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J'habite un lotissement en ASL, comprenant 14 maisons en propriété, 34 maisons en locations gérées par un organisme de logements sociaux, un immeuble pour l'entree du parking souterrain, et quelques places de parking pour des bureaux. Au début l'ASL était gérée par le lotisseur qui l'a rétrocédée a la copropriété au bout de quelques années. Lors de la dernière AG, nous avons décidé la mise en place d'une barrière levante (problèmes de stationnements gênants de la part de personnes extérieures au lotissement, nous sommes en ville). Certains locataires manifestent depuis un comportement fort déplaisant, voir agressif. Cette situation fait que j'envisage ainsi que deux autres bénévoles de démissionner. Peut-on prendre un Syndic professionnel pour la gestion et avez-vous un idée des coûts pour une ASL.
D'autre part j'ai été surprise de lire des questions sur la taxe foncière pour l'ASL, je n'en ai jamais entendu parler. Merci de vos conseils. lulu44
Bonjour et bienvenue. Vous ne nous dites pas si l'organisme logeur des pavillons en location est représenté au sein de l'A.S.L.et par qui ? Vos statuts précisent ils le nombre de voix accordées lors des A.G.à ce représentant de 34 lots ? Quid de l'immeuble ? Vous ne nous dites pas qui est propriétaire des parties en commun ( espaces verts ,voirie , accès parking et autres aménagements ). Vous parlez d'immeuble ,et de copropriété , il y a il des occupants avec syndic de copropriété et parties privatives , parties communes ? N.B. Ne pas confondre parties en commun ( lots individuels et collectifs) et parties communes et privatives d'immeubles. 1.En ce qui concerne la gestion par un syndic ( professionnel) c'est tout à fait possible , mais celle-ci restera limitée à la délégation de gestion. Les décisions resterons le fait de l'A.G. et l'administration générale avec droit d'ingérence en fonctionnement permanent au syndicat. Il faudra de toutes façons des syndics et la démission des bénévoles actuels devra être compensée par la désignation de nouveaux membres élus lors d'une A.G. Demandez des devis ( professionnels de l'immobilier , centres de gestion ....)car les tarifications sont très fluctuantes en fonction de beaucoup d'éléments : - nombre de lots à gérer , types de contrats de services à passer, nombres de surveillances des réalisation de prestations, valorisation des charges administratives : copies , expéditions convocations, L.R. compte rendu de mandat, présence à l'A.G. , relances impayés , provisions avance trésorerie ,etc... Une prestation de l'ordre de 2 à 3000 €est courante annuellement suivant votre configuration , d'où la nécessité de bien étudier le passage à cette gestion Actuellement elle est certainement bien faite en bénévolat. Ce professionnel étant tenu à une obligation de résultat ( sa responsabilité pénale pouvant être engagée ) il n'hésitera pas à faire procéder à des mises en conformités , pose de panneaux propriété privée, entretien préventif ... donc litige sur les engagements de dépenses avec les syndicataires et surtout : Il faudra surveiller cette gestion et en donner quitus. 2.Mauvaise attitude des locataires :les propriétaires louant les pavillons et propriétaires de l'immeuble doivent informer les locataires de l'inclusion des locatifs dans le périmètre de l'A.S.L. et des servitudes en découlant La prééminence des décisions de l'A.S.L.est patente dans la gestion des communs autres que locatif : voir article 4 de l'ordonnance N° 632 du 1.07.2004 - 3. Suivant loi de finance et textes subséquents :au niveau des impôts le propriétaire d'un terrain supporte l'impôt foncier notamment s'il y a lieu le non bâti .Cependant suivant certains critères ( nombreux )propres au ministère des finances il y a des exonérations , voir abattements ou encore des rattachements au bâti des indivisions ou autres propriétés... et des omissions. A+ s'il y a lieu.
Merci beaucoup a Champagne pour ses conseils. Je ne suis pas une habituee des forums et je m'y perds un peu. Je sais que prendre un syndic professionnel posera aussi des problemes et des frais eleves. D'ailleurs il n'est pas sur que l'ensemble des coproprietaires soit d'accord, mais nous sommes peu nombreux pour prendre des responsabilites, en ce qui me concerne je suis tresoriere depuis 9 ans. Pour repondre a votre question, l'organisme logeurs des pavillons est represente a l'AG par une Responsable d'Agence et est secretaire lors de l'AG, cet organisme represente 68 voix, chaque maison ayant 2 voix. Chaque proprietaire d'une maison a egalement 2 voix, ceux qui possedent des parkings exterieurs mais pas de maison ont une voix par parking. Concernant l'immeuble il possede 10 voix et le Syndic de celui-ci est membre de droit bien qu'il ne vienne jamais aux AG. L'ASL est proprietaire de la voirie, des espaces verts, eclairage, parkings, enfin de toutes installations communes. Jusqu'a present nous n'avons pas eu de problemes d'impayes. Merci encore.
Suite à vos précisions quelques recommandations : L'ensemble des membres de droits de votre A.S.L.s'appellent des syndicataires.Ceux qui représentent les locataires et les propriétaires de l'immeuble avec droit de vote comme vous l'avez précisé sont aussi des syndicataires de l'A.S.L.Soit au titre de propriétaire des lots occupés par les 34 locataires et un mandaté représentant les 10 copropriétaires en immeuble. Bannissez le terme de copropriété en ce qui concerne votre fonctionnement cela vous évitera des déconvenues et mauvaise compréhension. Évitez aussi s'il y a lieu de confier la gestion de votre A.S.L, au même syndic que celui qui gère la copropriété d'immeuble , car il y a risque de collusion d'intérêts. Enfin les décisions de l'A.G. sont souveraines , mais compte tenu de l'attribution des voix lors d'un vote attendez vous à terme à ce que les 14 propriétaires colotis soient mis en possible difficulté. Heureusement que le syndic d'immeuble est absent et je pense qu'il n'a pas fait de procuration. Assurez vous ( statuts) qui a droit de vote en son absence. Et les locataires ---> ils risquent aussi de représenter un contre pouvoir non négligeable lorsqu'ils sauront s'organiser et revendiquer en conséquence auprès de l'organisme loueur pour être porteur de leurs exigences. Conseil :profitez de revoir vos statuts d'A.S.L. avant le 5.2008 et de prévoir des dispositions qui seront plus favorables aux 14 propriétaires colotis ( résidents captifs - n'ayant pas forcement les mêmes attentes - que les propriétaires de parkings, locataires , copropriétaires).
Vos reponses nous font reflechir. Pourquoi devons-nous revoir nos statuts avant mai 2008 et que risquons-nous si les locataires se regroupent ? Si un jour la societe qui loue les 34 maisons decidait de les detruire et de construire des immeubles, pourrions-nous nous defendre ? Nous nous rendons compte que notre ASL est particuliere.
L'ordonnance 2004-632 du 1.07.2004 ( Dispositions Associations )a précisé que de nouveaux statuts ou mises en conformités devraient être mis en vigueur au plus tard 2 années après la sortie du décret d'application. Le décret d'application 2006-604 du 3.05.2006 étant paru , il ne vous reste que moins de 2 ans pour modifier vos statuts actuels sous peine de voir le législateur les mettre d'office en conformité. Vous pouvez lire sur le forum ces 2 textes législatif et aussi ce post édifiant : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=39039 Les 34 locataires pouvant demander à leur propriétaire de prendre certaines dispositions en leur faveur ( ne convenant pas forcement aux propriétaires colotis ) lors d'une A.G. des décisions pourront être prises car vous n'aurez pas la majorité.De même les copropriétaires de l'immeuble ( qui ne votent pas si le syndic n'est pas là ? ) peuvent créer un rapport de force vous mettant en difficulté si vous n'êtes pas majoritaires. Bref ..beaucoup de cas de figure sont possibles.Donc profitez de la refonte obligatoire de vos statuts pour revoir les règles de parités, de délégations de pouvoirs, de représentation , de voix par lot ...Faites vous aider par un avocat ou un notaire si personne n'est en mesure de rédiger de nouveaux statuts.Relisez aussi les actes de constitutions de votre lotissement ( permis de construire, cahier des charges , actes de propriété des parties communes ... )ceci afin de connaître la réglementation particulière applicable aux constructions qui ont été mises en location.
Syndics professionnels
Forum fermé
Posté - 02 nov. 2006 : 13:08:33
Bonjour et bienvenue.
Il faudra surveiller cette gestion et en donner quitus.
