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 Sujet  |
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fefefurst
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 01 mai 2007 : 13:39:41
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Bonjour,
Le syndic a l'obligation de joindre à la convocations de l'AG les devis ou les conditions essentielles des devis.
Est-ce que quelqu'un pourrait me donner le détail exact des conditions essentielles ?
Notre syndic entend par conditions essentielles :
"décision à prendre par les copropriétaires de faire procéder au remplacement de l'interphone et des sonnettes pour un montant maximun de 2.000 € avec délégation au conseil syndical pour procéder au choix de l'entreprise après analyse des offres recueillies"
Lors de l'assemblée, le syndic, seul détendeur des devis, en fait lecture.
Avec mes remerciements anticipés.
Cordialement. Damuse
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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damuse
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 02 mai 2007 : 16:31:21
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Bonjour,
Merci pour votre diligence réponse.
Mais que faut-il entendre par conditions essentielles du devis ?
Notre syndic indique la nature des travaux et son montant maximum.
Avez-vous le détail des ces conditions essentielles.
Bien cordialement.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 mai 2007 : 17:42:05
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Le lien à Jurisprudentes est totalement étranger à la question posée.
L'article 25 a permet à l'assemblée de donner dlégation à des copropriétaires, a fortiori au conseil syndical, d'étudier des devis et de choisir une entreprise.
Dans ce cas la communication préalable des devis n'est pas exigée puisque la décision, - financièrement encadrée par l'assemblée -, est déléguée. Il est tout à fait possible de fixer un plafond estimé et le conseil syndical démarre à zéro pour la recherche de devis. Ce n'est pas la solution idéale mais elle est légale.
En l'espèce le remplacement d'un équipement existant peut être voté à la majorité simple.
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 02 mai 2007 : 18:43:04
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Voyez la réponse de l’ARC (page 7) concernant votre demande sur les conditions essentielles du devis.
COMMENT FAIRE SI LE SYNDIC N’A PAS ENVOYÉ LES DEVIS AVEC L’ORDRE DU JOUR ?
Il faut savoir que toute absence d’envoi de devis (ou d’un résumé des conditions essentielles du devis) peut entraîner automatiquement l’annulation du vote de la question correspondante, l’absence de ce document rendant «non valide» la décision (article 11 du décret du 17 mars 1967).
Cela n’empêche pas tous les abus possibles en ce domaine.
Comment s’en sortir ?
Il y a deux façons de réagir :
a) Soit signaler en assemblée générale l’anomalie au syndic, lui indiquer qu’il n’est pas possible de voter et demander à ce que votre «réserve» soit inscrite au procès-verbal (article 17 du décret du 17 mars 1967).
Si le syndic passe outre, il ne restera plus qu’à agir judiciairement.
b) soit demander à ce que l’assemblée générale se contente de mandater le conseil syndical pour choisir un devis dans le cadre d’un budget maximum voté par l’assemblée générale.
Avec la première solution, vous empêchez tout vote sur les travaux.
Avec la deuxième solution, vous évitez le blocage et préservez les intérêts de la copropriété (à condition que le conseil syndical fasse bien son travail…).
http://www.unarc.asso.fr/site/bulltrim/Bulletin70.pdf
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 02 mai 2007 : 21:37:45
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Un peu compliquer tous ces articles; mais il semble que l'article 25a)s'il n'est pas "associé" à l'article 21 D1967 (à moins que cela soit l'inverse)ne permet pas de telle délégation.
25a)toute délégation du pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'article précédent (24)
Si l'on reprend la notion de < conditions essentielles > donnée par le Litec 2006 à travers différentes analyses ou jugements on trouve les grandes lignes de ce l'on trouve dans un devis:
-le nom de (des) l'entreprise
-état détaillé des travaux
-le prix par article des prestations prévues
-les conditions d'exécution,délais
-les conditions de paiement
conditions qui s'imposent s'il s'agit de travaux
Je pense qu'il est, au minimum, souhaitable que les copropriétaires puissent examiner la totalité des devis.
Chaque membre du CS , lorsque ce problème de devis (joint ou pas) se pose devrait essayer de se mettre dans la peau du commun des copropriétaires qui n'a aucune information sauf < on refait telle installation ,coût 2000€ > afin de savoir ,lui, comment il réagirait devant ce manque d'information
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 mai 2007 : 22:33:34
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La délégation selon L.art.25a n'est pas détachable de D.art.21, lequel fixe les conditions dans lesquelles doivent être donnée cette délégation.
C'est la raison d'être d'un décret d'application ! 
D.art.21 : Une délégation de pouvoir donnée, en application de l'article 25a de la loi du 10 juillet 1965, par l'assemblée générale au syndic, au conseil syndical, ou à toute autre personne ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminé. (...)
Sur la question posée par fefurst, il y a une ambiguité sur la question inscrite à l'ODJ, qui comporte en fait 2 questions de nature distincte .... et qu'il faut aborder distinctement :
- "décision à prendre par les copropriétaires de faire procéder au remplacement de l'interphone et des sonnettes pour un montant maximun de 2.000 € " .... décision pour des travaux mais sans obligation de satisfaire à D.art.11 -4 s'agissant d'une enveloppe pour un objet précis,
- "délégation au conseil syndical pour procéder au choix de l'entreprise après analyse des offres recueillies" ... qui est à l'évidence une délégation partielle selon L.art.25a, D.art.21 ..(partielle puisque la décision de réaliser les travaux a été prise par l'AG.)
Sauf que les travaux de remplacement (entretien), c'est Maj.art.24 ... mais que la 'délégation' c'est Maj.art.25 ... s'agissant de 2 actes de nature et donc de majorité distincte.
S'agissant de voter des travaux suivant une enveloppe, l'AG peut en décider, s'agissant de déléguer au CS le choix de l'entreprise suivant différentes propositions, l'AG peut le faire aussi ..
On voit donc qu'il faudra prendre 2 résolutions distinctes suivant 2 règles de majorité sur ces 2 points. (1 vote sur les travaux au 24 et ensuite, si travaux votés, délégation au CS au 25)
PS : je suis ici à cette heure et non devant ma télé car mon choix est fait depuis longtemps, le débat n'y changeant rien pour mon vote de dimanche ! (et ce ne sera pas Blanc ) ... Mais je me sens un peu seul ici, ...et c'est sans doute tant mieux !!! ..
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Edité par - gédehem le 02 mai 2007 23:11:21 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 mai 2007 : 09:23:06
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Gedehem fait une distinction tout à fait judicieuse.
Mais, dans ce cas, il est possible de faire un seul vote à la majorité de l'article 25 comme c'était souvent le cas dans le passé pour désignation du syndic + honoraires.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 03 mai 2007 : 09:46:49
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..Effectivement ! ...'Qui peut le plus peut le moins'
Pour autant je préfère 2 votes sur 2 résolutions, s'agissant de 2 points de nature distincte, la décision de réaliser les travaux étant une chose, le mandat (délégation) au CS en étant une autre, ici essentiellement juridique ...
On peut ici décider des travaux (simples travaux d'entretien) et ne pas donner délégation.
Alors que mandat du syndic et ses honoraires sont indissociables...
Mais bon .... |
Edité par - gédehem le 03 mai 2007 09:49:46 |
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damuse
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 03 mai 2007 : 10:30:27
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Dans mon cas d'espèce le syndic demande "sans joindre à la convocation les conditions essentielles ou devis" :
1) de prendre une décision quant au remplacement des interphones pour une somme maximum de 2.000 €
2) de déléguer au conseil syndical pour le choix de l'entreprise après analyse des offres recueillies.
Lors de l'AG, le syndic, seul détenteur des devis, en fait lecture.
Dans le procès-verbal, le syndic reproduit la question en ajoutant qu'après un court débat entre les copropriétaires cette résolution a été adoptée par 606/848 millièmes.
Quelque temps après, un des conseils syndicaux reçoit un courrier du syndic qui l'informe qu'il a donné accord à telle entreprise pour la réalisation des travaux.
Ce conseil syndical n'a jamais été sollicité pour décider du choix de l'entreprise.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 mai 2007 : 10:57:53
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Dans ce cas la décision est régulière
Mais sa mise en oeuvre est irrégulière.
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damuse
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 03 mai 2007 : 11:31:13
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Pourtant selon l'article 11-4° du décret du 17 mars 1967 prévoit que le syndic est dans l'obligation de communiquer aux copropriétaires à tout le moins les conditions essentielles des devis proposés. Notre syndic ne s'y est pas obligé.
Par ailleurs, faire lecture des devis que seul le syndic détient est totalement illégal. Il me semble que la jurisprudence le confirme. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 mai 2007 : 13:51:51
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Prenez la peine de lire mon message du 2 mai 17 h 42. Votre cas est identique à celui de Fefefurst même si les deux décisions sont séparées.
La première ne vaut pas décision exécutoire de travaux.
Ceci dit on peut penser que la solution la plus simple aurait été de notifier les devis.
On peut penser aussi que le syndic n'avait pas tous les devis au moment où il a convoqué. Désormais, si une assemblée doit être tenue le 20 juin, il faut expédier les convocations le 20 mai mathématiquement, mais le 10 mai pratiquement à cause des ponts et autre fantaisies. Actuellement, dans certaines branches, il faut 30 à 45 jours pour obtenir deux ou trois devis (à Paris). On remonte ainsi à début avril soit près de trois mois avant l'assemblée.
C'est l'occasion de dire aux copropriétaires souhaitant demander l'inscription d'une question à l'ordre du jour qu'il ne faut pas perdre de temps pour la notifier par LRAR.
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