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Je suis intéressée par un local commercial qui vient de se libérer suite à liquidation judiciaire. J'ai pris contact avec le bailleur qui était ok pour me le louer; simplement, il ne savait pas qu'il ne pouvait pas en disposer / en effet, c'est un mandataire judiciaire qui s'occupe par le biais d'1 agent immobilier de revendre le droit au bail (que l'agent immob. appelle pas de porte). Et cela pour 35000 Euros alors que le bail du prédécesseur se termine dans moins de 2 ans. Le propriétaire informé dit ne rien comprendre....et moi non plus !!! Que puis-je faire ? que peut faire le propriétaire ? N'a-t-il pas son mot à dire ? Les locaux ont été libérés suite à une vente aux enchères il y a 1 mois environ. Comment ne pas se faire "souffler"ce local ? Merci de votre aide[
Je ne suis pas expert sur ce sujet, toutefois, qqs observations:
- Je ne suis pas surpris que le bail est toujours en cours et que le droit au bail fait partie des choses récupérables au moment d'une liquidation; - Cela dépends probablement aussi du bailleur. Si les loyers continuent à être payer, il ne peut rien faire, dans le cas contraire il a une bonne raison pour la résiliation du bail (dans ce cas le droit au bail n'existe plus - le bailleur peut demander un pas de porte je crois & augmenter le loyer); - Cela dépends aussi des activités autorisés par le bail. Si la nouvelle activité n'est pas couvert par le bail, le propriétaire peut faire pression pour soit augmenter le loyer (et donc la valeur du droit au bail), soit ne pas accepter. - Un bail qui se finit dans deux ans n'est qu'un problème par rapport à l'augmentation que le propriétaire pourrait appliquer (une procédure assez réglémenté). Je suppose que cela diminue en cas d'applciation le droit au bail - je ne suis pas sur que cela a un impact réel sur la valeur actuel (car augmentation difficile à mettre en oeuvre).
Perso, je ferai une évaluation des 35000 comme ceci: - Evaluation du loyer commercial normalement applicable pour le local commercial si le propriétaire peut librement fixer le loyer - Différence du loyer ainsi trouvé avec le loyer effectif (=LD); -les 35000 EUR rapportent LDx12 euros par an. Un rendement de plus de 6% est obtenu si LD=35000x6/1200=175 EUR. Un rendement de plus de 10% avec une différence de loyer mensuel de 291 EUR. => C'est ainsi qu'en tant que néophyte, j'évaluerai le DAB. Il faudra prendre en compte le risque d'augmentation de loyer. A partir de là, il faut savoir s'il est plus intéressant de reprendre ce bail ou d'agir directement avec le propriétaire des murs (si possible à terme).
Les réponses sont données à titre indicatif et n'engagent en aucun cas leur auteur.
Cession de bail suite à liquidation judiciaire.
Forum fermé
Posté - 08 janv. 2007 : 19:57:46
