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Je vous conseille la lecture du dernier "Les dossiers du Canard enchaîné" intitulé "Les bons coûts et les coups bas".
Dans cet excellent dossier du Canard Enchainé, on y parle notamment de ... Negative Equity !
Citation :[page 10]
"Outre le piège des taux révisables, l'un des risques, connu sous le nom abscons de <<Negative Equity>>, concerne l'allongement de la durée du crédit. Plus le prêt est étalé, plus - et c'est logique - les premières mensualités sont consacrées au paiement des intérêts et non au remboursement du capital. La banque se protège. Mais du coup en cas de baisse des prix, une revente prématurée pour cause, par exemple, de divorce ou encore de mutation d'un bien acheté très cher tournerait à la catastrophe, puisque l'opération reviendrait à rembourser davantage que ce que vaut désormais le logement ! <<Pour cette raison, juge un observateur avisé du marché, un prêt sur trente ans, ce n'est vraiment pas raisonnable".
Pour ceux qui n'aurait pas lu mes posts sur la "Negative Equity" ou qui veulent en savoir + sur ce risque c'est ici :
Les cas de ménages touchés par la Negative Equity seront bien plus nombreux que par le passé :
1) Forte probabilité de baisse du prix immobilier (cause principale de NE) 2) La durée de prêt bien plus longue (amortissement d'autant plus faible que la durée est longue ... les premières années) 3) Beaucoup de ménages endettés à 110 % (situation de NE dès l'achat) 4) Tous les aléas (divorce/mutation/chômage/surrendettement) ... qui nécessitent la vente du bien
Risque de NE :
Le facteur 1 est le facteur principal de NE. Les facteurs 2 et 3 sont des facteurs aggravants de NE.
Subir la NE :
Le facteur 4 est le facteur où l'on subit la NE !
Les premiers touchés seront les primo accédants qui auront achetés en haut de cycle.
La presse parlera dans quelques années de ces ménages touchés par la NE ... mais le mal sera fait !
Citation :Pour que la tendance du marché s'inverse, il faudrait plus d'observateurs avisés ?
La tendance s'inverse ... pour retrouver les fondamentaux ... Il n'y a pas besoin d'observateurs avisés pour que la tendance s'inverse : c'est la solvabilité des ménages non extensibles qui fixent la limite de prix.
Les ménages deviendront attentistes ... en entendant parler de baisse ...
N'oublions pas qu'avant la baisse des prix ... il y a baisse des transactions ... ce qui est le cas aujourd'hui !
Un petit schéma pour résumer le dernier point :
[source : BIPE - Bureau d'Informations et de Prévisions Economiques (*)]
(*) Le BIPE est une société d'études économiques et de conseil en stratégie.
Citation :Initialement entré par asi77 Mes conclusions sur la Negative Equity (NE):
Les cas de ménages touchés par la Negative Equity seront bien plus nombreux que par le passé :
1) Forte probabilité de baisse du prix immobilier (cause principale de NE)
Notez que si l'on peut supposer que les prix vont baisser, il est difficile d'en supposer la proportion.
Citation : 2) La durée de prêt bien plus longue (amortissement d'autant plus faible que la durée est longue ... les premières années)
Vous pouvez ajouter, une (quasi) stabilisation et incertitude des revenus qui est AMHA une cause de l'allongement de la durée des prêts immobiliers, peut être plus que l'augmentation des prix de l'immobilier en elle même. J'émets même l'hypothèse que la situation financière difficile des ménages est à l'origine de leur engoument 'récent' vers la propriété. Cette propriété qui serait le seul moyen de se constituer une épargne.
Citation : 3) Beaucoup de ménages endettés à 110 % (situation de NE dès l'achat)
Vous avez accès à un rapport sur ce sujet ? Le terme «beaucoup» me semble exagéré.
Citation :
Citation :Pour que la tendance du marché s'inverse, il faudrait plus d'observateurs avisés ?
La tendance s'inverse ... pour retrouver les fondamentaux ...
Qu'elle s'inverse, oui, que l'on retrouve les fondamentaux, rien ne l'indique.
Citation : Il n'y a pas besoin d'observateurs avisés pour que la tendance s'inverse : c'est la solvabilité des ménages non extensibles qui fixent la limite de prix.
En outre, le marché immobilier est un marché comme les autres: il fonctionne par cycles. Que la principale raisons pour justifier la redescente soit que cet indicateur ait atteint son seuil limite, pourquoi pas.
Citation : Les ménages deviendront attentistes ... en entendant parler de baisse ...
Vous supposez beaucoup de la réaction des ménages. Il est aussi possible que les investisseurs attendent avant les ménages.
Citation : N'oublions pas qu'avant la baisse des prix ... il y a baisse des transactions ... ce qui est le cas aujourd'hui !
Possible, il est encore trop tôt, AMA, pour l'affirmer haut et fort.
Enfin, le problème majeur, dans le cadre d'une projection immobilière, d'une telle situation est le surendettement d'un trop grand nombre de ménages. Mais, si je suis correctement votre raisonnement, c'est bien la vente de leur bien qui les metteraient dans cette situation ? Pourquoi chercheraient ils à le revendre, si ce n'est une cause sociale majeure ( votre aléa 4) ?
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Dossiers du Canard Enchainé et ... Negative Equity
Forum fermé
Posté - 25 oct. 2006 : 11:18:47
