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De 1968 à 1988 un locataire occupe un logement loi 1948 avec un bail verbal. En 1988, c'est son père qui occupe le logement toujours avec un bail verbal.
Questions : - est ce qu'un bail verbal d'avant 1988 est transmissible du fils au père alors que les baux verbaux n'existent plus depuis 1986 ? - quand est ce qu'un bail verbal prend fin ?
Quelle est la validité du bail verbal portant sur un logement nu ?
A la différence du code civil, qui prévoit le bail fait sans écrit, la loi du 6 juillet 1989 réglementant les locations de logements nus à usage d'habitation ou à usage mixte impose l'établissement d'un contrat écrit.
Cependant, malgré ce caractère obligatoire, la jurisprudence considère que le bail non écrit n'est pas nul dès lors qu'il reçoit exécution, c'est-à-dire lorsqu'il y a effectivement mise à disposition d'un logement en contrepartie d'un loyer.
La forme verbale du bail devient problématique en cas de litige entre le propriétaire et le locataire, car il faut pouvoir établir la preuve de son existence. Celle-ci peut être rapportée par tous moyens, par exemple la fourniture de documents attestant du versement d'un loyer ou des témoignages confirmant l'occupation effective des lieux.
Lorsque son existence n'est pas contestée, le bail verbal se voit appliquer les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 qui sont d'ordre public et s'imposent automatiquement :
la durée du contrat est de trois ans avec reconduction tacite (article 10) ;
les obligations respectives du propriétaire et du locataire sont celles des articles 6 et 7 de la loi ;
les modalités à suivre pour donner congé sont réglementées par l'article 15 ;
la possibilité d'augmenter le loyer est réglementée par l'article 17c.
En revanche, les obligations énoncées comme facultatives par la loi, qui doivent faire l'objet de clauses expresses dans le contrat écrit pour pouvoir produire effet, ne peuvent pas être imposées par l'une des parties.
Par exemple : la révision annuelle du loyer ne peut pas s'appliquer ; le dépôt de garantie ne peut être imposé ; la mise en oeuvre d'une clause résolutoire est impossible.
Un accord peut être conclu entre propriétaire et locataire pour mettre en place de telles dispositions. Là encore, si cet accord n'est pas traduit par écrit, la difficulté sera de pouvoir le prouver.
Bon à savoir : quoi qu'il en soit, l'intérêt du locataire comme celui du propriétaire reste d'établir un bail écrit précisant les rapports qui les lient. La loi du 6 juillet 1989 prévoit d'ailleurs que chacun puisse, à tout moment, exiger de l'autre une mise en conformité du bail, qui se traduit par la signature d'un contrat écrit.
Textes de référence articles 2 et 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 Cour de cassation, 3ème chambre civile, arrêt du 7 février 1990
1) la réponse de Christophe concerne les baux sous loi de 89 !
2) alors que les baux verbaux n'existent plus depuis 1986 ? il est tjs et encore possible de conclure des baux verbaux, même si ce n'est absolument pas recommandé !!! vous confondez avec ma réponse sur le fait qu'un bail sous loi de 48 n'est plus possible depuis dec 1986 ...
Merci de restez sur le même sujet: cela permet aux contributeurs d'avoir l'historique complet et de ne pas s'embarquer dans une réponse qui ne convient pas à votre situation.
cession bail loi 48
Forum fermé
Posté - 08 sept. 2006 : 23:04:58
