y oppose on va au devant des ennuis. |
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giwdul
Pilier de forums
341 réponses |
Posté - 11 juil. 2006 : 16:56:50
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Citation :
Initialement entré par Flap
Ils font strictement ce qu'ils veulent, si on s'y oppose on va au devant des ennuis.
Ca c'est sur et c'est bien là dessus qu'ils comptent.
Ceci dit, jusqu'à preuve du contraire la loi s'applique à ces gens. Seront-ils aussi méchant si vous sortez les dents (avec un juge derière vous ?)
Ceci dit, la bonne réponse à leur apporter est la suivante : La loi rien que la loi mais toute la loi. Si vous bossez à perte, augmenter voter contrat pour travailler légalement et confortablement. C'est quoi cette mantalitée de voleur. On fait un contrat pas cher et on facture à tout va pour s'en sortir ??? Si vous avez des ecrit, la Direction repression des fraudes et de la concurence peut être interressée, 2006 c'est l'année de l'immobilier pour eux. |
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 11 juil. 2006 : 17:38:22
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Citation :
Si vous avez des ecrit, la Direction repression des fraudes et de la concurence peut être interressée, 2006 c'est l'année de l'immobilier pour eux.
Non vous pensez bien ! Mais durant les 2H30 de notre RDV ça a été dit clairement. On s'est accroché là dessus quand je lui ai montré les textes de lois, les abus constatés, les jugements qui s'en sont suivis.
Son unique réponse : l'interprétation qui est faite de tous ces textes. La loi obligeant les Syndics à faire bon nombre de choses, il est donc normal de facturer derrière, meme si ça dit que ça fait partie de la gestion courante.
Il m'a meme dit que si je soulevais tous ces points que je qualifiais "d'illégaux" je n'avais qu'à demander à un juge et que l'on verrait qui avait raison.
Il a fait un véritable forcing, je l'ai largement dérangé. Je n'apprécie pas du tout, étant membre du Conseil Syndical et avant tout copropriétaire, c'est moi qui paie pour ce service (avec les autres bien sur), j'ai donc droit d'exiger certaines choses.
Ce Syndic a 100% de contrôle sur la copropriété. |
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Je viens de relire le contrat du Syndic...
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