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Atos54
Contributeur débutant
15 réponses |
 Posté - 17 mars 2007 : 11:49:49
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Bonjour,
Je suis copropriétaire depuis 2003 d’un appartement que j’occupe, dans un immeuble de huit appartements. Un seul propriétaire bailleur pour les sept autres !
Devant les promesses non tenues et la sourde oreille de l’autre copro (une SCI) et en l’absence de syndic, j’ai été amenée à demander au Président du T.G.I., par l’intermédiaire d’un avocat, la nomination d’un administrateur provisoire. D’ailleurs à l’époque, et pour connaître mes droits, j’avais posé deux questions dans ce forum qui est génial.
Une 1ère AG a enfin eu lieu le 21/12/2006, juste pour nommer le premier syndic au 01/01/2007 (je vous fais grâce des détails, je galère toute seule depuis fort longtemps ).
Le syndic (pro) jusqu’ici c’est simplement contenté de faire un appel de fonds pour le premier semestre 2007 + un appel de fonds de trésorerie. Que j’ai payé illico. Maintenant je me demande si c’est bien légal, en l’absence de vote de budget prévisionnel… Mais bon ! A force de relance au Syndic qui ne bougeait guère aussi, il y aura quand même une A.G. prochainement qui devrait régulariser tout cela.
Juste pour info, l’autre copro (la S.C.I.) n’a toujours pas réglé au Syndic les appels de fonds…
Mais ma question n’est pas là, c’est juste pour mettre en place ce qui suit.
J’ai reçu ce mois-ci, de la société qui gère les 7 autres appartements loués pour le compte de la S.C.I., la régularisation des charges 2006 qui ont mystérieusement (et arbitrairement) augmentées de plus de 50 % sur une année ! Je n’ai reçu bien sûr aucun détail et justificatifs avec.
Ma question est maintenant la suivante : pour cette période 2006 (et celles d’avant mais on va dire qu’il y a prescription pour celles-là) en l’absence de : syndic, assemblée générale, prévision de budget, etc.. donc sans aucun regard sur quoi que ce soit ni vote de ma part, que faut-il faire ? Le Syndic fraîchement nommé dit qu’il va falloir quand même approuver les comptes 2006 lors de la prochaine A.G… Ma logique me dit que ça ne colle pas car il n’y a jamais eu budget avant.. Le Syndic a-t-il raison ?
Si oui, j’envisage de ne pas approuver ces comptes. Qu’en pensez-vous ?
Si non, sur quel texte se baser pour que je lui explique ?
Et que faire pour cette énorme facture que je viens de recevoir ? Arrangement amiable ?
Merci à vous.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 17 mars 2007 : 14:14:11
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l'approbation des comptes ne peut se faire que par un vote en AG
le syndic actuel s'est il fait remettre tous les documents concernant la copropriété??? (factures, police assurance.....)
l'ancien gestionnaire de la copropriété n'a plus aucun pouvoir pour pouvoir demander quoi que ce soit
je vous suggère de bien lire les textes réglementaires (loi de 65, décret de 67) |
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Atos54
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 17 mars 2007 : 17:53:34
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Le syndic actuel (le premier) va récupérer je pense ces documents.
Peut-il vraiment inscrire à l’ordre du jour de la prochaine AG l’approbation des comptes 2006 qui n’ont jamais été provisionnés et encore moins votés ?
Merci
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 mars 2007 : 21:48:52
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N'oubliez pas que, dans la pratique, vous êtes dans une copropriété à deux. Si vous avez 12O / 1000e, la SCI ne peut voter en assemblée générale que pour 120 / 1000e . Tous les autres tantièmes sont neutralisés (article 22 de la loi du 10 juillet 1965).
La situation peut donc être bloquée si vous ne parvenez pas à vous entendre. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 18 mars 2007 : 11:54:21
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C'est le même problème dans toutes les copropriétés à deux!
C'est l'esprit cartésien de l'Etat et des parlementaires !
Dura lex.Sed lex. |
Salutations
François |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 18 mars 2007 : 12:38:02
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Citation :
C'est l'esprit cartésien de l'Etat et des parlementaires !
Qu'est-ce que ça veut dire l'esprit cartésien de l'état, et en quoi est-ce une mauvaise chose?
Ce n'est pas difficile a comprendre que dans une copropriété a deux , quand les deux ne s'entendent pas, c'est l'enfer, mais en quoi l'état et les parlementaires ont quelque chose a faire dans cette histoire?
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Festina lente |
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Atos54
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 18 mars 2007 : 15:07:39
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Je connais l’article 22 grâce à vous depuis l’an dernier. Et je sais qu’une copro de deux est sans doute la pire des situations ! Ca doit être cela dans notre cas la traduction de "l’esprit cartésien de l’Etat et des parlementaires" : se battre contre des moulins à vent, comme Don Quichotte !
Mais vous ne répondez pas à ma question principale (ou c’est moi qui ne comprends pas forcément vos réponses). Je vais essayer de formuler différemment :
Un premier syndic, fraîchement élu depuis le 01/01/2007 (sur convocation d’un administrateur provisoire) dans une copro qui ne fonctionnait pas du tout avant (absence de syndic, d'A.G. et donc de budgets) peut-il mettre à l’ordre du jour d’une toute première AG l’approbation de comptes précédents qui n’ont jamais été décidés légalement ?
Pour moi non et je devrai m’arranger à l’amiable avec l’autre copro pour l’année 2006.
Mais quel texte de loi rappeler au Syndic pour qu’il ne mette pas cette question à l’ordre du jour ? Les lois de 65 et 67 expliquent comment une copro doit fonctionner et même les articles 29-1 et suivant de la loi de 65 sur les dispositions particulières aux copropriétés en difficultés ne font pas état de cas similaires au mien.
J'attends impatiemment votre réponse à ma question.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 18 mars 2007 : 15:16:28
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atos: je suppose que vous n'avez toujous pas lu mon message précédent
même si aucun budget prévisionnel n'a été voté...il y a bien eu des dépenses...payées par qui ?????
qu'en est il de l'assurance de l'immeuble???
à quel titre, cette SCI vous a t elle envoyé une régularisation des charges 2006????
était elle syndic bénévole???? |
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Atos54
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 18 mars 2007 : 15:41:14
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Si si j’ai lu votre réponse Nefer. Les dépenses (chauffage car chauffage commun à l’immeuble, eau car les logements ont des compteurs différentiels, assurance au nom de la SCI, ménage : il n’y en a plus depuis juillet dernier) étaient payées par la S.C.I.
Je recevais chaque année comme les autres locataires et bien que je sois propriétaire, une régularisation de ces charges. Pour 2006 (vengeance de la part de la SCI ?) elles ont doublées uniquement pour moi.
La SCI, propriétaire bailleur des 7 autres appartements de l’immeuble, n’était pas syndic bénévole. Elle gérait l'immeuble comme s'il n'y avait que des locataires ! Et je n’avais regard sur rien du tout. Elle gérait tout, et rien car problèmes chauffage, ménage, assurance pas au nom de la copro, etc.
La copropriété n'existait donc pas du tout.
Je n’y connaissait rien jusque l’an dernier ou j’ai saisi le Président du T.G.I. pour régulariser tout cela. Mais c'est encore un peu la galère tant que tout n'est pas mis en place.
La SCI est actuellement en train de remettre au 1er syndic nommé depuis le 01/01/2007 les contrats d'assurances qui étaient au nom de la SCI, contrat chauffage au nom de la SCI aussi, etc. Je ne sais pas si il y a des factures 2006 impayées...
Dans notre situation, qu'en est-il donc des comptes de l'année 2006 ? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 18 mars 2007 : 15:54:52
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donc la SCI a engagé des dépenses dont elle ne peut pas se faire rembourser......
la SCI n'avait aucune qualité pour engager la copropriété, qui elle existait, mais était dépourvue de syndic.
un copropriétaire (la SCI) s'est comporté en "gérant de fait" et a engagé sa responsabilité |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 18 mars 2007 : 18:30:55
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Citation :
Initialement entré par ribouldingue
Citation :
C'est l'esprit cartésien de l'Etat et des parlementaires !
Qu'est-ce que ça veut dire l'esprit cartésien de l'état, et en quoi est-ce une mauvaise chose?
Ce n'est pas difficile a comprendre que dans une copropriété a deux , quand les deux ne s'entendent pas, c'est l'enfer, mais en quoi l'état et les parlementaires ont quelque chose a faire dans cette histoire?
Pour commencer "Etat" s'écrit avec un E majuscule.Ce n'est qu'un détail.
Ensuite,vous me faites bien rire parce que je soutiens un avis différent du votre.Cet avis n'est pas plus le mien .Il est celui des praticiens du droit de la copropriété. alors Festina lente lisez un peu.
Ce topic illustre, s'il en est besoin, un exemple de situation difficile dans un immeuble qui n'a que deux copropriétaires, dont une SCI,( bailleur de 7 appartements ).
Peut être puis je ajouter que le notaire aurait du en informer le nouveau copropriétaire au moment où il rédigeait son acte alors qu'il n'y avait pas de RC.J'aimerais savoir ce que l'on trouvait au fichier immobilier ?.
J'ajoute que vous ne nous avez pas donné l'occasion de lire vos commentaires lorsque JPM et gédehem , notamment, critiquent artains articles de la loi de la L/65 et du D/67 .
Je crois avoir, sur ce site, le droit de m'exprimer librement sans passer par vos fourches caudines.
ribouldinguez bien avec vos amis ! |
Salutations
François |
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Atos54
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 18 mars 2007 : 20:47:42
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Citation :
donc la SCI a engagé des dépenses dont elle ne peut pas se faire rembourser......
la SCI n'avait aucune qualité pour engager la copropriété, qui elle existait, mais était dépourvue de syndic.
un copropriétaire (la SCI) s'est comporté en "gérant de fait" et a engagé sa responsabilité
Donc Nefer, on ne parlera pas de 2006 à l'A.G. On fera juste le budget prévisionnel de 2007.
Et je m'arrangerai à l'amiable avec la SCI pour 2006.
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 18 mars 2007 : 21:16:00
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Le budget de 2007 ne sera pas exigible et liquide puiqu'il n'a pas été voté au cours de l'année précédente.
Si vous ne voulez pas parler de 2006 il faudra bien faire ressortir le solde créditeur ou débiteur à la date de fin du précédent exercice.
Mais continuez avec nefer... |
Salutations
François |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 18 mars 2007 : 21:37:10
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légalement cette SCI n'avait aucune qualité pour engager des dépenses au nom du syndicat des copropriétaires....
laissez la SCI agir.....entamer une procédure si elle le souhaite.....
votre syndic peut, même maintenant, faire voter un budget prévisionnel pour 2007:cela permettra de rendre les créances liquides et exigibles |
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Atos54
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 18 mars 2007 : 23:27:44
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Pourquoi Olman24 dit-il ? :
Citation :
Le budget de 2007 ne sera pas exigible et liquide puiqu'il n'a pas été voté au cours de l'année précédente.
Si vous ne voulez pas parler de 2006 il faudra bien faire ressortir le solde créditeur ou débiteur à la date de fin du précédent exercice.
Le budget 2007 n'est pas encore voté ! Il ne le sera que prochainement et ce sera le tout premier budget voté pour et par la copro.
Le budget 2007 doit-il être voté un an avant?
Ca m'embrouille un peu...
Atos54 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 19 mars 2007 : 10:35:25
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le vote de budget en année N-1 permet de faire l'apel de fonds trimestriel...mais il est rectifié et donc revoté dans l'année N après que les comptes de l'année précédente soient établis
mêm s'il est voté en juin 2007, le budget 2007 permettra de rectifier les appels de fonds jusqu'à la fin de l'exercice et permet aussi au syndic de poursuivre au tribunal un copropriétaire qui n'auait pas payé les appels prévisionnels 2007 et même de demander la déchéance du terme |
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chardon2bs
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 19 mars 2007 : 14:19:35
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De tout coeur avec vous, je suis moi-aussi face à un majoritaire, qui a été plus rusé que votre SCI puisqu'il a "cédé" deux lots à des tiers, qui lui louent leurs appartements, et donc votent comme lui. Résultat, il se comporte lui aussi en "gérant de fait", engage des travaux, les fait réaliser, et en demande le remboursement....
Un gérant de fait, en pratique, que risque-t-il ? Personne n'a réussi à me le dire, quelq'un peut-il nous éclairer ? Nefer vous dit que la SCI ne peut pas demander le paiement de factures à leur nom, effectivement vu que vous êtes à égalité de droits, vous pouvez les bloquer, même si stricto sensu, il est naturel de payer des charges. Donc vous pouvez effectivement négocier à l'amiable avec votre SCI, c'est déjà bien (à condition que le gérant de la SCI partage ce point de vue). |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 19 mars 2007 : 15:04:27
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ATOS: vous n'avez pas à négocier avec cette SCI....il garde les factures payées à sa charge!!!
s'il veut vous poursuivre, laissez le faire...il sera débouté!! |
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Charges légales ou non ?
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