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Je suis propriétaire d'un appart dont le locataire vient de sortir récemment... nous avons fait notre état des lieux et avons vu que c'est un exercice périlleux parfois source de contestations...
Je me pose plusieurs questions :
- comment distinguer ce qui est de l'usure normale de l'appart d'une détérioration demandant facturation au locataire ? Parfois c'est simple, parfois pas... Nous nous rendons compte que souvent le locataire soucieux de payer le moins possible essaye de minimiser les dégradations voire de les nier... nous avons eu le cas concernant des trous (voir le post), concernant le fonctionnement d'un radiateur (la locataire a prétendu que le fonctionnement de ce radiateur n'avait pas été testé à l'entrée...)
- que faire si le locataire nie la dégradation ? par exemple concernant la proprété de l'appart ? notion assez subjective et difficile à retranscrire sur un état des lieux
- Même si on essaye d'être précis, il est difficile de tout noter sur un état des lieux et entre l'entrée et la sortie on peut oublier l'état exact de l'appart.. on ne se rappelle plus.. on a eu le cas avec des rayures sur le parquet... on avait noté la présence de rayures sur le parquet dans le séjour à l'entrée, à la sortie il nous a semblé que le nombre de rayure avait augmenté mais on ne se souvenait plus exactement de l'état à l'entrée... il aurait fallu prendre des photos....de même il y avait une tâche, la locataire a assuré qu'elle était déjà existante lors de l'entrée... moi je ne me souvenais plus...
- lorsqu'il y a une dégradation, doit-on s'entendre avec le locataire sur le montant à rembourser ou le propriétaire peut-il fixer unilatéralement la somme à rembourser en respectant ce qui se pratique habituellement ? Quid s'il y a désaccord avec le locataire ?
je vous soumets un cas concret : un radiateur ne fonctionne plus, nous pensons qu'il s'agit de la vanne thermostatique qui est bloquée.
cette réparation relève-telle du proprio ou du locataire ? si le locataire doit payer quelle vétustée appliquée ? Nous pensions au départ faire intervenir un plombier mais vu la difficulté à les faire venir pour si peu, mon mari a l'intention de remplacer la vanne lui même. Nous aurons donc une facture pour la fourniture de la vanne. Etant donné qu'ils économisent la maind'oeuvre et le déplacement, peut-on leur demander de payer la totalité de la pièce ? doit-on recueillir leur avis Ou peut-on leur déduire de la caution directement ?
Vous n'avez pas besoin de l'avis ou de l'accord du locataire pour retirer du DG. PAr contre vous devez justifier ces retraits par facture ou devis de la réparation. Imaginons qu'une poignée de porte est cassée. SI votre mari la remplace lui-même, vous pouvez retirer la valeur de la poignée en justifiant par la facture du magasin.
Pour le pb de la tâche, vous deviez l'indiquer sur l'EDL. Dire "elle était déjà là à l'entree" est un peu facile surtout si vous avez l'habitude de faire des EDLs précis.
Attention à ne retirer du DG que les réparations dus à des dégradations et non des réparations revenant au bailleur. Pour le radiateur par exemple, il faudra vérifier qu'il s'agit d'une réparation locative ou d'une dégradation avant de retirer du DG.
Concernant les trous, je pense personnellement qu'à condition que cela ne soit pas déraisonnable, vous ne pouvez demander réparation sur ce point (cf terme ci-dessous employé : ça dépend de leur nombre, de leur emplacement et de leur dimension, ce qui peut certes être effectivement un long sujet de discussion). C'est la notion d'"aménagement des locaux" acceptée par la jurisprudence qui me pousse à penser qu'il faut que ce soit particulièrement déraisonnable pour que ce soit à la charge du locataire.
Pour ce qui est du radiateur, si l'EDL d'entrée ne mentionne pas de problème, on pourrait penser que c'est mieux parti pour vous, mais là aussi le remplacement d'une vanne ne me semble pas entrer dans les cas cités du décret de 1987 (mais je ne m'y connais guère...), à moins qu'il y ait réellement une dégradation.
Enfin , pour les lames du Parquet, là le décret de 1987 est à mon sens explicite sur le fait que cela relève de la responsabilité du locataire, mais si l'EDL d'entrée mentionnait effectivement déjà ces rayures, cela va être difficile pour vous de prouver que le nombre de ces rayures ont augmenté ...
III. - Parties intérieures.
a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :
Maintien en état de propreté ;
Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci.
b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :
Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ; Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.
IV. - Installations de plomberie.
d) Chauffage, production d'eau chaude et robinetterie :
Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ; Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ; Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ; Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau.
Toujours le problème de la preuve ! Qu'en pensent les autres internautes ?
pour la vanne du radiateur, il ne s'agit pas d'une dégradation mais d'une usure. si j'ai bien compris pour retirer du DG il faut que ce soit une dégratation ou une réparation locative. c'est cà ?
finalement, l'edl est sans contestation possible quand l'appart est livré neuf... mais à partir du moment où il y a déjà des défauts, il est difficile de prouver qu'ils se sont aggravés....
Effectivement retrait du DG = dégradation ou réparation locative
Il est parfois difficle de prouver qu'un problème s'est agravé. Ceci dit si il y a toujours plus de griffes sur votre parquet c'est certainement aussi du à sa résistance.
EDL et évaluation des réparations
Forum fermé
Posté - 14 sept. 2006 : 15:21:08
