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Bonjour. J'ai besoin d'aide. 1 Peut-on lors de l'examen des comptes refuser 256 euros pour mise à jour du carnet d'entretien en s'appuyant sur le fait qu'il n'y a aucune facture justifiant ce montant: pas de nombre de vacations, pas de précision sur le taux de la vacation syndic ou assistant), impossibilité arithmétique de tomber sur 256 avec les tarifs du contrat de syndic. Le contrat prévoyait une facturation au temps passé. 2 Peut-on refuser une facture de 185 euros, au titre d'un "contrat de maintenance désinsectisation, sachant que la somme concerne en fait un diagnostic termites jamais voté en assemblée. La facture est donc mal placée. 3 Sachant que le syndic par son contrat s'est engagé à ne percevoir aucune rémunération ou commission occulte, et que néanmoins il a contracté sans autorisation de l'AG avec une de ses filiales, peut-on estimer la commision à 20% de la facture de l'assurance et refuser de prendre en charge cette partie là? En dehors de ces trois réserves, je pense qu'il nous faut approuver les comptes 2006.
4 Par ailleurs peut-on faire voter AVANT l'approbation des comptes l'affectation de certains produits de façon à minorer le déficit 2006 et donc à modifier les sommes dues au titre de la régularisation?
Merci d'avance aux spécialistes pour leurs réponses.
Ils viennent au profit des copropriétaires s'ils n'ont pas été affectés à la constitution d'une réserve quelconque.
Mais il ne faut surtout pas les diminuer des charges !!!
Plus clairement : Vous avez réellement 6520 € de charges effectives et 900 € de produits. Il ne faut pas créer l'illusion que vos charges sont de 5620 € et établir les futurs budgets prévisionnels sur ce montant
C'est l'énorme erreur du nouveau régime comptable : imputer les produits sur les charges. Que faîtes vous si le locataire d'une partie commune cesse de payer son loyer pour telle ou telle raison ? Pas d'autre solution qu'un appel de fonds complémentaire que le nouveau régime appelle " emprunt du syndicat auprès des copropriétaires "
Ce qui vous intéresse c'est de ne pas sortir d'argent alors qu'il y en a à répartir. Donc, si vous avez 30/1000 vous avez 195,60 de charges et par ailleurs on vous crédite 27 € de produits. Celà revient au même pour votre portefeuille, mais c'est la situation réelle et pas une illusion sur le montant des charges.
Pour le reste : vous approuvez les comptes et vous faites des réserves sur les points litigieux. Sauf cas exceptionnel, il ne faut jamais refuser en bloc l'approbation des comptes.
Vous devez payer, mais : la mise à jour du carnet d'entretien fait partie des missions courantes : soyez vigilant à la signature du nouveau contrat de syndic, il faut refuser une clause de tenue de carnet d'entretien. Certains syndics ont trouvé l'astuce : la mission courante comprend le carnet d'entretien de base, et moyennant finance le syndic maintient le carnet d'entretien amélioré. Arnaque à refuser, sans discuter. le contrat termite, c'est du n'importe quoi. Un syndic peut tout à fait souscrire un contrat sans passer par l'AG (les lois sont mal faites): mettez la non reconduction du contrat termite à l'ordre du jour et c'est réglé.
Notre syndic a fait voté par l'AG la résolution suivante: "partie complémentaire au carnet d'entretien (art.5 du décret n°2001-477) L'assemblée générale des copropriétaires décide pour une meilleure information des copropriétaires d'inclure au carnet d'entretien (cf Contrat de syndic - rénumération) le montant des dépenses au delà duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire ainsi que les résultats des différents diagnostics dont la collecte découle de textes réglementaires; Plomb, document technique amiante, certificat Performance Energétique."
Le syndic et le CS nous ont affirmé que ce carnet plus était absolument nécessaire et l'AG l'a approuvé à la majorité absolue (donc y compris mon vote, j'en ai honte)
Notre copro date de 1999, pas beaucoup de plomb et d'amiante à craindre...
Le tarif de cette "arnaque" votée par l'AG est de 7.18 euros par lot, nous sommes 90 lots. Nouveau au CS, j'en ai fait part à la présidente du CS, elle ne savait même pas que cette prestation était payante.
J'espère qu'à la prochaine AG je serai persuasif pour que l'AG ne vote pas cette dépense inutile.
approbation des comptes
Forum fermé
Posté - 21 mars 2007 : 18:18:49
