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tonri
Nouveau Membre
7 réponses |
 Posté - 17 oct. 2006 : 16:09:00
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Bonjour,
Voila je suis propriétaire d'un appartement depuis 6 ans, nous avons un syndic bénévole pour un petit immeuble de 4 copropriétaires. Il n'y a aucune charges communes, ou plutôt je le croyais en effet je reçois une lettre recommandée de la personne qui s'occupe du syndic m'indiquant
que je dois environ 1000 euros pour l'assurance de l'immeuble avec les factures rétroactive depuis 1999. En parlant avec elle de ce problème, elle me signale qu'elle a réglé ma cote part de l'assurance, et elle ne m'a jamais envoyé les factures pour que je paye ma cote part, normal! Je décide de payer seulement l'année encore, mais pas pour les précédente années.
J'aimerais donc avoir vos lumières sur mon affaire, à savoir peut réclamer des charges 6 ans en arrière, sans jamais avoir récu de facture, à part cette lettre recommandé il y a 1 mois.
Y a t-il des texte de lois sur ce problème.
Merci d'avance, et longue vie à ce forum.
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 17 oct. 2006 : 16:22:16
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Ouh là là  !
Il n'y a donc pas eu d'assemblée générale avec présentation des comptes de charges depuis 6 ans ?
Et ce syndic bénévole a attendu 6 ans avant de vous demander de régler vos charges ? Et vous, de vous poser la question de savoir comment était géré l'immeuble pendant ces 6 années ?
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tonri
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 17 oct. 2006 : 16:35:47
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Et oui ça arrive! Vu que je n'avais aucune facture je ne me posais pas de question, et il n'y a pas eu d'assemblée générale depuis que je suis là (6 ans) donc pas de compte et pas d'impayer. Je ne veux pas être de mauvaise foi mais rembourser à la personne qui a payer pour moi alors que je n'étais pas au courant, je n'ai pas envie , en plus 6 ans en arrière. On a pratiquement jamais eu de rapport, il y a 2 commerces (en guerre) dans la copropriété, avec moi et une autre personne qui (j'ai oublié de vous le signaler) est dans le même cas que moi! |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 17 oct. 2006 : 16:54:05
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Bon, on va essayer d'être constructif pour vous sortir de la panade, et de ne pas trop compliquer les choses dans un premier temps  ...
Sur la question de votre dette, pour commencer. De manière générale, la prescription étant de 10 ans, vous êtes redevable de vos charges, mais pas n'importe comment. On va raisonner en réel pour commencer, et pas par provisions trimestrielles comme le veut la règle légale.
Prenez ensemble avec le syndic les factures depuis 6 ans, et calculez le prorata temporis depuis la date de votre arrivée (alignée sur le trimestre) jusqu'à la date du... mettons le 31/12/2006 (exercice courant).
(Pour les autres UInautes: oui je sais, il n'y a plus légalement de syndic, patati patata, mais on va déjà essayer de mettre les choses d'aplomb pour repartir sur de bonnes bases au 01/01/2007  ).
Prenez ensuite le document qui s'appelle le règlement de copropriété. Regardez dans ce document le tableau de répartition des charges. Puis calculez votre quote-part dans ces cotisations d'assurance.
Exemple: cotisation annuelle de 500 € (je simplifie, il faut regarder les factures pour chaque année). Arrivée le 15/06/2001. Alignement au trimestre suivant: 01/07/2001. Prorata temporis du 01/07/2000 au 31/12/2006 : 6,5 x 500 € = 3250 €.
Dans votre RC, vous avez 150/1000ème des parties communes. Donc vous êtes redevable de 3250 * 150 / 1000 = 487,5 €.
Faites déjà ce calcul avec votre syndic, puis nous passerons à l'étape suivante sur le chemin du redressement.
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Edité par - mfld le 17 oct. 2006 17:02:01 |
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tonri
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 17 oct. 2006 : 16:59:42
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J'ai déja effectué ce calcule par rapport au document reçu par lettre recommandé, et je suis d'accord avec ce montant, je n'ai pas le détail sous mes yeux car je suis au travail ( heureusement qu'il y a internet au travail) il représente pratiquement un peu moins de 1000 euros.
étape une effectuée |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 17 oct. 2006 : 17:10:50
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Ouais, ben, j'aimerais bien que vous commenciez par vérifier chez vous ce détail en rentrant du travail, en particulier l'alignement sur le trimestre et la quote-part, car si on se plante en chemin, on risque de ne pas en sortir... d'autant plus qu'il n'y a pas d'urgence.
L'étape suivante est d'échapper à l'administration judiciaire, qui vous coûterait cher, et retomber dans un fonctionnement normal.
Comme devoir de classe pour préparer cette étape, en plus du calcul cité plus haut, je vous demande de lire au moins une fois les textes de base suivants, sans insister sur les points difficiles :
Loi statutaire: http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret statutaire: http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
Ensuite, revenez ici pour la suite. Bonne soirée !
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Edité par - mfld le 17 oct. 2006 17:11:22 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 17 oct. 2006 : 17:29:16
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Voyons le problème autrement, imaginez votre cage d’escalier qui prend feu, qui va prendre en charge les dégâts, votre assurance multirisques immeuble que vous n’avez jamais payé.
Si votre syndic bénévole aurait fait la même chose que vous, qui aurait pris en charge les dégâts, la copropriété c'est-à-dire vous.
Je laisse le soin à mfld de vous parler de l'administration judiciaire.
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 17 oct. 2006 : 17:37:17
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| et personne ne parle du fait que le syndic bénévole n'ait pas convoqué d'AG depuis ces quelques années ? |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 17 oct. 2006 : 17:44:23
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Si, Flap, je l'ai évoqué dans mon commentaire en italique aux autres UInautes .
La solution brutale, sachant que le mandat d'un syndic ne peut excéder 3 années, serait de considérer cette copropriété sans syndic, et d'introduire un référé pour la nomination d'un administrateur provisoire.
Mais est-ce vraiment le mieux pour eux ? S'ils arrivent à s'entendre dans les étapes suivantes (à l'unanimité), ils peuvent s'en sortir... et ce serait malheureux de ne pouvoir faire converger ses intérêts à 4.
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Edité par - mfld le 17 oct. 2006 17:45:07 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 17 oct. 2006 : 17:50:48
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Pour s’en sortir encore faudrait-il le vouloir  . |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 17 oct. 2006 : 18:47:40
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Je pense qu'il est souhaitable de laisser "le prof" mfld continuer sur sa "lancée" il semble bien partie pour aller jusqu'au bout (pas mal le "truc" en italique à resservir)et effectivement la solution de l'administrateur n'est sûrement pas la meilleur en fonction de nos connaissances actuelles de ce "dossier"
¨
Petite remarque: avant de payer quoi que se soit il serait (peut être) souhaitable que tonri demande au syndic s'il a ouvert un compte bancaire au nom du syndicat sinon cela risque encore de compliquer la situation si ce brave (????)bénévole met toutes les rentrées financières sur son compte personnel (d'où il a dû sortir le paiement de l'assurance!!!) |
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 17 oct. 2006 : 20:39:02
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Citation :
Si, Flap, je l'ai évoqué dans mon commentaire en italique aux autres UInautes
Ahhhh c'était ça, OK...
Mon avis : sur le principe, se réveiller après 6 ans sans rien payer et sans s'en être inquiété, pour ensuite refuser de payer, je trouve ça léger... OK, tout autant que le syndic bénévole qui n'a pas l'air de bien faire son boulot (qui doit pourtant être maigre). |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 17 oct. 2006 : 21:45:22
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je ne suis pas d'accord avec vous.
pourquoi demander à un copropriétaire de bien vouloir (et en disant merci en plus) rectifier les erreurs de ce syndic bénévole , qui n'a jamais accompli son mandat dans les règles.
légalement,tonri, sachez que ce syndic ne peut pas obtenir un qulconque paiement de la part des copropriétaires: pas de mandat valable, pas de budget prévisionnel voté, pas de comptes approuvés.......
c'est quand même un peu facile de demander à tonri de bien vouloir payer maintenant une quelconque somme........
sans oublier qu'un syndic n'est jamais autorisé à avancer une somme pour le compte d'un syndicat .......
en premier, changez de syndic...professionnel ou non preofessionnel. |
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tonri
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 17 oct. 2006 : 22:06:45
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Tout d'abord merci pour vos réponses.
Pour mfld j'ai visité les liens sur les lois et décrets statutaire sans trop m'y pencher vu la longueure des textes mais demain je les imprimes pour les lire dans le rer(j'en ai marre du 20 minutes) promis.
J'ai fais mes petits calculs et avec mes 448/1000, j'ai 882.61 euros de charges, exactement la somme dont me réclame madame X(syndic bénévol).
Citation :
Voyons le problème autrement, imaginez votre cage d’escalier qui prend feu, qui va prendre en charge les dégâts, votre assurance multirisques immeuble que vous n’avez jamais payé.
L'assurance immeuble est payé par madame X sans m'en informer (c'est vrai j'aurai du savoir qu'il fallait une assurance pour l'immeuble en plus de mon appartement ), donc en cas d'incendie l'immeuble était et est toujours assuré.
Citation :
La solution brutale, sachant que le mandat d'un syndic ne peut excéder 3 années, serait de considérer cette copropriété sans syndic, et d'introduire un référé pour la nomination d'un administrateur provisoire.
Mais est-ce vraiment le mieux pour eux ? S'ils arrivent à s'entendre dans les étapes suivantes (à l'unanimité), ils peuvent s'en sortir... et ce serait malheureux de ne pouvoir faire converger ses intérêts à 4.
Personnellement je ne souhaite pas d'un administrateur provisoire, par contre s'entendre c'est mal partie, je vous est exposé mon problème aujourd'hui car je viens de passer au tribunal ce matin (qu'est-ce que c'était long  ), la présidente nous a renvoyer en conciliation.
Citation :
Petite remarque: avant de payer quoi que se soit il serait (peut être) souhaitable que tonri demande au syndic s'il a ouvert un compte bancaire au nom du syndicat sinon cela risque encore de compliquer la situation si ce brave (????)bénévole met toutes les rentrées financières sur son compte personnel (d'où il a dû sortir le paiement de l'assurance!!!)
Il n'y a pas de compte banquaire au nom du syndicat, elle sort l'argent de son compte personnel pour payer l'assurance. Il n'y a pas provisions trimestrielles.
Citation :
Mon avis : sur le principe, se réveiller après 6 ans sans rien payer et sans s'en être inquiété, pour ensuite refuser de payer, je trouve ça léger... OK, tout autant que le syndic bénévole qui n'a pas l'air de bien faire son boulot (qui doit pourtant être maigre).
Ca parait bizarre en effet, mais lorsqu'on ne connait pas le sujet et que tout roule ...
Pour montrer ma bonne foi des la réception du recommandé, j'ai payé l'échéance pour l'année 2006/07, madame X(syndic bénévol) ne veut plus payer, j'ai même payer pour elle,OUI! Et ou tribunal je lui est proposé de payer les 2 dernière année mais elle est resté dans sa position, à savoir la totalité de la somme (882.61€).
En résumer nous sommes 2 copropriétaires exactement dans le même cas, en parlant avec le 3eme copropriétaire il était étonné d'apprendre que madame x payait pour nous depuis des années sans nous le dire.
Vu que madame x n'a pas voulu de ma proposition, je suis décidé à me défendre (en espérant que ce soit possible  ).
Si elle s'était manifesté avant, le problème serait résolu tout de suite, mais maintenant je n'ai pas envie de payer un arrièré de 6 ans.
Voila, je suis preneur de toutes vos propositions. |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 17 oct. 2006 : 22:37:10
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Bonsoir à tous.
Juste un petit mot avant d'aller me coucher.
Nefer, ne croyez pas que ce syndic bénévole va pouvoir s'en tirer comme cela; je suis d'accord avec vous, en tant que syndic, elle est la première fautive, et la sanction devrait se faire naturellement. L'idéal serait qu'elle se remette en cause devant l'évidence.
Mon but n'est pas d'accabler les uns et les autres, mais d'aider l'ensemble à améliorer la situation. Si nous pouvions nous y mettre à plusieurs de façon constructive, j'en serais ravi, et cela ne pourrait que profiter indirectement à notre communauté de forum.
Ensuite, n'oublions pas que nonobstant tout ce que nous disons ou nous diront, c'est d'abord leur copropriété, dont ils sont les seuls décideurs. Il nous faut donc considérer leur intérêt collectif, et non les dresser les uns contre les autres.
Tonri fait déjà l'effort de nous exposer sa situation et de mette le nez dans les textes. C'est un excellent début, et nous devons l'encourager dans cette voie.
A demain donc, et que la nuit nous aide à digérer cette première passe sur ce dossier. Burp !
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 18 oct. 2006 : 21:23:02
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Bonsoir Tonri,
J'espère que votre digestion des textes statutaires se passe bien .
Si vous avez parcouru ces textes, vous avez dû vous rendre compte de la situation dans laquelle vous êtes:
- Pas de syndic (l'actuel n'a pas de mandat valable)
- Pas de compte bancaire séparé
- Pas de comptabilité de la copropriété (même simplifiée)
- Pas d'assemblée générale annuelle
- Pas de budget voté
Et par conséquence, pas d'appels de provisions, pas de règlement des factures par le syndicat, etc.
Voici la situation à laquelle il faudrait parvenir:
- Se réunir valablement en assemblée générale
- Désigner un syndic avec un mandat valide
- Ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat
- Rétablir une comptabilité simplifiée pour le passé <= 2006
- Régulariser les charges de tous suivant leurs quote-parts
- Définir un budget pour 2007
- Appeler tous les trimestres les provisions pour charges en 2007
- Payer avec les provisions les factures en 2007
Si vous n'y parvenez pas, il ne vous restera plus que l'administration judiciaire, sur laquelle vous êtes je pense maintenant bien informé, avec comme désagrément de payer cher un administrateur pour lequel vous êtes la dernière chemise, et ce pour une somme bien supérieure au budget annuel de votre petite copropriété.
C'est ce qu'il faudra rappeler à vos autres copropriétaires s'ils renâclent à suivre la procédure que je vais vous exposer.
Mais avant, sommes-nous d'accord avec les objectifs proposés ?
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tonri
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 19 oct. 2006 : 14:24:35
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Bonjour,
J'ai appris pal mal de chose avec vos liens (merci) notament le fait qu'il y a eu "carence" du syndic bénévol (madame x) on peut utiliser l'article 49 du décret du 17 mars 1967 (comme si je connaissais ) pour obtenir la nomination d'un administrateur provisoire si j'assigne le syndic bénévol pour "carence" et au frais de madame x (ce qui n'est pas mon but), j'ai compris aussi que j'étais redevable des charges jusqu'à 10 ans en arrière si tout se passe bien hors là ce n'était pas le cas.
Je ne pense pas que l'on puisse s'aranger pour faire :
Citation :
- Se réunir valablement en assemblée générale
- Désigner un syndic avec un mandat valide
- Ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat
- Rétablir une comptabilité simplifiée pour le passé <= 2006
- Régulariser les charges de tous suivant leurs quote-parts
- Définir un budget pour 2007
- Appeler tous les trimestres les provisions pour charges en 2007
- Payer avec les provisions les factures en 2007
Car madame x ne souhaite plus me parler, elle ne veut pas écouter mes arguments, et si je comprend bien, c'est refaire la comptabilité, mais je n'est pas envis de payer mon "retard" c'est madame x qui à payer pour moi je ne lui est pas mis un couteau sous la gorge (et je le répete c'est aussi le cas pour une autre copropriétaire).
J'ai une question qui me vient, si au pire des cas je devais payer, à qui reviendrait cet argent? A madame X (elle a payer avec son argent personnel) ou au syndic (il n'y a pas de compte bancaire), je représente 448/1000, donc je me rembourserai à moi-même?
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 19 oct. 2006 : 17:04:46
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Eh bien si le consensus ne peut être obtenu, on en revient effectivement à la nécessité de l'administration judiciaire.
Le cannot de sauvetage que je propose n'est valable que si les naufragés ne se mangent pas entre eux .
Ce n'est pas le D.49 qui s'applique, mais le D.47, car il ne s'agit pas de carence, mais d'absence légale de syndic.
Comme aucune comptabilité syndicale n'a été tenue depuis au moins 6 ans, il est important, en parallèle avec le référé pour AJ, de consulter plusieurs candidats syndics, de leur demander leurs propositions de contrat, et d'envisager avec eux de reconstituer cette comptabilité pour les années antérieures, idéalement jusqu'à 10 ans en arrière. Comme votre copro est petite, c'est encore possible.
Corrolaire : rassemblez les preuves de vos paiements. J'espère pour elle que Madame X a gardé les factures communes et ses preuves de paiement aussi, sinon c'est elle qui va souffrir le plus. Mais ce ne serait que justice, n'est-ce pas ?
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Edité par - mfld le 19 oct. 2006 17:19:50 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 19 oct. 2006 : 17:14:05
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Pour un syndic bénévole,ou non pro,le maniement des fonds des copropriétaires relève du régime de droit commun;il a donc l'obligation de déposer les fonds du syndicat sur un compte séparé ouvert au nom du syndicat dans un délai de 3 mois suivant sa désignation ,sous peine de nullité de son mandat
Je sais bien que dans votre cas il n'y a,au niveau syndic,rien de légal mais ,pour moi,je ne paierai rien à Mme X tant qu'un compte "séparé" n'est pas ouvert (difficile car la banque demande,normalement,une copie de la décision de l'AG désignant le syndic).
Actuellement vous n'avez,semble t-il, aucune preuve que l'immeuble soit assuré, et ce depuis 6 ans au moins,que cette dame ait payé toutes les primes précédentes qui doivent représentées.... une somme importante
Comme mfld je pense qu'il faudrait,avec les autres copropriétaires, au moins "régler" les 3 premiers points de sa liste:
-réunion des copropriétaires
-syndic
-ouverture compte bancaire
Si vous avez les coordonnées de l'assureur peut être pourriez vous avec lui,déjà,connaître la réalité sur ce point important <l'assurance > |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 19 oct. 2006 : 17:25:25
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| Un jugement de la cour de cassation crim. du 30.11.1983 (que je n'ai pas retrouvé)a précisé que le fait pour un syndic bénévole d'avoir viré sur son compte personnel les fonds versés par les copropriétaires sans ensuite pouvoir justifier de leur emploi était constitutif d'un abus de confiance.....mais Mme X peut elle être considéré légalement comme syndic bénévole?????? |
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