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 Sujet  |
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clode
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 18 déc. 2006 : 08:47:38
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Bonjour,
nouveau sur ce forum, je vous prie de m'excuser à l'avance de ce long post...
je compte investir en 2007 dans l'immobilier (entre 350 et 400K€) via un financement auprès de ma banque et envisage de louer en meublé le (ou les) biens acquis.
les objectifs étant, par ordre de priorité:
1 - preparation retraite (j'ai 46 ans)
2 - transmission patrimoine (j'ai 3 enfants mineurs)
3 - defiscalisation (IR autour des 6000€)
j'aimerais connaitre l'avis des experts sur le montage suivant, et les questions liées:
1/ sarl de famille utile pour l'achat du bien ?
l'idée serait de réunir mon épouse (propriétaire de la maison familiale, sans profession, même foyer fiscal que moi) et nos 3 enfants (avec des parts de 2% pour l'instant) pour faciliter la transmission du patrimoine via les parts de la société.
option IR prevue pour declarer en BIC sur l'IR.
statuts prevoyant une repartition différente des benefices (partagés) et des deficits (à ma charge seulement)
questions:
1.1 - quels sont les interets de constituer un tel montage pour acquerir et gérer les biens ?
1.2 - quel cout de gestion (creation, compta, bilan...) faut-il envisager à priori ?
1.3 - option frais réels ou réel simplifié ?
1.4 - une partie de la maison familiale va passer en location meublée (village de 1000 habitants, locataire signe bail 1er janv 07, loyer 500€), comment faire rentrer ce bien dans la sarl afin d'inclure le loyer dans l'assiette de calcul LMP ?
1.5 - mon epouse n'a pas d'activité professionnelle, quelle serait sa position priviliégée à anticiper dans la société pour balancer charges sociales et revenus ?
2/ LMP
ce statut me parait apporter un interet sur ma priorité 3 (impots) mais en vaut-il vraiment le coup ? j'ai lu quelques debats passionnés sur ce suejt ici...
2.1 - le statut LMP sera-t-il considéré automatiquement par la declaration des 23000+ Euros puisque la sarl sera inscrite au RCS, ou faut-il prevoir comme demarche/declaration supplémentaires ?
2.2 - puisque mon epouse est dans le même foyer fiscal que moi, le fisc considèrera-t-il le seuil des 23000€ sur la somme de nos parts sociales (94%) ou l'option des statuts sur la repartition des deficits trouve-t-elle sa raison d'être ici ?
2.3 - on parle beaucoup de defiscalisation quand on parle LMP, donc de deficits, comment les évaluer dans mon cas précis ?
3/ credit in-fine
une des façons de financer est le credit in-fine qui ne produit que des interets (donc du deficit) pendant toute la periode de remboursement. adossé à un produit d'assurance-vie il semblerait une solution intéressante dans mon cas...
3.1 - au final, le coût de ce credit est-il supérieur pour la même somme empruntée à un credit immobilier classique ?
3.2 - quels sont les pièges à eviter dans les offres des diverses banques... ?
merci d'avance pour vos reponses, même partielles en se referrant aux divers sujets abordés ici 
*** Modération ***
Sujet déplacé du forum "A signaler : textes, jurisprudences, articles... - Débats & Suggestions"
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besoin, mais aussi envie, d'apprendre... |
Edité par - clemouel le 20 déc. 2006 11:53:28 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 18 déc. 2006 : 10:14:46
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Citation :
3 - defiscalisation (IR autour des 6000€)
Sauf si j'ai compris de travers, mais le LMP n'offre aucune défiscalisation, SAUF la première année.
Le but du LMP comme du LMNP c'est d'obtenir des revenus très faiblement taxés, et accessoirement d'etre exonéré de plus- value en 5 ans, tout en ayant une activité qui garantisse une assurance sociale, des cotisations retraites.
La défiscalisation résulte surtout du fait que lorsque vous achetez votre bien ou un nouveau bein vous pouvez déduire les frais liés à l'achat en une seule fois cette année la, et que cela crée un gros déficit. Mais celui-ci n'est pas répétitif.
Citation :
...une des façons de financer est le credit in-fine qui ne produit que des interets (donc du deficit) pendant toute la periode de remboursement
Je n'ai pas trouvé ca intéressant personellement car la banque demande un nantissement, par exemple d'assurance vie, et pour ce faire il faut:
1/ Immobiliser au moins un tiers de la somme de l'emprunt pour acheter cette assurance (Dans votre cas, ca veut dire qu'il va vous faloir apporter cash de l'ordre de 120 000 à 150 000 euros, ce que n'oblige pas un montage classique amortissable)
2/ en général a acheter SON assurance qui ne vaut pas tripette
3/ Payer un peu plus cher que un emprunt amortissable.
Citation :
puisque mon epouse est dans le même foyer fiscal que moi, le fisc considèrera-t-il le seuil des 23000€ sur la somme de nos parts sociales (94%)
Il faut que la somme des recettes de votre foyer soit supérieure à 23 000 euros.
Si vous posséder 10% de la SARL, ce la signifie que la SARL doit assurer 230 000 euros de recettes.
Ce peut être 22 500 euros pour vous, 300 euros pour Madame et 200 euros pour votre fils encore sur votre foyer fiscal.
Citation :
comment faire rentrer ce bien dans la sarl afin d'inclure le loyer dans l'assiette de calcul LMP
Il n'y a pas besoin. Le LMP ou le BIC peut se faire avec des biens sur son patrimoine propre.
Vous n'utilisez un montage avec SARL que pour un autre motif, celui de la future succession.
Du point de vue des recettes, ce sera 6000 euros de loyer plsu les charges qui vont avec, soit plus de 6000. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 18 déc. 2006 10:21:41 |
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clode
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 19 déc. 2006 : 00:29:49
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Merci Ribouldingue pour ces premiers commentaires.
j'aurais 2 remarques et questions:
Citation :
Sauf si j'ai compris de travers, mais le LMP n'offre aucune défiscalisation, SAUF la première année.
en fait, avoir dejà la possibilité de recevoir plus de 20K€ de loyers sans payer d'IR sur ces sommes-là n'est-elle pas une "defiscalisation" ?
Citation :
Citation :
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comment faire rentrer ce bien dans la sarl afin d'inclure le loyer dans l'assiette de calcul LMP
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Il n'y a pas besoin. Le LMP ou le BIC peut se faire avec des biens sur son patrimoine propre.
Vous n'utilisez un montage avec SARL que pour un autre motif, celui de la future succession.
en fait je n'avais pas assez précisé mon cas:
- mon épouse est à ce jour la seule propriétaire de la maison familiale, aussi le fait de transferer ce bien à la sarl permettrait peut-etre de le faire entrer dans le projet de transmission de patrimoine lors de la future succession...
qu'en pensez-vous ?
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 19 déc. 2006 : 09:07:30
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Pour la première question, un défiscalisation est une technique permettant de réduire les impots payables sur des revenus existants, donc a ce titre, le De Robien, les SOFICA sont de la défiscalisation, mais pas le LMP.
Pour le second, je ne sais pas répondre. Ce que je vois, c'est que en fait, vous mettriez dans une SARL a but de location en meublé un bien loué a vous en nu. Ca ne marche pas, ca fait passer votre SARL à l'IS, évidemment a éviter.Il faut que le montage soit fait autrement, et la j'avoue n'y pas connaitre grand chose. |
Festina lente |
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clode
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 19 déc. 2006 : 11:22:30
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sur votre message:
1/ merci pour la precision du terme "defiscalisation", qui n'est exact en gros que sur la première année. n'empeche que par la suite, à ma connaissance suel le LMP permet de rendre non imposable les revenus générés par des loyers, non ?
2/pour la maison familiale, il y a deux parties, celle habitée par la famille et non louée, mais aussi un deux-pièces que l'on va louer pour la première fois, mais directement en meublé. est-ce que ça a du sens ?
question subsidiaire: est-ce qu'un locataire de ce meublé pourrait être un de nos enfants... (option future) ? |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 13 janv. 2007 : 12:31:04
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1/ exact
2/ Oui, ça a du sens. Votre maison serait totalement dans le patrimoine privé du couple, utilisé
> partiellement en habitation principale
> Partiellement en location BIC pour du meublé.
Il faut faire la répartion des charges, de l'achat, de tout pour mettre les bons chiffres dans les bonnes cases.
Par exemple, si 400 keuros d'achat plus 40 keuros de frais (agence, notaire,..), et que votre surface louée ou votre revenu locatif fiscal meublé (je ne sais pas vraiment lequel choisir) soit de 30% du total, alors
par exemple
votre base d'amortissement de logement va être 30% de 85% de 400 keuros au titre de l'immobilisation du logement
et
30% de 85% de 40 keuros pour les frais d'acquisition de l'immobilisation.
Si vous louez a un membre du foyer fiscal, je doute que ce soit maintenable en une activité BIC. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 13 janv. 2007 13:31:05 |
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Doctor
Pilier de forums
458 réponses |
Posté - 13 janv. 2007 : 14:24:37
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Le gros avantage du LMP en matière de fiscalisation après la première année réside dans l'exonération de la plus-value en cas de revente des biens après 5 ans (très intéressant) et aussi l'évitement de l'ISF sous certaines conditions. Ces deux avantages justifient le succès grandissant des montages LMP.
Cordialement. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 13 janv. 2007 : 15:32:56
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Oui, mais pour l'ISF c'est quand mêem assez difficle, car il faut que vos revenus BIC pro, et non pas vos recettes, fassent plus de 50% de vos revenus totaux. Si par exemple vous êtes avec 70 000 euros de recettes, et 50 000 de déductible, cela veut dire qu'il ne faut pas que vous ayez par ailleurs plus de 20 000 euros de revenus pour que votre LMP soit exonéré de l'ISF.
IL faut avoir donc un très gros LMP ou tout n'est plus totalement déductible, et qui n'est pas encore intéressant vis a vis du microbic, ou alors un tout petit salaire ou mieux pas de salaire du tout. |
Festina lente |
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sarl de famille et LMP - interets et contraintes ?
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