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je projète d'acheter une maison en province (220m2) qui sera utilisé à des fins locatives. le bas va être loué par le vendeur actuel à une profession libérale (bail professionel) et un commerce (fleuriste - bail précaire). Je pense louer le haut en habitation simple.
La maison est actuellement qualifiée en habitation simple + un local à usage commercial (pas de fonds de commerce).
Question : avez vous des mises en garde particulières sur la rédaction des baux à venir. A la lecture rapide d'un bail professionnel, je comprend qu'il n'est pas évident de récupérer son bien rapidement en cas d'impayés. il faut de plus requalifier le logement en usage commercial. J'ai l'impression que cela me gênera par la suite pour repasser en habitation si nécessaire.
D'abord, le bail professionnel n'existe pas, c'est un bail civil. Ensuite, le bail précaire pour un fleuriste, je demande à voir. Depuis combien de temps le fleuriste est-il là ? Il vaut mieux contrôler que le fleuriste ne peut pas revendiquer la propriété commerciale.
J'ai comme une impression que vous n'êtes pas encore très renseigné sur les différents types de baux. Normal, vous commencez. Mais j'ai comme une impression que le vendeur vous propose de vous faire les baux avant de vendre et qu'il est encore moins renseigné que vous. Il a peut-être actuellement entre les mains quelque chose de valable et il va vous le torpiller, de bonne ou mauvaise foi, pour vous le vendre plus cher. Pas top pour vous.
Cela dit, vous n'avez aucun intérêt à acheter des hypothèses. Alors, ne vous engagez à acheter que lorsque le vendeur sera en mesure de vous présenter des baux. Vous analyserez ces baux. Vous vous ferez aider par votre notaire ou n'importe quel spécialiste en qui vous avez confiance. S'ils sont très bons pour le propriétaire, vous achetez. Si ces baux sont des catastrophes, et cela est possible, vous n'achetez pas.
Ou alors, vous cherchez à acheter vide et vous vous occupez vous-même de chercher des locataires selon les baux qui vous plaisent. Rien ne vous empêche de conserver le logement en logement et la profession libérale cherchera un autre local si elle n'est pas encore installée.
Si la profession libérale est déjà installée sans bail, fuyez. Le propriétaire n'a pas fait la formalité de changement de destination et dans ce sens, elle n'est pas "gagnée". En sens inverse, quand on veut transformer un local d'activité en logement, c'est souvent bien plus aisé. Mais de toutes les façons, il faut faire des démarches administratives et le fisc surveille.
Le vendeur veut commencer à louer les locaux actuellement vides avant la réalisation de la vente pour récupérer des fonds. Sur le principe pas de probleme car je compte louer de toute façon.
Je vais faire confirmer que les baux seront fait devant notaire et me conviennent avant de signer le compromis de vente.
Je comprends donc qu'il faut être très vigilant sur les qualifications des logements (3 appart + 1 local commercial) dans l'acte de vente afin de prévenir tout dérapage fiscal.
Le fait de louer en local commercial peut aussi me brider car dans une opération de deficit foncier comme celle là et emprunt à 100%, les banques demandent plus de garanties qu'avec un locataire en habitation standard.
il serait préferrable de lui proposer ne modification du prix de vente plutôt que d'hériter d'un bail, qui se trouvera reconduit........., presque sans possibilité de récupérer les lieux,car, n'oubliez pas qu'un bail commercial n'a rien à voir en terme de perennité avec un bail d'habitation.
question achat maison avec baux prof
Forum fermé
Posté - 08 août 2006 : 15:50:45
