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lidia
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 Posté - 30 déc. 2006 : 14:46:26
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notre ancien syndic F (j'ai gagné en appel et j'enverrai sa condamnation à la presse très prochainement)nous avait fait voter en un FPT pour des travaux dans la toiture...j'ai payé pendant deux ans.
Les travaux n'ont jamais été effectués. ce fonds devait être placé à 2% par an... Maintenant que F n'est plus syndic, pourrai-je demander le remboursement de ce FPT (par lettre A/R au nouveau syndic, par question à la prochaine AG, ???????).
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 30 déc. 2006 : 18:48:37
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Précisions nécessaires : date de la décision de création du fonds de prévoyance en question et résumé des modalités (ou copie de la résolution, ce qui serait très bien).
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lidia
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892 réponses |
Posté - 30 déc. 2006 : 23:05:53
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| la date : 1999 . Appels de fonds pendant deux ans (ceci a doublé les charges)...aucune modalité particulière, seulement placement à l'année à 2%. les travaux n'ont jamais été effectués, le syndic a été viré. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 déc. 2006 : 23:15:56
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A mon avis, sauf décision de prorogation prise par une des assemblées intermédiaires, un copropriétaire peut demander le remboursement.
Celà a été jugé, mais seulement dans le cas d'un copropriétaire vendeur. Il faudra reprendre l'un des arrêts car il me semble que l'arguementation peut aussi bien jouer en l'absence de vente du lot.
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 30 déc. 2006 : 23:32:58
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JPM, le remboursement soit disant possible à exiger suite à jugement(s)est une affirmation que vous reprenez régulièrement.
Je veux bien vous croire mais il serait souhaitable d'avoir le ou lesdits jugements afin de connaître dans quelles circonstances cela peut être légalement exigé et surtout obtenu par un copropriétaire ( le cas de lidia sortant quand même de l'ordinaire) |
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lidia
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892 réponses |
Posté - 31 déc. 2006 : 19:04:21
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en effet, je vends, (j'espère signer le compromis après les fêtes) et la référence du jugement m'intéresse beaucoup. Il faut qu'on me rembourse pour toutes ces années de galère ! |
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jean not
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538 réponses |
Posté - 31 déc. 2006 : 21:16:53
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Lidia
Je ne pense pas que vous récuperez la mise FPT dans la mesure où ces fonds travaux affectés à des travaux particuliers en l'occurence la toiture s'appellent "PROVISIONS". Il ne sont jamais rembourss et sont toujours affectés à ces travaux.
Ne sont remboursées que les avances concernant les fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision de l'assemblée générale, à constituer des réserves, ou qui représentent un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d'entre eux.
Les avances sont remboursables
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
Décret n°67-223 du 17 mars 1967
Décret pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
version consolidée au 6 juin 2004 articles 45 et 45-1
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 31 déc. 2006 : 23:08:38
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Sur l'observation de jean not :
Il faut savoir que la loi de 1965 et le décret de 1967 sont écrit dans une langue qui, au fil du temps, a perdu son homogénéité initiale.
Quant aux textes comptables de mai 2000 ils sont écrits dans une autre langue 
Dans le cas présent, s'agissant de la " provision sur travaux futurs ", elle a été créée par une loi de 1994. Le sens du terme " provision " ne peut donc être déterminée en fonction des modifications résultant du décret du 27 mai 2004.
Pour s'assurer du caractère remboursable du FPT, il suffit de constater qu'en cas de vente avant affectation, il est effectivement remboursé au vendeur et reconstitué impérativement par l'acquéreur
Un problème encore est que l'auteur du décret de 2004 n'a pas cru devoir définir le mot " réserve ", qui ne peut avoir chez nous le même sens exactement que dans la comptabilité classique.
Disons pour l'instant que le FPT est une réserve affectée.
Et pour terminer que si vous prenez trois bouquins sur la copropriété, vous trouverez trois descriptions sensiblement différentes de son fonctionnement
A mon avis la décision de créer un FPT n'exige, au moment de sa création, ni décision de principe d'effectuer des travaux ni devis. Il me parait pourtant nécessaire qu'elle soit affectée à des travaux d'une nature déterminée (toiture par exemple). Le fonctionnement normal est :
perception de la nécessité prochaine de faire des travaux de toiture
décision de constituer un FPT toiture
décision de faire l'étude de ce chantier, désignation d'un architecte, mise en concurrence, recherche de financement omplémentaire etc....
réalisation de l'étude et abondement du FPT
décision d'effectuer les travaux et d'y affecter le FPT,
Tout celà peut s'échelonner sur trois années !
La décision d'affecter le FPT a pour effet d'interdire au vendeur postérieur d'un lot tout remboursement de sa quote-part versée.
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jean not
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538 réponses |
Posté - 01 janv. 2007 : 08:55:36
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JPM
La version consolidée du 06 juin 2004 concernat les articles 45 et 45-1 du décret du n°67-223 du 17 mars 1967 est la référence en la matière :
dixit lidia : - FTP voté pour travaux de toiture donc les provisions ont bien été affectées à des travaux déterminés. En l'occurence ces FTP avaient bien une utilité pour la conservation de l'immeuble. Ces fonds étaient bien destinés à la toiture et seront utilisés en tant que tel ce que le notaire du futur acquéreur fera valoir dans la promesse de vente.
Tout autre texte n'a aucune valeur juridique face à ce texte de référence : on vous dira "c'est la loi" |
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jean not
Pilier de forums
538 réponses |
Posté - 01 janv. 2007 : 09:05:21
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en complémnt d'information de ce même décret :
Article 6-2
Créé par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 5 (JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :
1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ; Le FTP pour la toiture entre dans ce paragraphe
2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;
3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes.
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 01 janv. 2007 : 10:58:41
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Le problème de Lidia est le suivant :
L'assemblée a créé un FPT
Lidia nous dit que les travaux n'ont pas été effectués. A la vérité, et sous réserve de la confirmation de Lidia, ils n'ont jamais été décidés.
Faute de décision de faire les travaux, il n'y a pas eu utilisation du FPT.
Comme le FPT n'a pas été utilisé, Lidia qui vend, peut obtenir le rembourdement de ce qu'elle a versé. La question est de savoir si l'acquéreur est tenu à la reconstitution de l'avance. A mon avis, il peut la reconstituer volontairement, mais il n'y est pas tenu.
Le débat fait apparaître la nécessité de distinguer deux sens au terme " affectation " :
un sens juridique : le FPT est affecté aux travaux de toiture par la décision de création du fonds. Il ne peut être utilisé pour d'autres travaux que sur une décision nouvlle de l'assemblée
un sens juridique et comptable : dans la décision postérieure de faire les travaux, il faut inclure dans le financement tout ou partie du FPT. On retrouvera la trace de cette décision dans l'annexe 4 (produits affectés).
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jean not
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538 réponses |
Posté - 01 janv. 2007 : 18:34:53
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JPM je suis d'accord avec vous si les travaux n'ont pas été décidés. Les provisions sont à considérer comme avances et sont donc remboursables.
Question à Lidia : 1) les provisions ont elles été votées pour des travaux futurs non déterminés lors de l'assemblée générale et déterminés ultérieurement après l'assemblée générale pour la réfection de toiture ou
2) les provisions ont elles été votées lors de l'AG pour des travaux spécifiques à la toiture ce qui affectent les fonds à ces travaux sauf si une décision d'annulation de ces travaux étaient prises lors de la prochaine AG ce qui est possible. |
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lidia
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892 réponses |
Posté - 01 janv. 2007 : 21:11:16
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Cher jean not :
2) trois ans après, une autre AG decide de suspendre tous travaux dans la toiture en attendant une refonte du RC et des tantièmes suite à un jugement...
donc pas de date pour
ces éventuels travaux "pas urgents" étant donné qu'on attend depuis 2000 pour les réaliser...et aucune information de la part des syndics successifs sur le montant actuel de ce fichu FPT (en ce qui me concerne j'ai payé 4.000 euros).
La dernière ag a voté une résolution délirante (6 ans après les appels de fonds pour le FTP) "l'ag décide de ne pas effectuer des travaux dans la toiture".
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jean not
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538 réponses |
Posté - 02 janv. 2007 : 08:21:36
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La 1ère AG 3ans après qui suspendait les travaux en attente de la refonte du RC et les tantièmes ne modifiait la notion de travaux affectés donc provisions non remboursables.
Par contre la dernière AG qui décide de ne pas effectuer les travaux de toiture rend caduque la notion de provision et modifie la 1ère décision d'AG en fonds de travaux non déterminés induisant l'avance remboursable pour le vendeur d'un lot (à savoir l'inconnu pour la récup des intérêts produits à 2% : qui récupère quoi? Si le compte est ouvert au nom de la copro, le remboursement de la quote part des intérêts n'est pas prévu dans le décret donc je neme prononce pas par contre si les provisions (ou avances) l'ont sur le compte unique du syndic, normalement vous ne récuperez rien sauf si cela a été stipulé lors de l'AG. |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 02 janv. 2007 : 09:13:25
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Nous sommes bien d'accord sur les principes.
En l'espèce je ne vois dans les indications de Lidia aucune assemblée générale qui auait décidé des travaux : adoption d'un devis , date d'exécution, maîtrise d'oeuvre ou non, montant du crédit ouvert, dates et montants de chaque appel de fonds complémentaire et utilisation du FPT.
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lidia
Pilier de forums
892 réponses |
Posté - 02 janv. 2007 : 10:18:02
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en effet il n'y a jamais eu d'ag approuvant des devis (il y a eu une ag avec des devis il y a 6 ans mais ils ont voté pour diférer les travaux ...jusqu'à belle lurete !) |
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jean not
Pilier de forums
538 réponses |
Posté - 02 janv. 2007 : 10:28:05
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en complément
révocation d'une décision prise en A.G.
Les copropriétaires peuvent revenir sur une décision prise en A.G.sous certaines conditions.
1° que la décision n'ait pas déjà été exécutée et qu'elle ait donc crée des droits à certains copropriétaires.
2°Que la remise en cause de la décision soit soit justifiée par la survenance de faits nouveaux rendant nécessaire une autre décision. (T.G.I.Paris 8ème ch.2ème section.1er décembre 2005)
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