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 Sujet  |
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bvedu70
Contributeur senior
53 réponses |
 Posté - 18 mai 2007 : 15:50:06
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Bonjour,
Pour une petite copropriété de 6 appartements, gérée par un syndic bénévole, un contrat de mandat de syndic est-il nécessaire, voire obligatoire?
A part rappeler les termes de la loi et mentionner des honoraires nuls, ça peut servir à quelque chose?
Merci à vous.
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 18 mai 2007 : 18:56:22
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Quelque part dans les résolutions de l'AG ou dans le contrat le syndicat doit accepter les frais d'assurance pour couvrir la responsabilité du syndic. Cette assurance n'est pas obligatoire d'ailleurs, mais recommandée, surtout pour les formalités concernant une éventuelle vente.
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=53566 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 18 mai 2007 : 19:22:44
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Citation :
Initialement entré par bvedu70
Bonjour,
Pour une petite copropriété de 6 appartements, gérée par un syndic bénévole, un contrat de mandat de syndic est-il nécessaire, voire obligatoire?
A part rappeler les termes de la loi et mentionner des honoraires nuls, ça peut servir à quelque chose?
Merci à vous.
Bonsoir bvedu70,
Le fait d’établir un contrat de mandat de syndic, comme vous dites.
Permet de préciser la durée et les conditions d’exécution de ce mandat.
Au même titre qu’un contrat de mandat de syndic professionnel.
Voyez ce lien :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=36526
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 mai 2007 : 19:14:09
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Il faut remettre les choses à leur place !!
D'abord en rappellant que D.art.11, article 11 du décret d'application de la loi de 1965, fait référence à un "contrat de mandat" .... qui n'existe pas dans la loi que ce décret est pourtant chargé d'appliquer !
Chercher l'erreur !!
Ensuite, ce "contrat de mandat" doit préciser (D.art.29) :
"- Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée, sa date de prise d’effet ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d’exécution de la mission de ce dernier en conformité avec le dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965."
Dans ce sens, la résolution adoptée par l'AG devrait préciser (a proposer et adopter en séance) :
" Le Syndic XXXX est désigné pour un mandat d'une durée d'UN an, qui commence le .... pour se terminer le ............
Il exercera sa fonction bénévolement, les frais qu'il engagerait personnellement pour la gestion du syndicat lui étant remboursés.
Il exercera sa mission comme il est prévu par les textes, en particulier par les art.14 et 18 de la loi de 1965."
Si vous lisez bien , tout est conforme .... ici pour un syndic d'un syndicat de 6 lots ! 
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Edité par - gédehem le 21 mai 2007 19:17:26 |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 23 mai 2007 : 11:33:28
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Les frais qu'il engagerait personnellement pour la gestion du syndicat lui étant remboursés. 
La formulation permet le syndic de dépenser sur ce « budget » sans l’approbation de l’assemblée générale. Le montant et la destination de ces frais n'étant pas précisés, cette formule ne me paraît pas exploitable comme tel. 
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Edité par - Guymmo le 23 mai 2007 11:34:35 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 mai 2007 : 13:34:00
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Je reconnais un avantage au contrat de syndic : pour un grand nombre de syndics bénévoles, il liste ce qu'il y a à faire en qualité de syndic. Présentez le contrat type à un candidat syndic bénévole ; un coup sur deux il tombe raide 
Donc soyons clairs : l'article 29 du décret ne distingue pas les bénévoles des professionnels, et il vise tout autant les coopératifs. Il faut un contrat. Point c'est tout.
Il doit être joint à la convocation qui le désigne
Quand tout va bien, tout va bien Mais quand survient le pépin, tout se met à branler 
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 mai 2007 : 15:07:31
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C'est dans le cadre de la lutte contre la mortalité pour les pépins cardio-vasculaires que le "contrat de syndic" n'est pas présenté au "non pro" ...
D'autant que si existait un "contrat type", il serait en plus opposable aux "profs", ce qui ne ferait qu'augmenter le taux de mortalité constaté....
Parce que je veux bien que nous parlions des "non profs" ... mais après que nous ayons réglé celui des "profs" ou prétendus tels qui, sur le plan du respect des dispositions légales et/ou contractuelles, ont beaucoup à faire !
Bien entendu nous parlons ici des clauses licites ... et non de celles abusives, illicites, pourtant introduites à la pelleteuse dans beaucoup trop de contrats. 
Guymmo, la formulation sur les frais du syndic non pro n'est pas ambigue !
Que je sache, 1 centme d'€ doit obligatoirement être justifié par une pièce afin d'être imputé en comptabilité !
Ce sont ces justificatifs de frais, qu'ils soient du syndic ou du CS pour son fonctionnement, qui seront approuvés ou non par l'AG lors de l'approbation des comptes.
Si c'est pour acheter une calculette pour le service du syndicat, c'est OK, si c'est le panier de la ménagère ou le resto, c'est non ! ...
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Edité par - gédehem le 23 mai 2007 15:13:12 |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 23 mai 2007 : 15:16:08
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Citation :
Initialement entré par JPM
Il doit être joint à la convocation qui le désigne
Pourtant, j'ai souvent entendu dire sur ce forum que lorsq'un syndic démissionnait ou ne renouvelait pas son contrat pour la prochaine AG, le conseil de désigner un copropriétaire comme syndic bénévole, or dans ce cas ci, on ne peut bien evidemment pas voter sur un contrat, puisqu'il est trop tard pour le présenter ? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 mai 2007 : 18:32:33
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J'ai effectivement présenté cet argument, et je le recommande vivement en dernier recours, dans les copropriétés où cela est possible bien entendu. !
Car si le législateur, dans sa grande bonté (mais surtout sa méconnaissance), à bien prévu l'obligation de présenter un projet de contrat de syndic pour la validité de sa désignation, il n'a rien prévu du tout pour la sécurité du syndicat en cas de rupture de ce contrat, rupture intempestive et unilatérale de la part du syndic.
C'est donc bien parce que le législateur est silencieux sur ce point que les copropriétaires, mis devant le fait, doivent réagir pour se protéger.
Sauf un rouspéteur, qui ne pourra qu'engager une action en annulation d'AG (18 mois à 2 ans), QUI va contester l'AG ayant désigné ce syndic provoisoire et même celle convoquée par ce "syndic provisoire" 2 ou 3 mois après le départ intempestive de l'ex-syndic ???
Il est question ici ou là, à juste raison, de la sécurité du syndicat et de la préservation de ses interets !
Faute d'avoir légiféré sur cette question des "démissions" intempestives (et je ne parle pas du syndic qui quitte l'AG emportant tous les papiers !), argant qu'on était dans une relation contractuelle de droit privé, l'urgence et la sécurité commandent là où cela est possible la désignation d'un "syndic provisoire", la seule rapide et sécurisante pour le syndicat...
(Je préfère ne pas aborder la question des "administrateurs provisoires", dont nombre de copropriétés sans problème se mordent encore les doigts....) |
Edité par - gédehem le 23 mai 2007 18:36:45 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 mai 2007 : 23:08:19
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| CQFD, Etaspak, ...même si je ne suis pas trop d'accord sur un plan juridique avec tous les arguments présentés par l'ARC. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 mai 2007 : 23:47:45
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Vous êtes bien gentils mais vous ne voulez pas comprendre que les rappels de règles juridiques n'ont pour raison d'être que d'indiquer un risque. Gedehem l'a fort bien compris.
Vous répondez qu'on a déjà fait telle chose tente fois et que tout s'est bien passé. C'est l'histoire du gars qui roule au milieu de la route dodo / boulot 15 km et retour. Jamais de problème depuis 8 ans ! Et un jour boum ! Un gros camion bien à sa droite mais ...très gros Plus de bonhomme.
Quand vous aurez vu 150 arrêts chaque année pendant des lustres, en vous disant qu'on ne vous sert que ceux qui sortent de l'ordinaire et que les chambres spécialisées regorgent de dossiers, on en reparlera ! Des centaines de syndicats sont embarqués chaque année dans des procédures extravagantes et coûteuses parce que le syndic, le conseil syndical ou les copropriétaires eux mêmes ont commis des fautes ou cru à des fariboles.
Quelles que soient les fautes d'un syndic, professionnel ou non, décider de ne pas renouveler son mandat sans avoir préparé soigneusement l'opération, c'est stupide.
Préparer l'opération, ce n'est pas tant faire les étages pour faire de l'action psychologique et quémander des mandats, que de rechercher deux ou trois candidats, obtenir les propositions de contrat (qui n'existe pas dans la loi mais qui est devenu une pratique coutumière) et les notifier au syndic en place, avec demande de les joindre à la convocation.
Enfin, je signale à Gedehem qu'il existe depuis 1982 (joint à l'accord de régulation) un contrat type que l'on trouve dans tous les bons ouvrages (Code de la copropriété 2004-2005 page 859 mais il semble avoir été oublié dans l'édition 2007 ou Jurisclasseur copropriété ou DPGI Formules)
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 24 mai 2007 : 10:47:31
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Bonjour,
La première fois que j’ai lu cet argument comme le précise Gedehem, je l’ai lu de sa plume et par la suite je l’ai lu également sur le site de l’ARC (Abus n°789: 05 07 06).
Je tiens à préciser que je ne cherche pas à faire l’apologie du syndic bénévole, bien au contraire, surtout à la vue de la responsabilité qui se trouve être la sienne.
Je pense néanmoins que c’est le meilleur compromis pour éviter un administrateur judiciaire afin de pouvoir en mettre en place dans les trois mois (au-delà il y a obligation d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat) le syndic professionnel de son choix.
Cherchez à laisser en place un syndic bénévole élu de la sorte au-delà de trois mois, c'est-à-dire contraint et forcé, serait de mon point de vue promis à un échec à plus ou moins long terme et irresponsable de la part d’un syndicat des copropriétaires.
Il est nécessaire pour la réussite d’une gestion d’un syndicat des copropriétaires par un syndic bénévole, que le consensus soit quasi-unanime, c’est pourquoi il est préconisé uniquement que pour des petites copropriétés.
Il me semble qu’à défaut d’un consensus quasi-unanime de la part d’un syndicat des copropriétaires pour l’élection d’un syndic bénévole, il est préférable de mettre son énergie dans un véritable conseil syndical.
Au-delà, bien évidemment, des connaissances indispensables du Code de la copropriété .
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Edité par - ETASPAK le 24 mai 2007 10:49:38 |
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RLB
Pilier de forums
233 réponses |
Posté - 24 mai 2007 : 11:19:30
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Bonjour
c'est felix1930 qui m'envoie
voici le 2ème point inscrit à l'ordre du jour de notre prochaine assemblée convoquée le 11 juin prochain :Citation :
DEUXIEME POINT
Le Cabinet x informe les copropriétaires qu'il ne souhaite pas, pour les raisons exposées dans le courrier ci-joint, poursuivre sa mission de syndic.
Conformément aux articles 28, 29 du décret du 17 mars 1967 modifiés par le décret du 27 mai 2004 :
* Désignation d'un nouveau syndic à compter du 1er juillet 2007 et approbation du contrat de syndic.
Proposition du Cabinet y (ci-jointe)
nous ne voulons pas de ce syndic et souhaitons élire un syndic bénévole 
DONC pour résumé :
Citation :
Initialement entré par gédehem
voici la résolution à soumettre et adopter en séance :
" Le Syndic XXXX est désigné pour un mandat d'une durée d'UN an, qui commence le .... pour se terminer le ............
Il exercera sa fonction bénévolement, les frais qu'il engagerait personnellement pour la gestion du syndicat lui étant remboursés.
Il exercera sa mission comme il est prévu par les textes, en particulier par les art.14 et 18 de la loi de 1965."
vous me confirmez que c'est bien comme ça que ça se passe chez Mc Donald
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Edité par - RLB le 24 mai 2007 13:42:12 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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RLB
Pilier de forums
233 réponses |
Posté - 24 mai 2007 : 13:36:54
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| bien compliqué |
Edité par - RLB le 24 mai 2007 15:02:50 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 24 mai 2007 : 19:11:38
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Mais non RLB : simplement, pour passer son permis de conduire, il fait apprendre le code de la route et la conduite ....
En copropriété, c'est la même chose : faut pas se tromper de pédale .... |
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