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 Sujet  |
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Talbon
Contributeur actif
41 réponses |
 Posté - 30 août 2007 : 23:23:59
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Ceci n'est qu'une petite mise au point destinée à restaurer mon image.
On a pu croire à la lecture de mes différents messages que mon but était de soutirer un maximum d'euros de mes futurs acquéreurs en laissant à leur charge la viabilisation complète de leur terrain.
Oncle Picsou ne serait pas loin.
En réalité, mon prix de vente serait évidemment réduit si je vendais mes terrains en l'état. Mon problème, c'est seulement que je ne dispose pas des moyens nécessaires pour financer les travaux.
Je prie humblement le Modérateur de ne pas sabrer ce petit message en dépit de son caractère personnel.
Bien qu'anonyme, je tiens à ma réputation...
Merci.
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Talbon |
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Talbon
Contributeur actif
41 réponses |
Posté - 30 août 2007 : 23:33:09
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Votre message 6684 m'avait échappé. je le découvre et vous en remercie.
Je pense que nous avons fait le tour de la question.
Cordialement et bravo pour votre investissement dans ce forum ! |
Talbon |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 31 août 2007 : 09:48:06
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| pour info et concentration "dans le bon fil" : les nouveaux formulaires des autorisations d'urbanisme sont présentés dans l'arrêté DEVU0755832A du 6 juin 2007 relatif au permis de construire et aux autorisations d'urbanisme |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 31 août 2007 09:48:34 |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 31 août 2007 : 09:55:11
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On les trouve sur le net en pdf, sur un site concurrent...
Mais pas encore sur le site du ministère...
Peut-être sont-ils encore en correction...
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 31 août 2007 : 10:18:11
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| la ville de la roque d'antheron les a ... déjà mis en ligne (voir en pied de page). |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 31 août 2007 10:19:14 |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 31 août 2007 : 10:32:24
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Tes recherches furent plus fructeuses que les miennes Emmanuel.
Il faut dire aussi qu'il faut bien que je travaille à un moment...
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 31 août 2007 : 10:41:00
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| (je suis en train de préparer un petit filet de cochon et petits légumes frais (tomates, cèleri, carottes, cerfeuil du matin) qui sera accompagné très simplement de haricots verts et du jus lié... moi aussi, il faut que je travaille!) |
cordialement
Emmanuel Wormser
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samlion83
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 08 sept. 2007 : 23:45:14
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Bonjour à tous, et désolé pour mes lacunes dans ce domaine.
Avec mon amie, nous avons signé un compromis le 10 Août dernier pour acheter une maison du 19ème siècle à rénover sur un terrain de 6500 m2.
Le terrain est en zone constructible au jour d'aujourd'hui et en zone à 1500 m2. Le vendeur possédait "toute la colline" et a détaché deux terrains de 1500 m2 en Août 2004.
Nous achetons donc cette maison pour son charme mais aussi dans le but de revendre 2 lots dans 7 ans car elle est un peu au dessus de nos moyens. AU prix où nous l'achetons, c'est une excellente affaire si nous pouvons détacher des parcelles dans 7 ans.
Pour l'instant il n'y a pas de tout à l'égout mais il a été voté à la mairie qu'il serait installé début 2009 sur la route juste en dessous du terrain.
Un ami notaire m'a mis au courant de cette loi du 1er Octobre. J'ai essayé de la parcourir mais j'ai l'impression qu'elle n'est pas du tout à notre avantage, peut-être me trompe-je ?
Avez-vous une idée des contraintes qu'elle va représenter pour moi administrativement et financièrement ?
Nous hésitons à concrétiser la vente car nous avons un crédit à palier et les mensualités augmenteront dans 8 ans et si nous ne pouvons pas vendre des parcelles, nous serons juste juste financièrement.
D'avance merci. N'hésitez pas à me poser des questions s'il manque des informations. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 09 sept. 2007 : 01:12:32
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rien n'empeche de vendre ... mais que sera la règle locale d'urbanisme dans 7 ans et quels règlements et procédures seront applicables alors, nul ne saurait le prédire...
une seule chose est sure : avec ou sans réforme du 1/10/7, votre projet est actuellemnt soumis à procédure de lotissement donc à permis d'aménager... et alors ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 09 sept. 2007 01:13:19 |
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samlion83
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 09 sept. 2007 : 08:48:43
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En fait, le doute nous est venu car un ami se trouve un peu dans la même situation que nous (à plus grande échelle). Il nous a dit que désormais, même pour un lot il y aurait besoin de prendre un "urbaniste" qui prend au minimum 50000 euros par parcelle.Il nous a aussi dit que cette règle des 10 ans allait disparaître à priori.
D'après ce que j'ai lu dans vos différents liens, si on détache un lien, pas besoin de permis d'aménager mais juste d'une déclaration.
Qu'en est-il exactement ?
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 09 sept. 2007 : 09:41:04
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ou là là... on mélange tout...
je ne vois absolument pas pourquoi il vous faut un "urbaniste".
en revanche, la procédure de lotissement exige que la division fasse l'objet d'un bornage par géomètre-expert, mais on n'est pas à ma connaissance dans ces prix... ou alors je vais refaire des études vite fait !
par ailleurs, les règles du lotissement sont soumise à autorisation, autorisation qui prend la forme soit d'un permis d'aménager soit d'une déclaration préalable... cette dernière est mal nommée : il s'agit bien d'une demande d'autorisation qui peut être refusée si le projet n'est pas conforme au règlement d'urbanisme, notamment local (PLU/POS).
les seuils entre PA et DP sont indiqués par la combinaison des articles L442-1 nouveau, L442-2, R421-19 a) nouveau, R421-23 a) nouveau, R442-1 nouveau et R442-2 nouveau.
le seuil s'appréciée donc en fonction du nombre de parcelles détachées et en combien de temps...
mais l'existence ou non d'aménagements collectifs à réaliser (voiries, réseaux) modifie très sensiblement le cout du projet.
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cordialement
Emmanuel Wormser
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samlion83
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 09 sept. 2007 : 16:08:46
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Merci beaucoup pour vos réponses.
Nous sommes effectivement pas mal stressés car cela représente un investissement important pour nous.
A quel professionnel devons nous nous adresser pour qu'il nous explique les règles à respecter, les devis approximatifs pour chaque parcelle (notaire ?, urbanisme ? ... etc)?
De plus, si nous détachons qu'une seule parcelle, faudra-t-il attendre encore 10 ans pour en détacher une seconde ou ce délai va-t-il disparaître ?
Dernière question concernant la plus value à la revente.
Sachant que nous achetons l'ensemble pour 490000 euros, une parcelle au jour d'aujourd'hui de 1500 m2 viabilisée à cet emplacement est estimée à 200 000 euros. Sur quelle base calculer la plus value sachant que de nombreux travaux sont nécessaires pour la maison ?
Faut-il faire expertiser avant travaux et si oui par qui ?
Encore merci d'avance |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 09 sept. 2007 : 19:53:15
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je pense que votre notaire doit être votre interlocuteur privilégié ....
ne focalisez pas sur le problème de la division par 10 ans : pourquoi craignez-vous la procédure de lotissement ? si votre projet est conforme au règlement d'urbanisme, il sera viable, sinon il ne le sera jamais avec ou sans procédure de lotissement (PA ou DP). |
cordialement
Emmanuel Wormser
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samlion83
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 09 sept. 2007 : 20:09:40
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Notre projet a (et devrait avoir d'après les "fuites" de l'urbanisme) toutes les caractéristiques conforme au PLU.
Ce qui nous effraie dans la procédure de lotissement(et nos connaissances ne font rien pour arranger ça), ce sont les frais et les démarches administratives que nous avons du mal à cerner.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 09 sept. 2007 : 20:27:55
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il s'agit d'un document administratif à remplir...
quant aux "fuites", même les plus belles promesses n'engagent que ceux qui les écoutent !
l'opération que vous envisagez s'appelle, et ce n'est pas dépréciatif, de la spéculation immobilière : vous spéculez sur une augmentation du prix des terrains pour amortir votre endettement dans le cadre d'une règklementation stable.
si la règlementation évolue ou que les prix s'effondrent, vous perdez.
autrement, vous gagnez.
si vous n'êtes pas prêt à courir ce risque, divisez tout de suite la partie que vous ne voulez pas garder à terme, et vendez la au plus offrant. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 09 sept. 2007 20:31:24 |
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samlion83
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 09 sept. 2007 : 20:49:33
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Mais nous n'avons pas le droit de vendre avant 7 ans vu que le précédent propriétaire a divisé il y a 3 ans.
En ce qui concerne l'évolution immobilière de notre ville, nous nous sommes renseignés au maximum pour minimiser les risques (cadastre, urbanisme, notaires, AI) même si nous sommes conscients qu'ils existeront toujours.
Comme nous a dit un fonctionnaire de l'urbanisme: "Personne ne peut s'engager à commenter le prochain PLU, mais si la décision a été prise d'installer le tout à l'égout, vous vous doutez bien que ce n'est pas pour geler les terrains et les rendre inconstructibles ..."
Ce ne sont que des paroles bien entendu ... |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 09 sept. 2007 : 21:27:08
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rien n'empêche de diviser à nouveau... cela impose simplmeent de recourir à la procédure de lotissement, fut-il uni-lot !
relisez le L442-1 nouveau que je vous avais indiqué plus haut ...
on y parle de "moins de 10 ans". |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 09 sept. 2007 21:28:47 |
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samlion83
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 09 sept. 2007 : 21:34:33
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Merci encore une fois.
Nous venons effectivement de relire l'article et nous n'étions pas certains de le comprendre.
C'est une très bonne nouvelle pour nous.
Nous ne voulons pas faire de spéculation mais juste que notre maison nous revienne le moins cher possible ... |
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samlion83
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 09 sept. 2007 : 21:37:47
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| Et pour la plus value, comment cela se passe-t-il (désolé avec toutes mes questions) ? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 09 sept. 2007 : 21:42:19
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les plus-values = pas mon domaine !
posez éventuellement cette question précise dans le forum sur "Vendre un logement/une maison" en précisant que vous savez que l'opération sera soumise à autorisation au titre de la règlementation des lotissements : ça évitera les redites par mes petits camarades !
enfin, pour rire, le mot spéculation n'est pas sale ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Sujet |
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Le code de l'urbanisme a été modifié le 1 octobre.
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