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 Sujet  |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
 Posté - 17 août 2006 : 09:25:43
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Bonjour à tous,
Lors de l'ag de notre copro en 06/06 les comptes ont été approuvés normalement.
Suite à cette approbation, le comptable a procédé à la régularisation. Cette régularisation est erronée puisqu'il n'a pas fait payer la charges ECS (c'est la première fois que cette charge était payée à la consommation), par contre il a bien fait payer la charge eau froide à la conso (avec indication des index et tous les détails).
Il est vrai que si certains avaient du payer leur conso d'ECS (320m3...) ça (leur) aurait fait mal.
Donc la question est : comment faire rectifier cette régul. ?
Cordialement / Frédéric
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 17 août 2006 : 10:46:21
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Bonjour fguigui, content de vous relire  .
Ben si le comptable se gourre, on lui demande de recommencer la régul, tout simplement, non ? A moins qu'il ne fasse la sourde oreille ?
Si c'est le cas, on lui présente les comptes tels que présentés dans la convocation, avec le texte de la décision d'AG, et on le met en demeure de s'exécuter. Au pire, on passe par une injonction de faire, mais j'espère que vous n'en arriverez pas jusque là  .
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 17 août 2006 : 11:08:44
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Citation :
Initialement entré par nefer
et que fait le CS ??????
Ben le CS c'est moi !
La régul. a été faite effectivement en juillet, et je viens de m'en rendre compte seulement maintenant, je vais donc agir !
Cordialement / Frédéric |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 17 août 2006 : 11:19:10
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| vous n'êtes pas tout seul.....informez les autres membres du CS , c'est mieux! |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 17 août 2006 : 11:32:48
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Citation :
Initialement entré par nefer
vous n'êtes pas tout seul.....informez les autres membres du CS , c'est mieux!
Ben on n'est plus que 2 au CS, le 3ème CS a vendu, et la CS résiduelle (autre que moi) n'a pas l'air de beaucoup se préoccuper de la copro, n'a pas encore fait poser son compteur individuel ECS, n'est pas constructive et est en conflit avec le syndic, mais on fera avec en tentant de l'impliquer dans la gestion de la copro.
Cordialement / Frédéric |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 17 août 2006 : 12:42:26
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si une décision d'AG a été prise conformément aux règles légales pour la fourniture et pose de ces compteurs, le syndic doit faire diligence pour envoyer l'entreprise chez tous les copropriétaires: à défaut sa responsabilité est engagée
n'oubliez pas qu'une répartition de l'eau au réel pour les uns et aux tantièmes pour les autres est impossible: c'est tout l'un ou tout l'autre!!!! |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 17 août 2006 : 12:55:02
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Citation :
Initialement entré par nefer
n'oubliez pas qu'une répartition de l'eau au réel pour les uns et aux tantièmes pour les autres est impossible: c'est tout l'un ou tout l'autre!!!!
Il y a aussi la possibilité de répartir proportionnellement aux tantièmes le delta entre consommation totale et la somme de ce qui est enregistré aux compteurs, mais c'est une situation très bancale juridiquement. J'ai connu une situation de copro pour une dizaine de compteurs défaillants (bloqués pendant + d'un an) sur deux cents et c'est une source importante de litiges à régler. |
Edité par - LeNabot le 17 août 2006 12:56:26 |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 17 août 2006 : 15:00:50
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Citation :
Initialement entré par nefer
si une décision d'AG a été prise conformément aux règles légales pour la fourniture et pose de ces compteurs, le syndic doit faire diligence pour envoyer l'entreprise chez tous les copropriétaires: à défaut sa responsabilité est engagée
n'oubliez pas qu'une répartition de l'eau au réel pour les uns et aux tantièmes pour les autres est impossible: c'est tout l'un ou tout l'autre!!!!
Le syndic a fait le nécessaire, mais l'entreprise s'est retrouvée devant porte close à plusieurs reprises.
De mon côte j'ai fait une Injonction de faire pour contraindre les copros récalcitrants à faire poser ces compteurs : la requête a été rejetée par le TI.
Voila où on en est, je ne sais plus trop quoi faire. Le syndic a fait voter le principe du forfait pour ceux qui n'ont pas de compteurs (2 apparts sur 39), mais bien sûr c'est illégal, le principe de LeNabot est-il légal ?
J'ai fait voté en AG la pose d'un compteur sur le point d'eau des parties communes, ça va être fait.
En fait je ne veux pas d'un principe alambiqué pour répartir ces charges sur les copros sans cpteurs, je veux les contraindre à les faire poser (il s'avère que ceux qui ont des compteurs ont allègrement éclaté les forfaits (320m3 d'ECS pour un studio !!!!!)).
Le vote de la pose des cpteurs a été fait en 2003, à l'article 25, je me suis aperçu à posteriori que le 1/3 des voix n'était pas atteint au premier tour de vote (à peu de choses près), mais cette résolution a été implicitement acceptée par les copros puisque 37 des 39 apparts sont maintenant dotés de cpteurs individuels, je pense que maintenant l'"irrégularité" initiale a été régularisée.
Voili, voila, que faire ?(déclaration au greffe du TI ?)
Cordialement / Frédéric |
Edité par - fguigui le 17 août 2006 15:12:42 |
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mfld
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1154 réponses |
Posté - 17 août 2006 : 15:27:40
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| L'injonction de faire a été rejetée par le TI ? Pour quel motif ? Parce que l'alinéa L.25 m) ne figure pas dans les travaux cités à l'article L.9 ? J'aimerais bien connaître la teneur du jugement rendu, SVP, fguigui... |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 17 août 2006 : 15:36:27
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Le rejet est très flou, le juge se contente de citer les différents articles rejetant la requête, mais ce n'est pas motivé. Je cite :
Vu la requête de M. XXX du 18/05/2006,
Vu les documents produits,
=> La rejette : demande non fondée au regard des dispositions des articles 1425-1 à 1425-9 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Au Tribunal d'Instance, le 24/05/2006.
Ce n'est pas ce que j'appellerai un arrêt motivé. Les pièces produites étaient :
- Le cpte-rendu d'intervention de la société en charge de la pose des compteurs (récap. des différents rdv infructueux).
- le pv de l'ag avec le vote de la pose des compteurs.
- lettres recommandées envoyées aux copros récalcitrants les invitants à prendre contact avec la société de pose des compteurs.
Voila, requête rejetée !
Cordialement / Frédéric |
Edité par - fguigui le 17 août 2006 15:38:09 |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 17 août 2006 : 18:05:30
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Oui, en effet, c'est pour le moins succinct, voire quelque peu brutal... On trouve vraiment tous les styles dans les tribunaux  .
Peut-être le juge a-t-il considéré que vous ne demandiez pas l'exécution d'une obligation dans le cadre d'un contrat, et que donc la procédure d'injonction n'était pas fondée, en application du NPC 1425-1 ? Il aurait pu le préciser, tout de même  .
Ca me chagrine un peu, quand même, car l'esprit du législateur pour la simplification du droit ne me semble pas avoir été suivi : l'injonction de faire a été ajoutée pour compléter l'injonction de payer (c'est son opposé), et le NPC 1405 stipule:
"Le recouvrement d'une créance peut être demandé suivant la procédure d'injonction de payer lorsque : 1º La créance a une cause contractuelle ou résulte d'une obligation de caractère statutaire..."
L'interprétation à la lettre du 1425-1 vous aurait donc été fatale, vous pouvez remercier la rédaction moins précise des années 2000 comparée à celle des années 1980. Ras le bol à ce propos des loi et décrets hâtifs et mal ficelés, que ce soit en copropriété ou ailleurs !
Mais bon, on pourrait épiloguer longtemps, car en pratique, il n'y a pas de recours contre ce rejet. Ce n'est donc pas sur l'empathie et/ou l'implication de ce juge que vous pourrez compter, au contraire des jugements obtenus par d'autres pour contraindre des tiers à remplir leurs obligations statutaires (autres que contractuelles).
Par contre, si je peux donner un conseil, je n'y retournerai pas (inscription ou assignation) tout de suite pour contraindre vos copros récalcitrant sans plus de préparation d'un argumentaire, car comme cité plus haut, l'obligation de laisser l'accès prévu par le L.9 ne s'applique littéralement pas aux travaux du L.25 m).
Je vais de ce pas consulter mes bibles sur ce L.9 pour voir s'il n'y aurait pas un argument en votre faveur...
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 28 août 2006 : 21:46:08
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Bon, fguigui, à propos de vos chances de succès pour une action au fond (inscription au greffe ou assignation)...
Si on en restait à la lettre de l'article L.9, vous ne pourriez contraindre vos copropriétaires récalcitrants, l'installation de compteurs divisionnaires étant prévu au L.25 m), non cité dans la liste des travaux.
Une lecture plus fine montre que cette énumération des travaux dans le L.9 date de 1985, alors que le L.25 m) date de 2000. Cette énumération au premier abord restrictive ne l'est pas dans l'esprit du texte.
Ce sont les trois critères du second alinéa du L.9 qu'il faut en fait retenir sur le fond: 1) les circonstances l'exige, 2) pas d'altération durable et 3) travaux régulièrement décidés par l'AG.
Ce qui est le cas pour l'installation de compteurs divisionnaires.
La jurisprudence semble confirmer ce raisonnement, puisqu'après 1985, elle continue de donner tord aux copropriétaires réfractaires aux travaux, y compris par exemple du L.24.
Ma conclusion : vous avez des chances en allant au fond.
Mais attention à la procédure : article D.63 : les copropriétaires doivent être notifiés au moins 8 jours avant (donc LRAR).
Comme le domicile reste inviolable, il faudra assurer les chances d'exécution d'un jugement favorable par une astreinte.
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 29 août 2006 : 09:19:50
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et concrètement, quelle juridiction, quelle procédure ?
Cordialement / Frédéric |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 29 août 2006 : 10:12:12
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Ben, fguigui, vous nous faites un petit coup de déprime de rentrée  ?
Au fond, mon ami, au fond !
Mais pas du trou  ...
Devant le TI, avec la déclaration au greffe:
http://www.justice.gouv.fr/vosdroit/cerfa1.htm
Mais de grâce, laissez le syndic et l'avocat de la copro (= du syndic en l'espèce) faire cette action, et ce au nom du syndicat, avec un dossier qui tienne la route (et leur RCP si le boulot est mal fait).
Ce n'est pas à un copropriétaire isolé (= votre pomme) de faire des actions en substitution du syndicat, même si le statut le permet.
Et puis, avant d'en arriver là, avez-vous épuisé les autres possibilités ?
Ces récalcitrants ont-ils bien été notifiés par LRAR de la necessité de faire des travaux chez eux (D.63) ? Ont-ils reçu une visite d'un huissier pour une sommation, sur demande du syndic (ça n'a rien de necessaire pour la procédure, mais c'est à considérer comme un avertissement solennel fait à ces copros) ?
L'AG, constatant leur résistance, a-t-elle décidée de leur coller au travers d'une décision d'administration, un forfait pénalisant de consommation, pour les encourager pécunièrement laisser poser le compteur ?
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Edité par - mfld le 29 août 2006 10:15:40 |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 29 août 2006 : 10:22:25
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Citation :
Ces récalcitrants ont-ils bien été notifiés par LRAR de la necessité de faire des travaux chez eux (D.63) ?
- Le pv de l'ag (en lrar) indique la résolution votée.
- Visite prévue pour l'install. des cpteurs notifiée par lrar. (et plusieurs visites ont été effectuées (mais ce sont des copropriétaires bailleurs.
Citation :
Ont-ils reçu une visite d'un huissier pour une sommation, sur demande du syndic (ça n'a rien de necessaire pour la procédure, mais c'est à considérer comme un avertissement solennel fait à ces copros) ?
Non.
Citation :
L'AG, constatant leur résistance, a-t-elle décidée de leur coller au travers d'une décision d'administration, un forfait pénalisant de consommation, pour les encourager pécunièrement laisser poser le compteur ?
Un forfait a été voté en AG, apparemment pas dissuasif, et de toute façon c'est illégal...
Merci encore de votre aide.
Cordialement / Frédéric |
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mfld
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1154 réponses |
Posté - 29 août 2006 : 10:32:24
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Bon, ben dans ce cas, sommation par huissier en dernière tentative, et pis zou, devant le juge, avec une demande d'astreinte significative. Va falloir que votre syndic se remue...
Concernant le forfait, j'aimerais bien que vous me démontriez que c'est illégal  .
Je crois avoir aperçu le contraire dans une décision ou un arrêt quelque part... mais je prend peut être mes désirs pour des réalités. Ce point est donc à confirmer ou à infimer. Je vais donc encore une fois me replonger dans mes bibles... attention, immersion en eau profonde ! Glou glou glou...
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Edité par - mfld le 29 août 2006 11:10:41 |
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fguigui
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857 réponses |
Posté - 29 août 2006 : 14:48:01
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bon essayez de ne pas vous noyer, je n'aimerais pas avoir ça sur la conscience !
Cordialement / Frédéric |
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fguigui
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857 réponses |
Posté - 29 août 2006 : 15:10:46
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C'est compliqué de faire faire une sommation par huissier en dernière tentative?
Cordialement / Frédéric |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 29 août 2006 : 16:16:05
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Ben en fait, ce n'est pas exactement "une sommation de faire", car ce terme n'existe pas pour un huissier. On connait le "commandement de payer", la "sommation de payer"...
Le mieux est d'aller voir votre huissier favori, de lui expliquer le problème, et lui demander d'aller faire un tour pour se montrer aux récalcitrants. Si le quidam d'en face est au parfum, il n'aura pas peur, mais cette visite devrait l'amener à se poser des questions. Si le quidam est un pékin, il va mouiller son pantalon.
Enfin, quand je dis "vous", c'est à votre syndic d'envoyer son huissier favori (vous savez, là, celui qu'il envoie en supplément de la LRAR pour recouvrement, alors que ce n'est pas nécéssaire, histoire de gonfler encore un peu les charges  ).
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 29 août 2006 : 19:37:22
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Thanx, on va essayer ça !
Cordialement / Frédéric |
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