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 Sujet  |
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lolo25
Contributeur vétéran
109 réponses |
 Posté - 05 juin 2007 : 16:42:20
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Bonjour,
je souhaiterai acheter un appart pour le louer disons 500€/mois, soit 6000€/ans. Comment puis je faire pour estimer le montant supplémentaire que je payerai d'impot, en sachant qu'il y a les charges, comme les interets d'emprunts,les charges de syndic, le fonicer...que je peux déduire.
Tout dépend aussi du régime que je choisis micro foncier, bic ou réels.
C'est pour avoir un ordre d'idées , comme ça !! d'ailleurs en régime réel, on peut déduire quoi exactement ??
merci d'avance pour vos réponses
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 05 juin 2007 : 23:15:20
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| Même pour un ordre d'idée, vous ne donnez pas assez d'infos pour qu'on puisse vous répondre (tranche d'impôt notamment). Sorry |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 06 juin 2007 : 07:48:32
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Citation :
Tout dépend aussi du régime que je choisis micro foncier, bic ou réels.
Attention à ne pas TOUT mélanger.
Question 1: Nu ou meublé.
Si Nu, deux possibilités, Microfoncier, ou réel.
Si meublé, trois possibilités, Microbic, réel simplifié ou réel (mais à oublier en général).
Question 2: S'agit-il de neuf, en régime normal, ou de systèmes dérogatoires, genre Borloo, .... autre, ou s'agit-il d'ancien, si ancien, y'a t'il des travaux?
Citation :
pour estimer le montant supplémentaire que je payerai d'impot, en sachant qu'il y a les charges, comme les interets d'emprunts,les charges de syndic, le fonicer...que je peux déduire
Impossible à dire, cel dépend de votre tranche marginale, amis aussi du montat des intérêts d'emprunt et de l'assurance de l'emprunt, des charges, ...
POur le foncier, je ne vosi pas ce que vous mettez sous ce nom.
En Foncier nu, il n'y a pas d'amortissement possible sauf en régime spécial.
En BIC (location meublé) il y a un amortissement possible, si pas microbic, et cela dépend alors de beaucoup de paramètres.
En d'autres mots, pour obtenir un chiffre, il faut mettre beaucoup de chiffres dans la machine, le seul montant des recettes (brutes, nettes?) ne suffit évidemment pas.
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Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 06 juin 2007 08:36:16 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 06 juin 2007 : 07:51:28
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Citation :
d'ailleurs en régime réel, on peut déduire quoi exactement ??
Allez faire un tour sur internet avec un moteur de recherche, ou cherchez simplement sur universimmo, - y compris dans le forum- les listes existent et seront plus fiables que n'importe laquelle qu'on pourrait vous retranscrire ici et qui va prendre beaucoup de temps a n'importe lequel d'entre nous si on ne veut pas en oublier. |
Festina lente |
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lolo25
Contributeur vétéran
109 réponses |
Posté - 06 juin 2007 : 12:17:44
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mon taux d'imposition est de 12%, soit 3400€/an.
Si j'achéte un bien 70 000€ que je loue sur 15 ans, avec des mensualités 550€. Je rembourse par mois à ma banque 519€ ors assurance. L'assurance est estimé à 150€/an dégressif. Le taux d'emprunt est 4.05%, ors assurance. J'ai 85€ de charges par mois du syndic. Et il n'y a pas de travaux.
Comment dois le louer ?? et qu'elle seront les impots que je payerai en plus.
La premiere a année, j'aurai 2771€ d'interet, la seconde 2628€...... |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 06 juin 2007 : 13:29:00
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6000 euros de loyer moins 2 771 euros d'intérêts moins 12*85=1020 euros - 300 euros de taxe foncière - 80 euros assurance PNO - 20 euros forfaitaires
= 1 810 imposables
Si taux marginal à 12%, vous allez payer 0,12 x 12101810 = 144 217 euros d'impots sur le revenu plus de la CRDS et de la CSG (11% au total de 120 me semble t'il me souvenir soit un autre 133 euros environ).
Votre trésorierie va être de:
6000 euros de loyer moins 6 600 euros d'emprunt moins 12*85=1020 euros - 300 euros de taxe foncière - 80 euros assurance PNO
= 2 000 que vous devrez payer
Corrigé l'erreur de calcul mentionnée, j'ai du calculer sous l'empire de l'alcool |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 06 juin 2007 14:22:46 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 06 juin 2007 : 13:30:31
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| Vous gérez en direct, recrutrez vous-meêm votre locataire, envoyez les quittances et faites la réddition de compte annuelle, rédigez les baux et les états des lieux (of course). |
Festina lente |
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lolo25
Contributeur vétéran
109 réponses |
Posté - 06 juin 2007 : 14:00:39
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pardon 0.12 X 1810 et pas 1210, on est d'accord !!
en fait je paye 144€ d'impot sur le revenu + 133€ environ de CSG/RDS : c'est ça ??
que pourrais je déduire d'autre, si j'achétes un chauffeau et que je le pose moi meme, puis je déduire le prix du chauffeau.... de même pour d'autres choses, comme cerains éléments de la cuisine...
dans le cadre d'une sci, pour les memes données : je prendrai 33.3% de 1810€ pour l'imposition ? soit 602€ à apporter dans ma déclaration de revenu ?? |
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lolo25
Contributeur vétéran
109 réponses |
Posté - 06 juin 2007 : 14:02:20
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pardon 0.12 X 1810 et pas 1210, on est d'accord !!
en fait je paye 144€ d'impot sur le revenu + 133€ environ de CSG/RDS : c'est ça ??
que pourrais je déduire d'autre, si j'achétes un chauffeau et que je le pose moi meme, puis je déduire le prix du chauffeau.... de même pour d'autres choses, comme cerains éléments de la cuisine... de même si j'ai un ravalement de prévu dans l'immeuble (3000€) par copro. Devrais je aussi déduire ces 3000€ ??
dans le cadre d'une sci, pour les memes données : je prendrai 33.3% de 1810€ pour l'imposition ? soit 602€ à apporter dans ma déclaration de revenu ?? |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 06 juin 2007 : 14:28:08
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Citation :
Et il n'y a pas de travaux.
Les temps ont changé, il y a des travaux maintenant.
Je sens que vous allez bientôt créer un étage de plus...
Oui on déduit le cumulus, oui pour le ravalement, qui va vous créer un déficit déductible.
C'est une SCI à l'IR dont vous détenez 33,3%?
Donc oui aussi. |
Festina lente |
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lolo25
Contributeur vétéran
109 réponses |
Posté - 06 juin 2007 : 14:40:09
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si je déclare en regime reel ou microfoncier.... quand les charges sont plus élevé que les recettes.. on peut passer cela en déficit déductible, cela veut dire : que je pourrais le déduire de mon revenu ou que ce déficit pourra etre imputable sur l'année d'aprés.
Merci pour tes informations
pour l'etage en plus, on va attendre, mais c'etait à titre de simulation. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 06 juin 2007 : 15:27:28
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En microfoncier, le revenus reste toujours positif et imposable, puisque c'est un forfait.
En réel, c'est déductible a partir du moment ou la déduction vient d'autre chose que des intérêts d'emprunt.
Si la déduction dépasse 10 700 euros, le supplément est reportable pendant dix ans, mais seulement des revenus du même type, plus alors du revenu global. |
Festina lente |
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lolo25
Contributeur vétéran
109 réponses |
Posté - 06 juin 2007 : 16:33:30
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| et à partir de quoi, et surtout comment tu calcules ton rendement sur ta location en %, par exemple 3% ou 8% |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 06 juin 2007 : 20:13:20
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Oh la la il y a des tas de rendements .
Le seul vrai rendement consiste a dire:
J'ai investi 12 000 euros aujourd'hui, en 2007, et j'en ai retiré 127 000 aujourd'hui en 2023, j'ai donc un rendement de tant.
Il faut l'actualiser avec les taux d'inflation pour comparer ce qui est comparable (car 1 euro de 2007 vaut beaucoup plus qu'un euro de 2023).
S'il y a des flux intermédiaires, il faut les intégrer et les actaliser.
C'est ce qu'on appelle le TRI.
Le TRI ne se calcule que quand les carottes sont cuites, et le bien vendu.
Personne ne fait ca, et tout le 'vend' une estimation de TRI faite en 2007.
Selon les estimations de taux d'inflation et de valeur de revente, ca peut donner n'importe quoi, et surtout des valeurs très favorables (le calcul n'est pas robuste).
L'autre rendement, c'est le bien qui vaut 80 000 euros, plus 7 000 euros de frais et de petit travaux et qui se loue 6000 euros par an hors charge, le rendement fait 6/87 soit environ 7% (Je n'ai pas ma calculette).
Celui-la existe, on peut le calculer aujourd'hui, et il sert a comparer divers bien, et a voir si le taux d'intéret de l'emprunt (4,10% par exemple, mais qui devient 4,50% avec l'assurance) est raisonnable.
Son intérêt est limité, mais c'est comme une étiquette de prix, ca permet deja de savoir quelque chose.
Son intérêt est principalement limité par ce que il ne fait pas la différence entre Jojo et Tata: Jojo qui ne met rien dans l'affaire, obtient un pret complet de la banque, y compris les frais d'achat, et récupère son loyer.
Sur une telle affaire, il ne met rien non plus chaque mois et vend son bien a la fin.
Quelque soit prix de vente, et même s'il perd 50% dessus, son TRI est infini (normal, il n'a rien sorti de sa poche).
Tata qui a horreur d'emprunter, paye comptant ses 87 000 euros, et récupère chaque mois ses 500 euros. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 06 juin 2007 20:20:08 |
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lolo25
Contributeur vétéran
109 réponses |
Posté - 07 juin 2007 : 09:59:17
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| merci pour toutes tes informations. |
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