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Dave Neve
Contributeur vétéran
130 réponses |
 Posté - 05 mars 2007 : 19:38:11
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Bonjour
Recemment, j'ai vu mes postes censurés parce que le syndic en question a menacé une action en justice pour diffamation contre ce site.
Dommage parce que même quand ce syndic perd en justice, (sur le compte de la résidence déjà victime du même syndic) on ne peut plus citer son nom)
Donc, je dirai qu'il s'agit d'un grand syndic dans le Nord de la France avec un nom qui vous rapelle d'un russe.
Un grand soupir de soulagement des gens du Nord où la S____C a son siège.
Nos félicitations au parti gagnant et nos remerciements aux juges pour une décision « perspicace »
Motifs de la décision
Monsieur X et Monsieur Y demandent l’annulation de l’AG de 15 juin 2006 au motif que la société S____C y avait assuré la représentation de 32 copropriétaires représentant plus d’un tiers des tantièmes.
Ils soutiennent que ceci est en contradiction avec les dispositions d’ordre public de l’article 22 de la loi de 10 juillet 1965 qui prévoit notamment en son alinéa 3
La société S____C fait valoir que l’article 22 ne régit que les délégations spéciales de vote consenties par certains copropriétaires mais n’est pas applicable aux mandats de gestion de bien qu’elle détenait par ailleurs
Elle explique que, en espèce, de nombreux copropriétaires lui avaient confié un tel mandat de gestion non pas en sa qualité de syndic mais en sa qualité d’administrateur de biens. Elle soutient donc que ces mandats généraux, comprenant notamment la représentation du mandat, sont totalement distincts du mandat spécial prévu à l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 et ne sont régis que par les dispositions des articles 72et suivants de la loi du 2 janvier 1970 qui n’apporte aucune limitation au nombre de mandats. Elle produit une jurisprudence en ce sens de la cour d’appel d’Aix en Provence et en reprend l’argumentation à son compte
L’article 22 de la loi du 10 juillet dispose
Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 5 p 100 des voix du syndicat.
Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s'il participe à l'assemblée générale d'un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire.
Le syndic, son conjoint, et ses préposés ne peuvent présider l'assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire.
La société S____C ne conteste pas qu’elle a représenté à l’assemblé général du 15 juin 2006 32 copropriétaires totalisant ainsi nettement plus que le 5% des voix du syndicat. La société S____C était alors le syndic en exercice et, au surplus, candidate au renouvèlement de ses fonctions, point inscrit à l’ordre du jour de l’AG dont l’annulation est demandée.
Il n’est pas contesté qu’aucune délégation de vote n’avait été remise à la société S____C spécifiquement en vue de cet assemblé général ou en sa qualité de syndic : Il s’agissait de mandats d’administration générale, confiés à la société S____C en sa qualité d’administrateur de biens et pour l’exercice de tous les droits et obligations attachées à la propriété de chacun des lois concernés.
Ces mandats d’administration sont effectivement régis par les articles 71 et suivants de la loi du 2 janvier 1970 et aucune de ces dispositions ne limite le nombre de mandats pouvant être reçues par un même administrateur de biens.
Pour autant, rien ne permet de retenir, comme le soutient la société S____C, que les dispositions de l’article 22 de la loi du juillet 1965 seraient dès lors inopposables au mandataire, administrateur de bines, titulaire de tels mandats de gestion. En effet, aucun texte ne prévoit une telle exception aux règles relatives au droit de la copropriété.
L’article 22 de la loi du juillet 1965 est un texte d’ordre public dont les dispositions doivent être interprétées strictement lorsqu’une telle interprétation est nécessaire.
Toutefois, l’alinéa 3 de ce texte ne requiert aucune interpellation lorsqu’il dispose que « Le syndic, son conjoint, et ses préposés ne peuvent présider l'assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire »
La généralité des termes employés par le législateur et le caractère catégorique de l’interdiction ainsi posée ne permet pas de supposer que la loi du 02 janvier 1970, qui ne prévoit rien à ce sujet, serait venue introduire une exception à cette règle.
En tout état de cause, le syndic représente le syndicat des copropriétaires et il est à ce titre en charge de l’intérêt collectif, de telles fonctions sont donc par nature incompatibles avec la représentation des intérêts de l’un des copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux
Au surplus, une telle représentation est de nature à perturber le bon fonctionnement d’une copropriété et à entrainer des abus que le législateur a voulu interdire en encadrant strictement les pouvoirs du syndic
Il suffit à cette égard de constater , en l’espèce, que la société S____C a pu, lors de l’AG contestée, utiliser les mandats de gestion qui lui avaient été confiés pour voter en faveur de renouvèlement de sa propre mission de syndic et se faire ainsi élire malgré la présence d’un autre candidat à ces mêmes fonctions. Il importe peu que e mandant puisse toujours, conformément au droit commun, décider finalement de voter lui-même à L’AG ou même adresser des consignes de vote à son mandataire.
Il convient donc de retenir que l’alinéa 3 de l’article 22 de la loi du juillet 1965, interdisant au syndic de recevoir mandat pour représenter un copropriétaire, n’a pas besoin d’être interprété et que cette disposition, générale et impérative, s’impose aussi au syndic ayant, par ailleurs, reçu un mandat de gestion en sa qualité distincte d’administrateur de biens.
En conséquence, l’AG du 15 juin 2006, au cours de laquelle le syndic a représenté plusieurs copropriétaires, doit être annulée
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Un administrateur judiciare était également désigné et le S_____C a donc perdu la résidence en question
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 mars 2007 : 23:07:46
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Il faut rappeler que la Cour d'appel d'Aix Provence a jugé qu'un administrateur de biens pouvait représenter tous les copropriétaires dont il était le gestionnaire locatif, sans devoir repecter la limitation légale du nombre des mandants.
MAIS cet administrateur de iens n'était pas syndic de l'immeuble en question.
L'arrêt d'Aix, déjà, a fait jaser. La Chancellerie a annoncé son intention de légiférer ou décréter pour remédier à cette "anomalie ", mais rien n'est venu, car la question est juridiquement plus difficile à traiter qu'on ne l'avait pensé.
Si le gestionnaire locatif est en même temps syndic, la loi s'oppose déjà à ce qu'il détienne des mandats.
Mais on ne peut pas non plus négliger la réalité  Il peut s'agir d'une victoire à la Pyrrhus ! Si les mandants bailleurs tiennent au syndic évincé, le nouveau syndic peut se faire virer à la première occasion. Il faut donc attendre un peu pour compter les points.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 mars 2007 : 10:07:12
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Je ne vois pas du tout où serait la difficulté juridique sur cette question du mandat de représentation !
Il est constant que sur le fondement de l'article 22, un mandataire, quel qu'il soit, ne peut détenir plus de 3 mandats, et si plus sans pouvoir dépasser 5% des voix !
Que ce mandataire soit un gestionnaire locatif ne change rien sur le fond : ce mandat de gestion n'est pas opposable au syndicat qu'il n'a pas à connaitre, comme toutes conventions passées à l'extérieur par des membres du syndicat (cf: sous seing, acte de vente, etc ...)
Ce sont les arguments de la Cour d'Aix qui sont incompréhensibles, violation de l'art.22.
Il est regettable que l'affaire n'ait pas été soumise à cassation.
Mais en l'état, on ne peut certainement pas avancer cet arret d'Aix comme jurisprudentiel, cas d'espèce très contestable. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 mars 2007 : 11:55:49
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L'arrêt d'Aix traite d'un cas d'espèce mais en l'occurence, la question posée est précisément celle traitée par l'arrêt.
Les cas dans lesquels des gestionnaires locatifs non syndic de l'immeuble se pointent avec 10 mandats faisant 8% des voix voire plus sont nombreux, surtout dans les résidences de loisirs.
En l'état, on peut contester la solution d'Aix mais pas la négliger, dès lors que la Chancellerie sèche sur le problème 
Quant aux conséquences pratiques, on ne peut pas non plus les négliger
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Syndic représente 32 copropriétaires lors d'une AG
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