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fdsc
Pilier de forums
1172 réponses |
 Posté - 20 nov. 2006 : 23:30:40
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Citation :
Initialement entré par zoebra
oups "assoc' de locataires"????????
je vais laisser ca a d autres... qui auront plus de tps et d 'energie pr debroussailler le vrai du faux
je me permets de vous rappeler leur conseil: ne plus payer les charges jusqu'a ce que le proprietaire daigne donner suite... grave....
remarque: ils auraient aussi pu me conseiller de ne plus payer le loyer non plus
va etre simple de monter un dossier avec tt ca...
en tt cas merci de vos informations: c est evident et limpide pr vous...
NE GENERALISEZ PAS !!!! 
Ne reussissant pas à nous faire entendre de manière individuelle, nous avons monté une amicale et depuis quelques années, ça roule !
Je suis en pleine préparation du controle. Oui ça prend du temps: plusieurs soiréees, le controle propre, le compte-rendu, les courriers, ... MAIS LE RESULTAT EST POSITIF !!!!
C'est évident et limpide pour nous car on n'a pris des informations et demandé de l'aide au départ, maintenant nous sommes autonomes !!
Un controle ne se fait pas par le net ou par telephone, c'est sur place avec du papier et une calculatrice (ou un tableur).
Si vous commencez à baisser les bras et réfuser de l'aide, abandonnez tout de suite, sortez votre chéquier et payez votre proprio. |
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zoebra
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 20 nov. 2006 : 23:52:24
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pour FDSC
1/ je ne generalise pas: il n' y a qu'une seule assoc' de locatr ayant pignon sur rue, dans ma région
2/je prends des infos: oui!
c'est laborieux: oui!
de se faire comprendre puis de saisir les nuances de vos réponses
3/j' ai perdu mon boulot, CQFD!
pas eu le tps jusque la de me dder si je payais "juste ce qu'il fallait"!
c est une tache ingrate, d autant que les autres locataires ne veulent absolument rien savoir: si erreur de repartition ou pis, leur faudra debourse la difference!
ns ne sommes pas coproprietr, juste de simple locataires...
perso je n' ai jamais eu de tels rapports avec mes autres loueurs
4/ drapeau blanc: j essaie de rester pratique et factuel
les theories sans une armada de juristes pr les faire appliquer... c'est comme les reflexions sanguines: pr se faire plaisir, sauf en position d agressé |
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fdsc
Pilier de forums
1172 réponses |
Posté - 21 nov. 2006 : 08:53:58
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Je ne vous comprends pas !!!!!
LEs charges locatives ce n'est pas compliquée dans 95% des cas.
Le proprio vous facture des prestations ou réparations sous forme de charges dites "locatives". Ces dernières doivent être justifiées (factures, contrat, ...). Ces justifications doivent permettre de déterminer la nature exacte des charges.
Ensuite, soit la charge est dans le décret (il suffit de lire) et c'est récupérable, soit elle n'est pas dedans et ce n'est pas récupérable.
Pour les 5% restant, ce sont des points litigieux ou ambigus (par exemple arbres/arbustes) !!!
Le plus long est finalement d'aller pointer toutes les factures et de les identifier. La récupérabilité, vous verrez cela chez vous à tête reposée ou avec de l'aide (asso, UI, ...) en comparant.
Le plus simple est de faire cela à plusieurs !!! on divise le travail.
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zoebra
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 21 nov. 2006 : 12:08:45
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n'y a rien de compliqué qd l' interlocuteur prend la pein de lire!
en l' espèce:
- pas possible de compter sur autres locataires: ne veulent pas mettre la main a la poche! ce n' est pas de la parano, ms une realité qui conforte ds l' idee qu' il y a un probleme!
- pas possible de compter sur la coopération du propriétaire: je vous ai décrit les justificatifs que j' ai "juste" vu passer
il refuse de m' en donner photocopies mme en payant!
vous parlez "factures pro format" avec justification de la dépense
je vous réponds tickets de caisse et notes manuscrites, ...et je n' ai pas dit "de complaisance", je n' en sais rien!!
avec un eclairage style "soit... soit...", repondez moi simplement par oui ou par non: (ma lecture du decret), sur 2 exemples:
entretien antenne collective? (non)
remise en peinture de la "grille" (non)
faire simple qd la situation est simple!
comme ds le poste sur le chauffage collectif...
merci |
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fdsc
Pilier de forums
1172 réponses |
Posté - 21 nov. 2006 : 12:48:22
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Citation :
Initialement entré par zoebra
n'y a rien de compliqué qd l' interlocuteur prend la pein de lire!
en l' espèce:
- pas possible de compter sur autres locataires: ne veulent pas mettre la main a la poche! ce n' est pas de la parano, ms une realité qui conforte ds l' idee qu' il y a un probleme!
- pas possible de compter sur la coopération du propriétaire: je vous ai décrit les justificatifs que j' ai "juste" vu passer
il refuse de m' en donner photocopies mme en payant!
vous parlez "factures pro format" avec justification de la dépense
je vous réponds tickets de caisse et notes manuscrites, ...et je n' ai pas dit "de complaisance", je n' en sais rien!!
avec un eclairage style "soit... soit...", repondez moi simplement par oui ou par non: (ma lecture du decret), sur 2 exemples:
entretien antenne collective? (non)
remise en peinture de la "grille" (non)
faire simple qd la situation est simple!
comme ds le poste sur le chauffage collectif...
merci
C'est dingue ça !!!!!!
vous ne comprennez pas ce que je dis ou quoi ?
quel est ce besoin d'inverser les choses ???
1- Le proprio NE VOUS DONNE PAS les justificatifs, vous les consultez.
2- Justificatif non valide ou incomplet => NON récupérable.
C'EST AU PROPRIO DE VOUS PROUVER QUE C'EST RECUPERABLE !!!!
3- decret = Liste EXHAUSTIVE !!!
- Dedans = Récupérable
- PAS dedans = NON récupérable.
C'est simple, c'est binaire !!!!!!
Vous inversez les roles !!!
- Notes manuscrites = NON récupérables
- Tickets incomplets = NON récupérables
- Travaux non listés dans le décret = NON récupérables
- Factures ne mentionnant pas les travaux réalisés et où = NON récupérables
Méthode:
- vous enlevez toutes les charges
- vous reprennez que les charges justifiées clairement et refusez le reste
- AU PROPRIO ensuite de PROUVER que ce qu'il rajoute est récupérable !! vous lui opposez alors le decret et la validité du justificatif.
LE proprio ne veut rien entendre, bien.
Courrier de mise en demeure pour remboursement de tout ce qui n'est pas justifié et aucune concession !!
Pas de reponse => Action au TI (cela ne coute pas grand chose: LRAR, temps, travail mais à faire avec de l'aide d'une asso par exemple pour bien blinder votre truc, sinon seule).
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zoebra
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 27 nov. 2006 : 02:20:37
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Citation :
Initialement entré par fdsc
C'est dingue ça !!!!!!
vous ne comprennez pas ce que je dis ou quoi ?
quel est ce besoin d'inverser les choses ???
1- Le proprio NE VOUS DONNE PAS les justificatifs, vous les consultez.
2- Justificatif non valide ou incomplet => NON récupérable.
C'EST AU PROPRIO DE VOUS PROUVER QUE C'EST RECUPERABLE !!!!
3- decret = Liste EXHAUSTIVE !!!
- Dedans = Récupérable
- PAS dedans = NON récupérable.
C'est simple, c'est binaire !!!!!!
Vous inversez les roles !!!
- Notes manuscrites = NON récupérables
- Tickets incomplets = NON récupérables
- Travaux non listés dans le décret = NON récupérables
- Factures ne mentionnant pas les travaux réalisés et où = NON récupérables
Méthode:
- vous enlevez toutes les charges
- vous reprennez que les charges justifiées clairement et refusez le reste
- AU PROPRIO ensuite de PROUVER que ce qu'il rajoute est récupérable !! vous lui opposez alors le decret et la validité du justificatif.
LE proprio ne veut rien entendre, bien.
Courrier de mise en demeure pour remboursement de tout ce qui n'est pas justifié et aucune concession !!
Pas de reponse => Action au TI (cela ne coute pas grand chose: LRAR, temps, travail mais à faire avec de l'aide d'une asso par exemple pour bien blinder votre truc, sinon seule).
je vous dois des excuses plates: et non, bibi pas comprendre quoi disait FDSC!
là j'y vois effectivement plus clair: navigation a vue entre la mention "C'EST AU PROPRIO DE VOUS PROUVER QUE C'EST RECUPERABLE !!!!" et le decret qui est agraphé sur le bloc de papier...
d'autant que la régule vient de tomber... a nouveau l' équivalent de 3 mois de charges!
1000 merci de votre compréhension et de votre patience...
mais vous imaginez aisément le profil d'un bailleur qui vous fait croire que tout est recuperable sur le locataire, jusqu'aux etrennes du facteurs ( boutade!!!)... la visite des justificatifs va etre " animée"
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 28 nov. 2006 : 18:42:12
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zoebra, vous m'avez envoyé un MP que je me permets de donner sur le forum car j'ai pour principe de ne pas répondre en privé ...
Citation :
bonjour!
pardon de vous importuner en "privé", mais comme vous etes le seul intervenant a m' avoir donné une réponse "illustrée" au sujet des charges d'entretien d'l antenne collective du logement ou je suis en location...
mon propriétaire est entré ds 1 rage folle et m' a transmis le lien suivant http://www.enrique-depannage.com/droit_antenne/index.htm
qui énonce tout le contraire de ce que j' ai compris...
qu'entendez vous par "signé un document concernant cette installation"? par avance: 1000 merci!
je viens de consulter le lien donné et même s'il essaye de clarifier les différents points, ce n'est qu'un résumé de situation, et encore fait de facon très générale. 
il faut tout bonnement se référér au texte de la loi de 66, art 2, qui est très clair (lui) même si cela ne plait pas à votre bailleur ... Citation :
Article 2
Modifié par Loi n°2004-669 du 9 juillet 2004 art. 123 II (JORF 10 juillet 2004).
Le propriétaire qui a installé à ses frais une antenne collective ou un réseau interne à l'immeuble fournissant un service collectif est fondé à demander à chaque usager acceptant de se raccorder à cette antenne collective ou à ce réseau interne, à titre de frais de branchement et d'utilisation, une quote-part des dépenses d'installation, d'entretien et de remplacement.
la terminologie "acceptant de se raccorder à cette antenne" .... implique qu'il y a accord expresse (écrit) de la part du locataire d'en bénéficier ! c'est clair, c'est du francais.
alors pour être complète: si votre contrat de bail précise que l'antenne est présente avec les équipements du logement, on peut dire que vous avez accepté (tacitement) le raccordement en signant le bail et là, il est fondé à réclamer les frais d'entretien.
si le bail ne fait figurer aucune info au sujet de l'existence d'une antenne pour votre logement, alors votre bailleur peut aller se rhabiller 
à toutes fins utiles, si vous vouliez d'autres preuves, voici.....sur la question de la maintenance de l'antenne: Citation :
La question : Si le locataire bénéficiait de la réception télé jusqu'à maintenant et que la réception tombe en panne aujourd'hui. A qui incombe les travaux de repération ? Au propriétaire ou au locataire ?
Notre réponse (UI) :
Si le logement a été loué avec un équipement de réception de télévision, le propriétaire en doit le maintien en état de bon fonctionnement ; ce type d'équipements ne nécessitant pas de maintenance, le locataire n'a rien à sa charge (voir le décret du 26 août 1987 sur les réparations locatives)...
source: http://www.universimmo.com/repq/unirepq00x.asp?Qr_Code=435
autre lien concernant les antennes (site officiel lui ): http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F1175.xhtml
et bien d'autre encore, mais la flemme de chercher parmi les jurisprudences 
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Edité par - Joulia le 28 nov. 2006 18:45:25 |
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zoebra
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 28 nov. 2006 : 20:51:26
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Citation :
Initialement entré par Joulia
si le bail ne fait figurer aucune info au sujet de l'existence d'une antenne pour votre logement, alors votre bailleur peut aller se rhabiller
oups oups oups... ça va pas lui plaire... va me
a la rubrique "equipements et accesoires commun", juste... "entrée, couloir"
merci a tous pr vos indications
viendrais vous donner le resultat de la visite des justifs! |
Edité par - zoebra le 29 nov. 2006 21:14:38 |
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zoebra
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 29 nov. 2006 : 17:31:08
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Bonjour a tous!
Voilà! je suis allé jeter un oeil sur les justificatifs des charges locatives; une 2eme visite est prévue pour les justif' manquants (sic!)
Suivant les recommandations de FDSC :" le controle des charges peut se faire de manière très rigoureuse (au mot pret sur la facture)", j' ai pris un max de notes et aurais besoin de vos eclairages sur les points suivants:
1/ sur le justif' de la redevance d'eau de l' année servant a definir le cout du m3 d'eau F et C (compteur), il y a 3 lignes:
- consommation d eau
- redevance taxe anti pollution
- abonnement
l' abonnement n' est pas recupérable, si?
2/ sur justif'd'un artisan electricien, il y a:
- M d'O
- fournitures: ampoules, interrupteurs, minuterie, detecteur de présence
détecteur et minuterie ne st pas récuperables, si?
3/ poste chauffage, c surtout a ce niveau: je patauge!
En appelant la préfecture j' ai appris que l'ensemble avait 1100 m2 de surface corrigée (=somme des 10 logements)
Pourquoi cette démarche?
a/il y a un accord signé avec l' administration, mentionné dans le bail, qui semble "gerer" pas mal de chose, que je n' arrive meme pas a obtenir pr lecture!
b/j' ai appris le mode de répartition des charges: selon la surface louée! pour obtenir un montant de charge au mois et par m2 donc:
- sur 12 mois pour les charges generales: on devrait diviser par 12*1100, mais ce n' est pas 13 200 le dénominateur communiqué
- sur 7 mois uniquement pr le chauffage: on devrait diviser par 7*1100, mais la encore 7700 n' est pas le dénominateur communiqué
alors: soit j' y comprends decidemment rien
soit je paie pour les logement vacants...
sachant que sur le décompte le montant "chauffage" correspond a "estimation fioul+estimation EDF+estimation entretien"...
4/ la cerise sur le gateau eau chaude = 13E pr eau froide =2.01E
le coefficient multiplicateur etant la encore une "estimation"
merci de votre aide!
bien a vous
ZB
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zoebra
Contributeur débutant
24 réponses |
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