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 Sujet  |
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almadagar
Contributeur senior
80 réponses |
 Posté - 29 déc. 2006 : 15:48:51
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Bonjour à tous.
Je m’interroge et vous interroge sur la connaissance réelle qu’on peut avoir des loyers parissiens tant les informations accessibles sont contradictoires. Or cette connaissance, tant pour le niveau absolu (prix au M²) que pour l’évolution est évidemment capitale, notamment pour le thème de ce forum, y compris pour les ventes.
D’une part on voit des chiffres assez fous circuler, ou une opinion assez générale être parfaitement admise (par exemple le plafond Robien au M² n’est pas réaliste, on ne trouve rien à Paris à ce prix, encore pier pour le Borloo ancien, etc). Bien des sites fournissant des données et des estimations, comme celui de PAP ou même, dans un autre esprit, situent aussi les loyers à des niveaux très élevés.
Pour PAP, dans le XX°, où existent pourtant des foules de biens assez pourris, on aurait actuellement en moyenne:
22€/ M² pour ½ P.
19 € pour les 3/4P comme pour les 5 P & + (il est vrai qu’une étude de l’ADIL 75, téléchargeable sur le site, signale la perte de l’effet de dévalorisation du prix au M² des grands logements).
D’autre part :
- on peut voir des annonces d’agences sur se…er.com proposant, pas toujours dans des rues mal famées, et ailleurs que dans l’est parisien, des appartements autour de 100 M² vers 17€ le M². Peu, certes : s’agit-il de fausses annonces pour appâter le chaland ?
- le site qui devrait être bien informé www.olap.asso.fr donne des niveaux par arrondissement assez modestes (tout est relatif : dans un contexte de bulle !), mais les donénes plus précises ne sont disponibles que par abonnement ou dans des points d’accueil, dont les ADIL. Qui y a eu recours ?
- le site http://www.locservice.fr/ donne également des niveaux assez bas.
Alors quelle est la réalité?
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 03 janv. 2007 : 05:11:43
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Certaines series de chiffres integrent les HLM
D'autres les hommes politiques de droite et gauche!
Avec ou sans charges ?
Bref tout est manipulable a souhait
Mais la tendance est a la baisse du fait de la solvavilité en baisse des menages |
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 03 janv. 2007 : 17:58:05
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Et un appartement en bon etat
est souvent au prix marché
Sur Se Loger et par agences, la qualité est souvent inférieure (genre electricité OK avec aucune prise de terre et de la céramaique sur les fusibles au compteur)
C'est une tendance générale avec beaucoup d'exceptions
Les grandes foncièrs sur de grands apparts (genre 90-140m² 8è ou 16è) préconisent 18 à 23€/m² HC
Et charges toujours elevees (cxar prestations genre gardien ascenseur...)
Je loue mes studios vers 24€/m² (pour les moins biens amenages mais parfait etat) jusqu'à 30-32 pour' les plus pettis et les mieux foutus
20-24€/m² pour 2P et au dessus
Ds Paris Ouest |
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almadagar
Contributeur senior
80 réponses |
Posté - 03 janv. 2007 : 18:28:48
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Merci de ces réponses,qui recadrent efficacement la problématique pour la plupart des cas.
Cependant la question reste posée pour certaines annonces de se...er qui ne semblent pas(photos de l'extérieur, certes, seulement)relever d'appartements 'pourris'.
Le Borloo ancien dans Paris a-t-il une réalité? La ville fait une grosse pub pour attirer des bailleurs: http://www.louezgagnant.com/ .
Il est certain que sur les petites surfaces il doit être dur d'en trouver, moins vers 100 M², là le niveau atteint par le loyer, même à 15,9€/M², doit commencer à raréfier la demande potentielle.
Je suis surpris que personne en se passionne pour ce sujet, qui est pourtant au coeur de la compréhension de la réalité immobilière: faut-il en conclure que la majorité des intervenants parlent sans connaître la réalité de ce marché? Et vaticinent, en sens opposé, sans lien avec cette réalité?
Le décret limitant les hausses lors de relocations vient-il avec un fort temps de latence, alors que la situation avait déjà évolué, ou bien est-il destiné à éviter un embrasement se poursuivant?
Toujours est-il qu'au niveau des prix actuels à l'achat, je vois mal qui peut acheter pour louer dans Paris en en attendant une rentabilité acceptable.
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 03 janv. 2007 : 20:19:59
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Je fixe systématiquement mes loyers HC en dessous des prix du marché, et ce bien que le bien soit propre, sain, et régulièrement entretenu.
L'important dans le locatif est de garder ses locataires le plus longtemps possible. Et un locataire qui pense qu'il ne trouvera pas facilement mieux ailleurs ne part pas, sauf obligation quelconque.
Un exemple, 2P 37m² à Courbevoie Bécon pour 640 € HC, soit 17€/m².
PS: En ce qui me concerne, et contrairement à d'autres d'avis, je n'achète que lorsque les prix sont bas. L'avantage est d'avoir un rendement locatif intéressant, même avec des loyers en dessous du marché. |
Que chaque homme divise son argent en trois, qu'il investisse un tiers dans la terre, un autre dans les affaires et qu'il garde le dernier tiers en réserve. |
Edité par - Prados le 03 janv. 2007 20:21:15 |
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almadagar
Contributeur senior
80 réponses |
Posté - 04 janv. 2007 : 17:59:13
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J'en reviens au début de la question: quel est le prix du marché à Paris, hors logements sociaux,selon la surface (genre: moins de 20M², 20 à 40, 40 à 60, etc)?
Le prix indiqué pour Courbevoie me semble élevé pour être au-dessous du marché, sau fs'il s'agit d'un appartement de qualité exceptionnelle. |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 04 janv. 2007 : 18:15:17
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Citation :
Initialement entré par almadagar
J'en reviens au début de la question: quel est le prix du marché à Paris, hors logements sociaux,selon la surface (genre: moins de 20M², 20 à 40, 40 à 60, etc)?
Le prix indiqué pour Courbevoie me semble élevé pour être au-dessous du marché, sau fs'il s'agit d'un appartement de qualité exceptionnelle.
Je ne sais pas vous répondre à votre première question, n'ayant aucun bien répondant à vos critères.
Pour le bien sur Courbevoie, il est difficile de dire exactement où il se trouve, c'est la difficulté de trouver des prix moyens en immo, vente ou location. Je dirais quasi prix de marché inférieur
Un exemple sur Versailles, le prix marché pour du qualité est env 20€/m2 pour un 2P de 50m2, soit 1000€
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 04 janv. 2007 : 18:58:19
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| Pour ma part, comme ARdL, ca tourne entre 20-25 €/m2, Paris centre, 2P uniquement, appartements en bon état, dans bonne copro et bien entretenus. Peu de rotation de locataires. |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 04 janv. 2007 : 19:41:35
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Citation :
Le prix indiqué pour Courbevoie me semble élevé pour être au-dessous du marché, sau fs'il s'agit d'un appartement de qualité exceptionnelle.
Le bien est de bonne qualité, près des commerces, de la Gare de Bécon et de la station de métro Pont de Levallois. L'immeuble est très propre, mais pas récent. Il n'a rien d'exceptionnel.
Enfin, trouvez-moi des 2P à louer sur Bécon à 17€/m²? Pour ce type de bien, c'est couramment entre 19 et 22€/m² voire plus dans le neuf ou l'exceptionnel. |
Que chaque homme divise son argent en trois, qu'il investisse un tiers dans la terre, un autre dans les affaires et qu'il garde le dernier tiers en réserve. |
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almadagar
Contributeur senior
80 réponses |
Posté - 05 janv. 2007 : 12:59:07
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En fait voici quelle est mon interprétation de ce qui fait le niveau des loyers actuels : ce n’est pas le ‘marché’ dans sa pureté théorique, rencontre des besoins et de l’offre, c’est l’exigence de ne pas le voir dépasser le 1/3 des revenus du locataire.
Sur les petites surfaces, on peut le charger au-delà du raisonnable, on conserve cependant une clientèle solvable…qui sez contente d’un logement trop petit.
Sur les grandes surfaces, en revanche, 100M² c’est déjà à 16€ du M² 1600€/mois hors charges, donc 4800€/mois de ressources, au moins, et là le marché se rétrécit singulièrement. A 20€, il ne reste plus grand monde (6000€ et plus). A 25€/M² encore moins etc.
On pourrait objecter qu’à ce niveau de revenu l’exigence du 1/3 pourrait tomber, les banques lui donnant une certaine souplesse en matière de crédit pour les acheteurs à hauts revenus. Mais il ne semble pas que les bailleurs procèdent ainsi…
Les grandes surfaces offertes à la location sont donc mécaniquement pénalisées. C’est la raçon de la hausse des prix de l’immo pour les bailleurs…
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almadagar
Contributeur senior
80 réponses |
Posté - 05 janv. 2007 : 15:23:47
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Sur http://www.locservice.fr/cote/location-hauts_de_seine-courbevoie-T2.htm
on trouve les valeurs suivantes pour un T2 à Courbevoie:
Loyer Mini Loyer Moyen Loyer Maxi
Surface Inférieure à 30 m² 395 € 463 € 530 €
Surface De 30 à 55 m² 420 € 550 € 680 €
Surface Supérieure à 55 m²485 € 594 € 840 €
Donc soit ces valeurs sont fausses, ou comprennent des logements sociaux(?) comme évoqué pour Paris, soit les 17€/M² ne sont pas un prix sous-évalué? |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 05 janv. 2007 : 19:31:11
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Almadagar, Citation :
Sur http://www.locservice.fr/cote/location-hauts_de_seine-courbevoie-T2.htm
on trouve les valeurs suivantes pour un T2 à Courbevoie:
Je ne crois que ce que je vois. Pour me référer aux prix réels, je regarde l'offre, c'est à dire les annonces de locations.
Faites un tour sur Seloger, définissez vos critères à 2P, plus de 35m², Coubevoie, moins de 750€/mois, et voilà ce que vous trouvez: http://www.seloger.com/recherche.htm?av=0&cp=92400,973,Guyane&euro=1&idpays=250&idtt=1&idtypebien=1&mm=on&nb_chambres=1&nb_pieces=2&px_loyermax=750&surfacemin=35&immobw_ann_qrypg=2
A savoir, 4 réponses sur Bécon, dont 1 en studio (F1/F2) sans chambre, 1 au 4ème sans ascenseur et 1 au 5ème sans ascenseur.
PS: Le mien est 2ème sans ascenceur, chauffage collectif, charges 60€/mois car pas de gardien ni ascenseur, et en face du Parc de Bécon et de l'Ile de La Jatte.
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Que chaque homme divise son argent en trois, qu'il investisse un tiers dans la terre, un autre dans les affaires et qu'il garde le dernier tiers en réserve. |
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Niveau réel des loyers à Paris?
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