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Sur quels critères vous basez-vous pour affirmer que les prix de l’immobilier baisseront de 4% l’année prochaine ?
Il s’agit d’une prévision. Pour l’établir, nous nous basons sur les études antérieures réalisées sur les dépenses des ménages pour leurs logements (achat dans l’ancien, dans le neuf, travaux, etc) ainsi que sur l’évolution du crédit-habitat. Rappelons que les crédits à l’habitat sont passés de 76 milliards d’euros en 2002 à 129 milliards d’euros l’an dernier.
Après avoir analysé les données microéconomiques de dossiers de crédit fournies par Empruntis, nous avons conclu à un durcissement des conditions de crédit (apport initial en hausse, hausse des taux d’intérêt, sélectivité croissante des dossiers de demandes de prêts de la part des banques). Tout ceci pénalise évidemment l’accès au crédit-habitat et donc la solvabilité des ménages.
Les taux d’intérêt à 20 ans sont passés de 3,45% au premier trimestre à 4,2% aujourd’hui. Pour amortir ce choc et conserver des mensualités à peu près stables il faudrait allonger de sept années de la durée des prêts !!
Tous ces éléments tirent donc à la baisse le nombre de transactions, et probablement les prix dans l’immobilier. Mais il s’agit toutefois d’un atterrissage en douceur et non d’un krach.

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A quand un renversement durable de la situation ?
La baisse des prix s’inscrit sur le court terme, c’est-à-dire 2007 et 2008. Nous ne semblons pas être pas dans une situation de krach immobilier.

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Dans quelle mesure la chute de l’immobilier aux Etats-Unis se répercute-t-elle sur la situation française ?
Les canaux de transmission sont triples :
Tout d’abord, le ralentissement de l’immobilier aux Etats-Unis, qui se répercute sur l’activité américaine, a pour conséquence de freiner l’activité économique d’ensemble outre-Atlantique. Par effet de ricochet, la croissance économique européenne devrait aussi ralentir.
Du point de vue des taux d’intérêt à long terme, la baisse des taux américains entraîne inévitablement une réduction des taux d’intérêt à long terme européens. Or ces derniers sont des éléments de soutien du marché de l’immobilier.
Enfin, on peut assister à un effet psychologique, de mimétisme. Lorsque l’on souhaite procéder à un investissement locatif, on regarde en premier lieu l’évolution de la rentabilité du bien. Pour cela, il convient de s’intéresser à l’évolution des prix de l’immobilier dans lequel on souhaite investir. Si outre-Atlantique, les prix de l’immobilier poursuivent leur baisse entamée récemment, les acheteurs français risquent de prendre peur et de retarder leur investissement. A ce titre, il faut rappeler que sur les 120 000 logements neufs vendus par des promoteurs en 2005, 56% ont fait l’objet d’un investissement locatif de Robien. Le poids de l’investissement locatif est donc élevé.

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