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Astrid2
Contributeur senior
50 réponses |
 Posté - 09 juin 2003 : 09:53:35
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Bonjour à tous,
Je suis propriétaire depuis un an d'un appartement situé dans le 18ème arrondissement, juste à la limite entre un quartier assez bourgeois et un quartier populaire.
Au rez-de-chaussée de l'immeuble se trouve un restaurant africain. Lors de mon arrivée dans les lieux, j'ai appris que les tenanciers de ce restaurant implanté depuis 1998 se livraient au proxénétisme, qu'il s'agissait en outre de véritable cinglés qui se battaient jour et nuit à coup de couteau et de canettes de bière, et que le quartier entier était en guerre contre eux depuis leur arrivée. Pétitions et fermetures administratives s'étaient succédé sans résultat appréciable.
Personnellement, j'ai eu beaucoup de chance: à peine avais-je signé la promesse de vente que ce boui-boui a été fermé par la police. Malheureusement il a réouvert, entièrement remis à neuf, quelques mois après. Le nouvel établissement est propre et même mignon, les occupants plutôt calmes, mais sur le fond rien n'a changé.
Pour l'instant ce restaurant ne nous dérange pas sérieusement, mais l'ennui est qu'il faut les surveiller de très près et ne pas tolérer la moindre bagarre de peur que la situation ne dégénère. Le but des habitants de l'immeuble est donc d'obtenir la fermeture définitive de ce restaurant. J'ajoute que ces gens exercent au mépris du règlement de copropriété, qui interdit expressément l'implantation d'un restaurant dans l'immeuble.
Notre syndic, ancien gendarme, est en liaison permanente avec la préfecture de police. Il nous assure que cet établissement est étroitement surveillé par la brigade des moeurs. Ce qui veut dire qu'à ce niveau le maximum a été fait.
A mon avis, il ne nous reste donc que deux moyens d'action: poursuivre le propriétaire en justice, ou agir au niveau politique, en alertant l'opinion publique et en faisant le maximum de publicité pour ce restaurant. J'ai donc contacté une association de sauvegarde du quartier, qui a fait paraître un descriptif très coloré dans un journal largement diffusé (y compris auprès des élus). Une table ronde avec le commissaire de police va être organisée dans un avenir indéterminé.
Dernier détail: nous sommes, littéralement, à quelques dizaines de mètres du futur siège social (ouverture en septembre 2003) d'une très grosse firme spécialisée dans la vente de livres et de CD, qui a un magasin sur les Champs-Elysées et qui vient d'en ouvrir un autre à Barbès...
Voilà tous les éléments. Quelqu'un a-t-il un conseil, une expérience similaire?...Merci d'avance!
Astrid
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 09 juin 2003 : 17:59:26
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A première vue, c'est à votre syndic de faire respecter le règlement de copropriété.
Encore un syndic "amateur" apparemment !
Elisabeth |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 10 juin 2003 : 13:06:04
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Bonjour,
La remarque d'Elisabeth, très émotive, est peut-être injuste pour le syndic. Apparemment cet ancien gendarme a pris les choses en mains, sur le terrain pénal plus que civil d'après ce que vous en dites, ce qui est normal puisque c'est son domaine de compétence. Je crois comprendre qu'il s'agit d'un syndic bénévole qui aurait peut-être besoin d'être assisté dans cette affaire assez délicate.
La difficulté rencontrée actuellement dans l'action engagée contre le rsstaurant est que ses tenanciers semblent ne plus troubler l'ordre public. S'ils s'adonnent à des activités répréhensibles mais qu'ils agissent avec discrétion, il faut accumuler des preuves avant de porter des accusations diffamatoires qui risqueraient de mener son auteur devant le tribunal correctionnel. L'ancien gendarme n'a probablement pas envie de jouer le rôle d'accusateur accusé et on peut le comprendre.
Le syndic a bien sûr la mission de faire respecter le règlement de copropriété. C'est vite dit et parfois plus difficile à appliquer. Quand il ne s'agit que de faire payer ses charges à un copropriétaire récalcitrant, cela peut prendre un certain temps, mais on sait comment procéder et on connaît par avance le résultat de la procédure dans la mesure où la copropriété est gérée dans les règles : mandat de syndic valide, budgets régulièrement adoptés, comptes approuvés, procédure de recouvrement des charges respectée etc. Le cas présent est tout autre. Le mandat de gestion avec mission de faire respecter le règlement de copropriété ne confère au syndic aucun pouvoir de police et encore moins de pouvoir judiciaire, ce que beaucoup de copropriétaires ont tendance à oublier. On peut parfois le regretter mais si je devais être attaqué, je préfèrerais que mon affaire soit jugée au palais de justice plutôt que dans le bureau du syndic. Les lenteurs et les lourdeurs de la justice sont le prix à payer pour rester en état de droit : tout bien pesé, je préfère la loi de la République à celle de Lynch.
Pour faire respecter le règlement de copropriété, encore faut-il être bien certain que ce règlement interdise sans ambiguïté la présence d'un restaurant dans l'immeuble, puis que cette clause n'est pas nulle. Deux moyens peuvent être utilisés pour contraindre le copropriétaire du local commercial à faire cesser cette activité qui serait illicite au regard du règlement de copropriété : les troubles dus aux bruits, aux odeurs, aux va et vient etc d'une part, et l'incompatibilité de la présence d'un restaurant avec la destination de l'immeuble d'autre part. Les premiers s'apprécient après constat des troubles. Ils sont faciles à établir s'ils sont flagrants, difficiles si l'établissement est équipé comme un Mac Donald ne laissant dissiper aucune odeur et restant toujours en état de propreté irréprocahble avec des clients tranquilles qui ne crient pas dans la rue et ne claquent pas la portière de leur voiture. La destination, elle, est une notion floue qui laisse un large champ d'interprétation. Il y a de fortes chances que les habitants de l'immeuble, le propriétaire du restaurant et le juge aient chacun son idée sur la destination de l'immeubles et que toutes ces idées soient différentes les unes des autres. Il est fort possible qu'en fin de compte, alors que le règlement de copropriété autorise des commerces à l'exclusion de restaurant, le tribunal déclare cette exclusion non écrite car non justifiée par la destination de l'immeuble. Imaginez à titre d'exemple que le règlement de copropriété d'un immeuble de la rue de la Huchette comporte une clause interdisant la présence de restaurant, ce qui doit bien être le cas pour certains d'entre eux, et qu'il prenne envie à un coprpriétaire de faire appliquer cette clause à la lettre. Il serait vraisemblablement débouté par le tribunal.
Donc cela est beaucoup moins simple qu'il n'y paraît à première vue. La situation doit s'apprécier au moyen d'une lecture très attentive du règlement de copropriété, d'une observation approfondie de l'environnement et d'une recherche de jurisprudences de cas analogues, ces dernières devant être considérées avec beaucoup de prudence car elles ne sont jamais que des exemples appliqués à des cas particuliers.
Cordialement
P.F. Barde |
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Astrid2
Contributeur senior
50 réponses |
Posté - 10 juin 2003 : 14:10:46
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Merci beaucoup pour vos réponses! je commence par quelques précisions supplémentaires:
Le syndic n'est pas un bénévole, mais un ancien gendarme reconverti dans la gestion d'immeubles. Par ailleurs:
1) Il est prévu dans le règlement de copropriété que les locaux du rez-de-chaussée puissent être affectés à un usage "commercial ou artisanal quelconque", à condition que celui-ci ne puisse pas "être susceptible de faire l'objet d'une enquête commodo ou incommodo", ni causer de nuisances tels que bruits ou odeurs. Donc il n'y a aucune clause expressément "anti-restaurant".
2) Plus loin, il existe une clause sur le respect des bonnes moeurs.
3) L'implantation du restaurant, ayant fait l'objet en AG d'un vote préalable à son ouverture, avait été refusée (c'était en 1998, je n'était pas là à l'époque). Le propriétaire n'en a tout simplement pas tenu compte, voilà pourquoi je parlais de violation du règlement de copropriété.
D'après la réponse très détaillée de Monsieur Barde (merci encore!), seul le point 3) permettrait, éventuellement, de porter l'affaire en justice avec toutes les chances de son côté. Sur le point 1): en général le restaurant est calme, on entend parfois quelques braillements le samedi soir, quelques remugles de sono, c'est à peu près tout. Le point 2) pose le problème des preuves. Les activités de ce restaurant sont cependant de notoriété publique, les nombreuses fermetures administratives et les témoignages policiers pourraient étayer notre dossier...
Cordialement
Astrid
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 10 juin 2003 : 23:29:17
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Bonjour,
Que l’ancien gendarme, nouveau syndic, ne confonde pas cour martiale et assemblée de copropriétaires. Le règlement de copropriété autorise l’exploitation d’un restaurant dans l’immeuble. Pour l’instant ce restaurant ne cause pas de nuisance. Mais il est de notoriété publique qu’il s’y exerce une activité de proxénétisme. Si l’administration ou la justice ont laissé ce restaurant ouvrir à nouveau, avec peut-être d’autres exploitants, ce que vous ne précisez pas, c’est qu’elles ne disposaient pas des motifs suffisants pour l’en empêcher. Maintenant s’il existe de réels motifs de se plaindre, il faut faire valoir ses droits ou attirer l’attention du procureur de la République. Mais personne ne possède rien de tangible et on ne peut condamner personne sur de simples rumeurs.
Quant à la décision de l’assemblée s’étant opposée à l’installation d’un restaurant, elle est de nullité absolue. L’activité est autorisée par le règlement de copropriété, quoiqu’une clause en latin macaronique puisse laisser penser. L’assemblée ne peut donc l’empêcher. Dans le même esprit on pourrait très bien vous empêcher de venir habiter dans votre appartement avec vos trois enfants parce que chacun sait que les enfants ça fait du bruit et ça salit les cages d’escalier.
Cordialement
P.F. Barde |
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Astrid2
Contributeur senior
50 réponses |
Posté - 12 juin 2003 : 09:30:11
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Bonjour,
Je commence par une petite mise au point: les activités de proxénétisme qui s'exercent dans ce restaurant sont réelles, il ne s'agit nullement d'une rumeur. Les détails que nous avons pu observer ne laissent pas place au moindre doute.
Récapitulons. Les points 1) et 3) ne permettraient donc pas de condamner le propriétaire du restaurant devant un tribunal. De plus, si je suis votre raisonnement jusqu'au bout-et je ne doute pas une seconde qu'il ne soit juste-, une clause sur le respect des bonnes moeurs serait réputée non écrite à Pigalle ou rue Saint-Denis. Donc le point 2) est tout aussi fragile que les deux autres, la prostitution étant endémique dans notre quartier.
Sur le plan pénal: on ne peut porter plainte que si l'on est directement victime d'un délit, ce qui n'est pas le cas. Donc pas grand'chose à espérer de ce côté-là non plus.
C'est assez amusant: d'une certaine façon il est plus facile d'être proxénète qu'étudiant en musique...
Scoop de dernière minute: une descente de police a eu lieu cette nuit sur le restaurant. A suivre...
Cordialement
Astrid
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 12 juin 2003 : 12:51:09
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Bonjour,
Si effetivement vous détenez des éléments probants d'atteinte à l'ordre public ou aux bonnes moeurs, vous avez de quoi exiger du propriétaire qu'il fasse en sorte de mettre fin aux atteintes aux bonnes moeurs qui s'exercent dans son local. S'il est lui-même l'exploitant du restaurant ce sera difficile. Vous pourrez au moins obtenir des indemmnités pour le préjudice subi par la copropriété : mauvaise réputation, diminution de la valeur des biens etc. S'il continue, vous engagez une deuxième procédure, cela peut durer longtemps. Mais il faut être absolument certain de pouvoir prouver les faits devant le TGI. Car il s'agirait d'une procédure civile, la voie pénale ayant jusqu'à présent été inopérante.
S'il est propriétaire bailleur, vous pouvez le contraindre à résilier le bail. Ce serait plus facile.
Quant à la destination de l'immeuble, je citais un exemple imaginaire d'un immeuble rue de la Huchette où l'on pourrait difficilement faire admettre qu'une activité de restauration qui s'y exerce de longue date puisse être subitement jugée contraire à sa destination. On ne peut pas extrapoler à la rue St Denis et à ses prostitueés. Car où que l'on soit, la prostitution est considérée comme contraire aux bonnes moeurs, même si elle peut être mieux tolérée dans certains endroits que dans d'autres. Le règlement de copropriété ayant valeur contractuelle, les contrats portant sur un objet contraire aux bonnes moeurs étant nuls, une acceptation tacite dans le cadre d'un contrat portant sur un objet contraire aux bonnes moeurs serait nulle elle aussi.
En ce qui concerne votre immeuble, si l'argument que la restauration n'y est pas autorisée serait inopérant, celui de l'atteinte aux bonnes moeurs serait parfaitement recevable. Il faudrait que l'assemblée générale autorise le syndic à poursuivre l'exploitant du restaurant et son propriétaire devant le TGI. Pourquoi cela n'a-t-il pas encore été fait ?
Cordialement
P.F. Barde |
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Astrid2
Contributeur senior
50 réponses |
Posté - 12 juin 2003 : 20:10:54
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Merci infiniment pour vos réponses!...Grâce à vous je commence à déblayer un peu le terrain.
Le propriétaire n'exploite pas directement son restaurant, mais le loue. Nous sommes confrontés à un problème lié aux réseaux de proxénétisme africains: à chaque fois que le restaurant est fermé par la police, le bail est repris par un proche de l'ancien gérant.
Malheureusement, je doute qu'un juge accepte comme preuves de simples témoignages, a fortiori si le témoin est en même temps plaignant. De plus, ce qui se pratique sur le trottoir ne peut être imputé au propriétaire du restaurant.
La brigade des moeurs possède un gros dossier sur ces gens. Mais comment l'utiliser?...Si le restaurant n'est pas encore fermé, c'est à mon avis parce que les pouvoirs publics espèrent démanteler le réseau entier.
Voilà donc quelle est la situation, pour le cas où le syndic déciderait d'attaquer le propriétaire en justice. Mais il ne s'agit pas seulement de lui faire résilier le bail et de lui demander des dommages et intérêts: il s'agit de lui interdire définitivement d'exploiter cet établissement. La chose est-elle possible?
Si rien n'a été entrepris plus tôt de ce côté, c'est parce que la copropriété était composée pour beaucoup de gens modestes ou âgés, effrayés par l'idée d'un procès, et qui se sentaient désarmés. Avec l'arrivée de plusieurs nouveaux, la situation a changé, c'est pourquoi j'ai très envie de nettoyer l'immeuble de cette pègre.
Cordialement
Astrid
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 12 juin 2003 : 21:16:53
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Bonjour,
Ce genre d’affaire ne peut être simple à régler. Il est à craindre que le propriétaire du local soit de connivence sinon, après s’être fait piégé une fois, il aurait choisi d’autres locataires, à un montant de loyer probablement inférieur.
Le propriétaire n’exploite pas le restaurant, il ne fait que louer un local et on ne peut lui interdire de louer.
Ce qu’on pourrait peut-être envisager c’est de le faire condamner à des indemnité pour tous les préjudices subis par la copropriété depuis que cela dure. Si les preuves pour le présent manquent, celles pour le passé sont indubitables, ce sont tout simplement les multiples fermetures et interventions de la police. Il s’agirait de constituer un dossier de tout ce qui s’est passé autour de ce restaurant depuis le début, de faire condamner par le TGI le propriétaire à verser des indemnités pour les nombreux troubles subis et de le faire condamner à nouveau à chaque fois que cela recommence, son cas étant aggravé à chaque fois car donner le local en location à un proche de l’ancien gérant après chaque fermeture caractériserait sa mauvaise fois. On peut espérer qu’il en aura assez de payer et cherchera enfin des locataires plus tranquilles. Je me demande d’ailleurs si tout cela ne serait pas suffisant pour le faire accuser de proxénétisme, ce qui serait encore plus efficace qu’une assignation devant une juridiction civile.
Ce n’est pas le syndic qui décide des actions en justice, c’est l’assemblée générale des copropriétaires.
Je vous souhaite de pouvoir faire le ménage.
Bon courage
Cordialement
P.F. Barde |
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Astrid2
Contributeur senior
50 réponses |
Posté - 14 juin 2003 : 08:35:04
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Bonjour,
Bien sûr que le propriétaire est de connivence, je n'arrive d'ailleurs pas à comprendre pourquoi il n'a pas été inquiété par la justice jusqu'ici.
Le plus simple serait peut-être de porter plainte "au pénal", et de se constituer partie civile, en gardant en réserve la solution du TGI pour le cas où cela ne marcherait pas.
Merci encore!
Cordialement
Astrid
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 14 juin 2003 : 08:56:27
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Bonjour,
C'est bien ce que je pense, agissez avec prudence tout de même, qu'une accusation de diffamation ne se retourne pas contre vous. Il est malheureusement parfois plus facile d'être proxénète, dealer ou autre qu'étudiant en musique. En tout cas c'est plus rémunérateur.
Cordialement
P.F. Barde |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 juin 2003 : 10:55:00
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L'évolution actuelle de la repression de la prostitution sur la voie publique va sans doute générer un nouveau développement du proxénétisme hôtelier et certains prônent d'ailleurs la réouverture de "maisons closes".
A priori, il ne pourrait s'agir que d'immeubles appartenant entièrement à un seul propriétaire mais il n'est pas dit que des lots de copropriété ne seront pas utilisés. Il est de notoriété que c'est le cas pour la prostitution de luxe.
Un gendarme syndic est alors "pain bénit", bien que les gendarmes ne soient pas toujours en phase avec la police. C'est à juste titre que Barde recommande la prudence. Cela ne veut pas dire inaction.
Il est certain que le syndicat peut agir contre le propriétaire s'il détient des preuves susceptibles d'être produites en Justice. C'est bien à ce niveau que se pose le problème fondamental.
Un contact avec une association locale de lutte contre la prostitution peut être utile. Beaucoup d'associations sont totalement inefficaces mais pas toutes. La lenteur apparente de certaines réactions policières est justifiée par la nécessité de "ficeler" correctement les dossiers à présenter aux Juges liés eux mêmes par les textes, en particulier ceux issus de la loi Guigou.
Vous devriez parvenir à vos fins si les copropriétaires et le syndic manifestent une obstination satisfaisante.
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Astrid2
Contributeur senior
50 réponses |
Posté - 15 juin 2003 : 10:43:29
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Merci infiniment!...une dernière question: faut-il un vote de l'AG pour agir "au pénal"?...le cas échéant, puis-je agir seule?
Merci encore!
Astrid
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 15 juin 2003 : 11:39:26
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Bonjour,
C’est une bonne question. La loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application visaient évidemment plus les actions civiles que les pénales. Je pense qu’en théorie il n’y a pas besoin d’une décision de l’assemblée pour porter plainte au nom du syndicat (les syndics et les gardiens le font d’ailleurs couramment en cas de vandalisme ou de vol, dans le but essentiellement de faire intervenir les assurances), mais qu’il en faudrait une pour que le syndicat se constitue partie civile dans une procédure pénale.
Cependant, le dépôt de plainte ne serait pas un acte anodin comme s’il s’agissait simplement de graffitis sur la façade. Le risque d’une accusation en diffamation, entre autres, n’est pas à écarter, voire des actes de malveillance, des menaces ou même des violences physiques sur le syndic ou des personnes habitant l'immeuble (j'imagine le pire, mais le pire n'est pas certain sans quoi on ne ferait rien). Aussi il me semblerait plus sain que cela fasse l’objet d’une décision de l’assemblée générale. D’ailleurs le syndic l’exigerait peut-être afin de se protéger.
Vous pouvez bien sûr porter plainte à titre personnel.
Cordialement
P.F. Barde |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 juin 2003 : 00:11:08
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Le dépôt d'une plainte contre X à la suite d'un acte de malveillance, d'une intrusion avec dégradations, d'un vol, n'exige aucune décision de l'assemblée. Au demeurant, le récépissé de plainte doit être joint à une déclaration à l'assureur de l'immeuble, laquelle doit être effectuée dans les cinq jours de la constatation de l'acte délictueux.
Pour le dépôt d'une plainte contre personne dénommée, c'est une autre affaire et, dans tous les cas, comme l'indique Barde, une constitution de partie civile exige effectivement une autorisation de l'assemblée.
Il est curieux à cet égard que, dans l'affaire dite des syndics (pour les sommes versées par certains entrepreneurs), l'un des syndicats victimes au moins se soit porté partie civile à l'audience sans avoir respecté cette obligation. Dans ce cas, l'avocat chargé du dossier semble n'avoir pas signalé au syndic en place (autre que le précédent syndic incriminé) cette particularité. Au moins l'avocat n'a-t-il pas relancé le syndic à ce sujet puisqu'il (ou elle) s'est présenté(e) à l'audience sans l'autorisation. Le syndicat a été déclaré irrecevable en sa constitution de partie civile.
Il y a peut être eu d'autres cas semblables. Nombre de syndicats ne se sont pas constitués du tout. C'est du moins ce qui résulte d'une déclaration faite par la représentante d'une association de défense créée spécialement pour cette affaire, reproduite dans la presse.
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Astrid2
Contributeur senior
50 réponses |
Posté - 26 sept. 2004 : 20:00:33
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Bonjour,
Je rouvre ce sujet déjà ancien, car entre-temps les données de base ont changé: il y a un nouveau gérant, les habitués du restaurant sont bruyants et violents.
Je suis donc en train de mettre sur pied avec mes collègues du conseil syndical une stratégie à long terme, et j'aimerais avoir vos avis:
Etape 1: inonder le commissariat du 18e de coups de fil.
Etape 2 (simultanée): prendre contact avec la Préfecture de Police (service des débits de boissons, services d'hygiène) pour obtenir qu'elle verbalise et prononce des fermetures administratives. Se faire communiquer copie des décisions prises.
Etape 3 (facultative): porter plainte en masse.
Tout cela, dans le but de constituer un dossier.
Etape 4: mettre à l'ordre du jour de la prochaine AG la résolution "mandat donné au syndic d'agir en justice au nom du syndicat, etc"-bref, intenter une procédure "au civil" contre le propriétaire des lieux, sur la base de la violation du règlement de copropriété et des nuisances sonores (nous ne sommes pas assez fous pour les attaquer pour proxénétisme). Demander des dommages-intérêts, plus l'expulsion des perturbateurs.
Quelqu'un a-t-il une expérience d'une telle procédure?
Le propriétaire a-t-il quelques chances de s'en tirer indemne?
J'ai lu sur ce forum quelque chose sur une procédure en référé. Cette procédure est-elle applicable dans le cas qui nous occupe?
Merci d'avance pour vos conseils!
Cordialement
Astrid
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