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 Sujet  |
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lolo59
Nouveau Membre
1 réponse |
 Posté - 04 août 2006 : 20:30:57
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bonjour,
j'ai acheté un bien le 12 juillet, un lot de 2 maisons déjà loués. Aujourd'hui en allant voir les locataires afin de refaire les baux locatifs et je découvre que l'on m'a caché des choses lorsque j'ai achété : en fait il y a des fuites au niveau de la toiture qui avait été camouflé lors de ma visite , et l'agent immobilier à ma uestion m'avait dit qu'il n'y avait aucun problème.
Y a t'il des cas ou on peut annuler une vente? pour des vices cachées et celui ci en fait 'il parti? et puis surtout le délai car on arrive bioentôt à un mois?
merci d'avance à ceux qui pourront me répondre
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 05 août 2006 : 11:24:20
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Citation :
Initialement entré par lolo59
bonjour,
j'ai acheté un bien le 12 juillet, un lot de 2 maisons déjà loués. Aujourd'hui en allant voir les locataires afin de refaire les baux locatifs et je découvre que l'on m'a caché des choses lorsque j'ai achété : en fait il y a des fuites au niveau de la toiture qui avait été camouflé lors de ma visite , et l'agent immobilier à ma uestion m'avait dit qu'il n'y avait aucun problème.
Y a t'il des cas ou on peut annuler une vente? pour des vices cachées et celui ci en fait 'il parti? et puis surtout le délai car on arrive bioentôt à un mois?
merci d'avance à ceux qui pourront me répondre
Vous achetez en général en l'état. Vous n'avez aucun recours.
PS : ce que vous décrivez n'est pas un vice caché. Vous pouviez visiter complètement et même questionner les locataires pour d'éventuels problèmes. |
Edité par - LeNabot le 05 août 2006 11:25:29 |
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Pipotin
Contributeur senior
85 réponses |
Posté - 06 août 2006 : 12:55:20
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| Effectivement, si le vendeur a volontairement dissimulé le problème il s'agit non de vice caché mais de dol, et d'après http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=100 les acquéreurs sembleraient avoir de plus en plus souvent gain de cause. Faîtes un tour dans la section "autres thèmes", vous y verrez des questions similaires à la vôtre qui vous permettront de vous faire une idée plus claire sur vos chances de faire annuler la vente ou d'obtenir des DI. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 06 août 2006 : 19:39:55
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lolo59: il semble que vous n'ayez pas pris en compte tous les éléments indispensables avant de procéder à cette acquisition: vous parlez de refaire des baux locatifs.......vous ne le pouvez pas
les contrats se poursuivent en l'état, il vous faut uniquement informer les locataires , par courrier, et en leur adressant une attestation notariée, que vous êtes le nouveau propriétaire bailleur.
j'espère que vous aviez demandé une copie des baux et des éléments du dossier locataif avant de signer l'avant contrat.... |
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frezede
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 07 août 2006 : 12:17:09
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Dans votre hypothèse, la présence des locataires est secondaire. Vous avez deux possibilités : soit vous agissez pour vice du consentement, c'est le cas du dol, plus précisément de la réticence dolosive, il suffira de prouver qu'il y a eu présence d'un comportement en vue de vous cacher volontairement une information décisive : vous pouvez ainsi soit faire annuler la vente, soit la laisser en l'état mais en demandant des dommages et intérêts au vendeur. La deuxième solution est de plaider les vices cachés, il faudra prouver l'existence du vice antérieure à la conclusion de la vente, qu'il soit bien caché, et qu'il affecte la destination normale du bien. Le plus simple est de plaider la réticence car la jurisprudence estime que la réticence dolosive, à la supposer établie rend toujours excusable l'erreur provoquée (d'ailleurs repris dans le projet de réforme catala du droit des obligations), cela veut dire qu'on ne pourrait pas vous reprocher de ne pas avoir effectuer des vérifications élémentaires. POur autant plaider le vice caché est possible; car si on vous a dissimuler l'existence de fuite, je ne vois pas comment on pourrait vous reprocher une éventuelle négligence. La responsabilité de l'agent immobilier pourrait être envisagée de manière subsidiaire.
cordialement à vous tous |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 07 août 2006 : 13:59:12
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Citation :
Initialement entré par frezede
La deuxième solution est de plaider les vices cachés, il faudra prouver l'existence du vice antérieure à la conclusion de la vente, qu'il soit bien caché, et qu'il affecte la destination normale du bien.
Comme la plupart des ventes se font en exonérant le vendeur de la garantie des vices cachés, ce moyen sera voué à l'échec. Il ne reste donc plus qu'à plaider le dol, mais malgré un certain assouplissement récent de la Cour de Cassation, ce moyen est très difficile à mettre en oeuvre. Il appartient au candidat acquéreur de visiter complètement le bien, quitte à questionner les locataires s'il y a un bail en cours. |
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frezede
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 07 août 2006 : 14:18:28
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Il demeure tout de même une chance concernant le vice caché : le vendeur qui stipule une clause d'exonération en cette matière mais qui se livre aux manoeuvres décrites ne peut plus se prévaloir de la clause en question.
Concernant l'incidence des fuites dans la toiture sur le sort du contrat : Cass. civ., 3ème, 19 décembre 1990, n° 89-13237 (à consulter sur légifrance).
Cordialement à tous |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 07 août 2006 : 19:53:54
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Citation :
Initialement entré par frezede
Il demeure tout de même une chance concernant le vice caché : le vendeur qui stipule une clause d'exonération en cette matière mais qui se livre aux manoeuvres décrites ne peut plus se prévaloir de la clause en question.
Concernant l'incidence des fuites dans la toiture sur le sort du contrat : Cass. civ., 3ème, 19 décembre 1990, n° 89-13237 (à consulter sur légifrance).
Cordialement à tous
Pour l'arrêt, ce serait plutôt à classer dans des manoeuvres dolosives. Le vice n'est pas caché au sens que le vendeur en avait connaissance. Mais j'en reviens au principal : il faut prouver que le vendeur en avait connaissance. Le cas d'espèce ne souffrait apparamment pas de discussions, le camoufflage avait été fait par des travaux de peinture.
Mais attendu qu'après avoir relevé que les époux Israël avaient une parfaite connaissance des vices affectant leur immeuble et avaient tenté de surprendre leurs acquéreurs en dissimulant les infiltrations d'eau par des travaux de peinture, |
Edité par - LeNabot le 07 août 2006 19:56:30 |
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frezede
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 07 août 2006 : 20:38:21
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Je ne suis pas certain que l'arrêt se place sous l'angle de la manoeuvre dolosive, le dol - qui est un vice du consentement - est sanctionnée par la nullité (éventuellement par des dommages et intérêts car il constitue aussi un délit. La résolution du contrat, qui n'est pas une nullité, provient d'une inexécution du contrat, dans le cas de notre ami, avoir vendu un bien impropre à sa destination normale ; l'action pour vice caché ouvre soit un droit à résolution (le cas en l'espèce) soit une action estimatoire (baisser le prix d'achat).
Je tenais simplement à rappeler cet élément sans polémiquer mes chers amis. Mais je pense qu'il ne faut pas trop se faire de soucis pour la question posée, il faudra prouver que les propriétaires ont volontairement caché les fuites, ce qui dans le contentieux, arrive bien souvent, sauf hypothèses particulières du bien inhabité. Concernant le délai, si c'est le dol, c'est cinq ans à partir de sa découverte, si c'est le vice caché, deux ans à partir de sa découverte.
Cordialement à vous tous, et bon courage à lolo 59 |
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