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xandine
Nouveau Membre
1 réponse |
 Posté - 22 mars 2007 : 21:58:40
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parler des cahiers des charges des ASL. un vrai flou existe au sujet de la caducité des cahiers des charges. certains disent ceci, d'autres cela...parlons-en
je croyais que le cahier des charges du lotissement dans lequel j'habite nous protégeait d'un certain nombres d'aléas jusqu'à ce soir...
une personne membre du conseil syndical de mon ASL m'a signalé que notre cahier des charges est caduque car il aurait dû être revalidé tous les dix ans. et que donnc il n'est plus valable depuis des lustres déjà!!! il nous aurait simplement protégé telle la ligne maginot. cette personne me dit que notre syndic lui aurait confirmé cela et que cela n'a été dit à personne pour éviter la zizanie ou la prise de libertés de certains...
j'ai vraiment besoin de réponses précises.
merci
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Edité par - xandine le 22 mars 2007 22:02:31 |
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champagne
Pilier de forums
520 réponses |
Posté - 23 mars 2007 : 20:09:37
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Certes il y a déjà des posts sur le sujet et beaucoup d'entre nous ( forumeurs ) faisons quelques extrapolations ou interprétations.
Je me permettrai de rappeler la règle .
J'ai composté à partir de plusieurs sites spécialisés et tous disent:
CAHIER DES CHARGES d'un lotissement :
C'est la charte des colotis.
C'est un contrat de droit privé qui, lie tous les colotis.
Ce document s'impose donc au propriétaire qui construit, mais également aux futurs acquéreurs, même s'il ne figure pas dans l'acte de vente.
Son rôle est de fixer les règles de la vie collective : obligation d'entretien des parties extérieures des bâtiments, écoulement des eaux, plantations, hauteurs à respecter, usage des parties communes, possibilité ou interdiction d'exercer une activité commerciale ou professionnelle. Il formalise les servitudes qui lient les différents lots et peut même comporter des règles de construction relevant, en principe, du règlement de lotissement.
C'est à partir de l'utilisation des termes cahier des charges et réglement de lotissement qu'est née la confusion.
Le cahier des charge à une Validité illimitée.
Contrairement au règlement du lotissement, le cahier des charges n'a pas de durée de validité limitée dans le temps. Il s'impose à tous, anciens comme nouveaux propriétaires.
Compte tenu qu'il existe sous certaines conditions la possibilité de rendre caduque des dispositions du cahier des charges ( au delà de 10 années ou modifications autorisés seulement au delà de 5 années )des lotisseurs ont introduit des règles d'urbanisme dans le cahier des charges .C'était une manière, de « contourner » la règle des 10 ans et d'imposer à titre pérenne des règles de construction plus contraignantes que les règles d'urbanisme applicables dans la commune.
La loi - SRU du 13 décembre 2000 - à conduit à préciser que le fait de reproduire dans le cahier des charges tout ou partie d'un document d'urbanisme ou du règlement de lotissement ne confère pas à ces éléments le caractère contractuel (c. urb. art. 111-5).
Les règles d'urbanisme contenues dans le cahier des charges deviennent caduques en même temps que le règlement de lotissement.
Passer outre les prescriptions du cahier des charges est très risqué car tout coloti peut demander la démolition de la construction contrevenante ou une remise en conformité pendant 30 ans !
Donc attention :
Pour engager une action en justice, il n'est pas besoin de justifier son intérêt à agir ou d'un préjudice quelconque
Être propriétaire d'un lot permet d'engager une action, dès lors qu'il y a infraction aux clauses du cahier des charges.
J'ai été long et des termes peuvent vous sembler copié dans d'autres documents , mais c'est normal, ceci afin de vous apporter la cohérence nécessaire à la compréhension générale.
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Edité par - champagne le 23 mars 2007 20:11:57 |
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champagne
Pilier de forums
520 réponses |
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TRAGAMO
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 26 mars 2007 : 09:38:52
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Oui mais, quand le cahier des charges n'est plus conforme à la réalité sur le terrain, (constructions supplémentaires sans P.C.) quels sont r exactement les recours?. merci de votre réponse |
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champagne
Pilier de forums
520 réponses |
Posté - 26 mars 2007 : 10:39:35
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Reste à savoir qui à intérêt ou pas à intenter une action en justice.
Votre cas est courant ( constructions sans P.C. ou déclarations préalables soumis à autorisations )et il reste à déterminer qui va engager la procédure :
- D'une part au tribunal administratif , car il y a eu aussi des cas de délivrance de permis de construire ou autre déclaration de construction délivrée par un maire alors que le cahier des charges ne l'autorisait pas.
- D'autre part au civil entre colotis .
Voir mon paragraphe précédent pour action en justice et non respect du cahier des charges.
Cela va se traduire par des actions longues et coûteuses :
1 .Tribunal administratif contre décision du maire ---> appel ---> fin de l'affaire avec délivrance du permis de démolir par le maire qui a attribué le permis et certainement ensuite recours du coloti lésé contre le maire.
2. Tribunal civil entre colotis qui pensent se trouver privé d'un droit de jouissance et pensent être lésés ( adjonctions diverses, modif.hauteurs de constructions , aspect uniforme non conservé , perte de lumière, vue directe ...)
Bref vous m'avez comprit : des frais d'avocat , d'expertise , de procédure ...Des tracas , de l'animosité de voisinage ...et j'en passe.
Alors beaucoup ne font rien en espérant que se soient les " voisins " ou l'A.S.L. qui engagent " le combat ".
Mais croyez moi , car j'ai le cas dans mon lotissement , il y en a qui engagent néanmoins des procédures dissuasives au demeurant.
Acquérir un lot en lotissement ne permet pas de s'exonérer du contrat initial passé entre les colotis.Ce n'est pas qu'une question d'interprétation , c'est la loi.
Passer outre les prescriptions du cahier des charges est très risqué car tout coloti peut demander la démolition de la construction contrevenante ou une remise en conformité pendant 30 ans !
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Edité par - champagne le 26 mars 2007 13:49:14 |
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Chant du Coq
Pilier de forums
231 réponses |
Posté - 26 mars 2007 : 18:32:07
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Le cahier des charges du lotissement reste valable quelle que soit son ancienneté; Ce document régit les rapports privés entre les propriétaires ( clôtures, plantations, stationnement...)
Un autre documents "FACULTATIF" qui s'appelle "le Règlement d'urbanisme du lotissement", contient des articles et dispositions d'urbanisme spécifiques à l'intérieur de votre lotissement ( hauteur des constructions, aspect extérieur...), ce qui permet d'en assurer leur pérennité, il complète ainsi les règles d'urbanisme en vigueur dans la commune.
C'est ce règlement qui devient caduc dix ans après la délivrance de l'autorisation de lotir ( art L315-2-1 du code de l'urbanisme ).
Pour qu'il devienne caduc, encore faut il que le lotissement soit situé sur le territoire d'une commune possédant un plan d'occupation des sols (POS) ou un plan local d'urbanisme (PLU) approuvé et que l'ASL ne l'ai pas proroger par un vote avant la fin de la période des 10 ans. Lorsque le réglement cesse de s'appliquer, ce sont les règles d'urbanisme du POS ou du PLU qui s'appliquent.
La confusion vient souvent du fait que dans certains documents de lotissement les articles de ce réglement d'urbanisme (appelé improprement règlement de copropriété dans certains cas), s'ils existent, sont incorporés en vrac dans le cahier des charges.
Ce sont donc, dans ce cas, seuls les articles d'urbanisme qui deviennent caducs, mais pas le reste du cahier des charges.
En effet certains notaires, par ignorance ou pour rassurer le novice, n'hésitent pas à dire que le cahier des charges est caduc.
En espérant avoir été assez claire...@+.
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champagne
Pilier de forums
520 réponses |
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JPC007
Contributeur vétéran
102 réponses |
Posté - 28 mars 2007 : 20:10:32
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bonsoir,
CHAMPAGNE, j'ai lu avec beaucoup d'intérêt votre réponse mais il ya une phrase qui me laisse songeur
"D'une part au tribunal administratif , car il y a eu aussi des cas de délivrance de permis de construire ou autre déclaration de construction délivrée par un maire alors que le cahier des charges ne l'autorisait pas."
Il m'avait semblé suite à une question posée sur un autre forum que le maire n'a pas à se préoccuper du cahier des charges lorsqu'un permis de construire ou une DT est faite. Il ne s'interresse qu'au respect des règles d'urbanisme. Nous ne somme pas dans une copropriété. C'est d'ailleurs ce que m'a confirmé le service d'urbanisme de la ville où j'habite
Et c'est d'ailleurs là un gros problème. Car l'ASL ne peut pas intervenir à priori. Elle ne peut constater qu'après coup le non respect du cahier des charges et faire démolir. Et ça c'est pas gagné !!
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TRAGAMO
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 29 mars 2007 : 05:54:44
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jpc007
Oui mais avec votre question qui vous chiffonne, vous embrouillez un peu l'affaire non ?. En ce qui concerne mon cas, je suis dans une ASL qui gère trois copropriétés, alors ...? |
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JPC007
Contributeur vétéran
102 réponses |
Posté - 29 mars 2007 : 07:43:04
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bonjour,
mes excuses pour avoir "embrouillé" l'affaire comme vous dites. Je profitais simplement de l'occasion. J'arrête là et je reprendrais ma question dans un autre post |
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foyer
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 05 avr. 2007 : 18:12:44
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Citation :
Initialement entré par Chant du Coq
Le cahier des charges du lotissement reste valable quelle que soit son ancienneté; Ce document régit les rapports privés entre les propriétaires ( clôtures, plantations, stationnement...)
Un autre documents "FACULTATIF" qui s'appelle "le Règlement d'urbanisme du lotissement", contient des articles et dispositions d'urbanisme spécifiques à l'intérieur de votre lotissement ( hauteur des constructions, aspect extérieur...), ce qui permet d'en assurer leur pérennité, il complète ainsi les règles d'urbanisme en vigueur dans la commune.
C'est ce règlement qui devient caduc dix ans après la délivrance de l'autorisation de lotir ( art L315-2-1 du code de l'urbanisme ).
Pour qu'il devienne caduc, encore faut il que le lotissement soit situé sur le territoire d'une commune possédant un plan d'occupation des sols (POS) ou un plan local d'urbanisme (PLU) approuvé et que l'ASL ne l'ai pas proroger par un vote avant la fin de la période des 10 ans. Lorsque le réglement cesse de s'appliquer, ce sont les règles d'urbanisme du POS ou du PLU qui s'appliquent.
La confusion vient souvent du fait que dans certains documents de lotissement les articles de ce réglement d'urbanisme (appelé improprement règlement de copropriété dans certains cas), s'ils existent, sont incorporés en vrac dans le cahier des charges.
Ce sont donc, dans ce cas, seuls les articles d'urbanisme qui deviennent caducs, mais pas le reste du cahier des charges.
En effet certains notaires, par ignorance ou pour rassurer le novice, n'hésitent pas à dire que le cahier des charges est caduc.
En espérant avoir été assez claire...@+.
Bonjour,
Vous parlez de caducité du reglement de lotissement apres 10 années.
Il me semble cependant que si, lors de l elaboration de ce reglement, la commune était deja dotée d'un POS/PLU et que mention y figure dans l'arrete de lotir, le reglement reste toujours valable car plus "contraignant".
Si besoin, je dois pouvoir retrouver assez rapidement les references du texte qui l'ennonce. |
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Chant du Coq
Pilier de forums
231 réponses |
Posté - 06 avr. 2007 : 10:02:40
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serai preneur de vos références!
Merci Bcp |
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foyer
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 06 avr. 2007 : 10:54:32
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Citation :
Initialement entré par Chant du Coq
serai preneur de vos références!
Merci Bcp
Bonjour,
Il s'agit du decret 77-860 du 26 juillet 1977;
J'ai noté, au passage, l'article R315-5 traitant de la constitution du dossier a joindre à la demande d'autorisation de lotir.
Voir egalement loi n°86-13 du 6-1-1986 et article L 315-4 du code de l'urbanisme.
Attention, ces references ont peut etre fait l'objet de modifications dans le texte. J'ai du y faire reference en 1997.
Bonne lecture. |
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Chant du Coq
Pilier de forums
231 réponses |
Posté - 13 avr. 2007 : 21:58:43
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pour moi, que le PLU ai été validé avant le lotissement, ne change rien à l'application de l'art L315-2-1 du code de l'urbanisme .
vos textes ne l'annonce pas, ou je ne sais pas lire entre les lignes . |
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