|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
 Posté - 24 févr. 2007 : 11:51:43
|
De nombreux copropriétaires ont installés Veluxs, vérandas, Air conditionné,aménagés les combles,... des modifs. sur les parties communes sans aucun accord de l'Ag et demande de travaux à la mairie. De plus notre RDC l'interdit totalement.
Le syndic n'a pas fait respecté le RDC depuis des années en laissant faire ces copros. La mairie n'est pas intervenue de son coté.
Ma question est la suivante :
Si une tuile tombe sur quelqu'un, si un plafond s'écroule à la suite de travaux d'aménagement des greniers ( interdit au RDC)sur des personnes présentes, ... si un incident grave de ce genre atteint une personne, Qui est responsable ?
- le syndicat des copros ? car ce sont des parties communes
- le syndic ? car il n'a pas effectué sa mission
- le copro ? car il n'a pas respecté le RDC
En cas de proçès entre ces parties, les sommes engagés en responsabilté civile ( avocats, préjudices à payer,...) seront très importantes, des dizaines , des centaines de milliers d'Euros certainement.
Le CS désire proposer aux votes à la prochaine AG, une résolution portant sur le respect du RDC en matière de travaux sur les parties communes effectués par les Copros.
Nous ne pouvons faire remettre en état des travaux fait il y a des années pour certains; mais nous désirons que les copros n'ayant pas respecté le RDC prennent leur responsabilité.
C'est à dire :
-La copropriété ne prendra pas en charge tous les travx. ( fuite, tuilles, solins,...) si un copropriétaire a effectué des travx ou des modifications sur les parties communes sans autorisations et demandes de travx.
-La copropriété ne sera pas responsable de tout accident causé par des travx ou des modifs sur les parties communes.
-toute demande de travx pourra être soumise au vote de l'AG à la majorité requise, dans les conditions émises ci-dessus.
Pouvons-nous ( juridiquement) proposer cette résolution, qui prend en compte un vieux RDC ( 1983 , l'attitude de certains copros, les améliorations en matière d'énergie, l'amélioration des relations entre copros.
Merci de vos réponses.
Ph.
|
|
Signaler un abus
|
|
|
ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 24 févr. 2007 : 13:37:08
|
Concernant la demande de travaux, ou d'éventuel PC, c'est un autre sujet qui n'interfère pas avec celui-ci, je pense que d'autres vont confirmer (une extension non autorisée ne change rien au régime de responsabilité).
En revanche, l'acceptation par la copropriété de travaux privatifs ou d'annexions sur les parties communes pose un vrai problème, car si une tuile tombe sur un passant, c'est bien une tuile de la copropriété et donc le syndicat qui est responsable.
Vous cherchez visiblement à ce qu'il en soit autrement selon les tuiles.
Vous pourrez toujours, au cas peu probable ou le syndic a accepté ce vote à l'ordre du jour, expliquer au blessé que vous avez voté entre vous une résolution vous déchargeant de cette presponsabilité, ça a peu de chance de fonctionner à mon avis.
Dit autrement, vous pouvez pas ne pas vous inquiéter de ce que devient le bien commun, et refuser d'en assumer les conséquences.
Pour tenter un parallèle, la maison commence a montrer d'importantes défaillances du gros oeuvre, et le syndicat, affolé, décide de voter ... qu'il ne sera désormais plus responsable de ce qui peut arriver.
A mon avis (je souhaite pour vous me tromper) vous n'avez pas d'autre solution que
1/ de remettre en cause les travaux contraires, non pas au code de l'ubanisme, mais au réglement de copropriété.
2/ ou d'assumer les conséquences. De toute sfaçon, en ce moment, vous êtes bien en /2/
Citation :
Nous ne pouvons faire remettre en état des travaux fait il y a des années pour certains...
Si vous ne le pouvez pas, alors attendez vous a en assumer les conséquences, ce n'est pas un autre qui fera le boulot a votre place.
Citation :
nous désirons que les copros n'ayant pas respecté le RDC prennent leur responsabilité
Dit comme ca, ca reste au niveau de l'intention, ça ne définit nullement dans chaque cas particulier ce que vous 'attendez' d'eux.
Comment comptez-vous faire transmettre au propriétaire suivant (quand un lot est vendu) et non 'contrevenant' l'engagement demandé, si tant est que vous arriviez a lister pour chacun d'entre eux les engagements individuels demandés?
Vous allez changer le RC (Le lot X est désormais propriétaire de 5 tuiles et 2 mètres de solin)?
|
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 24 févr. 2007 13:40:10 |
Signaler un abus  |
|
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 24 févr. 2007 : 14:17:38
|
il faut dissocier les travaux executés sur les parties communes sans autorisation d'AG de la responsabilité du syndicat en cas d'accident.
en cas d'accident physique ou sur des biens, ce sera toujours le syndicat des copropriétaires qu 'il faudra assigner, que ce soit à l'initiative du lésé ou de sa compagnie d'assurance.
c'est le problème principal lié à l'inobservation des règles de fonctionnement de la copropriété..... |
| Signaler un abus |
|
|
philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 24 févr. 2007 : 14:31:18
|
la totalité des copros qui ont des veluxs ( jusqu'à 6), qui ont aménagé les combles ( modification des tantièmes), qui ont fait posé des blocs d'air conditionné, qui ont des vérandas, qui ont boxé leur parking, n'ont jamais demandé à l'AG une autorisation de travx sur les parties privatives.
Dans notre RDC, aucun de ces travaux n'est autorisé.
Ces mêmes copros. font intervenir le syndicat dès qu'un problème sur leurs parties communes se posent( solin, fuite,..). Nous payons.
Justement nous nous inquiétons de ce que devient le droit commun, totalement ignoré par ces copros.
Il est difficile d'accepter que ceux qui respecte le RDC, paient à chaque fois pour ceux qui ne respectent rien.
Le fait que le lot soit vendu avec les transformations, engage seulement le vendeur, qui doit transmettre le RDC, et informer l'acheteur des ses transformations.
Il n'y a pas de problèmes d'assumer le RDC et ses conséquences. Pour vous la seule solution est de remettre en cause les trvx en contravention avec le RDC. Ce n'est pas si simple.
Assumer des conséquences plus graves, alors que l'on respecte le réglement, et que d'autres le transgresse sans soucis, est plus difficile à accepter.
Les copros corrects doivent-ils assumer l'irresponsabilité des autres copros, je ne crois pas qu'un tribunal puisse aller dans ce sens.
Si un problème grave arrive, je crois que le syndicat n'aura pas d'autres choix que d'attaquer le syndic pour manquement grave de son contrat et de sa mission, et le copro contrevenant pour non respect du RDC.
Nous désirons justement éviter d'aller au tribunal en faisant un constat dans la Copro. des manquements au RDC existant à ce jour, et de responsabiliser les copros sur leur choix d'ignorer le RDC.
nous sommes une copro. horizontale avec un RDC d'un immeuble ( 130 pavillons mitoyens, pourquoi ne pas modifier le RDC en individualisant les pavillons et leurs parties communes.
Que dit le droit sur ce problème??
|
| Signaler un abus |
|
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 24 févr. 2007 : 15:14:45
|
pour pouvoir assigner le syndic..(éventuellement) il vous faudra passer par le vote d'une résolution en AG
croyez vous réellement que les copropriétaires qui ont enfrind le réglement de copropriété avec la "bénédiction tacite" du syndic voteraient pour cette autorisation...????
pour l'instant vous pourriez commencer par un poblème...par exemple les appareils de climatisation fixés sur des parties communes sans Autorisation d'AG...... |
| Signaler un abus |
|
|
ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 24 févr. 2007 : 17:11:28
|
Citation :
Le fait que le lot soit vendu avec les transformations, engage seulement le vendeur, qui doit transmettre le RDC, et informer l'acheteur des ses transformations
Il engage tout autant le syndicat qui se retrouve avec une partie commune modifiée, et qui ne disant rien depuis des années tout en le savant l'accepte.
Citation :
Les copros corrects doivent-ils assumer l'irresponsabilité des autres copros,...
Comme le dit Nefer autrement, ce n'est pas en ces termes que le problème se pose. Par exemple, s'il y a plus de copropriéraires fautifs que de vertueux, c'est par le vote que va se décider la suite, et bien entendu, vous devinez le résultat, c'est ça la copropriété...
Citation :
Si un problème grave arrive, je crois que le syndicat n'aura pas d'autres choix que d'attaquer le syndic pour manquement grave de son contrat et de sa mission
Peut-être, mais lui avez-vous donné tous les moyens d'action et le lui avez-vous même demandé?
En faisant cela, il va se retrouver lui-même (ou plutôt son sucesseur) contraint d'agir au tribunal contre les fautifs, il n'aura plus le choix, et vous vous devrez, sauf a n'être pas cohérent, voter les frais d'un avocat pour qu'il le fasse alors que.... vous dites que actuellement c'est trop difficile a faire.
Il va donc y avoir un moment ou le syndicat va payer deux avocats, l'un contre l'ancien syndic, et l'autre contre les propriétaires fautifs. Bonjour les complications.
Penser que vous résoudrez en attaquant le syndic me semble personellement (je souhaite me tromper) voué à l'échec. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 24 févr. 2007 17:16:08 |
| Signaler un abus |
|
|
philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 24 févr. 2007 : 18:37:00
|
il n'y a eu aucune bénédiction du syndic, le laxisme du gestionnaire a permit à tous ces copros de faire ces travaux.
Donc si je comprends vos différents points de vue, pas de solutions, le syndicat est responsable dans tous les cas. Ribouldingue et nefer ne feront rien et ne proposent pas de solutions à ce problème de responsabilité, qui m'apparait un peu plus grave que la pose d'un velux.
Les copros non respectueux du RDC et des autres copros ont donc tout a fait raison d'enfreindre le réglement puisque personne ne bouge. Les autres n'ont plus qu'à payer !!!
Mais ces copros risquent à tout moment d'être confronter à un seul des copros qui se voit refuser en AG sa demande de travx ( velux par exemple) alors qu'il respecte le RDC. Il peut à lui seul faire appliquer le RDC, et obliger à l'ensemble des contrevenants à remettre en état les parties communes. Tout est dans notre RDC, qui interdit tout travaux.
Le CS peut lui aussi demander au syndic d'effectuer sa mission et demander aux copros de remmettre les parties communes en état( référé, tribunal,...)
Ces copros ne participent en rien à la vie de la copro et des syndics. Ils ne viennent pas aux AGs, ne se présentent pas au CS.
Je pense qu'une dure négociation va venir - total respect du RDC, demontage de tout ce qui a été fait sans votes des AGs contre prendre compte de ce qui existe déjà et responsabiliser les contrevenants sur les dégats possibles ( fuite, accident,...) |
| Signaler un abus |
|
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 24 févr. 2007 : 18:59:48
|
Citation :
Initialement entré par philippe388
Ribouldingue et nefer ne feront rien
vous pouvez nous expliquer ce que vous voulez dire....... |
| Signaler un abus |
|
|
ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 25 févr. 2007 : 09:11:10
|
Citation :
Les copros non respectueux du RDC et des autres copros ont donc tout a fait raison d'enfreindre le réglement puisque personne ne bouge. Les autres n'ont plus qu'à payer !!!
Vous avez une vue biaisée à mon avis en tentant de vous porter sur un plan moral:
Si on regarde les faits, oui, bien entendu qu'ils sont raison de leur point de vue, et ce d'autant que vous-même indiquez que vous ne voulez pas aller en justice contre eux alors que vous voulez aller en justice contre le syndic...
Citation :
Mais ces copros risquent à tout moment d'être confronter à un seul des copros qui se voit refuser en AG sa demande de travx ( velux par exemple) alors qu'il respecte le RDC. Il peut à lui seul faire appliquer le RDC, et obliger à l'ensemble des contrevenants à remettre en état les parties communes
A mon avis, le copro qui ferait cela n'ira pas bien loin, car il lui faudra bien attaquer le syndicat, qui est aussi (et surtout) fautif.
Citation :
Le CS peut lui aussi demander au syndic d'effectuer sa mission et demander aux copros de remmettre les parties communes en état( référé, tribunal,...)
Vous donnez au conseil syndical des possibilités qu'il n'a pas. En aucune façon le CS ne peut faire cela.
Même s'il le pouvait, le syndic ne pourrait d'ailleurs pas agir non plus car il n'en n'a pas les moyens.
Pour pouvoir agir en référé, puis au tribunal en action normale, le syndic va avoir besoin d'un avocat car il ne va pas le faire lui-même, ce n'est pas son rôle.
Donc il a besoin d'un budget.
Il va avoir aussi besoin d'être mandaté par le syndicat, ET NON PAS houspillé par le conseil syndical, ce qui est totalement différent.
Pour cela il a besoin d'une motion en AG avec vote et proposition de budget.
Le point va être soumis au vote, et selon le vote de la totalité des propriétaires venus ou représentés (et non pas des seuls propriétaires respectueux du RC comme vous le supposez) ce point sera accordé ou refusé.
Vous comprenez bien que dans ce cadre, PLUS il y a de fautifs, MOINS il y a de chance que la proposition soit votée.....
Dit autrement, plus longtemps le syndicat met à réagir, moins il a de chance de remettre tout le monde dans le droit chemin.
Nefer, je pense, et moi-même ne nous vous disons pas autre chose depuis le début.
Oui, il faut agir, mais en respectant les votes en copropriété, et en donnant des capacités d'action au syndic, non pas en sciant certaines branches... |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 25 févr. 2007 09:17:01 |
| Signaler un abus |
|
|
ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 25 févr. 2007 : 09:13:28
|
Citation :
Ces copros ne participent en rien à la vie de la copro et des syndics. Ils ne viennent pas aux AGs, ne se présentent pas au CS
Ils ont le droit, vous ne pouvez pas leur reprocher.
D'un autre côté, c'est tout bénéfice pour vous pour faire passer une résolution qui leur serait défavorable, non? ALors pourquoi vous en plaindre? |
Festina lente |
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Responsabilité du syndicat en cas d'accident
Forum fermé
