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guy76
Contributeur débutant
10 réponses |
 Posté - 13 juin 2007 : 14:10:25
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Bonjour,
A la vérification des comptes, j'ai constaté que le syndic avait inscrit à l'état de dépenses une répartition sur les copropriétaires des factures travaux de 1998.
Est ce légal ?
Quel recours a la copropriété ou le CS ?
Les copropriétaires depuis 1999 doivent ils régler ce rappel de charges ?
merci de me conseiller
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 13 juin 2007 : 14:30:40
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Qu'elles sont les explications données par votre syndic sur ces factures, et par le ou les CSs succéssifs depuis 1998.
Qu'elle est la nature de ces travaux ? Ont-ils été votés à l'AG en 1997 ou 1998 ??
Il faut demander au Syndic le compte de ces travaux, pour vérifier si ces travaux ont été réalisés ou non ( presque 10 ans?? )si les appels de fond ont bien été fait ou non, et si l'entreprise a été payée.
Le CS actuel doit absolument aller de ce pas vérifier tout cela.
Il est possible que le syndic a commandé ces travx, votés à l'AG, mais n'a jamais fait les appels de fond - ceci vient de nous arriver dans notre résidence trvx voté en juin 2006, réalisé en février 2007, appels de fond en mai 2007.
Ceci est une faute grave du Syndic, qui ne doit entreprendre de trvx sans que les appels soient payés.
Si cela est le cas, demander comment le syndic a payé l'entreprise; certainement sur le fond de roulement ( interdit pour les trvx courants)
Rejeter ces factures, l'AG ne doit pas les approuver, le syndic sera responsable de cette erreur, et rembourser le Syndicat.
Des factures de 1998, avec nos chers Syndics tout est possible!! qu'il change de comptable surtout, 9 ans pour s'apercevoir de cette oubli ???
Demander au CS, pourquoi lui aussi est passé à travers cet oubli lors des vérifications des comptes ( sa mission)??
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guy76
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 13 juin 2007 : 14:52:39
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le syndic ne peut (ou ne veut) fournir quelconque justificatif.
en 1998 il y aurait eu un changement de syndic...! |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 13 juin 2007 : 15:33:43
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Si le syndic ne peut fournir les factures et le compte de trvx, comment peut-il inscrire et justifier dans un compte de dépenses une somme quelconque. Ou a t'il trouvé ces factures ?? Il doit vous les fournir obligatoirement. Attention, sur quels justificatifs le syndic aurait pu payer ces factures en 2007 ?? ( vérifiez donc dans le grand livre à qui a profité le paiement, si un paiement a été fait)
Lettre RAR du CS pour exiger les factures justificatives ( originaux à contrôler)
Sans justificatifs ,le CS et l'AG doivent rejeter ces factures, et demander le remboursement des montants payés en 2007 sans factures.
Des membres du CS, ou des anciens copropriétaires doivent avoir dans leurs archives, les PVs des assemblées générales ou vous trouverez les votes de ces trvx ( si ils existent réellement!!)
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 juin 2007 : 15:56:12
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C'est une facture contestée à l'époque et que l'ancien syndic a fourrié dans un compte attente !
Personne n'a été regarder ce compte et le nouveau syndic qui fait le ménage n'a d'auitre solution que de la répartir. |
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guy76
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 13 juin 2007 : 17:33:41
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ok, je vais poursuivre les recherches de pièces justificatives.
Quel recours pour les copropriétaires qui ont acheté depuis 1999, doivent ils régler ces charges si l'on retrouve tous ces justificatifs
?
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 13 juin 2007 : 20:17:54
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JPM / connaissez vous une autre profession, qui fait son bilan comptable chaque fin d'année, retrouve par hasard une vieille écriture comptable de 10 ans, et la produit sur son dernier exercice, ??? sans original de cette facture ???
Comment peut-on dire d'un professionnel - qu'il fait le ménage dans une compta., et qu'il n'a pas d'autre solution que de la repartir!!! 10 ans après, sans donner les justificatifs ???? Je ne connais pas de tels termes professionnels dans la bouche d'un comptable.
Mais dans la bouche d'un comptable de syndic j'ai quelques exemples croustillants :" l'apurement du compte travaux est englobé dans la quote-part des différents syndicats " !!!! La réalité derrière ce charabia était que les apurements des comptes trvx n'avait pas été fait depuis plusieurs années ( comptes dormants créditeurs!!!)
JPM/ Je crois que le ménage doit surtout se faire dans la gestion, dans les méthodes comptables ( comptes d'attente créditeurs, totalement cachés aux copros, dans un intérêt certain pour les syndics)
Je me demande comment de telles Comptabilités peuvent résister à n'importe qu'elle contrôle fiscal???
Une vieille facture invisible ?? les copros doivent payer 
Guy76 / soyez très ferme avec votre syndic, rejeter cette vielle facture invisible, et demander le grand livre de la Comptabilité des dernières années pour une vérification appronfondie.
Nous avons trouvé sur 2005 et 2006, plus de 4000 euros de comptes créditeurs dont certains de 1999. Nous demandons maintenant l'ensemble des comptes trvx et les grands livres comptables depuis 2000. Beaucoup de travail, mais cela vaut le coup.
Croyez moi le gentil gestionnaire est devenu moins aimable, et il commence déjà à trainer les pieds.
JPM/ si votre syndic vous présente demain un compte de dépenses sur des trvx d'il y a 10 ans, sans vous présenter de factures, vous approuvez cette dépense!!!! , et dites merci monsieur le syndic de votre vigilence, nous allons payer immédiatement cet oubli!!!!!
PAS MOI  |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 juin 2007 : 22:02:06
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Guy76, l'imputation dans les comptes d'une 'dépenses' impose la présence d'une pièce, d'une facture !
Pas de pièce = pas d'imputation.
Le syndic DOIT justifier au syndicat l'intégralité des dépenses, y compris mises dans un compte d'attente !
Dans la mesure où il refuse, l'approbation est impossible.
Outre la vérification sur place, le CS DOIT lui en demander copie.
Pas de justification = pas d'approbation (ceci est valable pour n'importe quelle dépense sans justificatif !) |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 13 juin 2007 : 23:37:54
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guy76 parle ici de factures datant de 1998, nous sommes en 2007!!! Rien d'anormal??, JPM, gedehem !!!
guy 76 /" les copropriétaires depuis 199 doivent-ils régler ce rappel de charges" et pourquoi pas des factures oubliées ou retrouvées de 1992 ou de 1975
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difficilatrouver
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 14 juin 2007 : 01:00:26
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| Le problème rencontré par les syndics cette année est le suivant : Ils se trouvent dans l'obligation de mettre en place la nouvelle nomenclature comptable et de liquider les vieux comptes travaux. De nombreuses copropriétés vont voir ressurgir d'anciennes factures déjà payées mais posant problème : travaux engagés par des entreprises à la demande de membres du conseil syndical autoritaires sans accord du syndic, travaux mal exécutés en attente de levée des réserves, travaux engagés par un ancien syndic en attente de répartition, etc. Bonne chance... |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 14 juin 2007 : 09:14:29
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difficileatrouver : les factures à problèmes que vous indiquez sont déjà payées, figurent donc déjà dans des comptes de dépenses d'années précedentes. Seul l'apurement de ces comptes posent peut-être un problème.
guy76 parle de vielles factures de 1998 , que le synidc ne montre pas, au compte de dépenses de 2006. Et ceci pour faire un appel de fond 8 ans plus tard. Ce n'est pas la même chose.
De nombreux changements de plan comptable interviennent régulièrement dans les entreprises, et celui-ci comme les autres ne modidie que la nomenclature des comptes. Si des comptes sont en attente, cachés par le syndic aux Copros, le CS doit vérifier plus profondement la gestion du comptable, et ne pas se contenter de vérifier les factures présentées par le syndic.
Il faut se pencher sur les appels de fond, sur les comptes trvx et leurs appurements, sur les appurements du compte de dépenses, sur les factures du syndic, sur les rapprochements bancaires, sur les paiements des fournisseurs,....
NOtre copropriété a 25 ans. Pour la première fois nous avons voté à l'AG sur des apurements de comptes trvx de 2005 et 2006, suite à notre vérification. Nous allons maintenant revenir en arrière à partir des comptes 2000 sur l'ensemble des cptes travaux qui n'ont jamais été apurés et présentés aux différentes AG.
difficileatrouver / l'histoire des vieux comptes dormants et cachés par les syndics posent surtout un problème aux coprpriétaires, et non pas aux pauvres synidcs, qui se satisfont de cette situation, et du silence des Copropriétaires.
guy76 : pas de factures = pas d'appel de fonds; travaux effectués sans appels de fond = faute grave du syndic = c'est pour sa poche ( assurances)
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 juin 2007 : 09:52:11
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La contribution de Philippe 388 vaut une mise au point.
Citation :
JPM / connaissez vous une autre profession, qui fait son bilan comptable chaque fin d'année, retrouve par hasard une vieille écriture comptable de 10 ans, et la produit sur son dernier exercice, ??? sans original de cette facture ???
Comment peut-on dire d'un professionnel - qu'il fait le ménage dans une compta., et qu'il n'a pas d'autre solution que de la repartir!!! 10 ans après, sans donner les justificatifs ???? Je ne connais pas de tels termes professionnels dans la bouche d'un comptable.
J'ai émis une hypothèse. Il faut en premier lieu vérifier qu'elle est exacte ou, à défaut, que l'écriture est d'une autre nature.
Si elle est exacte :
Il y a eu changement de syndic. On ne peut pas reprocher au syndic actuel l'omission de mise en répartition qui remonte à 1997. On peut lui reprocher de n'avoir pas vérifié correctement la balance générale qui lui a été remise par son prédecesseur. Même avant la mise en place du nouveau régime comptable, la vérification des différents postes d'une balance était une obligation pour le syndic, comme pour le conseil syndical.
Quelles que soient les fautes commises, il n'existe pas d'autre solution pour le syndicat découvrant une dépense payée non répartie que de la mettre en répartition, sauf à se retourner éventuellement contre tel ou tel responsable. Les incantations peuvent constituer une thérapie collective mais la réalité est celle là.
Jugé de même qu'une facture litigieuse doit être enregistrée en comptabilité (impératif) et même répartie (souhaitable). Après règlement du litige, une rectification sera passée le cas échéant.
Pas de pièce justificative ? Celà, on ne le sait pas vraiment. Les archives ne sont pas faîtes pour les chiens. Il faut reprendre les écritures anciennes pour trouver la date de l'écriture initiale. On doit retrouver le document dans les pièces de cet exercice. Il faut aller voir les PV d'AG de cette époque. L'un d'eux comporte peut être des indications.
Plus généralement ce genre d'incident peut-il se retrouver dans une autre profession ? Sans aucun doute, et même dans des écritures comptables publiques  Ce n'est pas une consolation 
J'ai sous les yeux un rapport de contrôle pour une copropriété de 120 lots principaux : 15 pages dont 2,5 sont consacrées au contrôle des indexations de 12 contrats divers.
Sur un compte d'attente présentant un solde créditeur apparent de 2 000 €, le rédacteur indique justement qu'il y a une anomalie de présentation car il s'agit en fait de 4000 € créditeur et 2000 € débiteur OK sur ce point
Mais il n'a pas été plus loin. Or les 4000 € créditeurs représentent des soldes de vendeurs depuis 14 ans. 5 soldes pour un total de 570 € sont atteints par la prescription de 10 ans. Ce n'est pas signalé.
Quant aux 2000 € débiteurs, il y a pour 1100 € de soldes débiteurs vendeurs qui n'ont rien à faire dans un compte d'attente et qui n'ont fait l'objet d'aucune tentative de recouvrement.
La différence de 900 € correspond à une facture contestée de l'année 2000, non répartie et pour laquelle aucune tentative de solution amiable ou contentieuse n'a été effectuée.
Pour moi le rédacteur aurait dû passer moins de temps à pinailler les indexations (résultat total espéré 91 € et en fait 77 € car il s'est planté sur 2 contrats). Celà lui aurait permis de présenter la ventilation exacte du compte d'attente et de faire ses recommandations là dessus.
Enfin, et celà est fréquent, les recouvrements sont survolés rapidement et il n'est pas signalé que, pour le seul vraiment important (2 800 €), l'hypothèque légale du syndicat n'a pas été inscrite.
J'en ai un autre à côté, établie par une retraitée (comptable pendant vingt ans d'un syndic professionnel ) qui arrondit un peu ses fins de mois. Les problèmes étaient à peu près les mêmes. Tout est clair et impeccable. Le syndic contrôlé a repris toutes les écritures sous sa dictée et inscrit à l'ordre du jour de l'AG l'affectation de 650 € venant de soldes vendeurs prescrits.
Il a eu de plus l'intelligence de lui demander 2 x 3 h de cours pour ses trois comptables
Cette personne a pour tout bagage un brevet élémentaire et la validation officielle de son expérience professionnelle.
Ce n'est pas faire injure aux experts comptables qu'elle est beaucoup plus qualifiée pour faire ce genre de travail que beaucoup d'entre eux.
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 14 juin 2007 : 13:13:06
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JPM :
- le syndic ne présente pas la facture passée dans les comptes ?? comme vous dites il y des archives, il doit la présenter, si elle existe.
- Le synidc est responsable de la bonne gestion comptable, pourquoi ne pas lui reprocher son manque de professionalisme lors de sa vérification des documents comptables. IL EST ENTIEREMENT RESPONSABLE
- guy76 précise que le synidc appelle les fonds pour cette facture invisible!!
- les syndics attendent toujours que le vendeur réclame leurs soldes créditeurs. Ils ne previennent que très rarement les vendeurs de leur crédit auprès du syndicat.
- cet argent placé par le syndic est une manne assez intérressante, alors pourquoi prévenir les vendeurs !!!! ILS N'ONT PAS LAISSE LEUR ADRESSE? ETONNANT NON!!!
JPM :vous défendez toujours les Syndics, mais relisez bien les posts de guy76, vielles factures de trvx, 8 ans après le synidc fait un appel de fond Le syndic est en faute, il doit assumer son laxisme ou son incompétence sur ce sujet. Les copros ne doivent pas payer pour ces erreurs. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 juin 2007 : 13:26:22
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Vous omettez un élément important : le syndic actuel n'est pas celui qui a omis de répartir la facture.
Ce qui ne veut pas dire qu'il est vierge de toute faute.
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 14 juin 2007 : 13:50:17
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guy76 Citation :
le syndic ne peut (ou ne veut) fournir quelconque justificatif.
en 1998 il y aurait eu un changement de syndic...!
JPM, ne pas voir cet oubli pendant 8 ou 9 ans , je pense qu'il commets la une faute, et dès lors qu'il a pris la suite d'un autre syndic, il l'a fait en toute connaissance de la comptabilité antérieure. IL EST TOUT FAIT RESPONSABLE? admettez le JPM. |
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guy76
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 14 juin 2007 : 14:48:22
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merci de toutes vos réflexions
j'ai fait un courrier pour demander les justificatifs utiles à éclaicir ce problème.
malheureusement ce n'est pas seul avec ce syndic.........!
je vous informerai de la suite...
merci
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