|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
Wallilabou
Nouveau Membre
6 réponses |
 Posté - 10 juin 2007 : 22:28:43
|
Bonjour,
Lors des précédentes AG, une architecte a été missionnée pour établir un diagnostic quant aux travaux à entreprendre dans notre immeuble. Pour cela, elle a touché un forfait. Jusqu'ici tout va bien.
Nous avons une première idée des travaux (on va statuer sur ceux dont on a vraiment besoin) + une première idée de leurs coûts.
Nous allons prochainement missionner l'architecte pour établir un véritable cahier des charges, un appel d'offres et un vrai devis précis.
Ce qui ne me paraît pas sain, c'est que pour cette étape n°2 (qui n'est donc pas encore celle des travaux), l'architecte sera rémunérée au pourcentage du montant des travaux réalisés. 8% pour être précis. Et non au forfait. Elle a donc tout intérêt à saler la note, à ne pas négocier les tarifs avec les entrepreneurs, voire à nous inquiéter sur l'état réel de l'immeuble.
Est-ce normal qu'elle soit au pourcentage et pas au forfait ?
Merci de vos réponses.
|
|
Signaler un abus
|
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 11 juin 2007 : 12:03:37
|
le cahier des charges établi par un maître d'oeuvre,architecte dans votre cas,est fait pour consulter des entreprises; ensuite les décisions appartiennent à l'AG non à l'architecte ou au syndic.
8% cela paraît élevé mais quelle est exactement sa mission? notamment doit il suivre l'exécution des travaux avec,éventuellement,RV de chantier
Vous indiquez < un véritable cahier des charges....et un vrai devis >en général le cahier des charges doit contenir un devis descriptif/quantitatif permettant la consultation
Pour le syndic est il prévu dans son contrat des honoraires en cas de travaux votés en AG |
Signaler un abus  |
|
|
Wallilabou
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 11 juin 2007 : 12:11:57
|
Nous nous apprêtons à missionner l'architecte pour établir un cahier des charges et ensuite lancer des appels d'offres.
Bien sûr, dans le futur, elle devra superviser les travaux, mais pour le moment, ils ne sont pas votés.
Mais pour cette étape de préparation, la résolution envisagée par le syndic propose de la rémunérer au % des travaux qui seraient éventuellement votés par la suite. Et c'est ça qui m'étonne. |
| Signaler un abus |
|
|
seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 12 juin 2007 : 07:17:11
|
Citation :
Elle a donc tout intérêt à saler la note, à ne pas négocier les tarifs avec les entrepreneurs, voire à nous inquiéter sur l'état réel de l'immeuble.
= Raisonnement à l'emporte pièce. Il peut y avoir des architectes qui "fonctionnent ainsi". Ils auront vite du mal à trouver des clients car ça va se savoir. Alors, même au % ils se battent pour défendre les intérêts deleurs clients. C'est le moyen qui, finalement, est le plus sain pour tout le monde.
8 % pour aller jusqu'à la consultation des entreprises (incluse), cela est correct s'il y a peu de travaux à prévoir, si ces travaux sont "éparpillés", s'ils sont délicats ou s'ils demandent une technicité importante. S'il s'agit de travaux simples mais d'envergure (par exemple du ravalement sur des façades sans grande pathologie, 8% (donc non compris la phase travaux), c'est un peu lourd.
8% pour couvrir le coût de la maîtrise d'oeuvre jusqu'à la fin des travaux, c'est assez performant, même pour des travaux très simples.
Demandez donc surtout, à votre architecte de vous présenter un devis de sa prestation indiquant le montant pour la phase totale (études proprement dites et direction des travaux), assortie de la décomposition par phase d'étude.
Comme vous semblez vous diriger vers le choix de tout ou partie des travaux à envisager en fonction du diagnostic, demandez également à l'architecte de vous indiquer la règle qu'il appliquera pour décomposer ses honoraires dans le cas où vous ne votez pas tous les travaux diagnostiqués. C'est à dire comment aborder l'idée de "tranches de travaux". Car, je suppose que tôt ou tard, vous réaliserez tout.
Ce qui semblerait bon comme stratégie c'est que vous lui fassiez un peu confiance sur son diagnostic et les estimations sommaires qu'il a données et que vous commenciez par déterminer les travaux que vous allez faire en premier et que vous ne lui fassiez faire les études de détail que sur ceux-ci. Vous conserverez ainsi la possibilité de faire les travaux moins urgents avec un autre maître d'oeuvre ou sans maître d'oeuvre. Etrange que votre syndic ne vous ait pas conseillé cette stratégie, d'autant que vous avez bien commencé ==> faire faire un diagnostic.
Citation :
Nous allons prochainement missionner l'architecte pour établir un véritable cahier des charges
Cela s'appelle un "projet" (détaill") ==> un descriptif sérieux et les plans qui vont avec ==> c'est le travail le plus important, s'il est bien fait, les offres d'entreprises qui en résultent seront plus proches du "juste prix".
Citation :
un appel d'offres
Bonne expresssion, on dit également dossier de consultation d'entreprises. C'est le dossier cité plus haut + les conditions de la mise en concurrence des entreprises + les conditions de déroulement du chantier
Citation :
et un vrai devis précis
le "vrai devis", il n'est pas établi par l'architecte mais par les entreprises qui remettent leurs offres. Cependant, le "projet" de l'architecte doit être assorti d'une estimation assez fine. C'est à l'ouverture des offres d'entreprises que l'on constate si la maître d'oeuvre avait bien visé. C'est là que l'architecte doit exposer à son client pourquoi il y a des écarts entre les offres et son estimation, s'il y a des écarts. Le maître d'oeuvre doit également indiquer quelles sont les offres les plus performantes.
A la fin, cela a bien été précisé, c'est l'assemblée générale qui décide, en s'appuyant sur les analyses et conseils des professionnels, d'abord de l'architecte et son rapport d'analyse des offres, ensuite le syndic qui doit, lui aussi, exposer une analyse des offres émettre un avis sur l'analyse du maître d'oeuvre. Non pas au niveau technique, mais au niveau économique ==> comment on peut décortiquer si on ne veut pas entreprendre tous les travaux imédiatement (et coûts par "tranche"), ce que cela représente par millième, comment seront faits les appels de fonds. |
seborga1 |
| Signaler un abus |
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 12 juin 2007 : 08:45:10
|
petite nuance sur le choix des termes:
devis précis (Wallilabou)peut aussi s'entendre un descriptif/quantitatif des travaux à réaliser c'est ce qui permet de consulter les entreprises pour exactement les mêmes travaux en leur laissant,éventuellement,la possibilité de remettre,en plus de ces documents, leurs propres options
Le descriptif/quantitatif voire l'estimation sont souvent le travail de l'économiste (ex-métreur)qui travaille en collaboration avec l'architecte et dont les honoraires sont (doivent)compris dans le % demandé par l'architecte |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 juin 2007 : 09:46:50
|
On pourrait faire un sujet collant (texte disponible en permanence pour les visiteurs) avec les indications de Seborga1 qui cerne parfaitement les rapports qui doivent exister entre un syndicat, les architectes en général et plus particulièrement celui finalement choisi.
On est las du refrain des professionnels qui recherchent les fournisseurs et entrepreneurs les plus chers. On retrouve les mêmes plaignants pour réclamer de nouveaux diagnostics, voter les dispenses d'ouverture de compte bancaire séparé, et tenir des concertations consuméristes dont les rapports, souvent de bonne qualité, ne sont jamais mis en oeuvre.
Un bon exemple de réforme " gogoiste " est la transformation du bone vieux métreur vérificateur en économiste 
C'est du même acabit que les femmes de ménage devenues des techniciennes de surface. et les chefs du personnel passés DRH 
Suivez le sage conseil de Saorga : Citation :
Ce qui semblerait bon comme stratégie c'est que vous lui fassiez un peu confiance sur son diagnostic et les estimations sommaires qu'il a données et que vous commenciez par déterminer les travaux que vous allez faire en premier et que vous ne lui fassiez faire les études de détail que sur ceux-ci. Vous conserverez ainsi la possibilité de faire les travaux moins urgents avec un autre maître d'oeuvre ou sans maître d'oeuvre.
|
| Signaler un abus |
|
|
seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 13 juin 2007 : 07:34:26
|
Au risque de froisser les économistes, je signale que les architecte savent généralement ausi bien faire les estimations que les économistes... ou ont intérêt à savoir les faire ausi bien qu'enux s'ils veulent perdurer dans leur létier ! Ils en ont la compétence juridique, libre à eux de s'organiser comme ils l'entendent pour faire les estimation en interne ou pour les "rsternaliser".
Ce que la loi interdit aux architectes d'externaliser c'est la création architecturale (ce qui relève du tout début de la conception du projet).
ce que la loi impose également ==> le métier d'économiste est plus restreint que celui d'architecte car l'économiste n'a pas la compétence juridique pour la "création architecturale".
Pour carricaturer :
- l'architecte sait presque rien sur presque tout, c'est un généraliste,
- le bureau d'étude et l'économiste savant presque tout sur presque rien, ce sont des spécialistes,
Aucun d'eux n'est "meilleur" que l'autre. Ils ne servent pas à la même chose.
Citation :
On est las du refrain des professionnels qui recherchent les fournisseurs et entrepreneurs les plus chers.
??? Je croyais qu'ils cherchaient les moins chers ! et néanmoins les plus performants. |
seborga1 |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 juin 2007 : 09:18:14
|
Ah ! Saborga !
Vous savez bien que le syndic perçoit très légalement un honoraire de n % sur les travaux.
n % sur 1200 € c'est mieux que n % sur 1100 € A 3 % cela fait quand même 3 €
Mais une question quand même sur les architectes : Le taux traditionnel des honoraires sur les chantiers importants d'entretien était 10 % . Il est encore pratiqué par certains architectes qui n'ont pas à courir le client. Avec ces gens là, le syndic peut dormir tranquille.
La moyenne est tombée ensuite à 7 / 8 %.
On trouve maintenant (vu récemment dans le forum) des systèmes hybrides : un diagnostic préalable assez grassement rémunéré et ensuite 4 % sur les travaux !!!!
Ici encore se pose, comme pour les syndics, le problème de la suffisance de la rémunération. Je ne sais pas combien de chantiers un architecte peut mener de front sur la base de deux visites au moins par semaine. Supposons en moyenne dix (c'est vraiment au pif !). S'il en prend douze voire plus pour compenser la modicité de ses honoraires, le système est foireux.
|
| Signaler un abus |
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 13 juin 2007 : 10:14:13
|
| 2 visites par semaine????, en principe (ou souvent au choix)même pour les chantiers de construction il y a 1 RV de chantier par semaine |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 juin 2007 : 10:58:05
|
Une rendez vous de chantier implique une visite.
Mais une visite n'est pas un rendez vous de chantier. La date et l'heure n'en sont pas forcément fixées à l'avance.
C'est à l'occasion des visites qu'un architecte compétent voit réellement comment le chantier tourne quand il n'est pas là
|
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Forfait ou % pour un architecte ?
Forum fermé
