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 Sujet  |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
 Posté - 29 mai 2007 : 09:46:13
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Citation :
Initialement entré par tibo13
Alors laissez nous gagner notre vie quand le travail est fait et correctemment fait d'après Eliot.
Le "correctement" n'a pas été affirmé par Eliot qui ne s'interrogeait que sur l'étendue de l'engagement souscrit dans le compromis. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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tibo13
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 29 mai 2007 : 17:14:57
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LeNabot sous entends donc que Eliot n'a pas pleine capacité puisqu'il accepte une vente de son bien sans considérer que l'accord est satisfaisant pour lui !!!!
Correctement ne veut pas dire "brillamment" !!!!!
Je reve !
Votez LeNabot et "A mort les agents immobiliers". J'adore les extrémistes !!!!
Condamnons les gens malhonnetes qu'ils soient vendeurs, acheteurs ou intermédiaires mais gare aux amalgammes pour de sombres raisons personnelles (enfin je suppose !) |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 29 mai 2007 : 17:50:25
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Citation :
Initialement entré par tibo13
LeNabot sous entends donc que Eliot n'a pas pleine capacité puisqu'il accepte une vente de son bien sans considérer que l'accord est satisfaisant pour lui !!!!
Correctement ne veut pas dire "brillamment" !!!!!
Essayez de ne pas faire d'amalgame. Eliot est quelqu'un qui se pose des questions et il a eu raison de s'interroger sur le droit à commission de l'AI en cas de préemtion. Je vous ferai remarquer qu'en cas de préemption de la commune, un vendeur obtient rarement le prix déclaré à la DIA. On a donc deux déçus, l'acquéreur qui devra tout recommencer, et le vendeur qui aura moins que ce qu'il croyait au niveau prix de vente. Personnellement ça me gêne. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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tibo13
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 30 mai 2007 : 17:31:36
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En effet mais allons jusqu'au bout de la reflexion en disant que le vendeur n'est du coup pas obligé de vendre et dans ce cas, l'AI a bossé pour rien !!! En matiere de préemption avec prix revu à la baisse, les coms d'agence sont souvent négociées aussi !!!!
Je ne critique en rien le questionnement d'Eliot, au contraire c'est pour cela que les forums existent et que chacun peut y contribuer avec sa sensibilité. Ce qui me dérange, c'est les réponses systématiquement partiales comme celles dont vous faites preuve (la réponse précédente en est encore un exemple flagrant, vous parlez du vendeur ou de l'acheteur sans évoquer le manque à gagner potentiel de professionnels qui ont fait leur travail)
Je ne cherche pas à faire d'amalgame mais vos réponses sont sectaires et véhiculent une réputation de la profession d'AI ou professionnels de maniere générale qui me déplait. Beaucoup essayent de faire leur métier correctement, souvent les salariés des AI sont payés 100% à la com et je pense que cela mérite un minimum de respect et d'objectivité dans les jugements. Opposer systematiquement professionnels qui se gavent et pauvres clients particuliers qui se font rouler est franchement simpliste et néfaste pour l'avenir !!!!!!!
Voilà tout
T
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 30 mai 2007 : 18:17:16
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Citation :
Initialement entré par tibo13
Ce qui me dérange, c'est les réponses systématiquement partiales comme celles dont vous faites preuve (la réponse précédente en est encore un exemple flagrant, vous parlez du vendeur ou de l'acheteur sans évoquer le manque à gagner potentiel de professionnels qui ont fait leur travail).
Encore une fois, ce ne sont pas mes réponses. Je m'efforce de citer les jurisprudences.
N'oubliez pas qu'un AI est payé au résultat en contrepartie d'une commission qui est d'un montant élevé sinon le plus élevé d'Europe. On l'a souvent dit ici et il faut le voir en face. Si vous prenez d'autres pays européens, les commissions sont carrément divisées par deux voire trois.
Ceci dit, je considère qu'un droit de préemption exercé par la commune est un échec de la mission d'un agent immobilier. Parce que, peut être le bien sera vendu si le vendeur consent au prix fixé par l'administration ou le TA si cela dégénère en procès, mais très rarement au prix fixé par le compromis.
Quant au droit de préemtion du locataire, ce n'est même pas la peine de mandater qui que ce soit avant que ce droit ne soit purgé. Là encore les agents immobiliers ont tendance à mettre la charrue avant les boeufs, et les risques que cet agent immobilier travaille pour rien pour présenter un acquéreur sont encore plus élevés. S'il cherche quand même un acquéreur, je dirais que c'est à ses risques et périls. Et malgré la jurisprudence très claire de la Cour de Cassation relative au droit de préemption exercé par un locataire, beaucoup trop d'agents immobiliers cherchent à réclamer une commission indue. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 30 mai 2007 18:18:27 |
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tibo13
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 31 mai 2007 : 01:29:53
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c'est ridicule, nous parlons de vente et non de préemption du locataire !!!! Et vous citez des jurisprudences qui n'ont rien àvoir avec la question posée initialement.....comme pour faire valoir le fond de votre pensée.
Sinon, vous connaissez bcp de vendeurs susceptibles de signer au prix des domaines histoire de voir. Selon vous, le role de l'AI est donc de dire : il y a un risque de préemption donc votre prix est celui de l'administration et hop pas de problème !!!!
Déjà que vous taillez un costard aux AI, qu'en sera t'il après ca ? Croyez-vous serieusement que le client lambda ecoute son AI au risque de barder son bien (selon lui!!!!) ?
En ce qui concerne le locataire, très souvent les AI (même si cela vous déplait) conseille à leur vendeur de purger la priorité mais ce dernier est plus fort que tout le monde mais veut qd même mettre en vente à un prix farfelu et se confronte à la réalité (commission indue peut-être selon vous mais travail qd même !))))
Bonne nuit
T
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abrill
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 31 mai 2007 : 09:31:48
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| Je voudrais vous faire part de ma modeste expérience puisque j'effectue des préemptions. Et bien 90 % sont faites au prix affiché par le vendeur(prix validé par les domaines d'ailleurs). Les 10 % restant sont souvent liées à des promoteurs qui sur une maison x avec y m² de terrain pensent faire un paquet de logements donc les prix s'envolent exemple: maison prix rachat par un particulier 700 000 € par un promoteur 2 millions d'€uros. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 31 mai 2007 : 12:06:08
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Citation :
Initialement entré par tibo13
En ce qui concerne le locataire, très souvent les AI (même si cela vous déplait) conseille à leur vendeur de purger la priorité mais ce dernier est plus fort que tout le monde mais veut qd même mettre en vente à un prix farfelu et se confronte à la réalité (commission indue peut-être selon vous mais travail qd même !))))
C'est de l'argumentaire commercial que vous nous déversez là.
Deux remarques.
1 - L'agent immobilier n'est pas obligé de prendre une affaire quand il y a une préemption à purger. Et le prix farfelu comme vous dites n'empêchera pas l'agent immobilier de remplir son mandat. Dans ces conditions s'il travaille pour rien, je dirais que c'est pour ses pieds.
2 - Comment expliquez vous que malgré le point 1, il y ait certains agents immobiliers qui poursuivent en justice malgré la jurisprudence défavorable de la Cour de Cassation. Ignorance ou témérité ? |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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tibo13
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 31 mai 2007 : 17:36:03
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C'est bien le Nabot !!!!
Vous faites une généralité de cas particulier, c'est absurde d'autant plus que toute discussion avec vous semble inutile, votre venin est sans cesse pret à jaillir !!!!!
Il n'y a aucune démarche commerciale dans mes propos mais un simple souci d'information et d'objectivité. Oui l'AI est là pour rentrer des mandats et gagner sa vie, comme le vendeur est là pour vendre le plus cher possible et l'acquereur le moins possible. (Sauf peut-être l'irréprochable et bon samaritain que semblez être Mr LeNabot !)
Je ne cautionne en rien les AI qui tente de gagner des coms indues si la loi n'est pas en leur faveur. Globalement, ces gens là ne gagneront rien si ce n'est une belle facture chez leur avocat).
En toute état de cause, vous faites des procès d'intentions parfaitement ridicules et déconnecté de l'objet initial de ce post
Alors restons-en là, c'est préférable !!!!!!! |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 31 mai 2007 : 18:01:21
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Citation :
Initialement entré par tibo13
En toute état de cause, vous faites des procès d'intentions parfaitement ridicules et déconnecté de l'objet initial de ce post
Des procès d'intentions ???????????? Mais j'ai livré des jurisprudences qui ont jugé des faits bien réels.
Quant à la prétendue déconnexion de l'objet initial du post, je vous ferai observer que j'ai toujours été dans les rails et parlé de préemption tout au long de la discussion.
Il faudra apprendre à lire et ne pas sortir systématiquement des réactions stéréotypées bien apprises dans une formation. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 31 mai 2007 18:04:24 |
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tibo13
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 01 juin 2007 : 16:25:21
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C'est parfait alors !!!!!
Le Nabot est droit comme la justice. Ouf !!!! il en reste quelques uns !!!!!
Allez je vais réviser mes formules stéréotypées pour spolier encore pleins d'honnetes et fragiles "vendeurs particuliers" sans défenses !!!!! |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 01 juin 2007 : 21:39:41
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Citation :
Initialement entré par tibo13
et fragiles "vendeurs particuliers" sans défenses !!!!!
Pas comme les éléphants alors. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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erod
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 31 oct. 2008 : 15:57:52
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la substitution du préempteur à l'acquéreur ne porte pas atteinte au droit à commission de l'agent immobilier tel qu'il est conventionnellement prévu.
cassation
chambre civile 1
Audience publique du mardi 24 janvier 2006
N° de pourvoi: 02-18746
Non publié au bulletin Cassation
Président : M. BOUSCHARAIN conseiller, président
--------------------------------------------------------------------------------
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Vu l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble l'article 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
Attendu qu'il résulte de ces textes que la substitution du préempteur à l'acquéreur ne porte pas atteinte au droit à commission de l'agent immobilier, tel qu'il est conventionnellement prévu, peu important à cet égard que le prix d'acquisition du bien préempté soit inférieur à celui qui avait été initialement convenu entre vendeur et acquéreur ;
Attendu que la société Atlant'Immo (l'agent immobilier), chargée par les héritiers de Mme X... de vendre un bien, avait trouvé des acquéreurs au prix de 400 000 francs, lesquels s'étaient engagés à lui payer une commission de 34 000 francs ; que le District de l'agglomération nantaise (le district) ayant fait connaître au notaire chargé d'établir l'acte de vente son intention d'exercer son droit de préemption au prix de 330 000 francs, l'immeuble lui a été vendu à ce prix ; que l'agent immobilier ayant assigné le district en paiement de sa commission, l'arrêt attaqué a rejeté sa demande ;
Attendu que pour considérer que le district ne devait pas payer de commission, la cour d'appel a retenu que la vente ne s'était pas formée par substitution d'acquéreur mais à la suite d'un nouvel accord "exclusif de tout lien de droit avec l'acte pour lequel l'agent immobilier avait prêté son entremise" puisqu'elle était intervenue, conformément à l'offre notifiée par le district acceptée par les vendeurs, au prix de 330 000 francs "hors taxes charges ou indemnités", à des conditions de prix inférieures à celles du compromis ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 juillet 2002, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ;
remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ;
Condamne le District de l'agglomération nantaise aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande du District de l'agglomération nantaise et le condamne à payer à la société Atlant'Immo la somme de 2 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par M. Bargue, conseiller le plus ancien en ayant délibéré, en remplacement de M. Bouscharain, conformément à l'article 452 du nouveau Code de procédure civile, en son audience publique du vingt-quatre janvier deux mille six.
cassation
chambre civile 1
Audience publique du mardi 24 janvier 2006
N° de pourvoi: 02-18746
Non publié au bulletin Cassation
Président : M. BOUSCHARAIN conseiller, président
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REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Vu l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble l'article 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
Attendu qu'il résulte de ces textes que la substitution du préempteur à l'acquéreur ne porte pas atteinte au droit à commission de l'agent immobilier, tel qu'il est conventionnellement prévu, peu important à cet égard que le prix d'acquisition du bien préempté soit inférieur à celui qui avait été initialement convenu entre vendeur et acquéreur ;
Attendu que la société Atlant'Immo (l'agent immobilier), chargée par les héritiers de Mme X... de vendre un bien, avait trouvé des acquéreurs au prix de 400 000 francs, lesquels s'étaient engagés à lui payer une commission de 34 000 francs ; que le District de l'agglomération nantaise (le district) ayant fait connaître au notaire chargé d'établir l'acte de vente son intention d'exercer son droit de préemption au prix de 330 000 francs, l'immeuble lui a été vendu à ce prix ; que l'agent immobilier ayant assigné le district en paiement de sa commission, l'arrêt attaqué a rejeté sa demande ;
Attendu que pour considérer que le district ne devait pas payer de commission, la cour d'appel a retenu que la vente ne s'était pas formée par substitution d'acquéreur mais à la suite d'un nouvel accord "exclusif de tout lien de droit avec l'acte pour lequel l'agent immobilier avait prêté son entremise" puisqu'elle était intervenue, conformément à l'offre notifiée par le district acceptée par les vendeurs, au prix de 330 000 francs "hors taxes charges ou indemnités", à des conditions de prix inférieures à celles du compromis ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 juillet 2002, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ;
remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ;
Condamne le District de l'agglomération nantaise aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande du District de l'agglomération nantaise et le condamne à payer à la société Atlant'Immo la somme de 2 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par M. Bargue, conseiller le plus ancien en ayant délibéré, en remplacement de M. Bouscharain, conformément à l'article 452 du nouveau Code de procédure civile, en son audience publique du vingt-quatre janvier deux mille six.
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Décision attaquée : cour d'appel de Rennes (1re chambre civile A) du 2 juillet 2002
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Décision attaquée : cour d'appel de Rennes (1re chambre civile A) du 2 juillet 2002
salutations
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erod |
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rems32
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 01 nov. 2008 : 08:56:23
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Pour avoir subit un droit de préemption à Toulouse je vous donne un extrait du courrier de la Direction des opérations foncières et d'aménagement qui m'a été envoyé :
"Cette préemption s'effectuera au prix indiqué dans la DIA et agréé par le Service du Domaine, soit au prix de xxx000€, plus xx000€ de commission d'agence à la charge de l'acquéreur."
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Petit scarabée de l'immobilier |
Edité par - rems32 le 01 nov. 2008 08:57:31 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 01 nov. 2008 : 16:31:52
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Citation :
Initialement posté par erod
la substitution du préempteur à l'acquéreur ne porte pas atteinte au droit à commission de l'agent immobilier tel qu'il est conventionnellement prévu.
Quelques bémols. C'est déjà faux lorsque c'est le locataire qui préempte.
Cour de Cassation
Chambre civile 1
Audience publique du 14 juin 1988 Rejet .
N° de pourvoi : 86-17557
Publié au bulletin
Président :M. Ponsard
Rapporteur :Mme Gié
Avocat général :M. Charbonnier
Avocats :M. Parmentier, la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Liard .
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Sur le moyen unique, pris en ses deux branches :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 juillet 1986), que le 24 juin 1983, Mme Orbiscay a donné à la société Groupe Pierre Baton, pour une durée de trois mois, un mandat exclusif de vendre un appartement loué aux époux Obertuffer ; que, le 28 juin 1983, la société Groupe Pierre Baton a informé les locataires de l'intention de leur propriétaire de vendre leur logement et de la faculté pour eux d'exercer leur droit de préemption ; qu'ayant fait connaître à Mme Orbiscay, par lettre du 5 août 1983, leur intention d'acquérir, la vente a été signée, sans autre prestation de l'agent immobilier, par acte notarié du 16 novembre 1983 ; que la société Groupe Pierre Baton a assigné Mme Orbiscay en paiement de la commission convenue au mandat ;
Attendu que la société Groupe Pierre Baton fait grief à l'arrêt de l'avoir déboutée de sa demande, alors, selon le moyen, que, d'une part, l'article 6, dernier alinéa, de la loi du 2 janvier 1970 dispose que lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité, cette clause doit recevoir application dans les conditions fixées par le décret du 20 juillet 1972 ; qu'il résultait du mandat exclusif de vente venu à expiration le 24 septembre 1983 que Mme Orbiscay s'interdisait, après l'expiration du mandat, de vendre sans le concours de la société Groupe Pierre Baton, à un acquéreur qui lui aurait été présenté par la mandataire ; que la cour d'appel qui a relevé l'existence de cette clause d'exclusivité et qui a constaté que la vente intervenue le 16 novembre 1983 avait fait suite à l'offre de vente notifiée à l'acheteur le 28 juin 1983 dans le délai du mandat par l'agent immobilier devait nécessairement en déduire que cette société avait droit au paiement de sa commission ; qu'elle a ainsi violé par refus d'application l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, et alors, d'autre part, qu'il appartenait à la cour d'appel de rechercher si les parties n'avaient pas entendu en stipulant la clause d'exclusivité déroger aux dispositions de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 de sorte que le droit à commission du mandataire subsisterait alors même que la vente serait contestée dans un document unique après l'expiration du mandat ; que faute de l'avoir fait, la cour d'appel a privé sa demande de base légale au regard de l'article 6, dernier alinéa, de la loi précitée ;
Mais attendu que l'arrêt relève que la société Groupe Pierre Baton avait fait une offre de vente aux locataires, titulaires d'un droit de préemption, qui l'avaient acceptée ; qu'il en résulte que cette offre ne peut être assimilée à la présentation d'un acquéreur qui seule aurait ouvert à la société Groupe Pierre Baton le droit au paiement d'une commission tant au regard de la loi du 2 janvier 1970 que des stipulations contractuelles ; qu'ainsi l'arrêt se trouve légalement justifié et qu'en aucune de ses branches le moyen ne peut être accueilli ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 01 nov. 2008 16:33:45 |
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FFIP
Pilier de forums
283 réponses |
Posté - 01 nov. 2008 : 17:23:15
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Il y en a d'autres. Voir :
Cour de Cassation, Chambre civile 3, 2007-09-26, 06-17337, Publié au bulletin.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 01 nov. 2008 : 19:13:45
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Et dans l'autre sens, voir
Cour de cassation chambre civile 1 - 30 octobre 2007 - N° de pourvoi: 06-19210. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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FFIP
Pilier de forums
283 réponses |
Posté - 01 nov. 2008 : 21:38:37
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Citation :
Initialement posté par LeNabot
Et dans l'autre sens, voir
Cour de cassation chambre civile 1 - 30 octobre 2007 - N° de pourvoi: 06-19210.
Normal, dans ce cas il n'y avait pas de mandat. Pas de mandat, pas de commission.
Pour que la commission soit due en cas de préemption, il faut naturellement un mandat valide antérieur.
Cet arrêt ne remet pas en cause le principe de la commission en cas de préemption. |
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