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virg1712
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 10 mai 2007 : 14:40:04
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Bonjour,
Je suis syndic bénévole et je dois remplir mon 1er Questionnaire syndic 
J'ai quelques difficultés ... Ou pourrais-je me faire aider?
Je sais que sur ce site se trouve quelques experts ...
Merci de votre aide ...
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 mai 2007 : 14:54:46
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En premier lieu : êtes vous assurée pour les risques consécutifs à une erreur faite dans cette opération ?
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virg1712
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 10 mai 2007 : 14:57:24
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Non, mais j'en ai deja entendu parler ...
Et je pense qu'il serait mieux pour moi de le faire. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 10 mai 2007 : 18:41:32
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Je viens d'envoyer une questionnaire d'état daté avec un certificat de l'article 20. Oui cela parait intimidant, mais finalement il y avait peu de choses à remplir. Voulez vous des conseils sur la partie financière ou autre?
Pour les finances: Chaque trimestre est payé par le propriétaire le premier jour du trimestre. Donc: Pour une vente le 2 aout, le vendeur paye trimestre trois, selon le budget. [Pour une vente le 2 juillet pareil: un jour trop tard pour le trimestre! Là la loi me parait injuste.  Chez nous j'ai laissé payer un-trimestre-et-demie pour une vente le 2 mai. J'ai donc coupé l'année en huit morceaux au lieu de quatre  ]
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virg1712
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 10 mai 2007 : 21:26:02
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Merci de votre aide Jpm et guymmo!
La vente se fait le 1er Juin.
Les seules charges prévues que nous avons sont la minuterie Edf du couloir et l'assurance des murs. J'ai divisé en semestre... vu que ça tombait pile pour 6 mois de charges  Dois-je changer ou est-ce que je peux laisser comme ça?
J'ai mis le tout dans 1ère patie: la case des provisions exigibles au syndicat (budget prévisionnel).
De gros travaux (votés et acceptés) sont prévus pour Octobre. Le copropriétaire cédant ne pouvant payer à proposer que nous prenions la somme qu'il doit sur la vente. (Chose vue avec le notaire)
Où dois-je mettre celà.
Moi, j'ai mis dans la 1ère partie: Dépenses non comprises dans le budget provisionnel.
J'ai mis dans la 3ème partie les sommes incombant au nouveau propriétaire dans provisions non exigibles dans le budget prévisionnel la somme pour 6 mois pour Edf et l'assurance.
J'ai bien noté dans l'annexe à la 3ème partie qu'il y avait une procédure de travaux en cours ainsi qu'une demande d'indémnisation à l'ANAH.
J'ai aussi noté dans Etat d'avancement de la situation technique des travaux:
Réfection toiture - somme prise sur la vente.
Je ne comprends pas ce que je dois mettre dans état d'avancement financier!
Qu'est ce que le certificat de l'article 20?
Voilà! J'ai tellement peur de mal faire!!!!!!!!!!
J'ai voulu démissionner y a un ptit temps mais aucun syndic pro ne veut nous prendre. Faut dire que y'en a que 3 dans le coin... C'est pour ça, je deteste m'occuper du syndic, sincérement, j'en chope des angoisses desfois! Mais il est impératif que cela soit bien fait! J'en ai conscience!
Merci en tout cas d'avoir lu et de peut être m'aider si vous le voulez bien!
JPM, j'ai eue des éloges sur votre site que j'avais déjà été voir! Il est très bien.
Bonne soirée!  |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 11 mai 2007 : 14:30:46
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De gros travaux (votés et acceptés) sont prévus pour Octobre. Le copropriétaire cédant ne pouvant payer à proposer que nous prenions la somme qu'il doit sur la vente. (Chose vue avec le notaire)
La difficulté pour vous, virg1712, n'est pas le formulaire d'état daté. La difficulté est de savoir qui paye les travaux.
http://www.universimmo.com/repq/unirepq00x.asp?QR_Code=4
Il semble que le vendeur s'est mis d'accord avec l'acheteur que le prix du lot inclut la somme pour les travaux. Cet arrangement est tout à fait légal, et il aurait été aussi légal de se mettre d'accord sur un prix (plus bas) qui n'inclut pas la somme des travaux, et ou l'achetuer paye le syndicat.
Le notaire est d'accord. Je ne crois pas que cela lui change grand chose, mais mon conseil pour cette vente aurait été de baisser le prix du lot, s'arranger avec l'acheteur qu'il paye le syndicat en octobre: on paye plus tard, ET on économise 8 pourcent parce que le prix de la vente baisse.
La promesse de vente est déja signée, le prix de vente est fixé: c'est trop tard. Dommage: cela aurait été moins couteux et plus simple pour l'état daté.
Il semble donc, et là il faut que votre copropriétaire ou son notaire le confirme, que le copropriétaire vendeur souhaite payer les travaux parce qu'il a convenu ainsi avec l ácheteur !
Sans la certitude sur ce point je vois mal comment vous pouvez imposer la facture des travaux à l'un ou l'autre.
Si il faut remplir quelque chose maintenant: je facturerais l'acheteur parce que les sommes et les dates d'exigibilité sont dans le futur, apres la vente.
Le formulaire devient comme suit:
Partie Financière, État daté 1ere partie: Sommes dues par le copropriétaire cédant:
A) Au syndicat
1. a. (Dans le budget prévisionnel) Les provisions exigibles: Le budget 2007 Trimestre 1 et Trimestre 2 (pour les tantièmes de ce lot).
1. b. (Dans les dépenses non comprises dans ce budget). Ici normalement rien: si une somme n'est pas prévu dans un budget, il n'est pas exigible.
2. Sur les exercices antérieurs: Plus rien normalement.
3. Sommes exigibles du fait de la vente, mentionnées à l'article 33 de la loi. Il me semble que cela ne s'applique pas (c'est pour des cas compliqués et démodés)
4. Des avances exigibles:
4.1 Fonds de roulement: rien, le vendeur va récupérer cette somme
4.2 Avances nommées provisions (provisions spéciales) <--- éventuellement les avances exigibles pour les futur travaux sont à mettre ici
4.3 avances représentant un emprunt: rien.
5 autre sommes devenues exigibles du fait de la vente (prêt): rien
B) Au syndic: pour nous, non-professionels: rien.
Ensuite il y a la 2eme partie (Sommes dont le syndicat pourrait être débiteur)
A1. Fond de roulement: le montant pour ce lot,
A2. Provisions spéciales: rien
A3. Avances: rien
B: Rien
3eme partie: Sommes incombant au nouveau copropriétaire
1. Avances: le montant pour ce lot (Même montant que 2me partie A1)
2. Provisions: Trimestre 3 et Trimestre 4
Dans les dépenses hors budget prévisionnel: Mettez ici les montants qui correspondent aux travaux prévus en octobre, à payer par l’acheteur.
Virg, vous pouvez tres bien parler de ce point avec le notaire et mettre le formulaire conforme la promesse de vente parce que vous n'avez simplement pas tous les renseignements nécessaires pour venir à bout !  |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 mai 2007 : 14:49:53
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Pour ce qui concerne les travaux à venir, mais décidés, le syndic informe et ne s'occupe pas du reste !
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 11 mai 2007 : 15:00:01
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le syndic doit remplir l'état daté en fonction de la légalité,...dates d'exigibilité des sommes....
les accords entre vendeur et acheteur ne concernent pas le syndic qui établit l'état daté |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 11 mai 2007 : 15:19:16
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Il me semble que cette vente est une illustration de ce que Universimmo dénonce: 
l'idée que les travaux votés avant la vente mais dont les appels de fonds aux copropriétaires n'ont pas encore été effectués en totalité doivent nécessairement incomber au vendeur est une autre idée reçue tenace, qu'agents immobiliers et notaires ont même réussi à faire passer auprès des copropriétaires et des syndics pour une règle légale ! Les actes de vente risquent donc d'être encore longtemps rédigés en ce sens, et les syndics probablement continuer à recevoir au lendemain des signatures des chèques pour des sommes qu'ils n'ont pas demandées, et qu'ils devront - sauf à les retourner ce qui ne serait pas compris - conserver pour y imputer les appels à venir dont les acquéreurs ne voudront évidemment pas entendre parler !
http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=400
Légalement le syndic doit donc imputer les travaux à l'acheteur. Mais le notaire a déjà fait savoir qu'il est convenu autrement. Ma réaction serait de remplir selon les règles [acheteur paye travaux] et d'en informer le notaire par une notice.
Sa réaction devrait etre de recuperer la somme de travaux sur le prix de la vente, payé par l'acheteur, et de rendre cette somme à l'acheteur. Ce qui illustre la ridiculité de leur montage financier. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 mai 2007 : 17:00:06
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Très juste observation de Guymmo !
Toutefois, pour : " Légalement le syndic doit donc imputer les travaux à l'acheteur ", ce n'est pas tout à fait exact.
Si un premier appel de fonds a été effectué avant la notification du transfert de propriété, le syndic se borne à indiquer le solde sommes à appeler en fonction de la décision d'AG.
Ensuite, les appels postérieurs à la notification sont dus au syndicat par l'acquéreur.
Enfin les parties font un compte comme il a été prévu dans l'acte.
Le vrai problème est que ces questions devraient être au moment de la promesse de vente. Celà n'est pas toujours le cas 
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virg1712
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 14 mai 2007 : 10:22:39
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Bonjour et merci de votre aide!!!
Pour info, la décision des travaux et l'appel de fonds ont été fait avant qu'il ne décide de vendre. C'est donc le vendeur qui va payer les travaux.
Le notaire m'avait déjà un peu renseignée sur ce certificat de l'article 20 et m'avait bien dit de noter qu'il n'est pas à jour et que c'était grâce à cette case que le syndic aurait l'argent pour les travaux.
J'apprécie vraiment votre aide car maintenant je "sais" comment remplir un questionnaire syndic.
Et je suis contente car j'ai appris et je paniquerais beaucoup moins la prochaine fois pour le remplir...
Merci vraiment de prendre votre temps car vous devez aider bien des gens de l'autre côté de votre pc...
Bonne journée à tous.
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