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Lors de la dernière AG, décembre 2005, notre syndic a introduit une résolution permettant l'élection ( en plus des membres du CS ) d'un ou plusieurs contrôleurs aux comptes.
Ayant posé ma candidature j'ai été élu.
Le jour du "CDC" je me suis rendu, avec les membres du CS chez le syndic.
Je passe rapidement sur le fait que la principale préoccupation des autres personnes était de pointer les factures et enfin, de faire en sorte que les charges soient bien réparties par batiment. Trois ans que je le demandais !!!!!
Pour ma part j'ai demandé que me soit présenté " un compte travaux " concernant la reprise des fondations des deux bat de la copropriété. Je précise que cette phase est terminée. ( ils restent un changement de fenêtres et le ravalement )
La comptable du syndic m'a répondu que ce compte se trouvais dans le bureau du syndic, la gestionnaire de la copropriété à quant à elle déclarée que ce compte " étant géré par le CODALPAC et la Caisse d'épargne " elle n'était pas en mesure de répondre à ma demande.
J'ai donc demandé par LR avec AR au syndic de me faire parvenir le dit compte. En lieu et place il m'a été fourni le planning prévisionnel des travaux et des paiements prévus, établit par le CODALPAC.
En conséquence, j'ai demandé au CS de faire inscrire ( entre autre ) à l'ordre du jour de la prochaine AG une résolution de présentation et d'approbation de ce compte travaux. Cette demande a été rejeté. IL faut dire que deux des membre de ce CS n'apprécient pas que sic " je me mêle de ce qui ne me regarde pas "
J'ai donc par LR avec AC demandé cette inscription.
Cela à été fait mais le cpte trvx n'a pas été joint à la convocation.
QUESTIONS :
La qualité de contrôleur aux comptes obtenue, comme précisé ci dessus, oblige-t-elle le syndic à répondre à mes demandes de présentation des pièces comptables du syndicat ?
Cette qualité me donne telle le mêmes prérogatives que celles du CS ?
Elu par le syndicat puis je engager ( au non de celui ci ) la responsabilité du syndic ?
Le fait que le cpte tvx n'est pas été joint à la convocations d'AG est il normal ?
Subsidiairement, la présentation en AG de devis " complémentaires " est elle normale ? Pour moi non mais ....
Désolé ! Mais le contrôleur des comptes n'existe pas dans le statut de la copropriété. On utilise l'expression pour désigner le membre du conseil syndical qui a l'habitude de remplir cette fonction . Point c'est tout
Il n'en reste pas moins que c'est le syndic qui a pris l'initiative de cette désignation. Il devait en conséquence lui fournir les éléments nécessaires.
Le compte travaux ne doit être joint à la convocation que lorsque son approbation figure à l'ordre du jour.
Si l'assemblée doit délibérer sur l'approbation des comptes 2006, les documents comptables (même de modèle ancien) doivent faire apparaître le position du compte travaux.
Si je comprend bien, ce pseudo "statut de contrôleur aux cptes" , bien qu'élu en AG à l'unanimité ( il y a eu des votes par inadvertance ), ne m'apporte donc aucune autres prérogatives que celles accordées à un copropriètaire " isolé " qui souhaite exercer sont droit de participation au dit ctrl.
C'est dommage car pour vous donner un exemple de " l'entente " entre le CS et le syndic voici la dernière de celui ci.
L'appel des charges, au titre de la régularisation des cptes de l'exercice 2005/2006, nous a été adressé avec demande paiement au 28 fevrier alors que les comptes n'ont pas été approuvés, la prochaine AG se tenant le 8 mars prochain.
NB : Aucune information n'a été diffusée par le CS pour aviser les copropriétaires de cette anomalie ( faute que je considère comme grave ). Pourtant le CS ne peut l'ignorer puisqu'en "Copie Conforme" d'un courriel que j'ai adressé au syndic sur le sujet, en lui demandant de faire un courrier rectificatif aux copropriètaires. Bien sur rien n'a été fait.
Il est vrai qu'assez curieusement ce message, réitéré à deux reprises et sur des adresses mails différentes, m'est revenu comme " non lu " par le syndic. Belle attitude d'évitement !!!!!!! je suis certainement répertorié comme courrier indésirable.
Une fois de plus l'incompétence d'un syndic et l'attitude d'un CS fagosité, va entrainer une AG qui risque d'être houleuse et manquer son objectif premier de prise de décisions importantes pour la copropriété, à moins bien sur que je m'abstienne de toute observation. Ce que je considèrerais comme un manquement de la part d'un contrôleur aux cptes.
Sur la diffusion des soldes de fin d'exercice, vous avez formellement raison.
Mais tout le monde est bien d'accord pour reonnaître que le mécanisme légal actuel est foireux.
Les contestataires systématiques s'aperçoivent seulement maintenant qu'il va jusqu'à interdire au syndic de restituer rapidement les soldes créditeurs individuels
Pour ma part je pense qu'il y aurait lieu de diffuser les comptes dès qu'ils ont été vérifiés et approuvés par le conseil syndical. L'idéal serait de diffuser en même tempps le rapport du CS. Le statut de la copropriété, à la vérité, dit pour l'essentiel que les soldes ne sont pas exigibles. Le syndic ne peut donc effectuer le recouvrement judiciaire d'un solde individuel avant approbation des comptes.
Mais il n'est interdit à personne de payer une dette avant la date de son exigibilité. Dans nombre de syndicats, les copropriétaires s'en rapportent au conseil syndical pour le contrôle des comptes.
Il faut ajouter que certaines contestations ne peuvent pas faire l'objet de rectifications dans les comptes de l'exercice. Ainsi pour des travaux commandés par le syndic alors qu'un excès de pouvoir est allégué. La facture est due à l'entrepreneur. Elle doit donc figurer dans les comptes et être répartie. Il n'y a pas lieu de rectifier le compte.
Il y a ensuite à régler un problème de responsabilité du syndic. Si amiablement ou judiciairement, il est amené à indemniser l'immeuble, l'indemnité viendra en produit au profit des copropriétaire.
Il semblerait que vous avez parcouru un peu rapidement ce que j'ai écrit. Je n'ai jamais demandé au syndic de joindre un courrier à la convocation d'AG . Cf ci dessous.
NB : Aucune information n'a été diffusée par le CS pour aviser les copropriétaires de cette anomalie ( faute que je considère comme grave ). Pourtant le CS ne peut l'ignorer puisqu'en "Copie Conforme" d'un courriel que j'ai adressé au syndic sur le sujet, en lui demandant de faire un courrier rectificatif aux copropriètaires. Bien sur rien n'a été fait.
D'autre part comment demander l'inscription à l'ordre du jour d'une AG que le solde de l'exercice ne soit pas réclamé aux copropriétaires avant que cette AG ai lieu et que les comptes aient été approuvés ?????? Cela relève de l'absurde. Relisez les textes
Si il vous semble que j'ai des lacunes en ce qui concerne la connaissance des textes concernant la copropriété croyez bien que je n'ai pas attendu votre conseil pour essayer de pallier à cette méconnaissance. Pour autant il vrai que je ne connais pas tout et c'est bien pour celà que je pose des questions sur ce forum. Votre remarque me semble déplacée et en rien constructive.
Pour ce qui concerne ma "non" participation au CS sachez qu'il y a un "passé" sinon "un passif" à prendre en compte. Ici, n'est pas le lieu d'en développper l'histoire.
Espérant, en toute cordialité, que vous lirez bien ce qui est écrit et en remontant au message d'origine.
De la notion de contrôleur aux comptes
Forum fermé
Posté - 25 févr. 2007 : 10:11:19
