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Onycroi
Nouveau Membre
7 réponses |
 Posté - 28 mai 2007 : 20:12:59
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Bonjour,
Propriétaire de deux appartements placés en location, je dois, semble-t-il, en déclarer les revenus et charges sur la 2044 - spéciale.
Avant d'énumérer les (trop) nombreuses questions, auxquelles la matinée passée au CDI ne m'a pas permis d'obtenir de réponses toujours satisfaisante, voici ma situation :
- premier appartement (ancien) : acquis en 2003, résidence principale jusqu'à l'été 2005 puis loué jusqu'à présent en micro-foncier (à la suite d'un déménagement professionnel entraînant changement de région),
- deuxième appartement (neuf) : acquis le 20 décembre 2006 au titre du "Borloo neuf", locataire en place à partir du 1er février 2007.
Questions :
1. Selon la fonctionnaire rencontrée au CDI la semaine dernière, il convient de compléter la 2044 - spéciale. Or, lorsque j'essaie de la remplir sur internet, le site me précise qu'il est impératif de choisir un régime particulier alors que mon premier appartement n'en bénéficie pas (ex-micro-foncier) : quid ?
2. ligne 223 : primes d'assurance
Est-ce ici qu'il convient d'ajouter les primes d'assurance du prêt, tant pour l'appartement n°1 que n°2? - ou bien faut-il utiliser la case 250 (intérêts d'emprunt)?
3. ligne 231 : régularisation des provisions pour charges versées en 2005
La fonctionnaire du CDI m'a soutenu qu'il fallait remplir cette case, quand bien même la déclaration de revenus 2005 ne mentionnait rien à ce titre (toujours à cause du micro-foncier). Aussi idiote puis-je être, je ne vois pas comment obtenir un solde sans avoir deux chiffres à placer l'un en face de l'autre. Or, je n'ai demandé la déduction d'aucune provision pour charges au titre de 2005. Quid again?...
4. ligne 250 : intérêts d'emprunt
J'ai indiqué ceux payés au titre de l'appartement n°1 (ancien) pour l'année 2006.
Pour l'appartement n°2 (neuf - Borloo), il n'y a aucun intérêt sur 2006 (première échéance prélevée le 05 janvier 2007), mais la fonctionnaire du CDI m'a indiqué qu'il convenait de faire ici figurer les frais divers, type Crédit Logement, etc. Pour 15 jours de propriété, et un emprunt de 120.000 euros, j'obtiens un chiffre de près de 2.000 euros dans cette case (dont 1.500 euros au titre de la caution Crédit Logement) : ça me paraît beaucoup...
5. Au résultat, pour un appartement acquis en extrême fin d'année, le montant de mon revenu foncier imposable, initialement de 7.226 euros, n'atteint in fine que 668 euros.
Ca me paraît très peu, et j'ai bien peur d'"avoir faux" quelque part, mais où?...
Merci sincèrement à ceux dont la patience et les compétences permettront de m'apporter quelques éléments de réponse...
Bonne soirée,
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marcus111
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 28 mai 2007 : 22:32:24
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Bonsoir,
je me permets de vous apporter quelques éléments de réponse :
Comme vous l'avez compris, on ne peut à la fois déclarer une partie de ses revenus fonciers en micro-foncier (pour l'ancien par ex) et une autre partie (la Borloo) en régime réel.
L'achat de l'appartement Borloo, implique une déclaration réelle pour les 2 appartements. Sur une 2044 Spéciale.
1/ le 1er appt étant en locatif simple, et le 2d en Borloo, vous n'indiquez rien pour l'immeuble n°1, et vous cochez Borloo neuf pour l'immeuble n°2.
2/ la prime d'assurance du prêt est à indiquer ligne 250, avec les intérêts, les frais éventuels (frais de dossier bancaire, cautionnement, ...). En 223, vous pouvez indiquer la prime PNO (Propriétaire Non Occupant) par exemple.
3/ Je suis d'accord avec vous concernant la régul des charges, et je crois qu'il faudra surtout en faire une l'année prochaine, mais que pour cette année, ça me paraît impossible. Les fonctionnaires des CDI ont une vision assez théorique et mécanique, mais dans votre cas précis, je ne vois pas comment ça serait possible !
4/ pas de problème pour la déclaration des divers intérêts d'emprunt, frais bancaires, de cautionnment, etc... il n'y a pas d'erreur, vous pouvez tout déduire, même si ça vous paraît beaucoup.
5/ concernant le résultat, je ne peux pas vous dire s'il y a une erreur, mais ça ne me paraît pas impossible, grâce aux emprunts, aux frais bancaires, à l'amortissement (même pour 1 mois, ça fait 600€).
Tant mieux pour vous, ça fait un faible résultat net, donc peu de CSG l'année prochaine...! c'est Noël en mai !
Sinon, n'oubliez pas de souscrire une déclaration H2 dans les 6 mois suivant la livraison, ce qui devrait vous permettre d'être éxonéré tout ou partie de la Taxe Foncière pdt 2 ans...
Et enfin, n'oubliez pas de souscrire en parallèle de la 2044 Spé, une 2044 EB, dite "d'engagement de location", pour bénéficier de l'amortissement dès cette année !
J'espère avoir été complet, et ne pas avoir fait d'erreur..!
Cordialement.
Marc MONTI |
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Onycroi
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 28 mai 2007 : 23:37:13
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Merci beaucoup pour cette réponse, aussi rassurante que claire !
Puis-je profiter de votre gentillesse pour vous poser la question suivante :
l'appartement n°1 ayant été placé en location à l'été 2005 pour cause de mutation professionnelle, j'avais demandé à l'époque à bénéficier de la déduction de 10%, qui m'a été refusée puisque j'effectuais ma déclaration sur la base du micro-foncier.
Lors de mon entretien au CDI (mai 2007), ma correspondante m'a répondu qu'il n'était pas possible de bénéficier de cette disposition au titre de mes revenus fonciers 2006, et qu'il était "hors de question" de demander à bénéficier d'un changement de régime au titre des revenus fonciers perçus en 2005 (je pensais qu'on disposait de trois ans pour le demandais, mais j'avais apparemment tort?)?
Qu'en pensez-vous?
Merci de votre réponse, bonne soirée. |
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marcus111
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 29 mai 2007 : 00:07:56
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RE-bonsoir,
vous effectuez un changement de régime de fait, donc dorénavant, vous allez déclarer en régime réel.
A partir du moment où vous optez pour le régime réel, en effet, c'est au moins pour 3 ans. En fait, pour éviter, de choisir chaque année la solution la plus intéressante. Il est donc nécessaire de se poser la question de l'engagement des 3 ans, lorsqu'une année on rélise des travaux par exemple... qui peuvent vous faire déduire beaucoup une année, et vous en faire perdre bcp les 2 années qui suivent, le tout influencé par la TMI dans laquelle vous vous situez, peut ne pas être intéressant...
Je m'égare, là...
Bref, vous partez pour 3 ans, mais il n'y a pas de rétroactivité.
Dorénavant vous pourrez donc bénéficier de votre abattement spécial si vous y êtes éligible, mais pour les années passées, fini...
Ai-je bien répondu à votre question ?
A bientôt.
M.Monti
Lille |
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Onycroi
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 29 mai 2007 : 19:17:59
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Bonjour,
Dans la mesure où j'ai déménagé en juillet 2005, et que l'appartement n°1 a été loué à cette date, je pense qu'il n'est plus possible de prétendre aux 10% de déduction au titre de la mobilité professionnelle sur les revenus fonciers perçus en 2006...
Dommage.
En attendant, je vais refaire mes comptes qui me paraissent toujours un peu trop intéressants pour moi, mais vous m'avez redonné confiance, j'y crois!!
;-)
Bonne soirée. |
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Onycroi
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 29 mai 2007 : 20:38:06
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Encore une question...
La case 250 me permet-elle de déduire, au titre de l'appartement n°1 (acquis en 2003 - sans aucun régime de déclaration particulier), les frais de cautionnement supportés à l'époque, soit 560 euros?
Merci! |
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marcus111
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 29 mai 2007 : 21:03:54
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bonsoir,
les frais de cautionnement sont dorénavant imputables, et l'on peut en effet les inclure au même titre que les frais de dossier bancaire, l'assurance du prêt, ...
Mais, si ces frais ont été supportés il y a 4 ans de cela, ça n'est plus possible.
En fait, ces frais ont été considérés comme inclus dans l'abattement forfaitaire de 40% que vous avez fait cette année-là !
C'est comme profiter de l'abattement des 10% sur vos revenus salariés, et quelques années plus tard, ressortir les tickets de péage, et vouloir les rajouter aux frais réels de l'année en cours...
Il y a double déduction là... ça risque de ne pas plaire à tout le monde... 
Cordialement.
M.Monti
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Onycroi
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 30 mai 2007 : 22:31:05
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Dommage, mais merci!
;-)
Bonne soirée. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 31 mai 2007 : 10:08:28
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sauf rare exception, pour les revenus fonciers comme pour les revenus salariés on ne déclare que ce que l'on a reçu et/ou depensé sur son compte en banque entre le 01 JA et le 31 DE 2006.
Si votre locataire vous a payé en décembre 2006 par exemple le loyer de janvier 2007 et le loyer de décembre 2006, vous devez déclarer les deux sur les revenus de 2006.
Si il vous a envoyé deux chèques, et que vous avez attendu le 02 JA 07 pour les présenter à la banque, en ce cas c'est en 2007 que vous incluerez le loyer de 2006.
Du coup vous comprenez qu'il est impossible de déduire sur les revenus de 2006 des dépenses antérieures ou postérieures.
Pour être entièrement honnpête, il existe cependant de rares petites exceptions (taxe foncière par exemple) car le fisc aime bien compliquer les choses simples. |
Festina lente |
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ish81vpt
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 12 juin 2007 : 15:15:52
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Marcus t'es un bon ....J'avais oublié les frais de caution versé à la banque et de+ je ne savais pas sur quelle rubrique les imputer... 250
Kasparov@orange.fr |
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marcus111
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 12 juin 2007 : 16:57:42
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bonjour kasparov,
merci du compliment. Ravi d'avoir fait gagner un peu d'argent !
pour autres questions, infos, ... je suis joignable par mail à l'adresse suivante : marc.monti1@free.fr
bonne journée. |
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