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 Sujet  |
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rbrb
Contributeur senior
55 réponses |
 Posté - 24 oct. 2006 : 20:31:13
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Bonjour,
J’ai signé une promesse de vente en juillet 2006.
Celle-ci comporte une condition suspensive pour obtention de prêt.
Ma banque adresse à mon notaire le 31 août 2006 une attestation mentionnant avoir consenti un financement pour cette acquisition et précisant que le déblocage des fonds est soumis à l’adhésion à une assurance décès/Ptia.
L’assurance de la banque m’adresse un questionnaire et me demande ensuite des compléments. Je reçois un ajournement de 1 an de l’assurance proposée par la banque pour un soucis médical.
Je m’adresse à une autre assurance et celle-ci me propose un tarif exorbitant (200%) pour le décès et exclut de la garantie la Ptia.
Je fais actuellement appel à d’autres assurances pour obtenir un meilleur taux.
Dans le cas où toutes les assurances me proposent un taux aussi important, suis-je obligé d’en accepter l’une d’entre elles et poursuivre mon achat malgré le tarif exagéré où puis-je me rétracter sans avoir à payer les indemnités au vendeur puisque le montant des mensualités dépasse mon taux d’endettement ?
Merci de vos réponses.
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 24 oct. 2006 : 21:39:58
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Le tarif ne peut pas être 200%, c'est plutot une surprime de 200% mais par raport a combien?
Que dit le compromis?
Parle t'il de taux assurance comprise, ou de taux tout court, cad assurance incluse sans doute, ou bien de taux tout court ET de taux d'assurance?
Je pense que qu'il n'y a aucune condition suspensive au niveau du taux d'assurance, ou qu'il n'en n'est pas question, ce n'est donc pas une condition suspensive en soi, mais qu'il faut estimer la condition sur le taux total intérêt PLUS assurance. |
Festina lente |
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dago
Contributeur senior
65 réponses |
Posté - 24 oct. 2006 : 21:48:06
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| qu es tce qui justifie cette surprime? pb de sante ? |
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rbrb
Contributeur senior
55 réponses |
Posté - 24 oct. 2006 : 21:52:04
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Je me suis peut être mal exprimé.
La condition suspensive mentionnée sur le compromis est celle de l'obtention du prêt et ne concerne pas l'assurance et son taux.
La surprime de l'assurance est en effet de 200%. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 24 oct. 2006 : 21:57:20
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Citation :
Initialement entré par rbrb
Dans le cas où toutes les assurances me proposent un taux aussi important, suis-je obligé d’en accepter l’une d’entre elles et poursuivre mon achat malgré le tarif exagéré où puis-je me rétracter sans avoir à payer les indemnités au vendeur puisque le montant des mensualités dépasse mon taux d’endettement ?
Juridiquement parlant, vous n'êtes pas obligé d'accepter le tarif majoré. (Le mécanisme est exactement le même si une banque vous propose un prêt à un taux plus élevé que ce qui est mentionné sur le compromis).
Vous avez donc le droit de rejeter la surprime et donc de vous retirer du compromis, car la clause suspensive sera réputée n'avoir jamais été réalisée. Dans ce cas le DG doit vous être intégralement remboursé et dans ce cas vous communiquez l'ensemble du dossier au notaire, c'est à dire l'ajournement d'assurance et la notification de la surprime que vous entendez refuser. Cela ne posera aucun problème. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 24 oct. 2006 21:58:35 |
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rbrb
Contributeur senior
55 réponses |
Posté - 24 oct. 2006 : 22:10:41
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Merci de la réponse LeNabot,
Ceci même si ma banque a fait une attestation à mon notaire précisant qu'elle accordait le prêt? |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 24 oct. 2006 : 22:22:03
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Citation :
Initialement entré par rbrb
Merci de la réponse LeNabot,
Ceci même si ma banque a fait une attestation à mon notaire précisant qu'elle accordait le prêt?
L'attestation est faite sous la condition suspensive d'obtenir une assurance (que vous n'êtes pas obligé d'accepter s'il y a une surprime).
Questionnez votre notaire, il vous donnera les indications. (j'espère que vous avez pris le votre (pas de frais supplémentaires, les honoraires étant alors partagés)). |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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rbrb
Contributeur senior
55 réponses |
Posté - 24 oct. 2006 : 22:30:28
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Oui, LeNabot, j'ai pris le mien, suite d'ailleurs à vos précieux conseils lors d'une précédente question que j'ai posée sur ce site...
Cependant, vous parlez d'honoraires partagés? De quels frais s'agit-il, si la vente est annulée?
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 24 oct. 2006 : 23:41:00
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Citation :
Initialement entré par rbrb
Cependant, vous parlez d'honoraires partagés? De quels frais s'agit-il, si la vente est annulée?
Mauvaise compréhension ou mauvaise expression de ma part.
Je précise.
Les honoraires sont partagés quand l'acte authentique abouti.
Mais quand une clause suspensive n'est pas réalisée, ce qui pourrait être votre cas, le dépôt de garantie doit être intégralement remboursé. Donc en clair, zéro frais. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 25 oct. 2006 : 08:17:22
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Le Nabot,
J'avoue avoir un peu de difficulté a comprendre ce point.
rbrb a une 'surprime' de 200% pour son assurance ADI. Mettons que son assurance passe donc de 0,40% à 1,20%.
Mettons que son total passe du coup à 3,80% + 1,20% et que le compromis ait indiqué un taux maximum dans la condition suspensive à 5,20% sans spécifier un taux spécifique pour l'assurance, ni si ce taux de 5,20% inclut ou non l'assurance.
Si je suis vendeur, et que j'ai accepté la clause suspensive avec un taux de 5,20% spécifié (certes élevé, mais je donne ceci uniquement pour la discussion),
Je regarde le taux du prêt de rbrb, je trouve 3,80%, lequel est BIEN inférieur à 5,20%. La condition suspensive ne peut donc pas être activée.
Comme rbrb me dit que ''oui, mais son assurance est énorme'', je recalcule AVEC l'assurance ADI, et je trouve 3,80%+1,20% = 5,00%, ce qui est encore bien inférieur à 5,20%
Comment, en tant que vendeur, me vois-je contraint de dire: OK, la clause suspensive est donc enclanchée, et la vente ne peut pas se faire?
Ou, dit autrement, pourquoi 200% de surprime déclanche, et pas 15% de surprime...
Vous allez me dire que si rbrb refuse l'assurance, l'offre de prêt de la banque tombe. Mais le vendeur est en droit de dire que l'obtention d'une assurance sans surprime n'est PAS une condition suspensive, non?
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Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 25 oct. 2006 08:24:04 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 25 oct. 2006 : 09:47:30
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Citation :
Initialement entré par ribouldingue
Vous allez me dire que si rbrb refuse l'assurance, l'offre de prêt de la banque tombe. Mais le vendeur est en droit de dire que l'obtention d'une assurance sans surprime n'est PAS une condition suspensive, non?
Je vous accorde effectivement la réserve de la rédaction de la clause de compromis. Si la clause est bien rédigée, ces éléments sont détaillés et le dépassement des limites est le cas où l'acquéreur peut sortir du compromis sans risquer la clause pénale. Pour l'avoir vécu, un compromis de notaire détaille la clause suspensive. Soit avec un taux "tout compris" à ne pas dépasser, soit un taux d'assurance à ne pas dépasser. C'est une question de négociation. Quoiqu'il en soit, le cas présenté ne semble pas trop souffrir de discussion, puisque rbhb indique que l'ensemble dépasse son taux d'endettement maximum. Mais sur le fond du problème, s'il n'y a pas d'assurance, il n'y a pas de prêt. Et s'il n'y a pas de prêt, la condition suspensive n'est pas réalisée. Même avec un certificat bancaire qui indique l'accord du prêt, mais avec la condition d'obtenir l'assurance.
Enfin il y a l'exclusion de la garantie PTIA et ça, la banque n'est pas obligée de l'accepter, et il est même probable qu'elle refuse. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 25 oct. 2006 09:49:23 |
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rbrb
Contributeur senior
55 réponses |
Posté - 25 oct. 2006 : 10:13:09
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Bonjour,
Je précise,
Le compromis indique : " un taux d'intérêt maximum ( hors frais de dossiers, d'assurance et d'hypothèque ) +/- 4%/an ".
C'est d'ailleurs un imprimé classique des éditions tissot où ces éléments sont déjà rédigés et où il faut remplir manuellement le taux.
Il est vrai aussi que je suis en dehors de la durée de validité de la condition suspensive qui se terminait le 30/08/06. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 25 oct. 2006 : 11:23:34
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Citation :
Initialement entré par rbrb
Le compromis indique : " un taux d'intérêt maximum ( hors frais de dossiers, d'assurance et d'hypothèque ) +/- 4%/an ".
Ce qui veut dire que le problème du taux d'assurance n'est pas précisé. Dans ce cas, la jurisprudence interprète en faveur de l'acquéreur. Vous n'êtes en aucun cas obligé d'accepter une prime d'assurance qui est le double de ce qui ce pratique usuellement et qui vous met dans le rouge au niveau du taux d'endettement.
Citation :
C'est d'ailleurs un imprimé classique des éditions tissot où ces éléments sont déjà rédigés et où il faut remplir manuellement le taux.
D'où l'intérêt de compléter ces imprimés trop vagues avec des mentions manuscrites ou mieux exiger de faire ce compromis devant notaire qui a l'habitude des conditions suspensives.
Citation :
Il est vrai aussi que je suis en dehors de la durée de validité de la condition suspensive qui se terminait le 30/08/06.
Ce n'est pas un problème. Tant que vous n'avez pas été mis en demeure par le vendeur, il est toujours temps de faire savoir que la condition suspensive n'est pas réalisée. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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rbrb
Contributeur senior
55 réponses |
Posté - 25 oct. 2006 : 15:10:29
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Merci LeNabot,
Légalement, à partir de cette mise en demeure de la part du vendeur, de combien de temps je dispose pour faire savoir que la clause suspensive n'est pas réalisée? |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 25 oct. 2006 : 15:26:31
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Citation :
Initialement entré par rbrb
Merci LeNabot,
Légalement, à partir de cette mise en demeure de la part du vendeur, de combien de temps je dispose pour faire savoir que la clause suspensive n'est pas réalisée?
Lorsqu'on est mis en demeure, il faut réagir tout de suite. Ceci dit personnellement, j'informerais le notaire et le vendeur des difficultés actuelles. C'est mon avis personnel. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 25 oct. 2006 15:26:56 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 25 oct. 2006 : 16:08:10
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Merci Le Nabot.
En effet, ayant fait faire récemment un compromis par notaire, j'ai découvert que la rédaction était autrement plus sérieuse, en détaillant les diverses parties faisant le taux d'intérêt général. |
Festina lente |
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rbrb
Contributeur senior
55 réponses |
Posté - 25 oct. 2006 : 18:36:01
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Merci LeNabot,
C'est un bon conseil, je l'avais déjà fait oralement et je le fais aujourd'hui même par LRAR pour plus de sureté... |
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rbrb
Contributeur senior
55 réponses |
Posté - 26 oct. 2006 : 10:02:13
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[quote]Initialement entré par ribouldingue
rbrb a une 'surprime' de 200% pour son assurance ADI. Mettons que son assurance passe donc de 0,40% à 1,20%.
Bonjour,
Je reviens sur la question des taux.
Pourquoi indiquer 1.20%?
Quelles sont les règles de base par rapport au calcul lorsque l'on dit qu'il y a surprime? |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 26 oct. 2006 : 10:36:28
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0,40% plus une surprime de 50% ca fait du 0,60%
0,40% avec uen surprime de 100%, donc un doublement, ça fait donc 0,80%
d'ou mon calcul. Enfin, c'est du moins comme celà que je comprends les choses.
En fait, comme c'est une AD et non pas une ADI, le taux de départ doit être sans doute inférieur à 0,4%, peut-être 0,30%, non?
Dans ce cas, 200% de surprime, ça va chercher dans les 0,90%. |
Festina lente |
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rbrb
Contributeur senior
55 réponses |
Posté - 26 oct. 2006 : 10:47:48
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Le taux de départ n'est pas précisé.
Cependant, voici ce qu'il en est :
Montant à assurer : 233 000 €
Total général des cotisations : 50 231,64€
cotisation annuelle moyenne : 2 009,27 €
soit un taux moyen du capital initial de : 0.862%
Bien entendu, ceci basé uniquement sur l'assurance décès, la Ptia étant exclue.
Cependant, je pensais que les taux de " départ " étaient plus bas que 0.40%. Plutôt autour de 0.30% même avec la Ptia... Non?
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 26 oct. 2006 : 11:11:44
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Dans la dernière ligne de mon précédent message, je supposais 0,30 après correction de la discussion teant compte de l'AD au lieu de l'ADI. J'en venait à conclure à 0,90% avec la surprime.
Vous annoncez 0,862% soit 0,287%.
Désolé pour cette erreur de 3% de mon estimation! |
Festina lente |
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