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arnaud_938
Nouveau Membre
9 réponses |
 Posté - 02 janv. 2007 : 22:11:56
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bonjour,
je suis propriétaire d'un studio depuis 10/2004 qui est actuellement loué.
En 2006, je reçois des appels de fonds relatifs à des travaux de plancher et de couverture.
Surpris, je contacte le syndic qui m'informe que ses travaux ont été votés en 07/2005 et 10/2005.
pb : je n'ai jamais été convoqué à ces assemblées.
La convocation devant s'opérer par LRAR, j'ai invoqué par courrier recommandé la nullité des assemblées de 07/2005 et 10/2005 et n'ai donc pas honorer à ce jour les appels de fonds.
Le syndic me relance, quelle est la procédure à suivre ?
merci de vos réponses.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 janv. 2007 : 23:18:11
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Le problème est de savoir si vous n'avez pas été convoqué ou si, pour une raison ou une autre, vous n'avez pas reçu la convocation.
On peut en dire autant de la notification du procès verbal qui vous a été normalement faite par LRAR également.
Etant propriétaire depuis octobre 2004, êtes vous certain que le syndic détient votre adresse xacte ? Oui, en principe, puisque vous recevez du courrier.
Il faut donc demander au syndic de vous indiquer si les plis recommandés en quastions lui ont été retournés avec la mention " non réclamé ", ou s'il détient un accusé de réception signé par quelqu'un.
Cette question mériterait un rendez vous chez le syndic pour voir les documents et éclaircir le mystère.
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 02 janv. 2007 : 23:26:51
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Voyez également ce lien :
Assemblée générale / délais de convocation / retards du fait de la poste (Cass. Civ. III : 6.12.05)
La convocation à l'assemblée générale est notifiée aux copropriétaires, sauf urgence, au moins quinze jours avant la date de la réunion (décret du 17.3.67 : art. 9 al 2).
Le point de départ du délai est le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au destinataire (décret du 17.3.67 : art. 64).
La réception de la convocation en deçà du délai légal entraîne l'annulation de l'assemblée générale en cas de recours judiciaire introduit par un copropriétaire opposant ou défaillant dans le délai de deux mois de la notification du procès verbal.
Sans revenir sur le principe de l'annulation, la Cour de cassation considère que la responsabilité du syndic, qui a envoyé en temps voulu les convocations, ne peut être engagée lorsque le retard dans la réception est due à la défaillance des services postaux.
http://www.anil.org/actualite/ha98/copropriete_98.htm
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arnaud_938
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 02 janv. 2007 : 23:30:24
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Merci de votre réponse,
Pour la compléter, je vous confirme que le syndic détient mon adresse excate puisque j'ai reçu auparavant des appels de fonds pour les charges communes générales.
Ma part dans la copropriété est relativement faible (5/1000è), je pense que le syndic m'a "oublié" : pour preuve, il n'a jamais pu me fournir copie de l'accusé réception ni le retour "non réclamé".
En revanche, lorsque j'ai signalé à postériori que je n'avais pas été convoqué, le syndic m'a transmis un recommandé le 08/02/2006 (que j'ai reçu)les PV d'assemblées de 07/2005 et 10/2005... |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 02 janv. 2007 : 23:55:20
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Il vous fallait introduire un recours judiciaire dans le délai légal de deux mois dès la réception de la notification du procès verbal, c'est-à-dire à partir du 8/02/2006.
Passée le délai légal de deux mois c’est trop tard, même si manifestement votre syndic vous a oublié, il ne vous reste plus qu’à payer sans tarder  .
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 03 janv. 2007 : 01:52:24
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Lamentable !
Un syndic pro incapable d'accomplir sa mission de base : convoquer les copropriétaires en AG ! au détriment de celui ou ceux qui sont oubliés !
Et en plus revirement de la Cour de Cassation
Jurisprudence : le délai de forclusion de deux mois s'applique aux copropriétaires irrégulièrement convoqués à l'assemblée générale.
"Même fondées sur une absence de convocation ou sur une convocation irrégulière, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions, qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale"
C'est à travers cet attendu de principe que la Cour de cassation vient d'opérer un important revirement de jurisprudence.
En l'espèce, des époux, propriétaires d'un appartement, ont assigné le Syndicat des copropriétaires à l'effet de voir prononcer la nullité de certaines résolutions décidées par l'assemblée générale des copropriétaires, à laquelle ils avaient été irrégulièrement convoqués puisque le syndicat ne leur avait pas notifié leur convocation « au moins quinze jours avant la date de la réunion ». Constatant que l'assignation du syndicat par les époux était intervenue bien après l'expiration du délai de deux mois prévu par l'article 42, alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, la Cour d'appel les a déclaré forclos, et a donc rejeté leur demande.
Les époux se sont alors pourvu en cassation, en invoquant notamment, conformément à une jurisprudence bien établie, que la forclusion prévue par ce texte n'est pas opposable aux copropriétaires qui n'ont pas été régulièrement convoqués à l'assemblée.
La 3ème chambre civile de la Cour de cassation rejette le pourvoi et indique que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions, qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale, même lorsque la convocation à l'assemblée est irregulière ou inexistante.
Source
Cour de cassation, troisième chambre civile,12 octobre 2005, Juris-Data n° 2005-030195
JCP N 2005, act.
http://inglese-marin.fr/faq.htm?PRMC_NUM=41&PRMC_CODEDANSTABLE=ACTUCOP |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 janv. 2007 : 08:19:29
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Un UInaute a évoqué récemment un permis à points pour les syndics.
A la réflexion, la suggestion mériterait une plus grande attention !
En attendant, la généralisation de l'information des copropriétaires est la meilleure des solutions pratiques.
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chenkak
Pilier de forums
620 réponses |
Posté - 03 janv. 2007 : 14:37:25
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Merci Virginia W pour cette jurisprudence très importante qui, en effet, met fin à des doutes qui pouvaient, parfois, subsister pendant 10 ans.
Mais quelle aurait été la décision du jugement si, en plus, le syndic n'envoyait pas dans un délai raisonnable (2 mois au plus) le PV d'assemblée à la personne qui conteste une décision? |
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Henri2
Pilier de forums
223 réponses |
Posté - 03 janv. 2007 : 15:05:31
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arnaud_938 la réponse est je pense pour vous dans la question de JPM, si vous pouvez prouver vos dires (manque de LRAR ou signature contre récépissé de votre part) !
<<Le problème est de savoir si vous n'avez pas été convoqué ou si, pour une raison ou une autre, vous n'avez pas reçu la convocation.
On peut en dire autant de la notification du procès verbal qui vous a été normalement faite par LRAR également.>>
Et non pas dans ce délais de DEUX MOIS et ce fameux revirement de la Cour de Cassation.
Car si pas de convocation notifiée en LRAR à votre nom et adresse de copropriétaire (vous avez été oublié..) et si en plus pas de PV notifié parce vous avez donc été défaillant (absent)
<<..à compter de la notification desdites décisions, qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale..>>
"Les fameux époux" étaient au courant de tout, même en retard.. d'où décision de la Cour de Cassation.
La prescription est de dix ans, et non pas seulement deux mois, pour les actions personnelles entre un coproprietaire et le syndicat, dans le but de protéger ce dernier contre toute personne malveillante, conformement a l'alinea 1 de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Article 42
Modifié par Ordonnance n°2000-916 du 19 septembre 2000 art. 3 (JORF 22 septembre 2000 en vigueur le 1er janvier 2002).
Sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.
Si c'est votre cas comme indiqué, vous pouvez déposer une requête en annulation de l'assemblée devant le TGI, avec avocat (malheureusement pour les frais , mais faut bien qu'ils vivent... )
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 janv. 2007 : 15:09:33
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Aucune différence ! Il n'y a pas de sanction pour la notification tardive du procès verbal. Le délai de contestation par de la date de première présentation de la notification. Si elle est tardive, la date d'expiration est retardée d'autant.
Dans certains cas, celà peut être utile  . On a ainsi le temps de régler un différend.
Quand le dossier est tout simplement resté dans un tiroir, c'est une autre affaire  |
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arnaud_938
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 03 janv. 2007 : 21:36:20
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merci pour vos réponses,
Après la notification que j'ai reçue en 02/2006, le syndic a fait la sourde oreille ce qui a malheureusement joué en sa faveur visiblement... |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 03 janv. 2007 : 22:06:01
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Voyez ce lien :
Contester une décision de la copropriété :
Un copropriétaire peut individuellement demander l'annulation d'une décision de l'assemblée générale, si celle-ci ne s'est pas tenue dans les formes ou mettre en cause la responsabilité du syndic dans sa gestion de l'immeuble.
Pour faire annuler une décision de l'assemblée générale, il faut d'abord avoir voté contre ou avoir été absent lors de la tenue de l'assemblée.
Ensuite, il faut saisir le tribunal grande instance dans les deux mois à compter de la notification du procès-verbal.
Ce délai passé, la décision devient inattaquable même si elle est illégale !
Si l'information n'a pas été donnée en bonne et due forme (procès-verbal envoyé en recommandé, énoncé intégral de l'article 42, alinéa 2 de la loi de 1965), le copropriétaire dispose par contre de dix ans pour agir !
Dans tous les cas, l'action, fondée sur des motifs juridiques et non personnels, doit être engagée contre le syndicat de copropriétaires.
http://www.lemoneymag.fr/v4/fiche/s_Fiche_v4/0,5382,5789,00.html
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chenkak
Pilier de forums
620 réponses |
Posté - 04 janv. 2007 : 13:02:14
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| Eastpak, la référence que vous indiquez aurait été parfaite si l'article était daté. Or on sait pas si cela a été écrit avant ou après la jurisprudence essentielle donnée par Virginia W datant d'octobre 2005. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 04 janv. 2007 : 14:22:48
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Chenkak,
Article daté où pas, ces deux liens disent la même chose :
L’un précise « il faut saisir le tribunal de grande instance dans les deux mois à compter de la notification du procès-verbal ».
Et l’autre précise également « le délai de forclusion de deux mois s'applique aux copropriétaires irrégulièrement convoqués à l'assemblée générale ».
Ce lien ne faisait que répondre directement au dernier post d’Arnaud_938 sur la procédure à suivre pour contester une décision, obligation de prendre un avocat pour aller au TGI dans les deux mois à compter de la notification du procès-verbal.
Ceci dit, je lui ai déjà répondu directement à sa question initiale en ces termes :
« Il vous fallait introduire un recours judiciaire dans le délai légal de deux mois dès la réception de la notification du procès verbal, c'est-à-dire à partir du 8/02/2006 ».
« Passée le délai légal de deux mois c’est trop tard, même si manifestement votre syndic vous a oublié, il ne vous reste plus qu’à payer sans tarder ». |
Edité par - ETASPAK le 04 janv. 2007 14:27:07 |
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Henri2
Pilier de forums
223 réponses |
Posté - 04 janv. 2007 : 18:14:10
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ETASPAK
Aprés les délais de convocation passés aux oubliettes et même la possibilité d'absence même de convocation et donc de participation aux votes des résolutions.. , manquerait plus que la Cour de Cassation passe aussi que la notification du PV ne doit plus reproduire le texte de l'article 42 (alinéa 2).
"Nul n'étant censé ignorer la loi" 
Sauf les syndics pro. filoux et voyoux ou bénévole(urs) qui auront encore plus de possibilités  |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 04 janv. 2007 : 19:15:44
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Henri63, merci pour votre remarque sur ce lien  :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=48128
Pour donner suite à vos propos, voyez cette jurisprudence en ce qui en ce qui concerne l'absence de reproduction intégrale des mentions de l'article 42, alinéa 2 sur le procès verbal .
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 4 juin 2003
Rejet.
N° de pourvoi : 02-11134
Publié au bulletin
Président : M. Weber.
Rapporteur : Mme Renard-Payen.
Avocat général : M. Guérin.
Avocats : la SCP Laugier et Caston, la SCP Ancel et Couturier-Heller.
REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 25 octobre 2001), que M. X..., propriétaire de lots dans un immeuble en copropriété, exploitant dans ce même immeuble une station-service dans des locaux donnés à bail par un autre copropriétaire, a été autorisé par l'assemblée générale des copropriétaires du 9 avril 1997, à réaliser des travaux de modification du stockage du carburant ;
que l'assemblée générale des copropriétaires du 1er avril 1998 ayant constaté que M. X... n'avait pas procédé à ces travaux, a décidé de ne plus lui accorder l'autorisation ;
que M. X... a assigné le syndicat en annulation de cette décision ;
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevable son action alors, selon le moyen :
1 / que les conclusions d'appel de M. X... avaient fait valoir que la lettre circulaire datée du 2 juin 1998, accompagnant le procès-verbal de l'assemblée générale n'était pas signée, n'était pas non plus adressée à un destinataire précis et se présentait sous la forme d'une lettre circulaire ne faisant aucunement référence à une assemblée quelle qu'elle soit ;
que, dès lors, la cour d'appel, faute de rechercher comme elle y était invitée par ces écritures si l'envoi de ce document pouvait tenir lieu de la notification exigée par les textes et en se bornant à indiquer que la volonté du législateur d'informer le copropriétaire de ses droits avait été respectée par le seul envoi de ce document, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 et 18 du décret du 17 mars 1967 ;
2 / que lesdites conclusions d'appel de M. X... faisaient également valoir que, contrairement aux dispositions précises de l'article 18, alinéa 2, du décret du 17 mars 1967, le texte de l'article 42, alinéa 2, n'était pas reproduit dans son intégralité, notamment en sa partie finale devant préciser que ladite notification était effectuée dans le délai de deux mois de la tenue de l'assemblée générale ;
que ladite lettre circulaire, à supposer qu'elle puisse valoir comme notification portant la date du 2 juin 1998, c'est-à-dire postérieure au délai de deux mois imposé par la loi au syndic pour effectuer ladite notification, l'arrêt attaqué, qui n'a pas répondu au moyen péremptoire dont il était saisi notamment en ce qui concerne l'absence de reproduction intégrale des mentions de l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, a entaché sa décision d'un défaut de motif en violation de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que la notification du procès-verbal de l'assemblée générale du 1er avril 1998 était accompagnée d'une lettre circulaire mentionnant le délai de contestation de deux mois prévu à l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel a légalement justifié sa décision en retenant que l'envoi de ces documents constituait la notification prévue par la loi ;
Attendu, d'autre part, que la tardiveté de la notification du procès-verbal d'une assemblée générale à un copropriétaire étant sans incidence sur son droit de contester dans le délai préfix de deux mois les décisions de cette assemblée générale, la cour d'appel, qui a retenu que la volonté du législateur d'informer les copropriétaires de ses droits avait été respectée, n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne M. X... à payer au Syndicat des copropriétaires de l'Immeuble sis 61, boulevard de Courcelles à Paris la somme de 1 900 euros ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre juin deux mille trois.
Publication : Bulletin 2003 III N° 122 p. 109
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 2001-10-25
Titrages et résumés COPROPRIETE - Syndicat des copropriétaires - Assemblée générale - Procès-verbal - Notification - Mentions obligatoires - Reproduction de l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 - Reproduction partielle - Portée.
L'envoi du procès-verbal d'assemblée générale accompagné d'une lettre mentionnant le délai de contestation de deux mois prévu à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 constitue la notification prévue par la loi. La tardiveté de la notification du procès-verbal d'assemblée générale à un copropriétaire étant sans incidence sur son droit de contester l'assemblée générale dans le délai préfix de deux mois, l'absence de reproduction dans cette notification de la partie finale de l'article 42 alinéa 2 aux termes de laquelle le syndic notifie les décisions de l'assemblée générale dans un délai de deux mois de sa tenue est indifférente dès lors que la volonté du législateur d'informer le copropriétaire de ses droits est respectée.
COPROPRIETE - Syndicat des copropriétaires - Assemblée générale - Procès-verbal - Notification - Notification tardive - Portée
COPROPRIETE - Syndicat des copropriétaires - Assemblée générale - Décision - Action en contestation - Délai - Point de départ - Notification - Notification tardive - Portée
COPROPRIETE - Syndicat des copropriétaires - Assemblée générale - Procès-verbal - Notification - Forme
Précédents jurisprudentiels : A RAPPROCHER : Chambre civile 3, 2000-05-31, Bulletin 2000, III, n° 118, p. 79 (rejet).
Lois citées : Loi 65-557 1965-07-10 art. 42 al2. |
Edité par - ETASPAK le 04 janv. 2007 19:17:09 |
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arnaud_938
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 07 janv. 2007 : 00:31:51
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la notification du PC reçue en 02/2006 en LRAR comporte bien l'art. 42 alinéa 2.
merci pour vos réponses. |
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