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aglaee
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38 réponses |
 Posté - 05 juin 2007 : 20:02:32
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Bonjours,
Apres avoir lu presque tous les articles concernant le sujet, je viens vers vous exposer la situation et verifier que tout est fait dans les regles.
Je vais acheter un appartement avec des combles aménagés. Les combles ne figures pas dans le lot. Le RC n'aborde pas le sujet des combles mais une AG a votée, en deuxieme lecture, ART 24, a la majorité des present ou representé: "autorise les coproprietaires ayant les appartements sous un combles inaccessible sous la toiture a proceder a son amenagement en piece habitable et a la creation de fenetre type velux"
Suit les regles applicable pour la mise en oeuvre.
Cela est t-il une reconnaissance de l'usage privatif et intemporel des combles ?
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 05 juin 2007 : 22:29:13
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Bonsoir,
La décision d’une assemblée générale qui "autorise les copropriétaires ayant les appartements sous un combles inaccessible sous la toiture à procéder à son aménagement en pièce habitable et a la création de fenêtre type velux" ne peut être intemporelle à tous les (futurs) copropriétaires.
Chaque copropriétaire à l’obligation de faire (à chaque fois) une demande individuelle comme le prévoit l’article 25b de la loi, à charge pour lui de respecter les règles applicables pour la mise en œuvre, comme doit le lui rappeler (ladite) assemblée générale.
Une assemblée générale ne peut vous refusez une telle autorisation, à défaut ce serait un abus de pouvoir du fait de son précédent accord.
Pouvez-vous être plus précis sur les règles applicables pour la mise en œuvre.
Sachez que la création d’une fenêtre type velux est soumise à autorisation de l’urbanisme, en principe une simple déclaration de travaux en Mairie est généralement suffisante pour l'installation des fenêtres de toit.
Voyez ces liens :
L’article 25b de la loi du 10 juillet 1965 précise :
Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conforme à la destination de celui-ci.
L’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise :
Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24.
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
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aglaee
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 05 juin 2007 : 23:07:49
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Citation :
Initialement entré par ETASPAK
Pouvez-vous être plus précis sur les règles applicables pour la mise en œuvre.
Il faut que je mette la mains sur le texte, mais il sagit en gros de respecter la legislation (assurances, autorisations, normes etc...) et d'obtenir l'accord du syndic.
Citation :
Initialement entré par ETASPAK
L’article 25b de la loi du 10 juillet 1965 précise :
Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conforme à la destination de celui-ci.
L’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise :
Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24.
A ce que j'ai lu, il n'y a pas eu de vote de tous les copropriétaires.
1ier vote: ART 25 Rejetée pour faute de majorite legale (mais je ne sais pas si projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat car je ne connais pas le total des milliemes de la copropriété)
2ieme vote moins de 3 mois apres avec ART 24 Adopté
Pour le coté intemporelle, ma question etait plutot:
Est ce que la copropriété peut, par un vote, retirer l'usage des combles (et donc de la piece amenagé par le precedent proprietaire) ?
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Edité par - aglaee le 05 juin 2007 23:11:10 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 06 juin 2007 : 11:58:46
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Bonjour,
Vous n’avez certainement pas à obtenir l’autorisation du syndic pour faire ces travaux, uniquement l’assemblée générale à le pouvoir de vous donner l’autorisation de réaliser ces travaux.
Une fois l’autorisation de l’assemblée générale obtenue, soit à l’article 25 de la loi ou 24 par l’intermédiaire de l’article 25-1 de la loi (citez ci-dessus), la décision de l’assemblée générale est devenue définitive dès que s’est écoulé le délai de deux mois suivant sa notification par le syndic aux copropriétaires opposants ou absents lors de la réunion.
Si pour une raison quelconque, une assemblée générale décide de revenir sur une décision antérieure, qui portera un préjudice certain au copropriétaire concerné, ce sera aux dépens du syndicat des copropriétaires.
Il va de soi que si une assemblée générale donne son accord à un copropriétaire pour procéder à l’aménagement des combles situé au-dessus de son appartement, elle ne peut refuser la même demande à l’identique à un autre copropriétaire concerné, auquel cas se serait un abus de pouvoir.
L’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 précise :
Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.
Sauf en cas d'urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l'expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa.
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
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aglaee
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 06 juin 2007 : 13:28:42
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Citation :
Initialement entré par ETASPAK
L’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 précise :
Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.
La decision date de plus de 8 ans. Donc difficile de contester maintenant.
Merci pour tous ces liens et toutes ces explication. Je commence a y voir plus clair.
Cordialement |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 juin 2007 : 17:11:12
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aglaee, vous écrivez :
"...une AG a votée, en deuxieme lecture, ART 24, a la majorité des presents ou representés : "Autorise les coproprietaires ayant les appartements sous un combles inaccessible sous la toiture a proceder a son amenagement en piece habitable et a la creation de fenetre type velux"
Suit les regles applicable pour la mise en oeuvre."
Sur ce que vous dites, l'AG date d'il y a 8 ans !
Sous réserve de voir de texte de la résolution, cette "autorisation d'aménagement" ne vaut pas concession d'un droit de jouissance ou d'usage ni même constitution d'un lot spécifique dont vous seriez propriétaire.
A priori, ces combles restent "parties communes" s'ils sont ainsi identifés dans le RDC qui n'aurait pas été modifié ..... |
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aglaee
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 06 juin 2007 : 21:51:23
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Citation :
Initialement entré par gédehem
aglaee, vous écrivez :
"...une AG a votée, en deuxieme lecture, ART 24, a la majorité des presents ou representés : "Autorise les coproprietaires ayant les appartements sous un combles inaccessible sous la toiture a proceder a son amenagement en piece habitable et a la creation de fenetre type velux"
Suit les regles applicable pour la mise en oeuvre."
Sur ce que vous dites, l'AG date d'il y a 8 ans !
Sous réserve de voir de texte de la résolution, cette "autorisation d'aménagement" ne vaut pas concession d'un droit de jouissance ou d'usage ni même constitution d'un lot spécifique dont vous seriez propriétaire.
Ce n'est pas un droit de jouissance ? ici j'ai du mal a comprendre ce qu'est la jouissance alors. J'aurai meme ecrit "jouissance exclusive" puis que cette partie n'est accessible que de la piece située dessous qui fait partie de l'appartement.
Citation :
A priori, ces combles restent "parties communes" s'ils sont ainsi identifés dans le RDC qui n'aurait pas été modifié .....
En effet, ces combles restent partie communes. Il n'y a pas eu de modification du RDC.
AG |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 06 juin 2007 : 21:58:46
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Citation :
Initialement entré par aglaee Enregistré - 05 Jun 2007 : 20:02:32
Je vais acheter un appartement avec des combles aménagés. Les combles ne figures pas dans le lot. Le RC n'aborde pas le sujet des combles mais une AG a votée, en deuxieme lecture, ART 24, a la majorité des present ou representé: "autorise les coproprietaires ayant les appartements sous un combles inaccessible sous la toiture a proceder a son amenagement en piece habitable et a la creation de fenetre type velux"
Suit les regles applicable pour la mise en oeuvre.
Cela est t-il une reconnaissance de l'usage privatif et intemporel des combles ?
Vous n'êtes donc pas encore copropriétaire ?
Je ne comprends pas la contradiction que vous exposez : d'une part, vous dites que vous "allez acheter un appartement avec des combles aménagées" et, d'autre part, "les combles ne figurent pas dans le lot", puis, que la "destination de ces combles n'est pas indiquée dans le RDC"... |
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aglaee
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 06 juin 2007 : 22:21:24
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Bonsoir
Citation :
Initialement entré par Virginia W
Citation :
Initialement entré par aglaee Enregistré - 05 Jun 2007 : 20:02:32
Je vais acheter un appartement avec des combles aménagés. Les combles ne figures pas dans le lot. Le RC n'aborde pas le sujet des combles mais une AG a votée, en deuxieme lecture, ART 24, a la majorité des present ou representé: "autorise les coproprietaires ayant les appartements sous un combles inaccessible sous la toiture a proceder a son amenagement en piece habitable et a la creation de fenetre type velux"
Suit les regles applicable pour la mise en oeuvre.
Cela est t-il une reconnaissance de l'usage privatif et intemporel des combles ?
Vous n'êtes donc pas encore copropriétaire ?
Je ne comprends pas la contradiction que vous exposez : d'une part, vous dites que vous "allez acheter un appartement avec des combles aménagées" et, d'autre part, "les combles ne figurent pas dans le lot", puis, que la "destination de ces combles n'est pas indiquée dans le RDC"...
Exact: Je ne suis pas encore proprietaire, et je ne vois aucune contradiction dans tous cela, peut etre un manque d'explication qui est du a ma meconnaissance du sujet.
Resumons:
* Je vais acheter un appartement qui m'est presenté "avec des combles amenagé par le vendeur", et l'agence, et le notaire du vendeur.
* Les combles ne figure pas dans le lot.
* Rien dans le RDC d'aborde le sujet des combles
* J'ai obtenu du vendeur la decision de l'AG qui lui donne le droit d'amenager ces combles.
* Je vais faire amenager dans l'avenir le 2 ieme comble
Objectif
Je veux comprendre a quoi je m'engage avant d'acheter. En particulier, je cherche a savoir quel est la porté de cette decision de l'AG, en particulier
1. Ai je un droit d'usage exclusif de ces parties comunes ?
2. La decision de l'AG a t'elle été faite dans les regles ?
3. Peux on (legalement), dans l'avenir me retirer le droit d'usage ?
J'espere avoir ete plus clair pour vous.
AG |
Edité par - aglaee le 06 juin 2007 22:53:30 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 07 juin 2007 : 10:16:40
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Bonjour,
1. Ai-je un droit d'usage exclusif de ces parties communes ?
Je vous renvoi à ce lien et à cette jurisprudence (vérifier si vos combles n'abritent aucun élément d'équipement commun) d’autant plus que vous précisez « que cette partie (commune) n'est accessible que de la pièce située dessous qui fait partie de l'appartement ».
Il serait opportun pour vous au moment de votre achat, de régulariser cette situation sur votre acte notarié, le tout uniquement à vos frais.
Il serait également opportun pour vous, de prendre un autre notaire que celui de votre vendeur et cela ne vous coûtera pas plus cher, mais il ne représentera que vous (que vos intérêts).
http://www.universimmo.com/repq/unirepq00x.asp?Qr_Code=60
2. La décision de l'AG a t'elle été faite dans les règles ?
Tout à fait.
Il y a 8 ans l’article 25b de la loi était exactement le même que celui d’aujourd’hui et à la fin de cet article il était précisé en ces termes « A défaut de décision prise dans les conditions de majorité prévues au présent article, une nouvelle assemblée générale statue dans les conditions prévues à l’article 24. »
Seul l’article 25-1 de la loi n’existait pas à l’époque (il y a 8 ans).
Il me semble bien que d’après vos dires tout a était fait dans la légalité.
« 1er vote: ART 25 Rejetée pour faute de majorité légale (mais je ne sais pas si projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat car je ne connais pas le total des millièmes de la copropriété) ».
« 2ème vote moins de 3 mois après avec ART 24 Adopté ».
3. Peux on (légalement), dans l'avenir me retirer le droit d'usage ?
Une assemblée générale peut toujours revenir sur une décision prise antérieurement par elle-même, mais uniquement dans l’intérêt du syndicat des copropriétaires.
Ce qui vous l’avez bien compris n’ai absolument pas votre cas.
C’est pourquoi j’ai précisé « Si pour une raison quelconque, une assemblée générale décide de revenir sur une décision antérieure, qui portera un préjudice certain au copropriétaire concerné, ce sera aux dépens du syndicat des copropriétaires ».
Vous précisez également « Je vais faire aménager dans l'avenir le 2ième comble ».
Voyez également ces liens à ce sujet :
Combles et vérandas : comment valoriser un appartement en copropriété...
http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=343
L'achat de parties communes de copropriété…
http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=222
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=54065
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 juin 2007 : 17:26:52
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En relisant tout ça, je partage l'avis d'Etaspak : ces combles n'étant accessibles que par le lot privatif d'aglaee et s'ils ne sont pas accssibles et/ou à l'usage d'autres copropriétaires, ces combles sont privatifs.
D'autre part, sur la décision de l'AG d'il y a 8 ans :
""autorise les coproprietaires ayant les appartements sous un combles inaccessible sous la toiture a proceder a son amenagement en piece habitable et a la creation de fenetre type velux"
Il y a là uniquement autorisation de modifier l'usage d'une partie privative (combles > pièces habitables) ainsi que travaux privatifs sur parties communes ou modifiant l'aspect exterieur de l'immeuble (velux)
Il conviendrait avec le vendeur d'envisager cette précision dans les actes, étant entendu que la modif du RDC/EDD est à entreprendre !
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aglaee
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 08 juin 2007 : 10:44:48
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Citation :
Initialement entré par ETASPAK
1. Ai-je un droit d'usage exclusif de ces parties communes ?
Il serait opportun pour vous au moment de votre achat, de régulariser cette situation sur votre acte notarié, le tout uniquement à vos frais.
Il serait également opportun pour vous, de prendre un autre notaire que celui de votre vendeur et cela ne vous coûtera pas plus cher, mais il ne représentera que vous (que vos intérêts).
Effectivement nous avons notre notaire. Je vais aborder le sujet avec lui dans quelques jours.
Merci ETASPAK pour toutes ces precisions. Je vous repond, mais aussi a gédehem qui aborde le meme point.
Il y a 8 ans lors de la premiere AG, le sujet de la modification du lot avait été abordée. Le syndic avait mis en garde les demandeurs de l'epoque en leur faisant remarquer que, du fait que la surface habitable des combles etait faible (30 m2 au sol, mais seulement 4 m2 au dessus de 1,80m) le cout etait disproportionné par rapport a ce qu'ils allaient en retirer.
De mon coté, je constate que du fait qu'il faut installer un escalier pour acceder aux combles, il y a reduction de la surface habitable du niveau bas de l'ordre de 2 m2)
Soit nous engagons une "une opération longue et éprouvante qu'il faut aborder avec doigté et diplomatie" ;) comme indiqué dans le lien, soit nous ne faison rien.
Existe t-il pas une solution intermediaire qui ferait figurer la decision de l'AG dans l'acte de vente dans un premier temps avant d'aller plus loin .... ?
C'est ce que semble suggerer gédehem ici
Citation :
Initialement entré par gédehem
Il conviendrait avec le vendeur d'envisager cette précision dans les actes, étant entendu que la modif du RDC/EDD est à entreprendre !
Doit on proceder en 2 etapes:
1. Indiquer les references a l'AG dans l'acte acte notarié
2. Entamer une procedure pour modifier le RDC/EDD et quels sont les points a modifier ? Les lots ? ou bien ajouter le texte qui a été approuvé en AG ?
Merci a vous
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Edité par - aglaee le 08 juin 2007 11:09:22 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 08 juin 2007 : 23:07:10
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Bonsoir,
Voyez à nouveau ce lien pour procéder en 2 étapes :
Ensuite, il est encore conseillé de procéder en deux temps.
Obtenir une décision de principe lors d'une première assemblée.
Éviter de faire convoquer une assemblée spéciale.
Il faudrait en payer les frais et il y a toutes les chances de ne pas déplacer suffisamment de copropriétaires pour prendre une décision à la bonne majorité, car les copropriétaires ont horreur qu'on les dérange pour des questions privées !
Et faire voter la décision proprement dite lors d'une seconde assemblée avec cette fois le projet de modificatif de règlement de copropriété (établi par un géomètre et un notaire) et le projet de travaux.
Même si le premier vote n'a aucune valeur sans le second, on évite au moins de faire la dépense pour rien si le premier est négatif.
http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=222
Voyez à nouveau ce lien pour la solution intermédiaire :
Sans constatation de l'annexion par un acte modificatif du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, ainsi que des plans annexés au règlement, le droit du copropriétaire ou de ses acquéreurs ultérieurs sur les espaces ou volumes annexés ne devient définitif qu'à l'issue du délai de prescription décennale abrégée de l'article 2265 du Code civil qui précise :
“ Celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans si le véritable propriétaire habite dans le ressort de la cour d'appel dans l'étendue de laquelle l'immeuble est situé ; et par vingt ans, s'il est domicilié hors dudit ressort.“
http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=343
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aglaee
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 11 juin 2007 : 21:56:21
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Merci pour tous ces renseignements.
AG |
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Amanagement de combles et usage
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