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 Sujet  |
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miff04
Contributeur actif
36 réponses |
 Posté - 30 janv. 2007 : 14:30:34
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Bonjour,
Est ce que quelqu'un pourrait m'expliquer la révision annuelle (indice insee) et triennale (indexation conventionnelle) ?
Dans le bail il ya les deux :
V - REVISION DU LOYER
V-1 Le loyer est fixé pour la première période triennale seulement, et sera susceptible d'être révisé au début de chacune des
autres périodes dans les conditions prévues par la législation en vigueur.
Jusqu'à la fixation du nouveau loyer, le loyer antérieur continuera à être
exigible, sauf compte à faire par la suite.
V-2 Le loyer afférent aux lieux loués variera automatiquement, de plein droit et sans formalité, à l'expiration de chaque période annuelle proportionnellement aux variations de l'indice du coût de la construction publié trimestriellement par l'INSEE.
Il est précisé que la présente clause constitue une indexation
conventionnelle. En conséquence, la révision triennale légale
actuellement prévue par les articles 26 et 27 du décret du
30 septembre 1953 demeure toujours applicable.
Le loyer sera réajusté tous les ans, et pour la première fois le
16 août 2002, sans aucune franchise, sur la base des variations de
l'indice du coût de la construction pubUépar l'INSEE, comme il suit~ :
- au début de la deuxième année de location, le loyer annuel ci-dessus
stipulé sera multiplié par le rapport entre l'indice du coût de la
construction afférent au dernier indice connu, d'une part, et, d'autre
part, l'indice de base afférent au même trimestre de l'année précédente;
- au début de la troisième année de location, le loyer applicable sera
multiplié par le rapport entre l'indice du coût de la construction afferent au dernier indice connu, d'une part, et, d'autre part, l'indice de base afférent au même trimestre de l'année précédente;
- et ainsi de suite d'année en année
-l'indice connu au jour de la location est de 1127 (1er trimestre 2000) .
Si la publication de l'inqice du coût de la construction auquel
il est fait recours pour réviser le loyer cesse sans qu'àucun nouvel indice avec un coefficient de raccordement lui soit légalement ou
réglementairement substitué, ou bien si ledit indice se révèle ou devient, pour une raison quelconque, inapplicable, il sera fait application de l'indice le plus voisin parmi ceux existant alors et applicables, relatifs à un ou plusieurs produits et/ou matières premières, et/ou à défaut pour les parties de se mettre d'accord sur cet indice le plus voisin, dans un délai de trois mois à compter de la date à laquelle l'une des deux parties aura proposé à l'autre, par écrit, un indice de remplacement, celui-ci sera déterminé par un expert pris sur la liste de ceux le plus souvent désignés
comme experts par le Tribunal de Grande Instance de ............, en matièred'estimationdefondsde commerceet/ou de loyers
commerCIaux.
....................................................
Merci
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 30 janv. 2007 : 15:31:02
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il y a un problème dans la rédaction de ce bail: c'est soit l'indexation annuelle, soit triennale: mais pas les 2
qui a rédigé ce bail ?
est ce un document d'un éditeur sur lequel il aurait été "oublié" soit de cocher une case soit de rayer un paragrahe ??? |
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miff04
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 30 janv. 2007 : 21:32:31
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moi aussi j'ai du mal à comprendre ce bail
On m'a dit que les deux ensemble était possible !!
Ca a été rédigé par ordinateur par le propriétaire du local (les HLM)
Je met la suite du texte car ile en parlent encore :
.......L'expert ainsi désigné ne sera tenu au respect d'aucune fonnalité et devra faire connaître son choix de l'indice de remplacement dans un délai de trois mois à partir de la date à laquelle il aura été saisi, et ce au moyen d'une lettre recommandée adressée à chacune des parties aux présentes.
La lettre recommandée au moyen de laquelle l'expert aura fait connaître le nouvel indice 'choisi, tel que fixé par la loi, sera annexée de plein droit, au bail et à tous ses avenants ultérieurs pour fonner, avec ses pièces, la convention des parties et s'exécuter comme telle.
Les honoraires et frais de l'expert et de sa désignation seront
supportés en partie égale par le bailleur, d'une part, et, d'autre part, par le
preneur.
Le bailleur déclare que les stipulations relatives à la révision conventionnelle du loyer constituent pour lui un motif déterminant de la conclusion du présent contrat, sans lesquelles il n'aurait pas' contracté, ce qui est expressément accepté par le preneur........
Qu veut dire le dernier paragraphe ?
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cema
Contributeur vétéran
154 réponses |
Posté - 31 janv. 2007 : 14:07:17
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Bonjour,
en réalité, le loyer peut évoluer:
- soit par le jeu d'une clause dans le bail prévoyant une indexation (indexation conventionnelle),
- soit par application de la loi.
il existe 3 formes de révision légale:
1/ la révision triennale (prévue par les article L145-37 et L145-38 du code du commerce)- visiblement citée dans le 1er paragraphe de votre article
2/ la révision survenant à l'occasion du jeu d'une clause d'indexation (article L145-39 du code du commerce)
3/ la révision en cas de sous-location (article L145-31 code commerce).
Dans le cadre de la révision triennale, le bail commercial pourra être révisé tous les trois, qu'il y ait ou non dans le bail une clause prévoyant une telle résiliation (article L145-15 code du commerce). Cette révision triennale est différente de l'indexation convnetionnelle (qui résulte d'une clause du bail). la révision triennale s'applqiue tous les 3 ans (une révision conventionelle en pratique s'applique généralement chaque année) et la révision légale est plafonnée par la variation de l'indice du cout de la ocnstruction.
Vous trouverez ci-joint sur le site de la chambre de commerce de paris des articles intéressant sur les baux commerciaux et le loyer:
http://www.inforeg.ccip.fr/fiches/fiches_baux.htm
Vous trouverez ci-joints les articles du code du commerce en question: http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/VisuArticleCode?commun=&h0=CCOMMERL.rcv&h1=1&h3=49
/ la révision triennale
Article L145-37
Les loyers des baux d'immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l'une ou de l'autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat.
Article L145-38
(Loi nº 2001-1168 du 11 décembre 2001 art. 26 Journal Officiel du 12 décembre 2001)
La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé.
De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.
Par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.
En aucun cas il n'est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.
la révision survenant à l'occasion du jeu d'une clause d'indexation
Article L145-39
En outre, et par dérogation à l'article L. 145-38, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.
la révision en cas de sous-location
Article L145-31
Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.
En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte.
Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d'exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d'accord entre les parties, est déterminée selon une procédure fixée par décret en Conseil d'Etat, en application des dispositions de l'article L. 145-56.
Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître s'il entend concourir à l'acte. Si, malgré l'autorisation prévue au premier alinéa, le bailleur refuse ou s'il omet de répondre, il est passé outre.
Citation :
Initialement entré par miff04
moi aussi j'ai du mal à comprendre ce bail
On m'a dit que les deux ensemble était possible !!
Ca a été rédigé par ordinateur par le propriétaire du local (les HLM)
Je met la suite du texte car ile en parlent encore :
.......L'expert ainsi désigné ne sera tenu au respect d'aucune fonnalité et devra faire connaître son choix de l'indice de remplacement dans un délai de trois mois à partir de la date à laquelle il aura été saisi, et ce au moyen d'une lettre recommandée adressée à chacune des parties aux présentes.
La lettre recommandée au moyen de laquelle l'expert aura fait connaître le nouvel indice 'choisi, tel que fixé par la loi, sera annexée de plein droit, au bail et à tous ses avenants ultérieurs pour fonner, avec ses pièces, la convention des parties et s'exécuter comme telle.
Les honoraires et frais de l'expert et de sa désignation seront
supportés en partie égale par le bailleur, d'une part, et, d'autre part, par le
preneur.
Le bailleur déclare que les stipulations relatives à la révision conventionnelle du loyer constituent pour lui un motif déterminant de la conclusion du présent contrat, sans lesquelles il n'aurait pas' contracté, ce qui est expressément accepté par le preneur........
Qu veut dire le dernier paragraphe ?
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miff04
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 31 janv. 2007 : 14:46:52
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| Donc si je comprend bien, le propriétaire ne peut augmenter que de l'indice insee pour les deux modes de révision ? |
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pyramide
Pilier de forums
217 réponses |
Posté - 01 févr. 2007 : 21:39:26
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Bonsoir,
Non.
Contrairement à ce que vous dis NEFER il n'y a aucun problème dans la rédaction de ce bail.
Et, il me semble que CEMA vous donne de façon claire les différentes possibilités de révision, pendant le cours du bail du motant du loyer.
La "révision triennale" permet à votre bailleur (sous certaines conditions) d'obtenir au bout de trois ans le déplafonnement du montant du loyer et donc de ne pas réviser le montant du loyer en fonction de la seule variation indiciaire.
S'agissant de votre denière question savoir: "que veut dire le dernier paragraphe" considerez que pour votre cas il ne s'agit que d'une clause de style. |
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miff04
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 02 févr. 2007 : 07:56:13
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Bonjour;
concernant le revision triennalle, CEMA dit :
Dans le cadre de la révision triennale, le bail commercial pourra être révisé tous les trois, qu'il y ait ou non dans le bail une clause prévoyant une telle résiliation (article L145-15 code du commerce). Cette révision triennale est différente de l'indexation convnetionnelle (qui résulte d'une clause du bail). la révision triennale s'applqiue tous les 3 ans (une révision conventionelle en pratique s'applique généralement chaque année) et la révision légale est plafonnée par la variation de l'indice du cout de la ocnstruction.
la révision triennalle est donc reviser tous les 3 ans plafonnée par la variation de l'indice insee, donc comme deja chaque année cette indice est appliqué au bout des 3 ans se sera encore en fonction de l'indice.
D'apres CEMA il n'y a aura donc pas une grossse augmentation du loyer il me semble |
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Révision loyer triennale et annuelle
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